Тема 15. Оформление прав на землю собственниками недвижимости. Ст. 36.



Ст. 36 ЗК РФ: собственник здания, строения, сооружения на участке имеют исключительное право на оформление прав на ЗУ (аренда или собственность). ЗУ при этом выкупается по льготной выкупной цене.

Объекты.

В последствии, решили, что эта статья распространяется и на следующие ситуации:

· Объекты незавершённого строительства (приватизированные).

ВАС 23 декабря 2008 года в Постановлении Президиума распространил ст. 36 частично на объекты незавершенного строительства. Это логично, так как объект незавершенного строительства это тоже недвижимость, объект кадастрового учета и капитального строительства. ВАС решил, что с точки зрения 36 статьи, объекты незавершенного строительства могут быть разбиты на 2 группы: приватизированные (приобретённые у государства) и вновь созданные. Было указано, что если объект незавершённого строительства приватизирован в соответствии с законом о приватизации (ст. 28 Закона:  «Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом»), то собственник такого объекта так же имеет исключительные права на оформление прав на ЗУ (выкуп по льготной выкупной цене). Что касается вновь построенных объектов, то так как в последнее время возобладала порочная практика, строительства 3 кирпичей и выкупа участка по льготной выкупной цене, ВАС указал, что при предоставлении ЗУ в аренду для целей строительства применение ст. 36 недопустимо в отношении объектов незавершённого строительства. Такой их статус, как объектов незавершенного строительства, носит временный характер, так как цель ради которых был предоставлен участок- не достигнута. Понятие здание, строение и сооружение может быть применено только к тому объекту, который введён в эксплуатацию. Поэтому до ввода в эксплуатацию выкуп участков под вновь возведенными объектами невозможен. Соответственно, после их ввода в эксплуатацию, они уже станут не ОНС, а зданиями, строениями и сооружениями.

ВАС так же высказал мнение, что после окончания действия ДА, заключенного с целью строительства данного объекта, объект незавершенного строительства может быть признан самовольной постройкой, даже несмотря на государственную регистрацию ПС на него. Это не верно, так как повода для признания самовольной постройкой нет.

Последние изменения в ФЗ о введении в действие ст. 3: "21. Собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.";

 

· Древесно-кустарниковая растительность, право на которую зарегистрировано до 1 января 2007 года.

· Помещение.

· Разрушенные объекты. Ст. 36 не предъявляет никаких требований к техническому состоянию зданий строений и сооружений. Поэтому возможна ситуация, когда здание юридически существует, а фактически отсутствует. Судебная практика долгое время придерживалась формально юридического подхода, и фактическое состояние здания не влияло на возможность выкупа- если была зарегистрированная недвижимость, пусть и после бомбёжки, все равно предоставляли право выкупа.

С 2009 года, когда вышло Постановление президиума ВАС, где он  сделал вывод о том, что:

1.Если у собственника разрушенного объекта права на землю не оформлены то, приобрести ЗУ в собственность на основании ст. 36 он не может.

2.Если разрушенное строение, находится на ЗУ, на праве ПБП или ПНВ, то в соответствии со ст. 39 ЗК, собственник объекта должен приступить к его восстановлению в течение 3 лет с момента разрушения. После восстановления объекта у него будет право на выкуп по ст. 36.

3.Условие сохранения прав на арендуемые ЗУ, в случае разрушения здания, определяются договором аренды. Но тут проблема: если хочешь строить, надо получить разрешение на строительство, а для этого нужно предоставить документ о правах на землю.

· Другие объекты неясной правовой природы (прошлый год). Судами были разосланы запросы в соответствующие государственные структуры о правовом статусе таких объектов как асфальтовое покрытие, подземные коммуникации, заборы, навесы и т.п. Однозначного ответа не было, но есть мнение, что такие объекты могут быть отнесены к сооружениям. А вот вопрос об отнесении их к недвижимости должен решаться путем анализа совокупных характеристик или экспертного исследования, которое назначается судом. Например, может ли быть асфальтовая площадка зарегистрирована как объект недвижимости?! Чтобы оно было признано объектом, порождающим исключительное право для оформления прав на землю, участок должен быть предоставлен именно под строительство данного покрытия (например, стоянка, но не ларек), в противном случае данный объект выступает как элемент благоустройства (?). 


Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 136;