РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
7.1 ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ
Сравнительный подход определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по размеру, доходу, который они производят, и использованию. Данный подход к оценке стоимости недвижимости основывается на том, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить прямой подход сопоставимых продаж, эксперт использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта – заместителя».
Сравнительный подход может быть реализован двумя методами:
методом сравнения продаж.
методом валового рентного мультипликатора.
1. Метод сравнения продаж
Метод сравнения продаж наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли - продажи, в данном случае рассматриваются открытые оферты (предложения по предполагаемой продаже).
Он подразумевает изучение рынка, выбор предложений на продажу по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов-аналогов к оцениваемому объекту. Для регулярно продаваемых объектов этот подход дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.
|
|
|
При продаже больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполная, поэтому в таких случаях для сравнения продаж целесообразно определять диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости (анализ рынка).
Любое отличие условий продаж и сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором подхода сравнения продаж является достоверность получаемой информации. В большинстве случаев цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость. Большое количество видов недвижимости, особенно доходно-производящие виды собственности, продаются вместе с существующими арендными договорами. Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, которые могут быть физическими или экономическими.
|
|
|
Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.
К рассмотрению принимаются объекты (аналоги), конкурентно-способные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были рыночными.
2. Метод валового рентного мультипликатора
Метод валового рентного мультипликатора предусматривает использование данного мультипликатора в качестве единицы сравнения.
Валовой рентный мультипликатор – отношение цены продажи объекта к потенциальному или действительному валовому доходу.
Расчет стоимости данным методом осуществляется в 3 этапа:
1. Определение рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта недвижимости.
2. Определение валового рентного мультипликатора исходя из недавних рыночных сделок.
|
|
|
3. Расчет стоимости оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.
Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемым объектом и объектами-аналогами, т.к. он представляет собой относительный показатель, в котором данные различия учтены.
Рассмотрим определение рыночной стоимости здания методом сравнения продаж.
7.2 СБОР ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКАХ-АНАЛОГАХ
В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения ее достоверности был выделен для сравнительного анализа ряд объектов. Информация о характеристиках данных объектов приводится ниже. В данном Отчете объекты-аналоги условно обозначены под номерами № 1, № 2, № 3, №4.
Следует отметить, что сведения о реально совершенных сделках купли-продажи на рынке недвижимости носят конфиденциальный характер.
В основном Оценщик ориентировался на цены предложения с применением необходимых корректировок. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее состояние рынка и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно сравниваемых объектов-аналогов.
|
|
|
Данные по отобранным объектам-аналогам представлены в таблице ниже. В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв. м общей площади. Стоимости указаны без учета НДС.
Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту
| Параметры объектов | Объект оценки | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 | Объект № 4 | Объект № 5 |
| Источник информации | Заказчик оценки | Ежедневная газета объявлений "Рио-Мурманск" от 24.04.2014 | Ежедневная газета объявлений "Рио-Мурманск" от 24.04.2014 | Ежедневная газета объявлений "Рио-Мурманск" от 24.04.2014 | Ежедневная газета объявлений "Рио-Мурманск" от 24.04.2014 | Ежедневная газета объявлений "Рио-Мурманск" от 24.04.2014 |
| Контактная информация | 75-14-26 | 75-33-59 | 60-00-21 | 40-00-09 | 75-20-25 | |
| Цена предложения, руб. | Определяется | 125 000 000 | 200 000 000 | 5 717 000 | 20 500 000 | 9 000 000 |
| Вид права на строение | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности |
| Условия платежа | Денежными средствами | Денежными средствами | Денежными средствами | Денежными средствами | Денежными средствами | Денежными средствами |
| Обстоятельства совершения сделки | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Общая площадь, кв.м | 940 | 4 063 | 8 600 | 450 | 790 | 550 |
| Вид права на земельный участок | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность |
| Площадь земельного участка | 1 920 | 4 200 | 4 640 | 2 000 | 1 100 | 3 000 |
| Местоположение | Ленинский округ, ул. Свердлова, 2 | Октябрьский округ, К. Либкхнехта, 46 | Ленинский округ, пр. Гер. Североморцев, 118 | Ленинский округ, ул. Промышленная 18 | Первомайский округ, Декабристов, 20 | |
| Назначение объекта | Офисное здание | Офисное здание | Офисное здание | Офисное здание | Офисно-складское здание | Офисное здание |
| Состояние объекта | удовлетвор. | хорошее | удовлетвор. | удовлетвор. | удовлетвор. | удовлетвор. |
| Характеристика объекта | отдельно стоящие офисное здание 3-х эт, все коммуникации | Все коммуникации, парковка, территория огорожена | отдельно стоящие офисное здание, 5 эт, все коммуникации | все коммуникации, возможна надстройка третьего этажа | все коммуникации, наличие подсобных помещений | все коммуникации, 2-х этажное, кирпичное |
7.3 ВНЕСЕНИЕ И ОБОСНОВАНИЕ КОРРЕКТИРОВОК В ЦЕНЫ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ
Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж.
| Параметры объектов | Объект оценки | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 | Объект № 4 | Объект № 5 |
| Цена предложения, руб. | Определяется | 125 000 000 | 200 000 000 | 5 717 000 | 20 500 000 | 9 000 000 |
| Общая площадь, кв.м | 940 | 4 063 | 8 600 | 450 | 790 | 550 |
| Цена, руб./кв.м | Определяется | 30 765,45 | 23 255,82 | 12 704,45 | 25 949,37 | 16 363,64 |
| Обстоятельства совершения сделки | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 30 765,45 | 23 255,82 | 12 704,45 | 25 949,37 | 16 363,64 | |
| Вид права на строение | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности |
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 30 765,45 | 23 255,82 | 12 704,45 | 25 949,37 | 16 363,64 | |
| Общая площадь здания, кв.м | 940 | 4 063 | 8 600 | 450 | 790 | 550 |
| Корректировка | 1,25 | 1,25 | 0,93 | 1,0 | 0,95 | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 38 456,81 | 29 069,78 | 11 815,14 | 25 949,37 | 15 545,45 | |
| Право на земельный участок | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность |
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 38 456,81 | 29 069,78 | 11 815,14 | 25 949,37 | 15 545,45 | |
| Условия платежа | Денежными средствами | Денежными средствами | Денежными средствами | Денежными средствами | Денежными средствами | Денежными средствами |
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 38 456,81 | 29 069,78 | 11 815,14 | 25 949,37 | 15 545,45 | |
| Местоположение | Ленинский округ, ул. Свердлова, 2 | Октябрьский округ, К. Либкхнехта, 46 | Ленинский округ, пр. Гер. Североморцев, 118 | Ленинский округ, ул. Промышленная 18 | Первомайский округ, Декабристов, 20 | |
| Корректировка | 1,32 | 1 | 1,32 | 1,32 | 1,10 | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 50 762,99 | 29 069,78 | 15 595,98 | 34 253,17 | 17 100 | |
| Назначение объекта | Офисное здание | Офисное здание | Офисное здание | Офисное здание | Офисно-складское здание | Офисное здание |
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 50 762,99 | 29 069,78 | 15 595,98 | 34 253,17 | 17 100 | |
| Состояние объекта | отличное | хорошее | удовлетвор. | удовлетвор. | удовлетвор. | удовлетвор. |
| Корректировка | 1 | 1,2 | 1,2 | 1,2 | 1,2 | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 50 762,99 | 34 883,74 | 18 715,18 | 41 103,80 | 20 520 | |
| Инженерные коммуникации | Электроснабжение, водоснабжение, канализация | Электроснабжение, водоснабжение, канализация | Электроснабжение, водоснабжение, канализация | Электроснабжение, водоснабжение, канализация | Электроснабжение, водоснабжение, канализация | Электроснабжение, водоснабжение, канализация |
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 50 762,99 | 34 883,74 | 18 715,18 | 41 103,80 | 20 520 | |
| совершенная сделка/предложение | Предложение | Предложение | Предложение | Предложение | Предложение | |
| Корректировка | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 48 224,84 | 33 139,55 | 17 779,42 | 39 048,61 | 19 494 | |
| Среднее значение рыночной стоимости, руб./м2 | 31 537,28 | |||||
| Рыночная стоимость объекта | 29 645 043,20 | |||||
Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:
1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества).
2. Следующими вносятся процентные поправки.
3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.
Обоснование корректировок:
1. Обстоятельства совершения сделки. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).
2. Вид права на строения. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).
3. Площадь здания. Поправка определялась на основании корректирующих коэффициентов, рассчитанных для административных зданий по таблице изсправочника «КО-Инвест». Общественные здания. 2005, стр.27.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 1146; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!