Искусственные земельные участки
19 июля 2011 г. был принят ФЗ № 246 «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах…». Ситуация с этими территориями крайне катастрофическая. ФЗ закрепляет что-то невообразимое. Земельный участок этот создаётся как объект недвижимости (получается разрешение, межевой план составляется, составляется проектная документация, регистрируют его как искусственно-созданный ЗУ). Получается, что строится он как недвижимость в соответствии с Градостроительным Кодексом, а потом становится природным объектом.
Ст. 11.2 ЗК дополнена п.1.1: «земельные участки образуются при создании искусственных ЗУ в порядке установленном ФЗ Об искусственных ЗУ».
В соответствии со ст. 25.1 ФЗ о кадастре для постановки на учёт ИСЗУ необходимо представить его
1) межевой план,
2) документацию по планировке территории,
3) разрешение на ввод его в эксплуатацию
4) копию решения о создании.
Потом его ставят на кадастровый учёт, регистрируют на него права. Далее образование ЗУ из искусственно созданного ЗУ осуществляется в соответствии с правилами преобразованная ЗУ, зафиксированных в гл. 1.1 ЗК.
Уточнение местоположения границ.
От образования ЗУ следует отличать процедуру уточнения местоположения границ ЗУ. Тут есть проблемы на практике. Уточнение границ возможно только в отношении такого ЗУ, который уже поставлен на кадастровый учет, но его границы определены не точно. Есть 3 случая когда производится уточнение:
|
|
|
· Границы не определены вообще;
· Сведения о характерных точках границ определены с точностью ниже нормативно установленной;
· Если такие сведения не позволяют однозначно определить местоположение границ.
При этом кадастровый номер ЗУ не меняется и землепользователь получает кадастровую выписку о том, что границы уточнены. Если в отношении такого участка был заключен договор, то он продолжает свое действие и не претерпевает каких-либо изменений.
Важно помнить, что при уточнении границ между участками, оба из которых поставлены на КУ, необходимо получить согласование правообладателей смежных участков. Среди лиц, с которыми проводится согласование перечислены собственники, обладатели на ПНВ, ПБП, бессрочном пользовании и аренде земельных участков. То есть это должны быть участки на КУ.
Снятие с кадастрового учета.
Если ЗУ поставлен на кадастровый учёт, и права на него зарегистрированы, то такой ЗУ снять с кадастрового учёта невозможно. Теперь его можно снять с КУ только
1) путём преобразования,
2) в течение срока, пока кадастровые сведения носят временный характер (ст. 24 ФЗ о ГКН).
Раньше участок очень просто снимался с КУ по заявлению лица.
|
|
|
С 1 марта 2008 г. ситуация изменилась: ч 2 ст. 25 ФЗ о ГКН орган кадастрового учёта снимает с учёта ЗУ только в случае, если такой ЗУ является преобразуемым. «Бред полнейший».
Теперь, что касается временного характера. До введения в действие ФЗ о ГКН ЗУ, как объект недвижимости возникал с момента постановки на кадастровый учет. С 1 марта 2008 г. как объект недвижимости ЗУ возникает только с момента регистрации прав на него или регистрации сделки с ним! В соответствии со ст. 24 ФЗ о кадастре, внесённые в государственный кадастр прав на недвижимость сведения при постановке на учёт ЗУ носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня госрегистрации прав на земельный участок. Если в течение 2 лет со дня постановки на КУ земельного участка права на них не зарегистрированы, то такие ЗУ снимаются с КУ. Собственники ЗУ могут так же их снять с КУ в течение периода временного характера кадастровых сведений. Например, если вы сформировали ЗУ на публичных или чужих землях, то собственник может без вашего спроса снять его с учёта, пока вы не зарегистрировали свои права. Вывод: кадастровые сведения носят временный характер с момента, когда соответствующий участок был поставлен на кадастровый учет и до момента, когда права на него были зарегистрированы в ЕГРП (но не более 2 лет).
|
|
|
ВАЖНО: если земельный участок формируется впервые, то 2 годичный срок действия временного кадастрового учета к нему не применяется. При этом, по заявлению собственника (органа исполнительной власти) он может быть снят с кадастрового учета в любой момент.
У нас распространён договор аренды на неопределённый срок, который не подлежит регистрации. Вот заключили вы такой договор. И опаца- через два года ЗУ исчезает, так как исчезает с кадастрового учёта, потому, что никто на него прав не зарегистрировал. В принципе, если бы дело дошло до спора, то договор аренды всё равно не имел бы силы согласно закону о кадастре (что в принципе противоречит ГК). Но так ЗУ исчезает в принципе, даже из кадастра.
ВАЖНО: как можно сдать ЗУ в аренду, пока он не стал объектом недвижимости? Если это частная собственность, то никак. А если это публичная не разграниченная земля, то арендодателем будет муниципалитет даже без регистрации прав на него. Арендодатель ставит его на кадастровый учёт или даже не ставит и получается, что сдаёт в аренду объект недвижимости, который ещё не возник. Вот и всё собственно. С точки зрения ГП это не объяснить.
|
|
|
Первичное формирование
I) С заявлением о первичном формировании ЗУ может обратиться любое лицо, даже если этот ЗУ расположен под объектом недвижимости. В связи с этим может сложиться парадоксальная ситуация, хотя само по себе формирование ЗУ не имеет юридического значения.
Кстати: До октября 2008 для решения о предоставлении ставить земельный участок на кадастровый учет было не обязательно. Например, идешь в КГА, они выполняют проект расположения границ, на основе которого КУГИ принимало решение о предоставлении участка. Теперь же решение о предоставлении земельного участка может быть принято только в отношении поставленного на кадастровый учет земельного участка. Т.е. к заявлению на предоставление участка прилагается кадастровый паспорт. Но этот паспорт не дает никаких дополнительных гарантий. Например, есть объект недвижимости, под которым есть земля, которую хочется выкупить. Платим $ за постановку на учет, идем в КУГИ, а тот парк там планировал разбить, следовательно, дают в лучшем случае в аренду, но не в собственность.
II) Раньше при первичном формировании ЗУ каждую границу нужно было согласовать с соседом. Сейчас, Закон о кадастре не предусматривает процедуры согласования местоположения совместных границ земельного участка при первичном формировании ЗУ. Отказывать в постановке на учёт на таком основании нельзя. Однако, в соответствии со ст. 39 ФЗ о ГКН местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, если происходит уточнение местоположения границ между смежными земельными участками, уже поставленными на кадастровый учет. Предметом согласования является определение местоположения границы земельного участка, одновременно являющегося границей другого земельного участка (это к теме про уточнение).
III) Земельный участок не должен пересекать границу населённого пункта и границы земельного участка не должны пересекать границу муниципального образования. То есть если надо провести объект через несколько МО, то необходимо создавать в каждом МО ЗУ и получать в каждом МО разрешение на пользование. Если участок уже пересекает несколько МО, то необходимо вызвать геодезистов, которые рассчитают размер земельного налога пропорционально долям, расположенным на территории соответствующего муниципального образования, но об этом позже.
Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 375; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!