Имущество не может быть арестовано в интересах потерпевшего (гражданского истца) как вещественное доказательство, в том числе как предмет преступления. 2 страница
<2> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 210.
При обсуждении этой проблемы было высказано мнение, что отказ от суперфиция был продиктован сложившейся в момент принятия ГК РФ ситуацией, когда вся земля находилась в государственной собственности. В этих условиях оформление застройки через суперфиций не давало бы застройщикам права частной собственности на строения; сохранялась сплошная государственная собственность. А это консервировало прежний уклад. Впрочем, зависимость от государства и чиновников в сфере застройки и после отказа от суперфиция осталась сплошной.
Необходимо отметить, кроме того, что при отсутствии правила, гласящего, что "собственнику принадлежит все, находящееся на поверхности участка", весьма затруднена реализация перехода к системе регистрации прав на недвижимость, так как при отсутствии суперфиция возможно и неизбежно несовпадение собственников земли и построек, а также возникновение разных собственников на одном земельном участке, а это влечет чрезвычайное усложнение и известную ненадежность регистрации прав на недвижимость.
Провозглашенный ГК РФ подход не создает также достаточно надежных средств противодействия таким возможным в нашем юридическом быту нарушениям, как реконструкции (перестройки) чужой недвижимости с переводом права на новые постройки в собственность нарушителя.
|
|
|
Вот пример из судебной практики.
Предприниматель получил безвозмездно от организации в собственность склады. Понимая незаконность этой сделки, нарушающей запрет, установленный ст. 575 ГК, он решил обеспечить дальнейшее владение полученным следующим образом: склады были признаны не имеющими ценности из-за износа, и вместо них с использованием, впрочем, основных конструкций "изношенных" сооружений предприниматель возвел кафе, имея все необходимые согласования; о самовольном строительстве речи не было. К моменту обращения за регистрацией собственности на кафе прежний собственник складов потребовал вернуть ему недвижимость.
Если бы речь шла о движимом имуществе, то могла бы быть применена такая эффективная мера защиты, как передача вещи, изготовленной из материала собственника, утратившего материалы вследствие недобросовестных действий лица, осуществившего переработку материала, в собственность потерпевшего (п. 3 ст. 220 ГК) <1>. Но эта норма, как известно, не действует в отношении недвижимости, пожалуй, именно по причине правила суперфиция, которое все равно здесь просвечивает.
--------------------------------
<1> Этот механизм может применяться в тех случаях, когда реституция становится невозможной из-за существенных изменений полученного по ничтожной сделке имущества (например, разборки автомобиля с заменой в нем деталей и т.п.).
|
|
|
При сохранении суперфиция реституция земельного участка привела бы к закреплению за потерпевшим собственником и возведенного на ней строения. Но отсутствие этого правила оставляет лишь защиту в рамках ст. 167 ГК в размере стоимости складов и стоимости прав на земельный участок, а такая защита представляется недостаточной. Переход в собственность потерпевшего возведенного на его участке здания невозможен. Поэтому оказывается лишенной основания реституция земельного участка с чужим зданием.
Можно заметить, что в ГК РФ предложена неравновесная форма, отдающая приоритет собственнику построек. Кроме полного права на строения он еще имеет и право на передачу вместе со строениями "пользования" землей, не спрашивая земельного собственника (если собственник земли не догадается, конечно, запретить такую передачу, но любой запрет в сфере гражданского права означает вывод имущества из оборота и потому всегда сопряжен с потерями). Следовательно, налицо не только пользование землей, но и довольно своеобразное распоряжение ею, как это, кстати, и происходило на базе известного правила ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса 1991 г., позволяющего под видом отчуждения построек уступать земельные участки.
|
|
|
В целом нормы гл. 17 ГК РФ, видимо, рассчитаны прежде всего на уход от старого правового уклада, т.е. несвободны от черт паллиатива и временности. Но тогда следует подумать о путях их дальнейшего развития. В этом отношении можно сказать, что серьезных причин, позволяющих отказаться от принципа "земле следует все, что к ней прикреплено" и более широкого привлечения на этой основе классических вещноправовых институтов, не видно. Изложенное позволяет отметить, что застройку весьма желательно основать на базе вещного права типа суперфиция. Однако суперфиций не может появиться в результате договорной или судебной практики, ведь возникновение новых вещных прав вообще возможно, как известно, исключительно путем их учреждения, прямого введения в закон, так как такие права возникают не иначе как путем прямого легального установления.
Шагом на пути к суперфицию можно считать провозглашенный ЗК РФ принцип принадлежности земельного участка и расположенного на нем строения одному лицу (ст. ст. 1, 35 ЗК). В то же время возникшая в первые годы реформ юридическая конструкция помещения в здании как самостоятельного объекта права собственности, без всякой связи его с земельным участком, серьезно усложняет развитие права на землю в городе.
|
|
|
В Концепции развития гражданского законодательства признается необходимость установления суперфиция (вещного права застройки). Обсуждение этого предложения выявило некоторые препятствия, которые, судя по всему, встанут на пути суперфиция.
Во-первых, это сопротивление тех инвесторов, которые освоились с существующими формами застройки, получили на рынке монопольное положение и не хотят им рисковать.
Во-вторых, это сопротивление чиновничества, которое вместе с суперфицием утрачивает текущий контроль за городским строительством и городскими застройщиками (осуществляемый сегодня посредством, скажем, такой уродливой формы, как предоставление земельных участков под застройку в форме аренды, что позволяет постоянно держать арендатора земли в подчиненном положении).
Наконец, разворот всех существующих прав, среди которых - права собственности на здания, строения, помещения, оторванные от прав на землю, в сторону суперфиция, несомненно, сопряжен с опасностями психологического характера, ведь даже юристу нелегко успокоиться на мысли, что право застройки по существу сильнее права собственности на строение или помещение без права на землю либо с правом аренды земли. Чтобы избежать этих рисков, видимо, придется находить длительные формы сосуществования разных режимов застройки, что таит в себе, особенно в первые годы, опасность реставрации прежнего уклада.
Остается надеяться, что переход к суперфицию, сколь бы долгим он ни был, все же начнется в ближайшем будущем. На мой взгляд, именно здесь - наиболее важный и ценный пункт намеченного изменения гражданского законодательства.
До сих пор взаимоотношения участников застройки регулируются главным образом посредством обязательств, что создает немало проблем.
Одной из таких проблем стал вопрос о праве на объект строительства. Очевидно, что он не может быть решен единообразно для всех случаев застройки.
Если застройщик ведет строительство для себя и своими силами и средствами, то, очевидно, все права на объект застройки все время принадлежат ему, и он вправе им распорядиться как на стадии строительства, заключая так называемые договоры долевого участия (инвестиционные) <1>, по которым дольщикам (инвесторам) принадлежат лишь обязательственные права, так и после завершения строительства путем продажи всего здания или его частей в порядке, установленном для распоряжения недвижимостью.
--------------------------------
<1> С принятием 30 декабря 2004 г. Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор долевого участия включен в число поименованных и не может более использоваться для обозначения самых разных юридических связей участников строительства. Теперь стороны чаще прячут свои намерения за инвестиционными договорами, которые могут быть чем угодно.
Далее я исхожу из того положения, которое сложилось в строительстве, когда договором долевого участия (а затем инвестиционным) охватываются как договоры синаллагматические, встречного типа, так и договоры с единой целью для всех участников, совпадающие с простым товариществом. Соответственно, употребляемые термины относятся к ситуации до 2004 г. Ее актуальность после 2004 г. скорее увязана уже с договорами, называемыми инвестиционными.
Несколько сложнее отношения у созастройщиков, вступивших в отношения совместной деятельности (простого товарищества) для совместного строительства. Застройщики на базе простого товарищества приобретают право общей долевой собственности на объект и распоряжаются им сообща, если не возникает спор, который приходится решать в суде и который, как правило, приводит к прекращению совместной деятельности с одновременным разделом объекта.
С точки зрения права на объект довольно спорной кажется ситуация со строительным подрядом. Приведем внешне достаточно несложное, но типичное дело для иллюстрации основных проблем.
Строительная организация РСУ АО "Синтез", получив под застройку земельный участок в с. Шпаковском Ставропольского края, заключила договор подряда с АО "Канелс", выступившим в роли заказчика, на строительство 16-квартирного жилого дома. В свою очередь, заказчик имел договор с миграционной службой, по которому он обязался за счет последней обеспечить строительство и передачу ей в собственность жилого здания. В связи с тем что заказчик, приняв работы, их оплатил не полностью (используя при этом средства миграционной службы), договор был после длительной переписки расторгнут, а объект остался недостроенным. Подрядчик заявил в суде иск к АО "Канелс" о взыскании суммы долга за принятые работы, а также расходов по охране объекта после прекращения строительства и в связи с отсутствием средств у ответчика просил обратить взыскание на сам объект застройки.
Естественно, что в первую очередь возник вопрос: кому принадлежит право собственности на объект? Казалось бы, в любом случае истец в силу ст. ст. 359 - 360 ГК имеет право на удержание вещи как кредитор против неисправного должника вплоть до реализации ее в порядке, установленном для залога. Однако совершенно очевидно, что и в этом случае необходимо определить принадлежность вещи для правильного указания номинального продавца и, соответственно, для распределения полученного при продаже, тем более что стоимость объекта явно превышала сумму долга, а кроме того, ситуация обострялась наличием другого кредитора того же должника - миграционной службы.
В прямой форме вопрос о праве на объект строительного подряда законом не решен, а содержание норм о подряде не позволяет прийти к однозначному толкованию. Классика также не дает достаточного материала для уверенного решения этого вопроса <1>, кроме, может быть, высказывания Павла: "Если я даю заказ на постройку дома, с тем чтобы подрядчик делал все на свои средства, то он переносит на меня собственность на сделанное, и, однако, это является наймом" <2>. Это высказывание, впрочем, имеет в виду строительство на земле заказчика и потому имеет скорее вещное, нежели обязательственное звучание, а упразднение правила superfities solo cedit, о котором уже говорилось, исключает такой наиболее естественный для строительства ход рассуждений, согласно которому достаточно определить собственника земли и тем самым предрешить все прочие вопросы, и потому снимает в этом отношении специфику строительного подряда, заставляя искать решение в подрядном праве в целом. По той же причине ситуация приобретает беспрецедентный характер, исключая привлечение мирового права и заставляя искать собственные юридические решения.
--------------------------------
<1> И. Покровский указывает, что собственно locatio-conductio operis имел место, лишь если материал был дан заказчиком; если мастер делал вещь из собственного материала, то такой договор считался уже куплей-продажей. Впрочем, этот договор в римском праве "далеко не получил надлежащего развития" (Покровский И.А. История римского права. С. 332).
Г.Ф. Шершеневич не затрагивает данный вопрос, уделив общему понятию подряда чуть более одной страницы (см.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 371 - 372).
<2> Дигесты. С. 316. Можно привести также слова Ульпиана: "Подрядчики, которые возводят здание из своих камней, немедленно делают камни принадлежащими тем, на чьей земле они строят" (Дигесты. С. 134).
Правило ст. 219 ГК о возникновении права собственности на вновь создаваемую недвижимость с момента ее государственной регистрации <1>, как будто исключая собственность подрядчика (не затрагивая движимого имущества), также не решает всех возникающих вопросов, поскольку "объект строительства" (понятие принадлежит законодателю - прямо так сказано, например, в названии ст. 742 ГК) как имеющее определенное единство имущество еще до возможности признания его зданием, сооружением или иной недвижимостью уже вовлекается в гражданский оборот и может служить предметом сделок (залога и других, в том числе указанных в ст. ст. 360, 712, 720 (п. 6), 729, 742 ГК).
--------------------------------
<1> В связи с этим, как отмечает Е.А. Суханов, до регистрации строящегося объекта он не может быть признан недвижимостью (Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Ред. журнала "Хозяйство и право"; Спарк, 1995. С. 283).
Кажется, именно в этом смысле определен "объект" в выводе Постановления Президиума ВАС РФ: "...поскольку ответчик обязался построить и передать в собственность истца построенные коттеджи, возможность удовлетворения иска о признании права собственности на не завершенный строительством объект зависит от наличия между сторонами договорных обязательств", так как из обстоятельств дела видно, что "фактически стороны прекратили исполнение обязательств досрочно" <1>, и тем самым ссылка на правило ст. 219 ГК, которая также сделана в этом Постановлении, не может изменить сути дела как спора о праве именно на незавершенный объект строительства.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1997. N 4. С. 60.
Ю.В. Романец высказывается за то, что "если расторжение договора простого товарищества в отношении одного из товарищей не влечет за собой прекращение этого договора в отношении остальных товарищей", то должен быть произведен реальный выдел доли выбывшего товарища при том, что выбывший товарищ "не вправе претендовать на долю в окончательном результате" <1>. Получается, что незавершенный объект строительства становится предметом прав как целое, подлежащее разделу или выделу, не только при прекращении договора строительного подряда, но и, например, при выбытии одного из товарищей. (Пока кто-либо из товарищей не выходит, их взаимоотношения остаются, конечно, обязательственными, тогда как с третьими лицами связь возможна только вещная - прежде всего защита, которую может вести любой из товарищей.) Но выдел возможен только из вещи, являющейся объектом права; непонятно, что делать, если такой вещи еще нет. Очевидно, что рекомендация Ю. Романца невыполнима <2>.
--------------------------------
<1> Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестник ВАС РФ. 1999. N 12. С. 108 - 109.
Существует иная, противоположная, практика - выдел недопустим, пока не возник объект собственности, хотя бы объект незавершенного строительства. Эта практика представляется более обоснованной. Прежде всего непонятно, как производить выдел строящегося здания, которое ежедневно меняется. Но дело даже не в этом. Выход из товарищества ("несвоевременный отказ" от договора) отнюдь не означает права на выдел. А раздел - это следствие прекращения товарищества. Между тем выход из числа товарищей не всегда влечет прекращение товарищества. Отказ в выделе вышедшего товарища без прекращения товарищества может быть обоснован с позиций ГК РФ тем, что не достигнута цель товарищества, хотя бы в будущем объект и был создан; ведь в этом создании товарищ больше не участвует.
На мой взгляд, здесь в некоторых случаях может отыскиваться обязательство товарищей из неосновательного обогащения перед вышедшим участником, как будет показано далее. Нельзя исключить, видимо, и иск об убытках, если другие товарищи своими действиями виновно причинили убытки вышедшему; возможна, впрочем, и ответственность вышедшего товарища.
Целью выхода из простого товарищества является, следовательно, нежелание брать на себя вновь возникающие обязательства из договора (например, если дела идут не так, как ожидал данный участник, или предлагается поддерживаемое большинством (когда решения принимаются таким образом) решение, с которым этот участник не согласен).
<2> Следует исходить из того, что выход из товарищества влечет утрату всех прав на еще не созданный результат одновременно с освобождением от ответственности по тем обязательствам товарищей, которые возникнут после выхода (собственно, для целей такого освобождения и осуществляется выход из товарищества). В дальнейшем этот аспект товарищества еще будет затрагиваться.
Необходимо при этом отметить, что указанные в нормах ст. 712, п. 6 ст. 720, ст. ст. 729, 742 ГК права на объект строительства сами по себе не имеют природы вещного права. В тех случаях, когда реализация права требует отчуждения (как, например, при удержании), предполагается, конечно, государственная регистрация объекта. Но выдел доли вышедшего товарища не может рассматриваться как необходимость отчуждения и не должен влечь регистрации объекта незавершенного строительства.
О природе объекта строительства высказаны различные суждения в рамках более широкой дискуссии о понятии недвижимости.
Как отмечает Е.А. Суханов, до регистрации строящегося объекта он не может быть признан недвижимостью <1>. Эта позиция поддерживается многими цивилистами. Однако высказан и противоположный взгляд. Например, Е. Болтанова, исходя из естественных признаков недвижимости, считает, что объекты незавершенного строительства "прочно связаны с землей", и потому относит их к числу недвижимостей <2>.
--------------------------------
<1> Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Спарк, 1995. С. 283.
Интересно, что английские юристы, обсуждая близкий к суперфицию институт длительной аренды, предполагающий возведение и поддержание в течение долгого срока (21 год и более лет) жилого здания на чужой земле, высказывали афоризм: кирпичи и известка (bricks and mortar) принадлежат арендатору, земля - лендлорду. После многолетних дебатов, конечно, не о том, являются ли "кирпичи и известка" стройматериалами, а о том, справедливо ли без всякой компенсации отдавать арендодателю построенное, перестроенное и сохраненное не им здание, был принят специальный Закон об аренде (Leasehold Reform Act 1967), а затем и последовавшие законы, предоставившие арендаторам право на принудительный выкуп всей недвижимости, включая землю. Таким образом, оперирование идеей стройматериалов можно обнаружить и применительно к завершенным и давно стоящим зданиям (кстати, квартиры и мезонины, в том числе из кирпича, под действие Закона не попали).
<2> Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимостей // Журнал российского права. 1999. N 5/6. С. 83.
Дата добавления: 2021-01-21; просмотров: 38; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!