Участники процесса застройки и иные субъекты управления недвижимостью



ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Основные принципы и особенности управления недвижимостью

Управление – процесс осуществления функций планирования, организации, мотивации и контроля, который необходим для формулирования и достижения поставленных целей.

Управление недвижимостью невозможно без четко сформулированных целей, которые служат: исходным моментом любых управленческих действий; основой построения критериев оценки результатов предпринимательской деятельности; основой анализа проблем. Цель выполняет следующие основные функции:

z Инициативы – сопоставление существующего и желаемого состояния, вызывающее стремление к действиям;

z Инструмента управления – руководящее требование;

z Критерия принятия решений – оценки информации и выбор альтернатив;

z Координирования – осуществление бесконфликтных отношений всех лиц, принимающих решения в соответствии с установленными целями;

z Контроля – обеспечение объективной обратной связи в системе управления по конечным результатам.

Основные цели управления рынком недвижимости:

– Реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

– Установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

– Защита участников от недобросовестности, мошенничества;

– Обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

– Создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность;

– Справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

Управление недвижимостью выполняет следующие функции:

1 Основные функции:

- планирование

- организация

- контроль

- реализация

- анализ

2 Частные функции:

- маркетинг – способ достижения обмена между продавцом и покупателем

- управление персоналом – способ достижения цели по средством других физических лиц

- управление затратами

- управление прибылью

- управление рисками

3 Сквозные функции:

- коммуникация

- мотивация

- координация

- инновация

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления:

1. Разделение процедур – применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости – жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

3. Гласность нормотворчества – публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов.

4. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

5. Разделение полномочий между регулирующими органами.

6. Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

7. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственниками.

8. Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска – несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов.

9. Рациональное распределение функций управления недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками.

10. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению.

11. Представительные органы государственной власти в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты.

12. Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

13. приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

14. Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

 

Участники процесса застройки и иные субъекты управления недвижимостью

Участники процесса застройки — основной элемент структуры любого проекта, так как именно они обеспечивают его реализацию.

Состав участников проекта, их роли, распределение функций и от­ветственности зависят от типа, вида, масштаба и сложности проекта, а также от фаз его жизненного цикла. Число участников может быть различным и меняться на протяжении жизненного цикла проекта, но имеются участники, которые практически присутствуют в любом проек­те.

Главный участник, заинтересованный в осуществлении проекта идо­стижении поставленной цели, — застройщик, являющийся бу­дущим владельцем и пользователем результатов проекта. Застройщик определяет основные требования и масштабы проекта, обеспечивает фи­нансирование проекта за счет своих средств или средств инвесторов, за­ключает контракты с основными исполнителями и несет ответственность по этим контрактам. В качестве застройщика может выступать как юри­дическое, так и физическое лицо.

Инвесторлицо, осуществляющее долговременные вложения в иму­щество, т. е. это конечный покупатель, будущий собственник жилищного комплекса. Таким инвестором может стать управляющая жилищная орга­низация или специально созданная компания, государственные и муници­пальные органы, инвестиционные фонды, частные лица, общественные организации, международные организации.

Инвестор вкладывает средства (инвестиции) в проект. Инвесторов в одном проекте может быть несколько, но у них единая цель — максими­зация прибыли на свои инвестиции от реализации проекта.

Если инвестор и заказчик не являются одним и тем же лицом, то инвестор заключает договор с заказчиком, контролирует выполнение контрактов и осуществляет расчеты с другими участниками проекта по мере его выполнения.

Жилищная организация— новая форма управления портфелем соб­ственности в жилищной сфере и новый тип инвестора в жилищную сферу. Его называют «корпоративным инвестором», для которого доступны ре­сурсы всех финансовых рынков. В этом качестве они несравненно сильнее других организационных структур.

Новая жилищная организация (ЖО), это:

— некоммерческая организация;

— имеет уставной целью предоставление жилищных услуг;

— по стратегическим вопросам деятельности контролируется местной
администрацией и общественностью;

— управляет (как юридический или экономический собственник) жи­лищным фондом;

— самостоятельно занимается развитием своего жилищного фонда (ве­дет инвестиционную деятельность);

— зависит от качества и количества предоставляемого населению жи­лья;

— управляет всем жизненным циклом объекта.

Целью ЖО является решение социальных жилищных программ с надежным контролем со стороны административных органов и общественности.

Проектные организацииразрабатывают проектно-сметную документа­цию и выполняют проектно-изыскательские работы.

Заказчик— физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной или строительной инфраструктуры или без него). В том числе для собственного проживания, предоставления в наем, в аренду либо для продажи; или это предприятие, осуществляющее подрядным, хозяйственным или смешанным способом капитальное строительство, по собственной инициа­тиве или по поручению муниципальных органов власти.

Подрядчик— инженерно-строительная организация, которая выпол­няет работы по реализации проекта в соответствии с контрактом. Ответ­ственность за выполнение всех работ несет генеральный подрядчик, кото­рый, в свою очередь, заключает договоры с субподрядчиками на выполне­ние отдельных работ или услуг.

Особое место в реализации проекта занимает руководитель проекта, которому заказчик, застройщик или инвестор делегируют полномочия по управлению проектом. Руководитель проекта планирует, контролирует и координирует работу всех участников на протяжении жизненного цикла проекта. Конкретный состав полномочий руководителя проекта определяется контрактом.

К внешним участникам проекта относятся:

- финансирующая организация (предоставляет кредиты для финансирования проекта);

- агент по работе с недвижимостью (специалист, занимающийся операциями с недвижимостью).

В управлении недвижимостью принимает участие большое количество физических и юридических лиц. Все они принимают решения на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости, поэтому их принято называть субъектами управления.

В процессе воздействия на недвижимость, как на сферу жизнедеятельности людей и отношений между ними, приоритетными решениями являются решения государственных органов.

Государство – это первый субъект управления недвижимостью и от его политических предпочтений зависят действия других субъектов.

Для реализации принятой на государственном уровне решений создается специальная финансовая ибанковская системы, что приводит к возникновению еще одной группы субъектов управления недвижимостью.

Всемирный банк, Международная финансовая корпорация осуществляют финансирование сферы недвижимости менее развитых стран и регионов. Данные субъекты управления решают задачи:

- уменьшение бедности населения;

- стимулирование развития рынка капитала и частного домовладения;

- легализация имущества, созданного с нарушением законодательства;

- развитие инфраструктуры рынка капитала.

Третья группа субъектов управления недвижимостью – это органы местного самоуправления и власти (мэрия, муниципалитеты, департаменты, территориальные объединения граждан и т.д.).

Четвертая группа субъектов управления – это совокупность предприятий, организаций и учреждений ЖКХ, поставляющие коммунальные услуги горожанам,от качества которых на прямую зависит эксплуатационное качество объекта недвижимости.Цена коммунальных услуг (эксплуатационные или текущие затраты) оказывают большое влияние на процесс формирования стоимости недвижимого имущества, включая его рыночную стоимость. Фискальные и налоговые органы – т.к. жилье и земля являются наиболее видимыми аспектами собственности граждан, то они все они представляют собой излюбленные объекты налогооблажения. Фискальные - пожарные, БТИ, юстиция, проектные организации и т.д.

Контролирующие финансовые органы – это организации, осуществляющие государственный, ведомственный, внутрихозяйственный, общественный и независимый финансовый контроль. Данные субъекты управления недвижимостью действуют в целях: соблюдения целевого использования ресурсов, соблюдения заданной структуры капитала, эффективности использования финансовых ресурсов, отслеживания поступлений денежных средств по источникам финансирования.

Собственникиэто владельцы имущества, которые, пройдя процедуры согласования, разрешения, регистрации и т.п., принимают окончательное решение о величине стоимости и способах развития объекта недвижимости.

Субъекты управления недвижимостью группируются по уровням управления: федеральный, региональный, муниципальный, уровень отдельных организаций или предприятий.

При управлении недвижимостью субъект выполняет следующие общие функции:

1. организует удовлетворение фундаментальных потребностей граждан

2. обеспечивает сохранение здоровья населения и безопасность жизнедеятельности

3. планирует средства социализации населения и интеграции культур в конкретном населенном пункте

4. посредством регистрации граждан по месту жительства, осуществляет контроль инфраструктуры, планирование коммунальных услуг и регулирование их тарифов

5. анализируя доходы и расходы генерируемые недвижимостью, стабилизирует государственную финансовую систему.

Общие функции управления недвижимостью дополняются частными, к их числу можно отнести маркетинг, управление людьми (способ достижения цели посредством других физических лиц), управление проектом, управление инвестициями (способ максимизации стоимости имущества), финансирование (способ организации движения денежных средств), бюджетирования (способ соотнесения источников денежных средств и направлений их расходования) и т.д.

Выделяют сквозные функции, выполняемые субъектами управления недвижимостью. К ним относятся - координация, коммуникация, инновация, оценка, прогноз и тому подобные действия управляющих.

 


Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 948; Мы поможем в написании вашей работы!






Мы поможем в написании ваших работ!