Тема 4. Правовой режим земельных участков.
В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК правовой режим земель определяется исходя из двух критериев:
· Категория земель (основной). Этот критерий отражает принцип целевого назначения земель.
· Вид разрешённого использования (дополнительный). Определяется путем проведения зонирования.
Традиционно в РФ правовой режим земель определялся только по принадлежности их к определённой категории. Всего 7 категорий было традиционно. Потом был принят Градостроительный Кодекс, который для земель населённых пунктов в качестве дополнительного критерия выделял вид разрешённого использования в зависимости от принадлежности к определённой территориальной зоне. ЗК 2001 этот дополнительный критерий распространяет на все земли, а ныне действующий Градостроительный Кодекс 2004 г. вообще не применяет термин «категория земель». В соответствии с Градостроительным Кодексом правовой режим ЗУ определяется только при помощи вида разрешённого использования. На консультации Жаркова сказала, что категория земель - это в некотором роде анахронизм.
Вид разрешённого использования зафиксирован в градостроительном регламенте, а последний утверждается при принятии правил землепользования и застройки. При этом правила землепользования и застройки применяются представительным органом местного самоуправления и распространяются на всю территорию МО. То есть ПЗЗ распространяются не только на земли населённых пунктов, но и на межселенную территорию. Этот процесс и представляет собой зонирование- деятельность по разделению территории муниципального образования на территориальные зоны, с установлением для каждой из них правового режима градостроительного использования – градостроительного регламента. Таким образом, градостроительное зонирование материализуется в правилах землепользования и застройки, которые устанавливают своеобразные правовые режимы для территориальных зон- градостроительные регламенты, представляющие собой определенные режимы правил и ограничений использования.
|
|
|
Пример: с точки зрения ЗК на землях сельскохозяйственного назначения жилое строительство запрещено, а с точки зрения Градостроительного Кодекса они могут подпасть под разрешённые для строительства.
Документы территориального планирования
Понятия: в ст. 1 градостроительного кодекса:
Градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;
Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;
|
|
|
Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;
Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;
Функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение;
|
|
|
Жаркова: Сначала разрабатывается Генплан (органами муниципального образования), который устанавливает функциональные зоны. ВАЖНО: если участок был предоставлен для определенных целей, соответствующих разрешенному использованию по ПЗЗ, а в последствии был принят Генплан, по которому соответствующую деятельность осуществлять нельзя, это в силу изменений, внесенных в ст. 9 Градостроительного Кодекса ФЗ № 41, не изменяет правового режима земельного участка. А вот принятие нового ПЗЗ- уже имеет значение для изменения режима участка и видов использования.
На основании Генплана принимаются правила землепользования и застройки, в которых уже фигурируют территориальные зоны. Все МО должны принять ПЗЗ до 31 декабря 2012 года. Если ПЗЗ утверждены, то правовой режим ЗУ утверждается градостроительным регламентом, который утверждается при принятии ПЗЗ для каждой территориальной зоны. Градостроительный регламент определяет для своей территориальной зоны виды разрешенного использования и другие параметры, указанные выше
Там где ПЗЗ утверждены, может быть 3 разновидности разрешённого использования:
|
|
|
· основной,
· вспомогательный,
· условно-разрешённый.
Перечень разрешённых видов есть в Градостроительном Кодексе (ст. 37, перечень не исчерпывающий). Основной и вспомогательный вид землепользователь выбирает из тех, что предусмотрены градостроительным регламентом, сам. Для того чтобы установить или изменить вид разрешённого использования нужно просто подать заявление в орган кадастрового учёта- в Росреестр. Установить основной или вспомогательный вид использования, не указанный в Градостроительном регламенте, можно только путём внесения изменений в ПЗЗ.
Для установления условно-разрешённого вида использование необходимо получить специальное разрешение у главы местной администрациипо результатам публичных слушаний (в СПБ это Комитет по градостроению и архитектуре).
Если ПЗЗ нет, то тогда вид разрешённого использования определяется правоустанавливающих документах на ЗУ. И тогда может быть только основной и вспомогательный. Порядок изменения вида разрешённого использования в таком случае регулируется ст. 4 ФЗ о введении в действие Градостроительного Кодекса. Нужно обратиться к главе местной администрации и в результате публичных слушаний получить разрешение. ВС указал, что это орган МСУ поселенческого уровня и городского округа, а на межселенной территории- муниципального района. Не допускается в таком случае изменение вида разрешённого использования на жилищное строительство.
ПРОБЛЕМА: Кадастровая стоимость участка определяется в зависимости от вида разрешённого использования. Допустим у вас 3 вида разрешённого использования. Землепользователь обозначил, что выбирает все 3, но построил только 1 и оформил налоговую декларацию только на 1 вид. Суды решили, что налог должен рассчитываться по фактическому использованию. Росреестр говорит, что ведь он может вообще не пользоваться землёй. Что тогда, ему вообще не платить налог?
По категориям земель в этом году ничего не сказала. Земельный Кодекс глаголе:
Статья 7. Состав земель в Российской Федерации
1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Статья 8. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую
1. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:
1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;
2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности:
земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.
Перевод земель иных категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов осуществляется путем установления или изменения в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, границ туристско-рекреационной особой экономической зоны.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.
См. тему 19.
Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 336; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!