Ранее учтенные земельные участки.



В соответствии с ФЗ о кадастре, ЗУ должен быть индивидуализирован путём постановки его на кадастровый учёт, который осуществляется по результатам определения характерных точек границ такого земельного участка. По результатам кадастрового учёта выдаётся кадастровый паспорт, который представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные ФЗ о ГКН сведения об объекте недвижимости.

Только при наличии данного паспорта возможна регистрация прав на земельный участок (ст. 20 ФЗ о госрегистрации) и сделки с ним, возможны только при наличии кадастрового паспорта (это вытекает из определения ЗУ, данного в ст. 11.1).

В отношении ЗУ, который поставлен на кадастровый учёт, но характерные точки его границ не определены (не проведены межевые работы), может быть выдана только кадастровая выписка, но при наличии кадастровой выписки регистрация прав невозможна.

ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ввёл понятие «ранее учтённые земельные участки». Ст. 45 касается этого вопроса.

Ранее учтенные земельные участки этотакие участки, на которые имеются правоустанавливающий документ, выданный до 1 марта 2008 г., то есть до введения в действие ФЗ «о государственном кадастре недвижимости» (или в переходный период его применения?).

Ст. 45 говорит, что «Государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее - ранее учтенные объекты недвижимости). Объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - объекты недвижимости с условными номерами), также считаются ранее учтенными объектами недвижимости».

 По общему принципу ФЗ о кадастре исходит из действительности ранее учтенных земельных участков. В то же время, данные участки делятся на 2 группы: межёванные и немежёванные.

· Межёванные - те которые были поставлены на кадастровый учет в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством. Такие земельные участки по общему правилу заново межевать не надо. Хотя, на практике есть проблемы с изменением системы координат и возникновением необходимости проведение повторной проверки и замеров. Вторая проблема на практике, более 50 %, поставленных на учёт, ЗУ поставлены на учёт с ошибками и их нужно межевать заново.

· Не межёванные, это такие участки, на которые имеется только правоустанавливающий документ (то есть государственный кадастровый учет, в том числе технический учет которых не осуществлен). Правообладатель такого участка может подать заявление в органы Росреестра о постановке ЗУ на кадастровый учёт, приложив правоустанавливающий документ на земельный участок (то есть, поставить на учет, не проводя межевание). Перечень таких документов дан в п. 21 Приказа Минэкономразвития от 4 февраля 2010 г. № 42 «О порядке ведения ГКН»:

21. Решение о внесении сведений в Реестр о ранее учтенном земельном участке принимается на основании заявления правообладателя и следующих документов:

· свидетельства о праве собственности, праве пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на землю, оформленного в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения";

· государственного акта, удостоверяющего право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей граждан, предприятий, учреждений, организаций или крестьянских (фермерских) хозяйств, оформленного в соответствии с Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей";

· свидетельства на право собственности на землю, оформленного в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" <*>;

· документа, содержащего решение о предоставлении земельного участка на определенном праве конкретному лицу, изданного уполномоченным органом (организацией) в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого документа на момент его издания;

· выписки из похозяйственной книги, оформленной в соответствии с Приказом Федеральной регистрационной службы от 29 августа 2006 г. N 146 "Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок";

· договора аренды земельного участка, срок которого не истек на момент обращения в орган кадастрового учета;

· иных документов, устанавливающих или подтверждающих право на земельный участок.

 

Перечень открытый. Соответственно Минэкономразвития в своём Письме указал, что органы Росреестра при внесении сведений о ранее учтённом земельном участке в кадастр, должны учитывать, что в дальнейшем на основании этих правоустанавливающих документов может быть зарегистрировано право на земельный участок. Следовательно, в качестве иных правоустанавливающих документов могут рассматриваться только те, на основании которых могут быть зарегистрированы права.

 Это важная практическая проблема: одно дело проложить трубу через чей-то участок или проложить через не участок вообще или участок ничей.

Так же по поводу иных документов Минэкономразвития разъяснил, что разрешения на строительство не достаточно для регистрации прав на соответствующие земельные участки, поэтому такое разрешение не может рассматриваться в качестве правоустанавливающего документа и быть предоставлено для постановки участка на КУ. В качестве такого документа так же не могут рассматриваться:

· книжка садовода,

· списки налогоплательщиков ( несмотря на позицию ВС от 23 марта 2009 г.),

·  выписка из похозяйственной книги (традиционно она рассматривается, как правоустанавливающий документ и даже указана в п. 21, но она рассматривается в качестве правоустанавливающего документа только, если она выдана органом муниципального самоуправления) и др.

 

В соответствии с пунктом 22 Приказа № 42 внесение сведений о ранее учтённом земельном участке в реестр сопровождается присвоением следующего по порядку кадастрового номера. Ситуация: у нас есть намежёванный участок и правоустанавливающий документ на него, я ставлю его на кадастровый учёт и получаю номер. Могу ли я пустить такой участок в оборот?

Немежёванные участки делятся на 2 группы:

 а) предоставленные гражданам не предпринимателям до 1 марта 2008 г (т.е. для ведения садоводства, огородничества, гаражного, дачного строительства, ИЖС, личного подсобного хозяйства). Такие граждане могут такой участок не межевать, они получат кадастровый паспорт, где будет указано, что границы ЗУ не определены, но в соответствии со ст. 45 ФЗ о ГКН такой ЗУ становится объектом недвижимости без межевания и является оборотоспособным (это получается исключение из общего правила). Эта ситуация осуждаема практикой. По идее должны были выделить субсидии на проведение межевых работ и тп.

Б) юридические лица и ИП до 1 марта 2008- если они свой земельный участок не отмежевали (не определили границы), то они получат кадастровую выписку, а значит участок недвижимостью не будет. Даже если такому ЮЛ дадут кадастровый паспорт с записью о том, что границы ЗУ не определены, такое ЮЛ всё равно не сможет сформировать ЗУ, как объект недвижимости.

ВАС придумал для таких ЮЛ следующее.

23 июля 2009 года принято Постановление Пленума ВАС № 54, где указано, что в силу п. 1 ст. 189 НК объектом налогообложения по земельному налогу является земельный участок, под которым согласно ст. 11.1 ЗК понимается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с ФЗ. А значит объектом налогообложения выступает только ЗУ, который будет сформирован, полноценно поставленный на кадастровый учёт [2]. Это конечно вступает в противоречие с принципом платности землепользования. В следствие этого, представитель публичного собственника стал предъявлять иски о взыскании неосновательного обогащения. Сумма этого обогащения рассчитывается судами из размера арендной платы за ЗУ, а не исходя из ставки земельного налога. А это значительно меньше. 

Что касается, упомянутого в ст. 45 ФЗ переходного периода- Жаркова сказала, что он относится к техническому учету.

Индивидуализация будущих земельных участков.

Договор КП на созданную в будущем недвижимость традиционно считается невозможным, так как будущий объект недвижимости нельзя индивидуализировать. То же самое с ЗУ. Если он отсутствует как объект недвижимости, то договор КП на него не заключить. Можно заключить предварительный договор КП. Возникал вопрос надо ли индивидуализировать объект в предварительном договоре? П. 3 ст. 429 ГК РФ: предварительный договор должен содержать сведения, позволяющие установить предмет и иные существенные условия основного договора. Примерно до 2009 г. ВАС считал, что земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет. Однако сейчас он считает, что в предварительном договоре КП ЗУ может быть индивидуализирован и иначе. Это, конечно, противоречит ГК, но хотя бы прямо не вступает в противоречие с ЗК РФ.

11 июля 2011 г. вышло Постановление Пленума ВАС № 54, где в п. 2 указано, что основной договор КП на будущую вещь может быть заключён и в отношении недвижимости. Недвижимость при этом может быть индивидуализировано путём указания на адрес, площадь, стоимость на 1 кв метра, при помощи проектной документации. То же самое применимо и к земельному участку (Жаркова не понимает, как это можно применить на практике). Видимо, раз ВАС допускает такую индивидуализацию предмета для основного договора, очевидно, он допускает это и для предварительного.


Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 239; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ