Тема 16. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. Ст. 35 ЗК РФ.



1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционалендоле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Есть ст. 35 ЗК и ст. 552 ГК. Они не содержат механизма перехода права на ЗУ к покупателям, приобретателям здания. На практике вопрос разрешается дифференцировано.

Ст. 35: «приобретает право на использование соответствующей части ЗУ». «Часть» означает, что к покупателю может перейти не весь ЗУ, а только его часть, необходимая для обслуживания. Тут всё зависит от того, на каких правах принадлежал ЗУ прежнему обладателю недвижимости и от механизма перехода прав на ЗУ к приобретателю.

«Объём»- у покупателя будут те же права, что и у продавца.

Возможные варианты:

1. ЗУ у продавца здания на праве собственности. До июня 2007 года ст. 273 и 552 позволяли продавцу, имеющему здание с участком на праве собственности, продать здание, а землю сдать в аренду. Ст. 273 была приведена в соответствие со ст. 35 ЗК. С этого момента суды придерживаются позиций земельного кодекса. Если у продавца ЗУ на праве собственности, то к покупателю ЗУ переходит на праве собственности, если иное не предусмотрено законом. Сделки по отчуждению здания без участка или участка без здания, если они принадлежат на праве собственности продавцу, ничтожны.

Есть нюанс по поводу определения размера ЗУ: у продавца огромный участок и маленький объект недвижимости. Продавец может разделить ЗУ и передать покупателю меньшую часть, то есть решить этот вопрос сам. При этом новый участок все равно должен соответствовать СНИПам.

 Ситуация: у собственника есть ЗУ и здание, но ЗУ не поставлен на КУ. Они заключают предварительный договор, о том, что договор продажи ЗУ будет заключён через месяц после постановки ЗУ на КУ. При этом пытаются продать здание уже сейчас. ВАС решил, что регистрация перехода ПС на здание возможна и в том случае, если у продавца здания имеется 1) не сформированный ЗУ на ПС (правоустанавливающие документы есть а кадастрового паспорта нет) и 2) стороны приложили к договору КП здания предварительный договор КП ЗУ. Это прямо противоречит ГК- Жаркова: ст. 552 2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Может быть заключено как два договора КП- один здания и другой- ЗУ, так и один договор. В последнем случае стоимость здания и ЗУ должны быть указаны раздельно, так как с ЗУ НДС не взимается, а со здания взимается.

Ст. 35 содержит 3 правила в отношении лиц, у которых объект недвижимости и участок находится на праве собственности:

1. Не допускается отчуждение здания без ЗУ.

2. Отчуждение доли в ПС на здание происходит с отчуждением пропорциональной доли в ПС на ЗУ. 

3. Отчуждение части здания, которая не может быть выделено в натуре (помещения) осуществляется без прав на ЗУ. По идее это противоречит принципу единства судьбы земли и недвижимости. Это правило рассчитано на такую ситуацию, когда вся земля находится у одного лица в собственности и он продаёт одно из своих помещений, не передавая права на землю. Если бы была долевая собственность на землю- то доля бы перешла вместе с помещением.

ФАС СЗО: признал, что ситуация, когда ЮЛ продало тётке помещение без земли, а потом все остальные помещения другому ЮЛ вместе со всей землёй, правомерна.

ВАС такой точки зрения не придерживается: в той же ситуации он сказал, что исходя из принципа единства судьбы земли и недвижимости к покупателю помещения должна перейти и доля в ПС на ЗУ, пропорционально площади помещения. Но эта позиция ВАС- расширительное толкование ч. 4 ст. 35. Жаркова- за узкое толкование.

В прошлом году сказала так: данную норму, следует трактовать в свете письма ВАС от 2009 г. № 134, п. 8 которого указывает, что объектом договора купли-продажи может быть только зарегистрированный объект недвижимости, договор купли-продажи здания или части помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, следовательно под «частью здания» как предмета договора купли-продажи мы можем понимать только помещение как вторичный объект недвижимости. Если у продавца помещения права на землю были оформлены, то отчуждение помещения допускается только с одновременной передачей прав на землю.

2. ЗУ у продавца на праве аренды. Если ЗУ на праве аренды, то есть позиция ВАС. ВАС ввёл всех в заблуждение: «если ЗУ находится у продавца здания на праве аренды, то покупатель приобретает право аренды с момента регистрации права собственности на здание, независимо от регистрации ДА с собственником ЗУ». Жаркова: это не значит автоматического возникновения права аренды. Право аренды в силу закона перейти к покупателю не может, так как аренда является обязательственным правом, а не вещным (по ст. 22 ЗК РФ). Судебная практика исходит из того, что есть 2 схемы перехода права аренды:

· Покупатель здания заключает новый ДА. У покупателя здания возникает фактическое землепользование, которое он должен будет оформить путём заключения нового договора аренды. Жаркова настаивает на том, что если у продавца был ЗУ на праве аренды, то покупатель может заключить только новый договор аренды. То есть происходит не переход прав, а возникновение новых отношений, но того же рода (исходя из ст. 35 «тот же объём»). Размер ЗУ может быть уменьшен, так как объём относится к правам, а не к размеру участка! Задолженность по арендной плате продавца к покупателю не переходит, если иное прямо не указано в договоре. За период фактического землепользования покупатель платит платёж в размере арендной платы. Если возникает задолженность со стороны покупателя здания, то пени (неустойка за прострочку платежа) к покупателю не применяется, ибо он ещё в договорные отношения с собственником земли не вступил.

· Замена стороны в договоре. Размер земельного участка останется неизменным. Но, раз замена стороны в договоре- к покупателю переходят долги по арендной плате и неустойка к нему будет применяться.

3. У продавца ЗУ на ПбП.

До июля 2007 года в законе о введении в действие ЗК присутствовало следующее положение: при продаже здания на участке на ПбП покупатель переоформляет это право на право аренды или приобретает ЗУ в собственность по своему выбору.

До 2010 года опираясь на это положение ситуация выглядела так: у покупателя здания возникает фактическое землепользование, которое он должен оформить путём заключения одного из договоров. Но тогда возникало 2 вопроса: каким образом у продавца прекращается ПбП на ЗУ и что покупатель здания будет платить за период фактического землепользования. Доктрина исходит из того, что продавец должен отказаться от ПбП, но с практической точки зрения это очень не удобно. Поэтому суды исходят из того, что отказ от ПбП не нужен, а оно прекращается в силу закона в момент регистрации перехода права собственности на здание.

Пока действовал закон о плате за землю, фактические землепользователи платили за землю земельный налог. Но глава 30 ЗК с 2005 года даёт исчерпывающий перечень налогоплательщиков- там фактических землепользователей нет. Одни суд считали, что покупатель всё равно должен платить налог, но большинство сходилось на том, что покупатель здания должен вносить платёж в размере арендной платы. Единственно правильным решением этого вопроса являлось бы предъявление иска о взыскании неосновательного обогащения.

Постановление Пленума ВАС № 54 23 июля 2009 г: фактические землепользователи не платят земельный налог, и более того, даже те кто имеет правоустанавливающие документы на землю, но не сформировал ЗУ- не платят налог на землю.

В постановлении пленума ВАС № 112005 года он указал следующее: если продавцу ЗУ принадлежал на ПбП, то после перехода к покупателю ПбП на ЗУ в связи с приобретением здания, он может оформить своё право на ЗУ, путём заключения договора аренды или выкупа ЗУ. В дальнейшем ВАС указывал, что это положение можно трактовать двумя способами: а) традиционно- как возникновение права фактического землепользования у нового собственника здания б) ПбП переходит к новому собственнику здания в силу закона и переоформлять его не надо.

В итоге в результате длительного обсуждения- Постановление Президиума ВАС от 23 марта 2010 г.: ПбП к покупателю здания переходит в силу закона, но если покупатель здания не является лицом, указанном в п.1 ст. 20 ЗК, то до 1 января 2012 года они должны переоформить ПБП в аренду или собственность.

 

Применение принципа единства судьбы земли и недвижимости кнаследованию здания и ЗУ.

На практике встречается две ситуации:

а) когда имеется два завещания, при этом ЗУ завещается одному, а здание завещается другому. Это довольно редкая ситуация. В литературе высказывается такая тз: такое завещание- юридическая фикция и выполнить его невозможно.

б) есть завещание только в отношении здания, а ЗУ не упоминается.

Если ЗУ переходит одному лицу, а здание другому (например здание по завещанию, а ЗУ по закону), возникают вопросы: на сколько действительно такое завещание? Вправе ли нотариус удостоверить 2 таких завещания?

С т.з. ЗК это прямо противоречит закону, но в ч. 5 ст. 1 ЗК сказано «если иное не предусмотрено ФЗ». Дак вот иным ФЗ является ГК РФ, где сказано, что воля наследодателя ограничена быть не может. Этого и придерживается судебная практика.

После того, как ЗУ и здание перейдут различным наследникам, суд может определить порядок пользования ЗУ.


Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 277;