Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки
В данном разделе приводится перечень всех допущений и ограничительных условий, использованных оценщиков при проведении оценки (за исключением допущений и ограничений, приведенных и содержащихся в задании на оценку).
Общие допущения
2.4.8.1.1. Полученная в рамках данного Отчета кадастровая стоимость может быть использована только для целей налогообложения и предполагаемого использования, установленного в рамках данного Отчета.
2.4.8.1.2. Данные, приведенные в отчете об оценке, являются достоверными, точными и могут быть использованы только для цели (задачи) настоящей оценки.
2.4.8.1.3. Содержащиеся в Отчете об оценке анализ, мнения и заключения принадлежат оценщикам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью Отчета об оценке.
2.4.8.1.4. Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в объектах оценки и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.
2.4.8.1.5. Оценщики не являются учредителями, собственниками, акционерами, должностными лицами, работниками или кредиторами юридического лица – Заказчика, лицами, имеющими имущественный интерес в объектах оценки, и не состоят с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
2.4.8.1.6. В связи с тем, что в перечне объектов оценки отсутствует информация о видах прав, то в соответствии с ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» при применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки.
|
|
|
2.4.8.1.7. Не допускается вмешательство Заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщиков, если это может негативно повлиять на достоверность результата оценки объектов оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки, за исключением ограничительных условий, содержащихся в Задании на оценку.
2.4.8.1.8. Отчет об оценке представляет собой профессиональное мнение оценщиков относительно кадастровой стоимости объектов оценки без каких-либо гарантий с их стороны в отношении последующей сделки с объектами оценки.
Отдельные части настоящего отчета об оценке не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом отчета об оценке, с учетом всех содержащихся в нем допущений и ограничений.
2.4.8.1.9. Оценщики не принимают на себя ответственность за достоверность качественной и количественной информации, содержащейся в государственном кадастре недвижимости и представленной в перечне объектов оценки, предоставленном Заказчиком.
|
|
|
2.4.8.1.10. Данная оценка отражает стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2015 г. Изменение состояния рынка после даты оценки может привести к уменьшению или увеличению стоимости, установленной на фактическую дату оценки.
2.4.8.1.11. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. В основном, Оценщик должен принимать во внимание обстоятельства, существующие только по состоянию на дату оценки, и события, произошедшие до даты оценки. Факты, которые могли бы оказать влияние на оценку, могут иметь место и после даты оценки, но до выпуска Отчета об оценке. Подобные явления относятся к так называемым событиям после даты оценки. Оценщик должен принимать во внимание два типа событий после даты оценки: а) События, указывающие на обстоятельства, которые были известны участникам рынка по состоянию на дату оценки. В процессе оценки необходимо принимать во внимание такие события и обстоятельства. б) События, указывающие на обстоятельства, которые не были известны участникам рынка по состоянию на дату оценки, включая обстоятельства, возникшие после даты оценки. Выполненные работы по оценке могут не корректироваться в связи с такими событиями или обстоятельствами. Более того, обычно отчет об оценке может не содержать описание подобных событий или обстоятельств, так как оценка осуществляется по данным на конкретный момент времени – дату оценки, и события, происходящие после этой даты, не имеют отношения к стоимости, рассчитываемой на эту дату. Однако нередки случаи, когда информация, отражающая события на дату оценки, публикуется позднее. Это касается в основном аналитических обзоров рынка недвижимости, что в свою очередь закономерно, в связи с тем, что для обзора необходимо время на сбор, обработку и публикацию информации об уже свершившихся фактах. Оценщик счел возможным использовать информацию, отражающую события на дату оценки, отстоящей от даты публикации данной информации, для подтверждения фактов, раскрытых в отдельных разделах отчета.
|
|
|
2.4.8.1.12. В соответствии с п. 5 ФСО №4, при определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
В рамках настоящего Отчета объектами оценки являются здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства.
|
|
|
2.4.8.1.13. В соответствии с п.4 ФСО №4, кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.
2.4.8.1.14. В соответствии со ст. 24.13 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при формировании Перечня объектов недвижимости указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении Управления Росреестра по Ставропольскому краю. Информация, переданная Исполнителю работ Заказчиком работ, представлена Управлением Росреестра по Ставропольскому краю, подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке. В связи с чем, информация об объектах оценки, полученная от Заказчика, считается достаточной и достоверной для целей проведения государственной кадастровой оценки.
2.4.8.1.15. Отсутствие копий правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, копий технических паспортов, экспликаций, выписок БТИ и иных документов не оказывает существенного влияния на точность и обоснованность результатов оценки для целей установления кадастровой стоимости для целей налогообложения и не может служить причиной признания результатов проведенной оценки для целей установления кадастровой стоимости для целей налогообложения недостоверными.
2.4.8.1.16. В соответствии с п. 14 ФСО № 4, при определении кадастровой стоимости Оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонда данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Полученная информация считается достаточной и достоверной для целей проведения государственной кадастровой оценки. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения. Информация, полученная от организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований, Управления Росреестра и иных источников, содержащих сведения доказательного значения, после даты оценки, но отражающая информацию по состоянию на дату оценки в отношении количественных или качественных характеристик объектов оценки (в том числе информация о наличии технических ошибок, содержащихся в Перечне, предоставленном ранее) отражается в Отчете, считается достаточной и достоверной для целей проведения государственной кадастровой оценки и может использоваться при проведении оценки.
2.4.8.1.17. При определении кадастровой стоимости согласно требованиям п. 10 ФСО 4 при применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничений (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления. При оценке определялась стоимость исходя из права собственности на объекты оценки. Оценщиком предприняты меры по установлению наличия сервитутов, установленных законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации, нормативными правовыми актами местного самоуправления.
Исполнителем работ в адрес муниципальных образований Ставропольского края были направлены запросы о предоставлении информации о публичных сервитутах и получены официальный ответы. Согласно предоставленным данным публичные сервитуты не установлены, в связи с чем кадастровая стоимость определена без учета сервитутов.
2.4.8.1.18. В соответствии с п. 5 ФСО № 4, при определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки. В государственном кадастре недвижимости земельные участки и объекты, расположенные на них (улучшения), являются отдельными объектами учета, оценке подлежат улучшения (здания, помещения, объекты недвижимости незавершенного строительства) без учета земельного участка.
2.4.8.1.19. Оценщик исходит из допущения, что представленная Заказчиком работ информация, соответствует действительности и позволяет делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся Оценщиком при проведении оценки и определения итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
2.4.8.1.20. Исходные данные, которые получены Исполнителем для проведения оценки из открытых общедоступных источников, отражаются Исполнителем в Отчете полностью, в неискаженном виде, и считаются достоверными.
2.4.8.1.21. Осмотр объекта оценки не проводился.
2.4.8.1.22. Учитывая цели (задачи) а также предполагаемое использование результатов, оценка объектов недвижимости проводится из допущения, что наиболее эффективное использование объектов оценки совпадает с текущим использованием. Текущее использование соответствует использованию, указанному в перечне объектов оценки.
Дата добавления: 2020-11-23; просмотров: 124; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!