Допущения, касающиеся информации об объектах-аналогах

2.4.8.3.1. Расчет значений ценообразующих факторов объектов-аналогов выполнялся с помощью КСПО «Кадастровая оценка недвижимости».

1. 2.4.8.3.2. В связи с тем, что оценщику доподлинно не известно на каких правах принадлежит земельный участок, расположенный под зданием, в котором находится встроенное помещение, выдел в натуре данного земельного участка невозможен, а значит не возможно и изменение его использования, а также изменение технических характеристик встроенного помещения (снос и строительство нового помещения, реконструкция и т.д.) без изменения технических характеристик самого здания (в данном случае полезности от прав пользования земельным участком, приходящимся на помещение, нет, т.е. обладание этими правами не несет его владельцу никакой дополнительной пользы), кроме того доля стоимости земельного участка в стоимости помещения незначительна (чем больше площадь здания и меньше площадь земельного участка, тем меньше доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости), оценщиком было принято допущение пренебречь стоимостью земельного участка в стоимости встроенного помещения как фактора не являющегося ценообразующим. В связи с чем, при построении моделей оценщик исходит из допущения, что стоимость земельного участка в стоимости помещения равна нулю.

2.4.8.3.2. Для описания исходной рыночной информации в разрезе ценообразующих факторов, в случае отсутствия сведений о значениях ценообразующих факторов, производилось наследование характеристик объектов оценки объектам-аналогам. Отбор объектов оценки для наследования характеристик производился исходя из следующих критериев: кадастровый номер объекта-аналога, адрес объекта-аналога, назначение объекта-аналога, площадь объекта аналога.

Допущения, касающиеся количественных и качественных характеристик объектов оценки

2.4.8.4.1. При проведении государственной кадастровой оценки Оценщик исходит из допущения, что объекты оценки являются типичными и схожими с объектами-аналогами, представленными на рынке, имеют схожие характеристики, что позволяет проводить группировку. Иными словами, при определении кадастровой стоимости не учитываются уникальные характеристики каждого конкретного объекта оценки, если данные характеристики не были предоставлены Заказчиком.

2.4.8.4.2. Оценка объектов оценки проводится исходя из допущения, что состояние объекта оценки соответствует состоянию объектов-аналогов. Данное допущение исходит из того, что соотношение основной и вспомогательной площади, электроснабжения, водоснабжения, канализации, системы дополнительной безопасности и контроля, дополнительные удобства, наличие лифтов и т.п. является типичным (аналогичным) и характерным как для объектов оценки, так и для объектов-аналогов. Иными словами, в рамках настоящей оценки оценщик исходит из того, что состояние объектов оценки сопоставимо с состоянием объектов-аналогов, если иное не оговорено в Отчете.

2.4.8.4.3

В целях сбора сведений о ветхом и аварийном жилье были направлены письма в адреса глав муниципальных районов/городских округов Ставропольского края, в ответ на которые письмами были предоставлены сведения о ветхом и аварийном жилье на территории муниципальных районов/городских округов Ставропольского края (Приложение 3.1. Запросы и ответы\Ответы\О предоставлении информации от МО)

Для объектов оценки ветхого состояния значение физического износа принимается равным: для каменных домов, а также зданий с материалом стен, соответствующим кодам 1, 2, 3, 4, 5, по конструктивным системам КоИнвеста - 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, мансард,а также зданий с материалом стен, соответствующим кодам 6, 7 по конструктивным системам КоИнвеста - 65%.

Указанные значения обусловлены следующим: на сегодняшний день определение понятия «ветхое состояние здания» содержится в Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД 2-04.2004 (утвержденное Госстроем РФ). Указанное пособие ветхое состояние здания определяет как «состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ: для каменных домов - свыше 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард - свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям».

Для объектов оценки, имеющих характеристику состояния «Аварийное» значение физического износа принимается равным 81%.

Указанное значение обусловлено следующим: аварийное состояние, согласно Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД 2-04.2004 (утвержденное Госстроем РФ), это состояние здания, при котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих. При этом аварийное состояние несущих конструкций здания - состояние несущих конструкций здания, при котором конструкции или их часть вследствие естественного износа и внешних воздействий имеют сверхнормативные деформации и повреждения, потеряли расчетную прочность и без принятых мер по укреплению могут вызвать аварийное состояние жилого помещения или всего жилого здания и представляют опасность для проживающих. Отдельная несущая конструкция здания, находящаяся в состоянии, описанном выше, если ее обрушение не затрагивает другие конструкции или не влечет за собой изменения условий проживания или эксплуатации жилого здания в целом, считается предаварийной. Необходимо заметить, если ветхое жилье (ветхое состояние здания) характеризуется высокой степенью износа его конструкций без опасности их обрушения и соответственно, не представляет опасности для жизни, то аварийное жилье имеет деформации и повреждения несущих конструкций и проживание в данном жилом помещении опасно для жизни ввиду реальной возможности обрушения. Таким образом, согласно Таблице 2.5степень физического износа принимается на уровне 81 %, как минимальное значение для отнесения объектов недвижимости к аварийному состоянию.

Таблица 2.5. Ориентировочная оценка физического износа недвижимости

Источник информации: Кутуков В.Н. Реконструкция зданий: Уч. для строительных вузов. М., 1981.

2.4.8.4.4. В представленном перечне объектов оценки у помещений отсутствуют сведения о физических характеристиках (этажность, год постройки, материал стен и т.д.). Оценщиками произведено наследование указанных характеристик от родительского объекта (здания). Отбор объектов оценки для наследования характеристик производился исходя из кадастрового номера родительского объекта. Кадастровые номера родительских объектов определены по полю «Кадастровый номер здания, в котором находится помещение».

2.4.8.4.5. При проведении моделирования, фактору стоимости «Этаж: первый, последний, остальные», при невозможности однозначного определения, присвоено значение «Остальные», как наиболее часто встречающееся.

2.4.8.4.6. Допущения, относящиеся к характеристикам объектов оценки, предоставленным в перечне объектов оценки, приведены в следующей таблице:

Таблица 2.6. Допущения Оценщика, принятые в Отчете, касающиеся количественных и качественных характеристик объектов оценки

	Количественные и качественные характеристики объектов оценки	Наличие информации в перечне объектов оценки	Допущения Оценщика, принятые в настоящем Отчете
1	Уникальные характеристики (в соответствии с п. 1 ст. 7 ФЗ №221-ФЗ)
1.1.	Вид объекта недвижимости (здание, помещение, сооружение, объект незавершенного строительства)	+	Учтено при группировке объектов оценки
1.2.	Описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства	Отсутствует	Не оказывает существенного влияния на стоимость
1.3.	Кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение	Частично	Учтено при группировке объектов оценки: в случае отсутствия информации об объекте - помещении, позволяющей отнести объект в ту или иную группу, группа определяется исходя из группы здания, в котором расположено данное помещение
1.4.	Номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности)	Частично	В случае отсутствия сведений о номере этажа, объекты включаются в расчет. В случае если ценообразующим фактором является данный показатель, стоимость определяется методом моделирования на базе удельной кадастровой стоимости
1.5.	Описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение	Частично	Не оказывает существенного влияния на стоимость.
1.6.	Площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение	Частично. Присутствуют объекты с неадекватной площадью	Объекты, у которых отсутствует информация о площади, либо площадь равна нулю, включены в расчет. Площадь условно установлена равной одному квадратному метру.
2	Вспомогательные характеристики (в соответствии с п.2 ст. 7 ФЗ №221-ФЗ)
2.1.	Ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с настоящим Федеральным законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке	Отсутствует	Не оказывает влияния на стоимость
2.2.	Кадастровый номер объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого, реконструкции которого или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее - преобразуемый объект недвижимости) был образован другой объект недвижимости (далее - образование объекта недвижимости);	Отсутствует	Не оказывает влияния на стоимость
2.3.	Кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого из данного объекта недвижимости	Отсутствует	Не оказывает влияния на стоимость
2.4.	Кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание или объект незавершенного строительства;	Частично	Не оказывает существенного влияния на стоимость
2.5.	Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок;	В рамках данной оценки земельный участок не является объектом оценки и оценке не подлежит
2.6.	Кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната	Отсутствует	Не оказывает влияния на стоимость
2.7.	Адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное)	+	Учтено при группировке объектов оценки
2.8.	Сведения о вещных правах на объект недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости	Отсутствуют	В соответствии с ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» при применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки.
2.9.	Сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости	Отсутствуют	Оценщик не берет на себя ответственность за юридическое описание имущественных прав на объекты оценки. Объекты оценки и имущественные права на них рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений.
2.10.	Сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости	Отсутствуют	Оценщик не берет на себя ответственность за юридическое описание имущественных прав на объекты оценки. Объекты оценки и имущественные права на них рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений.
2.11.	Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости	Частично	Учтено при анализе результатов определения кадастровой стоимости
2.12.	Назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание	+	Учтено при группировке объектов оценки
2.13.	Назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение	+	Учтено при группировке объектов оценки
2.14.	Вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме	Отсутствуют	Не оказывает существенного влияния на стоимость
2.15.	Количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения)	Частично, присутствуют неадекватные и некорректные значения	В случае если у объекта оценки отсутствуют сведения об этажности, объекты включаются в расчет. В случае если ценообразующим фактором является данный показатель, стоимость их определяется методом моделирования на базе удельной кадастровой стоимости .
2.16.	Материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание	Частично, присутствуют неадекватные и некорректные значения	В случае если у объекта оценки отсутствуют сведения о материале стен объекты включаются в расчет. В случае если ценообразующим фактором является данный показатель, стоимость их определяется методом моделирования на базе удельной кадастровой стоимости
2.17.	Год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение	Частично, присутствуют неадекватные и некорректные значения	В случае если у объекта оценки отсутствуют сведения о годе ввода в эксплуатацию в расчет включается год завершения строительства, и наоборот. В случае если у объекта оценки присутствуют сведения о годе ввода в эксплуатацию и годе завершения строительства в расчет включается сведения о годе завершения строительства. В случае если у объекта оценки отсутствуют сведения о годе ввода в эксплуатацию и годе завершения строительства, объекты включаются в расчет. В случае если ценообразующим фактором является данный показатель, стоимость их определяется методом моделирования на базе удельной кадастровой стоимости
2.18.	Сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если объект недвижимости прекратил существование	Отсутствует	В расчетах не используется
3	Справочные характеристики
3.1.	Инвентарный номер здания или сооружения, присваиваемый ОТИ по результатам технического учета и технической инвентаризации	Отсутствует	Не оказывает влияния на стоимость
3.2.	Кадастровый номер здания, сооружения, в котором находится помещение (при его наличии)	Частично	Не оказывает влияния на стоимость
3.3.	Наименование объекта учета	+	Учтено при группировке объектов оценки
3.4.	Тип объекта учета	+	Учтено при группировке объектов оценки
3.5.	Назначение объекта учета	Частично	Учтено в группировке объектов оценки
3.6.	Адрес (в т.ч. почтовый индекс, наименование субъекта Российской Федерации, наименование района, наименование и тип населенного пункта, наименование и тип улицы, дом, корпус, строение, квартира (помещение)) или местоположение объекта учета)	Частично	Учтено при группировке объектов оценки
3.7.	Литера	Отсутствует	Не оказывает влияние на стоимость
4	Тип и значение основного параметра
	Для зданий
4.1.	общая площадь	Частично	Используется с допущениями (см. выше)
	Для помещений
4.2.	номер этажа	Частично	Используется с допущениями (см. выше)
4.3.	номер помещения на поэтажном плане	Отсутствует	Не оказывает влияния на стоимость
4.4.	общая площадь помещения	Частично	В расчетах используется площадь помещения (с допущениями см. выше)
4.5.	жилая площадь/основная площадь	Отсутствует	Не оказывает существенного влияния на стоимость
4.6.	количество жилых комнат	Отсутствует	Не оказывает существенного влияния на стоимость, т.к. при расчетах используется площадь
5	Описание конструктивных элементов Дата добавления: 2020-11-23; просмотров: 175; Мы поможем в написании вашей работы! Поделиться с друзьями: ⇐ Предыдущая3456789101112Следующая ⇒ Мы поможем в написании ваших работ! . . © 2014-2024 — Студопедия.Нет — Информационный студенческий ресурс. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав (0.014)