РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
8.1 ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ
Доходный подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.
3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.
|
|
|
4. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.
Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.
Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости города Энергодара, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.
Этапы метода прямой капитализации:
Сбор рыночной информации о доходности объектов.
Расчет потенциального валового дохода (ПВД).
Расчет действительного валового дохода (ДВД).
|
|
|
Расчет операционных расходов (ОР).
Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.
Расчет ставки капитализации.
Капитализация ЧОД в текущую стоимость.
Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:
V = ЧОД / R, где
V- стоимость оцениваемого объекта;
ЧОД- чистый операционный доход (ЧОД);
R- коэффициент капитализации;
8.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА
Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.
ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:
ПВД = S х Саренды, где
S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Саренды – рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.
Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для офисных зданий. Наиболее сопоставимые арендные ставки за 1 кв.м в г. Мурманске к оцениваемому объекту и расчет арендной ставки для объекта оценки приведены в таблицах:
Расчет арендной ставки для офисного помещения
Таблица
| Характеристики объектов | Объект оценки | Аналог № 1 | Аналог № 2 | Аналог № 3 | Аналог № 4 | Аналог № 5 | Аналог № 6 | |||
| Источник информации
| Заказчик оценки | http://rio.murmansk.ru «Рио-Мурманск» | http://rio.murmansk.ru «Рио-Мурманск» | http://rio.murmansk.ru «Рио-Мурманск» | http://rio.murmansk.ru «Рио-Мурманск» | http://rio.murmansk.ru «Рио-Мурманск» | http://rio.murmansk.ru «Рио-Мурманск» | |||
| Объявл № 4007 | Объявл № 4158 | Объявл № 4014 | Объявл № 4028 | Объявл № 4029 | Объявл № 3920 | |||||
| Контактная информация | 8-964-680-00-21 | 8-964-680-00-21 | 8-921-734-06-12 | 8-921-281-60-54 | 44-08-80 | 8-921-281-60-54 | ||||
| Цена предложения, руб./кв.м | Определяется | 6 599 | 6 900 | 6 000 | 7 000 | 6 200 | 6 200 | |||
| Дата предложения | 08.05.2014 | 25.04.2014 | 25.04.2014 | 25.04.2014 | 25.04.2014 | 25.04.2014 | 25.04.2014 | |||
| Площадь помещения, кв. м | 940 | 420 | 440 | 240 | 168 | 750 | 1 200 | |||
| Местоположе-ние | Октябр.АО, г. Мурман-ска пр. Ленина, 75 | Октябрьский АО, г. Мурманска, центр | Октябрьский округ, г. Мурманска, центр | Октябрьский округ, г. Мурманска, центр | Октябрьский округ, г. Мурманска, центр | Октябрьский округ, г. Мурманска, центр | Октябрьский округ, г. Мурманска, центр | |||
| Назначение | офисные помещения | офисные помещения | офисные помещения | офисные помещения | офисные помещения | офисные помещения | офисные помещения | |||
| Транспортная доступность | хорошая | хорошая | хорошая | хорошая | хорошая | хорошая | хорошая | |||
| Состояние помещений | отличное | Удовлетворит | Удовлетворит | Удовлетворит | Удовлетворит | Хорошее | Хорошее | |||
| Описание объекта
|
| Удобно под любой вид деятельности | Парковка, свободная планировка | Проходное место, рядом с остановкой общественного транспорта | Удобно под любой вид деятельности | Интернет, парковка | Панорамный вид | |||
| Вводимые поправки | Объект оценки | Аналог № 1 | Аналог № 2 | Аналог № 3 | Аналог № 4 | Аналог № 5 | Аналог № 6 | |||
| Цена предложения, руб./кв.м | Определяется | 6 599 | 6 900 | 6 000 | 7 000 | 6 200 | 6 200 | |||
| Поправка на торг | торг | торг | торг | торг | торг | торг | ||||
| Корректировка,% | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% | ||||
| Скорректированная цена, руб. | 6 269,50 | 6 555,00 | 5 700,00 | 6 650,00 | 5 890,00 | 5 890,00 | ||||
| На время местоположение | хорошая | хорошая | хорошая | хорошая | хорошая | хорошая | ||||
| Корректировка,% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Скорректированная цена, руб. | 6 269,50 | 6 555,00 | 5 700,00 | 6 650,00 | 5 890,00 | 5 890,00 | ||||
| На дату предложения |
| Январь-апрель 2014 | Январь-апрель 2014 | Январь-апрель 2014 | Январь-апрель 2014 | Январь-апрель 2014 | Январь-апрель 2014 | |||
| Корректировка,% |
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Скорректированная цена, руб. |
| 6 269,50 | 6 555,00 | 5 700,00 | 6 650,00 | 5 890,00 | 5 890,00 | |||
| На условия договора |
| аренда с ежемесячными платежами | аренда с ежемесячными платежами | аренда с ежемесячными платежами | аренда с ежемесячными платежами | аренда с ежемесячными платежами | аренда с ежемесячными платежами | |||
| Корректировка,% |
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Скорректированная цена, руб. |
| 6 269,50 | 6 555,00 | 5 700,00 | 6 650,00 | 5 890,00 | 5 890,00 | |||
| На состояние помешения | отличное | Удовлетворит | Удовлетворит | Удовлетворит | Удовлетворит | Хорошее | Хорошее | |||
| Корректировка,% |
| 45% | 45% | 45% | 45% | + 25% | +25% | |||
| Скорректированная цена, руб. |
| 9 090,78 | 9 504,75 | 8 265 | 9 643 | 7 363 | 7 363 | |||
| Средневзвешенная величина арендной ставки без учета НДС | 8 538,26 | |||||||||
Использовались следующие корректировки:
Корректировка на торг
На основании анализа рынка недвижимости, учитывая экспертную практику по данным информационного сайта appraiser.ru (вестник оценки), величина поправки находится в пределе от 0% до 10%. Коэффициент поправки для аналогов №1-№6 составляет: К= 5 %.
Корректировка на местоположение
В данном случае не учитывается, так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру.
Корректировка на дату продажи
В данном случае не учитывается, так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру.
Корректировка на условия договора
В данном случае не учитывается, так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру.
Корректировка на состояние помещения
У аналогов № 5 и № 6 состояние хорошее, у аналогов № 1- 4 удовлетворительное, а у объекта оценки отличное, поэтому вводится поправка.
Поправка вводилась на основании Шкалы экспертных оценок, разработанной МИПК Российской экономической академией им. Г.В. Плеханова
| Оценка технического состояния аналога | Физический износ, % | Среднее значение износа аналога, % | Корректировка на состояние объекта |
| Отличное | 0-9 | 5 | 0,75 |
| Очень хорошее | 10-19 | 15 | 0,85 |
| Хорошее | 20-39 | 30 | 1 |
| Удовлетворительное | 40-60 | 50 | 1,2 |
| Неудовлетворительное | 61-80 | 70 | 1,4 |
| Аварийное | 81-100 | 90 | 1,6 |
Таким образом, арендная ставка для оцениваемого помещения составила: 8 538,26 руб.
ПВД = S * Сар = 940 м2 * 8 538,26 руб. = 8 025 964,40 руб.
Определение возможных потерь от недозагрузки помещения и потерь от неуплаты арендной платы Согласно анализу рынка недвижимости и опросу риелторов, они связывают возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению риэлторов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%. Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.
8.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА
Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:
ДВД = ПВД * (1-Кндз) * (1-Кар), где
Кндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);
Кар - коэффициент потерь от недобора арендных платежей по объекту.
ДВД = 8 025 964,40 * (1-2,5 %) * (1- 1 %) = 7 747 062,14 руб.
8.4 РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ
Чистый операционный доход – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов:
ЧОД = ДВД – ОР, где
ЧОД – чистый операционный доход
ДВД - действительный валовый доход
ОР - операционные расходы
Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.
Операционные расходы принято делить на:
• условно-постоянные;
• условно-переменные, или эксплуатационные;
• расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:
- Налог на имущество
- Платежи за земельный участок
Определение стоимостного выражения налога на имущество:
Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.
Остаточная стоимость имущества на дату оценки 16 410 265 руб.
Сналог на имущество = 16 410 265 руб. * 2,2 % = 361 025,83 руб.
Определение размера земельного налога за земельный участок:
Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб.
Сналог на землю = 4 560 465 руб. * 1,5 % = 68 406,98 руб.
К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:
- Коммунальные;
- На текущие ремонтные работы;
- Заработная плата обслуживающего персонала;
- Налоги на заработную плату;
- На рекламу и заключение договоров;
- На управление;
- Прочие расходы.
Расходы на текущий ремонт:
По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.
Стек рем = S * С = 940 м2 * 250 руб.= 235 000 руб., где
Стек рем – стоимость текущего ремонта
S – площадь помещения
С - расходы на текущий 1 м2 в год
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 850; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!