Права, на которых можно оформить земельный участок.



Вопрос в том, на каком праве находится объект недвижимости.

I) Если здание на праве оперативного управления, то ЗУ оформляется на праве постоянного бессрочного пользования. В принципе такие субъекты могли оформить и договор аренды, но тогда отвечал собственник, то есть государство. В 2008 году были внесены изменения в ЗК: государственным учреждениям ЗУ предоставляется только на ПбП. По уже заключенным договорам аренды, распоряжение арендными правами запрещено.

II) Если здание находится на праве хозяйственного ведения (ГУП и МУП), то ЗУ может быть предоставлен только в аренду, при этом они не могут распоряжаться арендными правами (как и госучреждения).

III) Если здание на праве собственности, то ЗУ или в собственность или в аренду. А кто будет выбирать? ЗК не говорит ничего по поводу того, кому принадлежит право выбора. Есть только указание в ФЗ о введении в действие ЗК о том, что ЮЛ, переоформляющие ПбП, переоформляют его по своему выбору. Судебная практика: если собственник здания обращается с заявлением о приобретении ЗУ в собственность, а орган власти направляет ему проект договора аренды или просто не направляет ему проект договора купли-продажи в течение месяца, то собственник здания вправе обратиться в арбитражный суд в порядке гл. 24 АПК (заявление о признании незаконным ненормативного правового акта). Суд может обязать орган подготовить договор КП и направить его заявителю в определённый срок. За не исполнение орган может быть оштрафован в порядке АПК.

ВЫВОД: Право выбора- у собственника.

 

Выкупная цена.

Размер выкупной цены ЗУ определяется по правилам ст. 2 ФЗ о введении в действие ЗК РФ. Там указано следующее: может быть 2 льготных выкупных цены: для объектов недвижимости, которые приватизированы (определённый % от кадастровой стоимости в пределах 20 % или 2,5 %) и для построенных объектов недвижимости (кратно ставке земельного налога за единицу площади участка).

Закон СПб:

- 19 % кадастровой стоимости для приватизированных объектов;

- 13 кратная ставка земельного налога для построенных объектов.

 

Но тут важно определить момент определения выкупной цены. Есть 3 варианта:

- на момент подачи заявления о предоставлении ЗУ

- на момент принятия решения о предоставлении ЗУ (так было принято делать до 2009 года, когда ВАС сказал, что надо определять на момент заключения ДКП)

- на момент заключения ДКП ЗУ (действующая ситуация).

Основания отказа.

Ст. 28 ч. 4: запрещается отказывать в предоставлении ЗУ в собственность, за исключением трёх случаев:

· Если ЗУ изъят из оборота. В прошлом году сказала: До 2007 основанием отказа являлось также отнесение участка к землям, ограниченным в обороте. Но в 2007 произошли изменения, и в п. 2 ст. 27 ЗК указано, что отказ в предоставлении в собственность земельных участков, ограниченных в обороте, не допускается, если ФЗ разрешено предоставление их в собственность:

«Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.»

ВАС указывает, что таким законом является п. 1 ст. 36 ЗК! Согласиться с этим сложно.

· Если ЗУ зарезервирован для публичных нужд. Тут возникают проблемы. Процедура резервирования для публичных нужд регулируется Постановлением Правительства, и там указано, что если ЗУ зарезервирован, то соответствующая запись об обременении должна иметься в ЕГРП (запись об обременении участка резервированием). Однако, ОИВ пошли по тому пути, и считают, что разработка проекта планировки территории означает резервирование участка для публичных нужд. То есть на практике появилось «квази-резервирование». Однако, по закону, наличие проекта планировки не означает резервирования для публичных нужд.

ВС указал следующее: такое основание отказа в выкупе, как резервирование может быть применимо только для пустых ЗУ. Резервирование ЗУ под объектом недвижимости не является основанием для отказа в выкупе такого ЗУ, так как собственники объекта недвижимости обладают исключительным правом на приватизацию ЗУ. Эта позиция ВС противоречит закону о приватизации, так как там прямо сказано в ст. 28, что не допускается отчуждение в собственность зарезервированных ЗУ. ВС: если ЗУ зарезервирован под объектом недвижимости, оснований для отказа в выкупе не существует, но при этом такой участок не может быть предоставлен под строительство.

 

ВЫВОД: С момента регистрации обременения, зарезервированный ЗУ в соответствии со ст. 27 ЗК считается ограниченно оборотоспособным, то есть в собственность предоставляться не может. ВАС выказывает позицию, что ст. 36 есть исключение из ст. 27 и ограниченный в обороте участок может быть приватизирован. ВС эту позицию в отношении резервирования поддержал со ссылкой на ту же ст. 36. Такой подход в отношении резервирования прямо противоречит ФЗ о приватизации: ст. 28- отчуждение в собственность зарезервированных участков запрещено.

· Если есть прямой запрет на приватизацию в ФЗ. Под прямым запретом ОИВ понимают положения п. 8 ст. 28 ФЗ о приватизации: не допускается приватизация земель общего пользования. П. 12 ст. 85 ЗК- понятие земель общего пользования- под ними понимаются земли, занятые улицами, дорогами, парками и тд. Планируемое размещение не означает отнесение ЗУ к землям общего пользования! В то же время большинство ОИВ и АС считают, что разработка проекта планировки территории означает отнесение ЗУ, предназначенных для сооружения в будущем объектов общего пользования к землям общего пользования. Позиция ФАС СЗО по этому вопросу изменилась только в 2011 году: они признали, что планируемое размещение- это чача, а не отнесение ЗУ к землям общего пользования. ВС принял эту позицию в 2009 году.

То есть проблема с проектом планировки характерна и для резервирования и для земель общего пользования.

Размер земельного участка.

Размер ЗУ под объектом недвижимости определяется по правилам ч 7 ст. 36 ЗК РФ :

«Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.»

Кстати, к участкам под многоквартирными домами применяется это же правило.

Судебная практика, ориентируясь на эту норму, считает, что максимальный размер определяется в соответствии со СНИПами. Больше, чем по СНИПам ЗУ не дадут. ЗУ в последствии может быть уменьшен, вплоть до обреза фундамента объекта недвижимости.

Размер ЗУ определяется органами по земельным ресурсам (КЗР у нас) при изготовлении схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории (до кадастрового учета). Фактически, все определяется КЗР и его волей.

ВОПРОС: Кто может подать заявление о постановке на КУ ЗУ под объектом недвижимости? По законодательству СПб необходимо с заявлением предоставить правоустанавливающий документ на объект недвижимости. Но эта норма противоречит законодательству РФ, так как в соответствии с ФЗ о кадастре соответствующее заявление может быть подано любым лицом, пусть и не правообладателем.

 

Прошлый год про аренду:

В июле 2004 в ФЗ О введение в действие ЗК появилась норма о том, что собственник здания вправе приобрести в собственность находящийся у них на праве аренды земельный участок независимо от того, когда был заключен договор аренды. ВАС соглашается. 


Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 72; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ