Допущения, касающиеся группировки объектов оценки
2.4.8.5.1. При группировке объектов недвижимости Оценщик руководствовался комплексной информацией и в каждом конкретном случае принимал решение в зависимости от объема и характера предоставленной информации.
2.4.8.5.2. В случае невозможности однозначного отнесения объекта оценки – помещения в ту или иную группу, группа определена исходя из группы объекта оценки – здания, в котором расположено данное помещение.
2.4.8.5.3. В случае наличия противоречивых характеристик у объектов оценки оценщик принимал решение об отнесении к той или иной группе по совокупности характеристик: материал стен, площадь, наименование, назначение, адрес, этажность, этаж. Кроме того, Оценщик использовал сведения из открытых источников, например, http://maps.yandex.ru.
2.4.8.5.4. При отнесении многофункциональных зданий в ту или иную группу Оценщик использовал сведения из открытых источников информации.
2.4.8.5.5. В случае невозможности однозначного отнесения жилого объекта незавершенного строительства в ту или иную группу, Оценщик руководствовался сведениями, полученными из открытых источников.
2.4.8.5.6. В случае невозможности однозначного отнесения объекта оценки в ту или иную группу объекты относились к двенадцатой группе, как объекты свободного (иного) назначения.
2.4.8.5.8. Объекты оценки, местоположение которых невозможно установить до уровня населенного пункта (для сельских населенных пунктов) и до уровня кадастрового квартала (для городских населенных пунктов) с отсутствующими значениями ценообразующих факторов, относились в подгруппу «Объекты с неполными характеристиками».
|
|
|
2.4.8.5.9. Все объекты оценки были разделены на группы. Принципы деления на группы, описание групп и обоснование выделения групп приведены в п. 3.4. Отчета.
Допущения, касающиеся методов (способов) определения кадастровой стоимости
2.4.8.6.1. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, представленных на открытом рынке, осуществляется методами статистического моделирования (1 группа).
2.4.8.6.2.Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, отнесенных в подгруппу «Объекты с неполными характеристиками», осуществляется моделированием на базе удельной кадастровой стоимости (метод УПКС).
2.4.8.6.3. Определение кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства осуществляется моделированием на базе удельной кадастровой стоимости (метод УПКС).
2.4.8.6.4. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, рынок которых ограничен, отсутствует или не репрезентативен, осуществляется посредством определения рыночной стоимости методами массовой оценки (2 группа, 3 группа, 4 группа, 5 группа, 6 группа, 7 группа, 8 группа, 9 группа, 10 группа, 11 группа, 12 группа, 13 группа).
|
|
|
2.4.8.6.5. Определение кадастровой стоимости памятников, мемориальных сооружений, обелисков и других подобных объектов, цененных в рамках 13 группы осуществляется иными методами массовой оценки. Кадастровая стоимость таких объектов, устанавливается на уровне 1 руб. (см. п. 3.5.6.Отчета).
Допущения, касающиеся моделирования
2.4.8.7.1. В процессе анализа качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется проверка статистической значимости моделей. Статистическая значимость модели определяется средствами КСПО «Кадастровая оценка недвижимости» на обучающей выборке с использованием критерия Фишера. При этом обучающая выборка представляет собой выборку объектов-аналогов, на основе которой проводится калибровка статистической модели оценки кадастровой стоимости. Контрольная выборка – это выборка объектов-аналогов, не входящих в состав обучающей выборки, на основе которой проводится проверка качества статистической модели оценки кадастровой стоимости.
2.4.8.7.2. Обучающая и контрольная выборка формируются в КСПО «Кадастровая оценка недвижимости» следующим образом:
|
|
|
– объекты исходной выборки упорядочиваются по возрастанию их зависимой переменной;
– из упорядоченной подобным образом выборки объекты поочередно относятся к обучающей и к контрольной выборкам.
2.4.8.7.3. Для построения модели необходимо, чтобы всем значениям качественных ценообразующих факторов были приписаны числовые значения, в связи с чем используется преобразование с помощью введения меток. Значение меток качественных факторов при построении модели рассчитывается как среднее медианное значение по объектам обучающей выборки имеющейся рыночной информации (данные критерии рассчитываются в КСПО «Кадастровая оценка недвижимости»).
2.4.8.7.4. Модель обладает приемлемым качеством, если её показатели качества находятся в пределах, указанных в нижеследующей таблице (данные критерии рассчитываются в КСПО «Кадастровая оценка недвижимости»).
Таблица 2.7. Параметры качества модели
| № п/п | Критерии качества | Обучающая выборка | Контрольная выборка |
| 1. | Средняя относительная погрешность оценки | Не более 0.4 | Увеличение в 1,5 раза, но не более 0.5 |
| 2. | Коэффициент детерминации | Не менее 0.65 | Не менее 0.60 |
| 3. | Среднеквадратичная ошибка оценки | Не более 0.25 | Не более 0.30 |
2.4.8.7.5. Расчет кадастровой стоимости помещений 1 группы производится путем построения статистических моделей. Для объектов, у которых не указаны значения ценообразующих факторов, используемых при построении статистических моделей, расчет осуществляется моделированием на базе удельной кадастровой стоимости (метод УПКС). Описание расчета объектов оценки моделированием на базе удельной кадастровой стоимости (метод УПКС) приведено в п. Отчета 3.5.4.
|
|
|
2.4.8.7.6. Расчет кадастровой стоимости помещений 1 группы, отнесенных в подгруппу «Объекты с неполными характеристиками», осуществляется моделированием на базе удельной кадастровой стоимости (метод УПКС). Описание расчета объектов оценки моделированием на базе удельной кадастровой стоимости (метод УПКС) приведено в п. Отчета 3.5.4.
2.4.8.7.7. Расчет кадастровой стоимости зданий 1 группы осуществляется моделированием на базе удельной кадастровой стоимости (метод УПКС). Описание расчета объектов оценки моделированием на базе удельной кадастровой стоимости (метод УПКС) приведено в п. Отчета 3.5.4.
2.4.8.7.8. Расчет кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства осуществляется моделированием на базе удельной кадастровой стоимости (метод УПКС), с введением корректировки на степень готовности объекта (50%). Описание расчета объектов оценки моделированием на базе удельной кадастровой стоимости (метод УПКС) приведено в п. Отчета 3.5.4. В случае отсутствия сведений о площади объектов недвижимости определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости.
2.4.8.7.20. В случае отсутствия количественной характеристики Оценщик делает допущение, что кадастровая стоимость объекта оценки соответствует стоимости объекта оценки в расчете на единицу размерности: 1 шт., 1 м, 1 м2 или 1 м3.
Дата добавления: 2020-11-23; просмотров: 115; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!