Уточнения, необходимые для установления содержания терминов, используемых в Отчете (определения)
Государственное унитарное предприятие
Ставропольского края «Ставкрайимущество»
(ГУП СК «CКИ»)
УТВЕРЖДАЮ
Директор ГУП СК «CКИ»
________________ С.Н. Бардаков
«14 » октября 2015 г.
ПРОЕКТ отчетА № 26-ГКО-ОКС-2015
Об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края
По состоянию на 01.01.2015 г.
По Контракту № 2015.150903 от 05 мая 2015 г. на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов и объектов недвижимости в Ставропольском крае для обеспечения государственных нужд Ставропольского края.
Оценщик:
Обухов Е.Е. ___________________
(Фамилия И.О.) (подпись)
Ставрополь, 2015 г.
Оглавление
1 Уточнения, необходимые для установления содержания терминов, используемых в Отчете (определения) 10
2 Вводная часть 15
2.1 Наименование субъекта Российской Федерации или муниципального образования, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка 15
2.2 Основные факты и выводы 15
2.2.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки 15
2.2.2 Результаты оценки, полученные с применением различных подходов к оценке 15
2.2.3 Итоговая величина стоимости объекта оценки 24
2.3 Задание на оценку 24
|
|
|
2.3.1 Объект оценки 24
2.3.2 Имущественные права на объект оценки 24
2.3.3 Цель (задачи) оценки 25
2.3.4 Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения 25
2.3.5 Вид стоимости 25
2.3.6 Дата оценки 25
2.3.7 Срок (период) проведения оценки 25
2.3.8 Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка 26
2.3.9 Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценки 28
2.4 Общие положения оценки 28
2.4.1 Основания для проведения оценки 28
2.4.2 Вид объектов оценки 29
2.4.3 Дата составления отчета об оценке 29
2.4.4 Порядковый номер отчета об оценке 29
2.4.5 Применяемые стандарты оценочной деятельности 30
2.4.5.1 Федеральные стандарты оценочной деятельности 30
2.4.5.2 Стандарты саморегулируемой организации оценщиков 30
2.4.6 Сведения о Заказчике работ 30
2.4.7 Сведения об Исполнителе работ 31
2.4.7.1 Сведения об Исполнителе работ 31
2.4.7.2 Сведения об оценщике (оценщиках), работающем (работающих) на основании трудового договора с Исполнителем работ 31
2.4.7.3 Сведения обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах 32
2.4.8 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки 33
|
|
|
2.4.8.1 Общие допущения 33
2.4.8.2 Допущения, касающиеся информации об объектах оценки 37
2.4.8.3 Допущения, касающиеся информации об объектах-аналогах 41
2.4.8.4 Допущения, касающиеся количественных и качественных характеристик объектов оценки 42
2.4.8.5 Допущения, касающиеся группировки объектов оценки 54
2.4.8.6 Допущения, касающиеся методов (способов) определения кадастровой стоимости 54
2.4.8.7 Допущения, касающиеся моделирования 55
2.4.8.8 Допущения, касающиеся результатов оценки 57
2.4.9 Перечень, использованных при оценке данных с указанием источника их получения 57
2.4.9.1 Перечень документов, предоставленных Заказчиком и устанавливающих качественные и количественные характеристики объекта оценки 57
2.4.9.2 Перечень нормативных правовых актов 57
2.4.9.3 Перечень методических и нормативно-технических документов 58
2.4.9.4 Перечень внешних источников информации 58
2.4.10 Резюме отчета (краткое описание проведенных работ) 59
2.4.10.1 Схема организации работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ставропольского края 61
2.4.10.2 Перечень и порядок проведения работ 61
2.4.10.3 Последовательность определения стоимости объекта оценки 63
|
|
|
3 Расчетная (основная) часть 64
3.1 Описание объекта оценки 64
3.2 Анализ рынка объекта оценки 70
3.2.1 Социально-экономическое развитие России 70
3.2.2 Социально-экономическое развитие Ставропольского края 87
3.2.3 Краткое описание территорий, на которых расположены объекты оценки 89
3.2.4 Определение ценообразующих факторов на территории Ставропольского края 110
3.3 Ценообразующие факторы 143
3.3.1 Формирование перечня ценообразующих факторов 143
3.3.2 Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов 148
3.4 Группировка объектов оценки 152
3.5 Процесс оценки объектов оценки 175
3.5.1 Сводные данные 175
3.5.2 Описание процесса оценки объектов оценки 188
3.5.2.1 Доходный подход 188
3.5.2.2 Затратный подход 189
3.5.2.3 Сравнительный подход 193
3.5.3 Определение кадастровой стоимости методами статистического моделирования 205
3.5.3.1 Определение удельного показателя кадастровой стоимости методами статистического моделирования 205
3.5.3.2 Расчет кадастровой стоимости методами статистического моделирования. 225
3.5.4 Определение кадастровой стоимости моделированием на базе удельной кадастровой стоимости 225
|
|
|
3.5.4.1 Определениеудельного показателя кадастровой стоимости 225
3.5.4.2 Определение кадастровой стоимости моделированием на базе удельной кадастровой стоимости 233
3.5.5 Определение кадастровой стоимости на основе рыночной стоимости методами массовой оценки 233
3.5.6 Определение кадастровой стоимости иными методами массовой оценки 235
3.6 Согласование результатов оценки объектов оценки 237
3.7 Средние арифметические взвешенные по площади объектов оценки значения УПКС 237
4 Заключительная часть 238
4.1 Итог проведения работ 238
4.2 Анализ соответствия значений кадастровой стоимости объектов оценки собранной ценовой информации 239
4.3 Сравнительный анализ полученных значений кадастровой стоимости объектов оценки со значениями кадастровой стоимости, действующими на дату формирования перечня 240
5 Справка, содержащая информацию о всех представленных к Проекту отчета замечаниях 241
Приложения 243
Перечень таблиц
Таблица 2.1. Применение доходного, сравнительного и затратного подходов для определения кадастровой стоимости объектов оценки. 16
Таблица 2.2. Сведения о Заказчике работ. 30
Таблица 2.3. Сведения об Исполнителе работ. 31
Таблица 2.4. Сведения об оценщике. 31
Таблица 2.5. Ориентировочная оценка физического износа недвижимости. 44
Таблица 2.6. Допущения Оценщика, принятые в Отчете, касающиеся количественных и качественных характеристик объектов оценки. 46
Таблица 2.7. Параметры качества модели. 56
Таблица 2.8. Перечень работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости 61
Таблица 3.1. Количество объектов недвижимости подлежащих государственной кадастровой оценке в разрезе муниципальных районов (городских округов) и городских населенных пунктов на территории Ставропольского края. 64
Таблица 3.2. Распределение объектов оценки по назначению в разрезе муниципальных районов/городских округов. 68
Таблица 3.3. Распределение объектов оценки по типу объекта. 69
Таблица 3.4. Основные показатели развития экономики (в % к соответствующему периоду предыдущего года) 73
Таблица 3.5. Ценообразующие факторы для городских населенных пунктов. 111
Таблица 3.6. Ценообразующие факторы для сельских населенных пунктов. 112
Таблица 3.7. Диапазоны изменения цен объектов 1 группы (объекты многоквартирной жилой застройки) в разрезе подгрупп. 117
Таблица 3.8. Кодировка фактора «Материал стен» 1 группа (курортные ГНП) 124
Таблица 3.9. Состав ценообразующих факторов для объектов оценки, расположенных в ГНП Ставропольского края. 143
Таблица 3.10. Состав ценообразующих факторов для объектов оценки, расположенных в СНП Ставропольского края. 146
Таблица 3.11. Описание сформированных групп/подгрупп. 169
Таблица 3.12. Способы (методы) расчета в рамках доходного, сравнительного и затратного подходов для определения кадастровой стоимости объектов оценки. 175
Таблица 3.13.Ценообразующие факторы, используемые при построении моделей. 200
Таблица 3.14. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (г. Ставропоь) 205
Таблица 3.15. Анализ статистической значимости модели (подгруппа г. Ставрополь) 206
Таблица 3.16. Проверка качества модели (подгруппа г. Ставрополь) 206
Таблица 3.17. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа г.Ставрополь) 207
Таблица 3.18. Пример определения удельного показателя кадастровой стоимости на основе построенной модели. 209
Таблица 3.19. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки. 210
Таблица 3.20. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 1.2.Курортные ГНП) 210
Таблица 3.21. Проверка качества модели (подгруппа 1.2. Курортные ГНП) 211
Таблица 3.22. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа 1.2.Курортные ГНП) 212
Таблица 3.23. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа 1.3.Прочие ГНП) 214
Таблица 3.24. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 1.3.Прочие ГНП) 215
Таблица 3.25. Проверка качества модели (подгруппа 1.3.Прочие ГНП) 215
Таблица 3.26. Параметры модели, для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа 1.3.Прочие ГНП) 216
Таблица 3.27. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа 1.4.курортные СНП) 218
Таблица 3.28. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 1.4. Курортные СНП) 218
Таблица 3.29. Проверка качества модели (подгруппа 1.4.Курортные СНП) 219
Таблица 3.30. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа 1.4. Курортные СНП) 219
Таблица 3.31. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа 1.5.прочие СНП) 221
Таблица 3.32. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 1.5. Прочие СНП) 222
Таблица 3.33. Проверка качества модели (подгруппа 1.5. Прочиее СНП) 222
Таблица 3.34. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа 1.5. Прочие СНП) 223
Таблица 3.35. Алгоритм расчета стоимости объектов оценки 1 группы моделированием на базе удельной кадастровой стоимости. 227
Таблица 3.36. Алгоритм расчета стоимости объектов незавершенного строительства. 231
Таблица 3.37. Перечень отчетов об определении рыночной стоимости методами массовой оценки 234
Таблица 4.1. Анализ соответствия значений кадастровой стоимости объектов оценки собранной ценовой информации. 240
Таблица 5.1.Замечания и комментарии к замечаниям.. 242
Перечень иллюстраций
Рисунок 3.1.Валовой внутренний продукт с исключением сезонных и календарных факторов 74
Рисунок 3.2. Инвестиции в основной капитал с исключением сезонных и календарных факторов 75
Рисунок 3.3. Строительство с исключением сезонных и календарных факторов . 75
Рисунок 3.4. Промышленное производство (разделы С+D+E) с исключением сезонных и календарных факторов . 76
Рисунок 3.5. Оборот розничной торговли с исключением сезонных и календарных факторов 77
Рисунок 3.6. Внешняя торговля Российской Федерации в январе-декабре 2012-2014 г.г. (по методологии платежного баланса, млрд. долл. США) 80
Рисунок 3.7. Инфляция и вклад основных факторов (прирост цен в % к соответствующему месяцу предыдущего года) 81
Рисунок 3.8. Вклад в инфляцию основных групп товаров и услуг за 2014 год . 82
Рисунок 3.9. Динамика цен в отдельных секторах промышленности (прирост в %, к соответствующему периоду предыдущего года) 84
Рисунок 3.10. Влияние фактора « Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта» на цену объектов-аналогов 1 группы (г. Ставрополь) 119
Рисунок 3.11. Влияние фактора « Расстояние до ближайшей из основных дорог города» на цену объектов-аналогов 1 группы (г. Ставрополь) 119
Рисунок 3.12. Влияние фактора «Расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), положительно влияющего(-их) на стоимость» на цену объектов-аналогов 1 группы (г. Ставрополь). 120
Рисунок 3.13. Влияние фактора «Этаж: первый, последний, остальные»» на цену объектов-аналогов 1 группы (г. Ставрополь) 120
Рисунок 3.14. Влияние фактора «Материал стен» на цену объектов-аналогов 1 группы (г. Ставрополь) 121
Рисунок 3.15. Влияние фактора «Расстояние от объекта до историко-культурного центра населенного пункта» на цену объектов-аналогов 1 группы (курортные ГНП) 123
Рисунок 3.16. Влияние фактора «Расстояние до ближайших ж/д вокзала, станции, платформы» на цену объектов-аналогов 1 группы (курортные ГНП) 123
Рисунок 3.17. Влияние фактора « Численность населения в населенном пункте» на цену объектов-аналогов 1 группы (курортные ГНП) 123
Рисунок 3.18. Влияние фактора «Этаж: Первый, последний, остальные» на цену объектов-аналогов 1 группы (курортные ГНП) 124
Рисунок 3.19. Влияние фактора «Материал стен» на цену объектов-аналогов 1 группы (курортные ГНП) 125
Рисунок 3.20. Влияние фактора «Количество надземных этажей_числовой» на цену объектов-аналогов 1 группы (курортныеГНП) 125
Рисунок 3.21. Влияние фактора «Муниципальный район, городской округ» на цену объектов-аналогов 1 группы (курортныеГНП) 126
Рисунок 3.22. Влияние фактора « Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта» на цену объектов-аналогов 1 группы (прочие ГНП) 127
Рисунок 3.23. Влияние фактора «Расстояние от населенного пункта до центра субъекта» на цену объектов-аналогов 1 группы (прочие ГНП) 128
Рисунок 3.24. Влияние фактора « Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа» на цену объектов-аналогов 1 группы (прочие ГНП) 128
Рисунок 3.25. Влияние фактора « Расстояние от объекта до ближайшей из основных дорог города» на цену объектов-аналогов 1 группы (прочие ГНП) 129
Рисунок 3.26. Влияние фактора «Материал стен» на цену объектов-аналогов 1 группы (прочие ГНП) 129
Рисунок 3.27. Влияние фактора «Муниципальный район, городской округ» на цену объектов-аналогов 1 группы (прочие ГНП) 130
Рисунок 3.28. Влияние фактора «Этаж: первый, последний, остальные» на цену объектов-аналогов 1 группы (прочие ГНП) 131
Рисунок 3.29. Влияние фактора «Расстояние от населенного пункта до ближайшей дороги федерального значения» на цену объектов-аналогов 1 группы ( курортные СНП) 132
Рисунок 3.30. Влияние фактора «Количество надземных этажей» » на цену объектов-аналогов 1 группы ( курортные СНП) 132
Рисунок 3.31. Влияние фактора «Численность населения в населенном пункте» на цену объектов-аналогов 1 группы ( курортные СНП) 133
Рисунок 3.32. Влияние фактора «Численность населения в муниципальном районе, городском округе» на цену объектов-аналогов 1 группы ( курортные СНП) 133
Рисунок 3.33. Влияние фактора «Материал стен» на цену объектов-аналогов 1 группы ( курортные СНП) 134
Рисунок 3.34. Влияние фактора «Этаж: Первый, последний, остальные» на цену объектов-аналогов 1 группы ( курортные СНП) 134
Рисунок 3.35. Влияние фактора «Расстояние от населенного пункта до центра субъекта РФ» на цену объектов-аналогов 1 группы (прочие СНП) 136
Рисунок 3.36. Влияние фактора «Расстояние от населенного пункта до ближайшего ж/д вокзала, станции, платформы» на цену объектов-аналогов 1 группы (прочие СНП) 136
Рисунок 3.37. Влияние фактора «Расстояние от населенного пункта до ближайшей дороги федерального значения» на цену объектов-аналогов 1 группы (прочие СНП) 137
Рисунок 3.38. Влияние фактора «Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округ» на цену объектов-аналогов 1 группы (прочие СНП) 137
Рисунок 3.39. Влияние фактора «Численность населения в населенном пункте» на цену объектов-аналогов 1 группы (прочие СНП) 138
Рисунок 3.40. Влияние фактора «Этаж: Первый, последний, остальные» на цену объектов-аналогов 1 группы (прочие СНП) 138
Рисунок 3.41. Влияние фактора «Количество надземных этажей» » на цену объектов-аналогов 1 группы (прочие СНП) 139
Рисунок 3.42. Влияние фактора «Материал стен» » на цену объектов-аналогов 1 группы (прочие СНП) 139
Уточнения, необходимые для установления содержания терминов, используемых в Отчете (определения)
Кадастровая стоимость – стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Удельный показатель кадастровой стоимости – кадастровая стоимость в расчете на единицу общей площади объекта недвижимости (м.кв.).
Государственный кадастр недвижимости - систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с законодательством Российской Федерации недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных законодательством Российской Федерации сведений.
Исходный перечень –перечень объектов оценки, сформированный на основе сведений государственного кадастра недвижимости, содержащий сведения об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.
Вид объекта недвижимости –функциональное назначение (использование) объекта недвижимости. В рамках данного договора работы выполняются для следующих видов объектов недвижимости, включая объекты незавершенного строительства:
· квартиры, комнаты в квартирах в многоквартирных жилых домах;
· индивидуальные жилые дома, в том числе части индивидуальных жилых домов, комнаты в индивидуальных жилых домах;
· объекты для хранения индивидуального транспорта;
· объекты садового, огородного, дачного строительства;
· объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений;
· объекты, предназначенные для временного проживания;
· объекты делового и коммерческого назначения;
· объекты рекреационного назначения;
· объекты промышленного назначения;
· объекты образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, религии, искусства;
· объекты портов, вокзалов, станций;
· объекты иного назначения;
· сооружения.
Группировка объектов оценки – отнесение объектов недвижимости в группы, формируемые исходя из видов, назначения и разрешенного использования объектов недвижимости. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки.
Индивидуальная оценка – методика оценки, при расчете кадастровой стоимости, в соответствии с которой кадастровая стоимость объекта недвижимости приравнивается к его рыночной стоимости.
Комплекс специального программного обеспечения – часть программного обеспечения автоматизированной системы, представляющая собой совокупность программ, разработанных при создании данной автоматизированной системы.
Контрольная выборка – выборка объектов-аналогов, не входящих в состав обучающей выборки, на основе которой проводится проверка качества статистической модели оценки кадастровой стоимости.
Критерий достаточности ( R2) – достаточность связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью объектов недвижимости и ценообразующими факторами на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью объектов недвижимости и ценообразующими факторами.
Массовая оценка недвижимости – процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Моделирование– расчет рыночной стоимости объекта недвижимость методом построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости на основе установления уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью объектов недвижимости и ценообразующими факторами.
Модель оценки кадастровой стоимость – уравнение, отражающее зависимость кадастровой стоимости объекта недвижимости от ценообразующих факторов.
Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке ,в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Обучающая выборка – выборка объектов-аналогов, на основе которой проводится калибровка статистической модели оценки кадастровой стоимости.
Объект-аналог – объект недвижимости, сходный по характеристикам с объектом оценки, по которому имеются сведения о рыночной цене.
Объекты недвижимости (недвижимые вещи, недвижимое имущество, недвижимость) – любые, непосредственно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, части зданий, сооружения, строения, объекты незавершенного строительства, леса, земельные участки и т. п.).
Объекты оценки – объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
Рыночная информация – информация о цене сделок, спроса и предложения по объектам-аналогам, содержащая показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
Рыночная оценка – определение рыночной стоимости объекта в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
· Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
· Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;
· Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
· Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
· Платеж за объект оценки предполагается в денежной форме.
Улучшения земельного участка – здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий изменяющих качественные характеристики земельного участка.
Ценообразующий фактор – характеристика объекта (качественная или количественная), влияющая на стоимость объекта недвижимости, выраженная в конкретных единицах измерения или в формализованном виде.
Цифровые тематические карты – карты, сформированные в целях определения значений ценообразующих факторов объектов недвижимости.
Дата добавления: 2020-11-23; просмотров: 98; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!