Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

С _{упр об} = ДВД х 3 % = 7 747 062,14 * 3% = 232 411,86 руб.

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

 

С _прочие = ДВД * 2% = 7 747 062,14 * 2% = 154 941,24 руб.

 

Резерв на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности).

Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

С _{замещения} = 32 752 964,5 руб. * 30% /30 лет = 327 529,65 руб.,

32 752 964,50 руб. –восстановительная стоимость здания, подсчитанная затратным подходом. Итого операционные расходы составляют:

ОР = 361 025,83 + 68 406,98 + 235 000 + 232 411,86 + 154 941,24 + 327 529,65 = 1 379 315,56 руб.

Чистый операционный доход

 

ЧОД = ДВД – ОР = 7 747 062,14 руб. – 1 379 315,56 руб. = 6 367 746,58 руб.

 

8.5 РАСЧЕТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ С УЧЕТОМ ВОЗМЕЩЕНИЯ КАПИТАЛЬНЫХ ЗАТРАТ

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

 

 К = r_e + r₁ х dep, где

 

R – ставка капитализации;

r_e – ставка доходности на собственный капитал;

r₁– норма возврата капитала;

dep– доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал  определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента.

Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

 

r _{e =} r _{f +} p _{1 +} p _{2 +} p ₃ , где

 

r _f– безрисковая ставка дохода, %;

p ₁– премия за риск вложения в недвижимость, %;

p ₂– премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

p ₃ – премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета коэффициента капитализации методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество.

Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

Определение безрисковой ставки

В качестве безрисковой ставки была выбрана долгосрочная ставка доходности по ГКО - ОФЗ, величина которой на 24 октября 2014 года составила: 9,39%.

Премия за риск вложения в недвижимость

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические, ко второму статичные и динамические.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими условиями на рынке.

 Например: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск – это риск связанный с конкретно оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружения пожаром или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск – это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании.

Динамический риск – может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».

 

Факторы риска, влияющие на исследуемый объект недвижимости:

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный		1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный	1
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный			1
Несистематический риск
Природные и случайные антропогенные ситуации	статичный			1
Ускоренный износ здания	статичный	1
Неполучение арендных платежей	динамичный	1
Неэффективный менеджмент	динамичный		1
Криминогенные факторы	динамичный			1
Финансовые проверки	динамичный	1
Неправильное оформление договоров	динамичный	1
Количество наблюдений		5	2	3	0	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог		5	4	9	0	0	0	0	0	0	0
Сумма	18
Количество факторов	10
Средневзвешенное значение балла	1,8

 

Таким образом, премия за риск вложения в недвижимость составляет 1,8%.

Премия за низкую ликвидность

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии  по формуле:

 

Р₂ = r_f х Т _эксп, где

 

r_f – безрисковая ставка дохода, %

Т _эксп– срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается величина – 4 месяца, соответственно Т _эксп = 4/12 = 0,333 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна: Р₂ = 9,39 % * 0,333 = 3,3 %

---

Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 294; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!