Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.
При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
|
|
|
1.6 ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
1. Заключение с заказчиком договора об оценке. На данном этапе, при заключении договора об оценке Оценщик предоставляет заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету, об оценке, а также о стандартах оценки.
2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. На данном этапе Оценщик осуществляет сбор и обработку:
правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки. На данном этапе Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.
|
|
|
5. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. На данном этапе Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, рыночный и доходный подходы к оценке:
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Оценщик самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.
6. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. На данном этапе Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов, определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.
|
|
|
7. Составление и передача заказчику отчета об оценке. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся Оценщиком воедино и излагаются в виде повествовательного отчета.
1.7 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
Оценщик исходил из того, что предоставленная информация и данные являются точными и правдивыми. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.
Перед Оценщиком не ставилась задача, и он не проводил как часть настоящего исследования специальные экспертизы: юридическую экспертизу правового положения оцениваемого объекта, технологическую экспертизу оцениваемого объекта, санитарно-гигиеническую и экологическую экспертизу и инвентаризацию составных частей объекта оценки.
|
|
|
Данная оценка действительна лишь на дату проведения оценки и для цели, указанной в Отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение социальных, экономических и физических факторов и изменения местного или федерального законодательства, которые могут произойти после этой даты, и таким образом повлиять на стоимость объекта оценки.
Использование отдельных положений и выводов вне контекста всего Отчета является некорректным и может привести к искажению результатов оценки.
Исполнитель не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право собственности на объект оценки считается достоверным.
От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного объекта, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
Без нашего письменного согласия Заказчик должен принять условие не упоминать наше имя или наш Отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам для целей, не соответствующих задачам проведения данной оценки. Согласно установленным профессиональным стандартам, ЗАО «Центральная Финансово-Оценочная Компания» аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.
Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки в указанных целях и по состоянию на указанную дату.
Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в Отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если от даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
При оценке Исполнитель использовал общепринятое программное обеспечение – электронные таблицы Microsoft Excel. Все расчеты, приведенные в настоящем Отчете, выполнены в соответствии с принятыми в данных программных продуктах округлениями и ограничениями. Цифры, приведенные в расчетных таблицах, могут не совпадать с конечным результатом, приведенным там же, т.к. все числовые значения приведены в удобном для визуального восприятия виде, в то время как для расчетов использовались значительно более точные числовые данные.
1.8 ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Рыночная стоимость объекта оценки (п. 6 ФСО №2) - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме»
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
Недвижимое имущество – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (согласно ГК РФ ст.130).
Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.
Кадастровый номер - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.
Категории земли - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.
Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия от объекта оценки.
Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.
Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся:
- право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;
- право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
- право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать имущество в залог.
Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.
Заказчик - юридическое или физическое лицо, которому оказывают услугу оценщик имущества.
Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком имущества.
Ограничивающие условия - заявление в отчете, описывающее препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.
АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.1 ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ
Местоположение.
Мурманская область расположена на северо-западе европейской части России и объективно является одним из стратегических районов страны в составе северо-Западного федерального округа.
На юго-западе область граничит с Республикой Карелия, а на западе и северо-западе – с Финляндией и Норвегией. Мурманская область - один из немногих регионов, где Россия имеет общую границу с Европейским Союзом и странами НАТО.
В регионе базируется Северный военно-морской флот, обеспечивающий обороноспособность страны на северных рубежах.
Мурманск - крупнейший незамерзающий порт России, расположенный за Полярным кругом. Он является базовым по обеспечению перевозок грузов в районы Крайнего Севера, Арктики и дальнего зарубежья. Эксплуатация уникальных по своим возможностям атомных ледоколов позволила обеспечить в Арктике круглогодичную навигацию.
Область занимает важное геополитическое положение по отношению к индустриально развитым регионам, с которыми она связана наземными, водными и воздушными магистралями.
Приграничное положение, значительные экспортные возможности и имеющиеся транспортные коммуникации создают хорошие условия для расширения сотрудничества с зарубежными странами. Мурманская область является активным членом международного Баренцева Евро-Арктического сотрудничества.
Площадь Мурманской области составляет 144.9 тысячи квадратных километров (0.8 % площади России). Наибольшая протяженность с запада на восток - около 550 километров, с севера на юг - 400. Почти вся территория лежит севернее Полярного круга и располагается на Кольском полуострове. Только западный и юго-западный участки области выходят на материк. Также к территории области относятся и множество островов Баренцева и Белого морей. Северные берега омываются Баренцевым морем, его акватория - 1424 тысячи квадратных километров. Восточная и юго-восточная границы образуются берегами Белого моря (90 тысяч квадратных километров), которое в отличие от Баренцева моря, обогреваемого Гольфстримом, зимой замерзает.
Рельеф - горы, террасы, плато, равнины заняты болотами и озерами. Хибины, Ловозерская тундра, Монче - тундра и другие горные массивы возвышаются над уровнем моря на 800-1200 метров.
Климат - арктически-умеренный, морской с влиянием ветви теплого течения Гольфстрим. Полярная ночь на широте Мурманска длится со 2 декабря по 11 января, полярный день - с 22 мая по 22 июля.
Природные ресурсы
Регион располагает разнообразными природными ресурсами. В недрах Кольского полуострова открыто более 60 крупных месторождений различных видов минерального сырья. В настоящее время добывается более трех десятков полезных ископаемых, наибольшую ценность из которых имеют медно-никелевые, железные, апатито - нефелиновые руды и руды редких металлов. Значительны запасы слюды, керамического сырья и сырья для строительных материалов, облицовочного камня, полудрагоценных и поделочных камней. В числе открытых месторождений, получивших мировую известность, - Штокмановское и Приразломное месторождения. Освоение этих уникальных месторождений в перспективе позволит удовлетворить потребности в газе всего Северо - Запада России на многие годы. Полезные ископаемые - медно-никелевые, железные, апатито - нефелиновые руды, руды редких металлов, слюда, кианит, керамическое сырье и др.
Конституционный статус
Мурманская область является субъектом Российской Федерации и входит в состав Северо-Западного федерального округа. Имеет свое Правительство, Устав и законодательство, Законодательная власть в области осуществляется Мурманской областной Думой, - Губернатором и Правительством области. Систему областных органов исполнительной власти возглавляет Губернатор области - высшее должностное лицо Мурманской области.
Административно-территориальное устройство
В состав Мурманской области входят город Мурманск (областной центр), 5 |районов, 13 городов областного подчинения, 3 города районного подчинения, 12 поселков городского типа, 6 поселковых администраций (территориальных округов), 13 сельских администраций (территориальных округов).
Наиболее крупные города, численность населения на 01.01.2013: г. Мурманск (314.8 тыс. человек), Апатиты (62.2 тыс. человек), Североморск (53.5 тыс. человек), Мончегорск (48.7 тыс. человек).
Население. По состоянию на 01.01.2013 в области проживало 850.9 тысяч человек, в том числе 91.0 % пришелся на городское население, 9.0% - сельское. Плотность населения - 5.9 человек на 1 кв.км.
Экономика области
Специфика экономики области связана с использованием природных богатств Кольского полуострова, ее географическим положением. На долю Мурманской области в 2013 году приходилось все производство апатитового и нефелинового концентратов в стране, 16.1 % -товарной пищевой рыбной продукции (включая консервы), 18.9 % - улова рыбы, 9.8 % - товарной железной руды, 1.8 % - электроэнергии. Область относится к числу наиболее энерговооруженных территорий России. Широким спросом на внутреннем и мировом рынках пользуется продукция цветной металлургии - никель, медь, алюминий.
Промышленное производство
В январе - марте 2014 года индекс промышленного производства составил 96,3 % относительно аналогичного периода 2013 года (в среднем по России - 102,4 %).
Добыча полезных ископаемых
В январе - марте 2014 года в добывающей промышленности отгружено товаров собственного производства на сумму 26,3 млрд. рублей (111,5 % к аналогичному периоду 2013 года в действующих ценах). Увеличение объемов отгруженной продукции связано с ростом Индекс цен на основные товары: железорудный концентрат - в 1,5 раза, апатитовый - на 25 %. индекс производства в добыче полезных ископаемых составил 96,8% к январю-маю 2013 года (в среднем по России - 102,5 %).
Обрабатывающие производства
В январе - марте 2014 года в обрабатывающей промышленности отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами на сумму 14,3 млрд. рублей (101,8% к аналогичному периоду 2013 года в действующих ценах). Не значительный рост объемов отгруженной продукции в действующих ценах объясняется отсутствием отгрузки в текущем году минеральных удобрений, производимых по давальческой схеме. Индекс производства в обрабатывающих производствах составил 101,8% к январю - маю 2013 года (в I среднем по России -102,6 %).
Индекс металлургического производства в январе - марте 2014 года составил 100,1 % к уровню прошлого года. Увеличились объемы выпуска алюминия и никеля. В тоже время сократилось производство меди и готовых металлических изделий. Существенный рост зафиксирован в обработке древесины и производстве изделий из дерева (на 57,1%), производстве прочих не металлических минеральных продуктов (на 26,5%), целлюлозно-бумажном производстве и полиграфической деятельности (на 14,4%). Объемы судоремонта на 30,8 % превысили прошлогодние результаты.
Производство и распределение электроэнергии, газа и воды
В сфере производства и распределения электроэнергии, газа и воды отгружено продукции в отчетном периоде на сумму 4,3 млрд. рублей (104,2% к январю - марте 2013 года в действующих ценах). Индекс производства составил 99,1% (в среднем по России - 100,6 %). В отчетном периоде выработка электроэнергии увеличилась на 0,5%, производство тепла сократилось на 4,5 %. Потребление электроэнергии в январе - марте составило 8,2 млрд. кВт. ч, что на 0,6 % больше соответствующего периода 2013 года.
Сельскохозяйственное производство
По итогам трех месяцев 2014 года объем продукции сельского хозяйства составил 0,6 млрд. рублей, индекс сельскохозяйственного производства - 101,8 %. Снижение обусловлено значительным падением производства яиц (66,6% к уровню прошлого года) в связи с производственным планом, основным направлением которого является производство бройлеров: на птицефабрике "Мурманская" ликвидировано все оставшееся поголовье яичного направления. В тоже время продолжается рост производства скота и птицы на убой в живом весе (116,4%), обусловленный введением новых мощностей по выращиванию бройлеров, а также выпуска молока (100,5%) за счет повышения надоев в расчете на одну корову молочного стада.
В январе — марте 2014 года из бюджетов всех уровней сельхоз товаропроизводителям в форме субсидий направлено 86,9 млн. рублей (федеральный бюджет – 26,9 млн. рублей, областной – 59,9 млн. рублей), из них: на продукцию животноводства – 18,8 млн. рублей, на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам – 63,9 млн. рублей, в рамках ДЦП "Социальное развитие села Мурманской области" на 2010 - 2015 годы - 1,2 млн. рублей, в рамках аналогичной ФЦП - 3 млн. рублей.
Рыболовство
По оперативным данным Западного филиала ФГУ "Центр системы мониторинга рыболовства и связи "рыболовными организациями Мурманской области в январе – марте 2014 года выловлено 135,6 тыс. тонн водных биоресурсов, что на 21,6 тыс. тонн, или 4,7 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Снижение общего объема вылова обусловлено значительным сокращением промышленных квот на путассу и сельдь в целом на 30,7 тыс. тонн. В тоже время за прошедший период 2014 года по сравнению с периодом прошлого года больше выловлено: трески, пикши, мойвы и скумбрии. При этом производство рыбы живой, свежей или охлажденной возросло на 9,6 %.
Инвестиции и строительство
Инвестиции
Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования по кругу крупных организаций за отчетный период составил 5,6 млрд. рублей. За счет увеличения работ на объектах предприятий горнодобывающего комплекса общий объем инвестиций в основной капитал по Мурманской области за период с начала года превысил уровень соответствующего периода прошлого года на 4,9%.
Строительство
За отчетный период выполнено работ и услуг собственными силами предприятий и организаций по виду деятельности "Строительство" на сумму 12,2 млрд. рублей (126% к соответствующему периоду прошлого года. Увеличение связано с существенным ростом объемов работ на строительстве мостов и тоннелей (осуществляются работы по реконструкции мостовых переходов на дорогах федерального и регионального значения, а также строительство железнодорожного тоннеля на Юкспорском руднике ОАО"Апатит"), а также на объектах строящегося горно-обогатительного комбината на базе месторождения "Олений Ручей".
С начала 2014 года введено в действие 1023 кв. метров жилья, что составило 25,9% к уровню соответствующего периода прошлого года. Снижение обусловлено тем, что в соответствующем периоде прошлого года завершилось строительство двух многоквартирных домов, в текущем же году сдан в эксплуатацию один многоквартирный дом в г. Мурманске. (1 023 кв. метров), Построенный за счет средств бюджетов всех уровней в рамках мероприятий по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, а также более десяти индивидуальных жилых домов.
Демография.
В январе - марте 2014 года родилось 1420 чел. Коэффициент младенческой смертности (умерших в возрасте до 1 года родившихся) составил на 01 апреля 2014 года 5,2. Основными причинами роста показателей младенческой смертности являются гибель детей от внутриутробных инфекций, в том числе родившихся с экстремально низкой массой тела рожденных от женщин из социально - неблагополучных семей (не наблюдались во время беременности, употребляли алкоголь и наркотики).
По итогам 3 месяцев миграционная убыль сократилась, по сравнению с прошлогодним показателем на 12,9 % и составила 503 человека. В область прибыло 5 144 чел., выбыло – 5 647 чел. (в аналогичном периоде прошлого года, соответственно, 4 468 и 5 120 человека).
Уровень жизни населения
Среднемесячные денежные доходы на одного жителя в январе – марте 2014 года по сравнению с аналогичным периодом 2013 года выросли с 24 до 25,3 тыс. рублей, их реальное наполнение снизилось на 2,2% по причине опережающего роста потребительских цен в среднегодовом исчислении в январе - марте т.г. к аналогичному периоду 2013 года (108,7%) и снижения численности занятых в экономике (в среднем на 3%) из - за сокращения доли трудоспособного населения.
Среднемесячная заработная плата в январе - марте сложилась в размере 30 612,1 рублей и увеличилась по отношению к аналогичному периоду 2013 года на 8,4%. Реальное наполнение снизилось на 0,4%, в связи со снижением темпов роста заработной платы (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) в отраслях, на долю которых приходится более 50% среднесписочной численности работников предприятий: обрабатывающие производства, транспорт и связь, операции и с недвижимым имуществом, рыболовство и рыбоводство, финансовая деятельность, государственное управление, культура и прочие виды деятельности. На начало сентября текущего года просроченная задолженность предприятий по оплате труда перед а работниками по сравнению с предыдущим месяцем уменьшилась на 2,2% и составила 60,4 млн. рублей. Заработную плату в установленный срок не получили 1 121 работник в 20 организациях. Наибольшую просроченную задолженность по заработной плате имели организации, в отношении которых открыто конкурсное производство 48,7 млн. рублей (80,5 %).
Остальная задолженность образовалась из-за отсутствия собственных средств у предприятий, I наибольшая - у ОАО "Севзапстальконструкция" (3,6 млн. рублей, или 6 %) и ОАО "МСРЗ МФ" (2,6 I млн. рублей, или 4,4 %). Задолженность из-за несвоевременного получения денежных средств из бюджетов всех уровней отсутствует.
Рынок труда
На рынке труда в отчетном периоде в целом сохраняется стабильная ситуация. Статус безработного имеют 7,3 тыс. чел. против 8,6 тыс. чел. Уровень зарегистрированной безработицы снизился на 0,8 процентных пункта и составил 1,7 %, что обусловлено успешной реализацией мер по стабилизации ситуации на рынке труда, осуществляемых Правительством региона.
Потребность организаций в работниках, заявленная предприятиями и организациями, выросла на 33% к соответствующему периоду предыдущего года и составила 9 555 вакансий, нагрузка на одну вакансию снизилась с 2,2 до 1,1 чел.
Потребительский рынок
На потребительском рынке сохраняется стабильная ситуация. Несмотря на снижение реальных доходов населения, рост потребительского спроса продолжается за счет снижения сбережений и роста потребительского кредитования. По итогам восьми месяцев прирост физических объемов оборот, а розничной торговли составил 2,1% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, общественного питания - 0,8 %.
Индекс физического объема платных услуг населению составил 102,5% к уровню января - марта 2014 года. При этом наиболее значительно превысили уровень соответствующего периода 2013 года физические объемы ветеринарных услуг (120,5%), услуг гостиниц (119,0 %) и связи (115,6 %).
Инфляция
В марте 2014 года рост потребительских цен на товары и платные услуги к декабрю 2013 года составил 105,1%, что ниже уровня на 1,1 процентного пункта, и выше средне российского уровня на 0,4 п.п. (104,7 %). Значительным сдерживающим фактором для темпов потребительской инфляции в январе – марте текущего года стала продолжающаяся дефляция на продукты питания, которой, в том числе, способствовали меры, принимаемые Правительством Мурманской области и органами местного самоуправления муниципальных образований по развитию нестационарной торговли и организации ярмарок.
При темпах роста цен на продовольственные и непродовольственные товары (с начала года 102,7% и 103,8% соответственно) ниже средне российских показателей, на сложившийся уровень инфляции существенное влияние по-прежнему оказывает рост цен и тарифов на платные услуги населению (109,6 %).
Наиболее значительно с начала года увеличились цены и тарифы на следующие виды платных услуг населению: услуги телеграфной связи (125%), ветеринарные (124%), коммунальные услуги (109-118%), услуги пассажирского транспорта и услуги по ремонту и обслуживанию транспортных средств (118,8%), учреждений культуры (117,7%), жилищные услуги (114,4%), услуги по ремонту бытовой техники (114 %), бань и душевых (112,3 %).
Тенденции основных показателей социально-экономического развития области на период до 2015 года
По предварительной оценке ожидаются следующие тенденции по основным показателям, характеризующим социально - экономическое положение области:
| Тенденция показателя | К декабрю 2015 года |
| Рост объемов промышленного производства | 101,1 |
| Снижение объема в добыче полезных ископаемых | 96,4 |
| Рост объемов в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды | 101,2 |
| Рост производства в обрабатывающих производствах | 106,6 |
| Снижение вылова водных биоресурсов | 94,9 |
| Рост сельскохозяйственного производства | 101,5 |
| Рост объема инвестиций в основной капитал (по крупным организациям, в сопоставимых ценах) | 120 |
| Рост объема выполненных работ в строительстве (в сопоставимых ценах) | 117,6 |
| Увеличение среднедушевых реальных денежных доходов .населения | 100,3 |
| Снижение официально зарегистрированной безработицы (на конец периода) | 2,1 |
| Рост объемов прибыли прибыльных организаций | 111,6 |
| Рост потребительских цен (к декабрю 2015 года) | 107 |
Источник: www.gov-murman.ru, http://murmanskstat.gks.ru.
2.2 ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. МУРМАНСКА
Рынок коммерческой недвижимости Мурманска представлен торговыми, офисными и складскими объектами. Всю коммерческую недвижимость можно разделить на несколько категорий:
Отдельно стоящие новые здания (новое строительство);
Выведенные из жилого фонда квартиры, переоборудованные под магазины и офисы;
Магазины, офисные и складские объекты уже существовавшие с момента постройки (с 1947 года по 1990 годы);
Полностью реконструированные торговые и офисные объекты соответствующие всем современным требованиям.
В центральной части расположены так называемые шопинговые улицы проспект Ленина, ул. Самойлова.
Рынок офисных помещений представлен несколькими типами объектов:
Новые офисные центры;
Реконструированные офисные центры, отвечающие всем современным требованиям;
Существующие административные здания и гостиницы;
Выведенные из жилого фонда квартиры и помещения с отдельным входом;
Как выведенные из жилого фонда, так и не выведенные квартиры, реконструированные под офисные помещения.
В Мурманске, в основном все активные коммерческие объекты находятся в центре города. Проблема рынка недвижимости еще в том, что популярностью пользуются объекты с небольшой площадью - от 60 до 100 кв. метров. А арендодателям выгодно сдать не часть, а все помещение. Снимать большие помещения в центре города становится очень дорого, поэтому арендаторы стали с интересом смотреть на ближний пригород: там помещения стоят дешевле и затрат меньше.
Люди массово переезжают из дорогих офисов в более дешевые, - подтвердила директор агентства "Новый город" Татьяна Жук. - Продается много объектов, покупается мало, у многих сегодня нет возможности вложить большие деньги в покупку недвижимости.
В Агентстве недвижимости "Свет в окне" высказали следующее мнение: Многие бизнесмены прогорают, продают свой бизнес и пытаются продать помещение. Если не получается, они пытаются сдать его аренду.
Сейчас все помещения сдаются, так как сейчас бизнесмены не готовы торговать недвижимостью, - подтвердил Алексей, менеджер агентства "Купидон".
Цены на недвижимость падают, предложений стало больше, - отметил Дмитрий, специалист по недвижимости агентства "М2".
Как сообщили ИА в центре, в настоящее время в Мурманске практически не ведется строительство офисных зданий, поэтому на рынке недвижимости присутствуют объекты вторичного фонда, в аренде, так и на выкуп. Зачастую под офис выкупаются жилые помещения, расположенные на первых этажах зданий, с последующим выводом их в нежилые. Это требует значительных финансовых затрат и длительно по времени, что крайне снижает их инвестиционную привлекательность. В перспективе планируется ограниченное строительство, т.е. в нескольких жилых домах цокольные и первые этажи будут отводиться под офисные помещения и для других коммерческих целей.
На данный момент в основном востребованы коммерческие объекты под офисы и организации сферы услуг (парикмахерские, спортзалы и т.п.) в центральном, Октябрьском, районе города.
Для анализа рынка предложений по аренде офисных помещений в городе Мурманске была использована база данных ежедневной газеты «Рио-Мурманск», «Все», «Из рук в руки». Интернет-ресурсы (http://www.emng.ru/realty/region/murmanskaya, http://rielt.nwportal.ru/, http://murmansk.barahla.net/realty/210/, http://www.avito.ru/shops/murmansk).
Стоимость аренды офисных помещений
| Населенный пункт | адрес | площадь, м2 | стоимость аренды, руб./мес. | цена, руб./1 м2/мес. |
| Ленинский округ | ||||
| Мурманск | ул. Хлобыстова | 64 | 25 000 | 391 |
| Мурманск | ул. Свердлова | 86 | 55 000 | 640 |
| Мурманск | ул. Ивченко | 270 | 120 000 | 444 |
| Мурманск | ул. Бредова | 315 | 35 000 | 111 |
| Мурманск | ул. Халатина | 95 | 28 800 | 303 |
| Октябрьский округ | ||||
| Мурманск | пр.Ленина | 80 | 105 000 | 1 313 |
| Мурманск | ул. Воровского | 300 | 115 000 | 383 |
| Мурманск | ул. К.Либкнехта | 450 | 114 600 | 255 |
| Мурманск | ул. Ленинградская | 200 | 78 000 | 390 |
| Мурманск | ул. Пушкинская | 340 | 80 000 | 235 |
| Первомайский округ | ||||
| Мурманск | ул. Беринга | 32 | 20 000 | 625 |
| Мурманск | ул. Шаблина | 54 | 25 000 | 463 |
| Мурманск | ул. Достоевского | 88 | 52 000 | 591 |
| Мурманск | ул. Бочкова | 210 | 90 000 | 429 |
| Мурманск | ул. К. Орликовой | 300 | 80 000 | 267 |
Большая часть представленных площадей располагается в жилых домах. Ставки аренды на офисные помещения напрямую зависят от места расположения объектов, а затем уже от оснащенности и состояния. Так, в центре города в Октябрьском районе арендная плата на офисные помещения полностью пригодные для использования по назначению составляют от 267 до 1 313 рублей за 1 кв. м. в месяц. Средняя стоимость аренды 1 м2 по городу составляет: 456 рублей.
Стоимость продажи встроенных офисных помещений
| Населенный пункт | адрес | площадь, м2 | стоимость, руб. | цена, руб./1 м2/мес. |
| Ленинский округ | ||||
| Мурманск | ул. Николаева | 730 | 12 000 000 | 16 438 |
| Мурманск | ул. Осипенко | 600 | 14 000 000 | 23 333 |
| Мурманск | ул. Халатина | 284 | 9 000 000 | 31 690 |
| Мурманск | пр. Г.-Североморцев | 590 | 9 800 000 | 16 610 |
| Мурманск | ул. Гагарина | 230 | 7 000 000 | 30 435 |
| Октябрьский округ | ||||
| Мурманск | ул. Комминтерна | 190 | 8 600 000 | 45 263 |
| Мурманск | ул. Привокзальная | 825 | 9 500 000 | 11 515 |
| Мурманск | ул. Полярные Зори | 468 | 14 000 000 | 29 915 |
| Мурманск | ул. Папанина | 185 | 8 000 000 | 43 243 |
| Мурманск | пр. Ленина | 453 | 18 000 000 | 39 735 |
| Первомайский округ | ||||
| Мурманск | ул. Молодежная | 220 | 10 500 000 | 47 727 |
| Мурманск | пр. Автопарковый | 350 | 11 100 000 | 31 714 |
| Мурманск | ул. Морская | 380 | 11 500 000 | 30 263 |
| Мурманск | пер. Якорный | 680 | 16 900 000 | 24 853 |
| Мурманск | ул. Бабикова | 325 | 9 000 000 | 27 692 |
Стоимость при продаже 1 кв. метра офисной площади встроенных помещений составляет от 11 515 до 47 727 рублей за 1 кв.м.
Средняя стоимость продажи 1 м2 по городу составляет: 28 182 рубля.
Стоимость продажи отдельно стоящих офисных помещений
| Населенный пункт | адрес | площадь, м2 | стоимость, руб. | цена, руб./1 м2/мес. |
| Ленинский округ | ||||
| Мурманск | ул. Гаджиева | 410 | 8 500 000 | 20 732 |
| Мурманск | ул. Ушакова | 450 | 9 000 000 | 20 000 |
| Мурманск | Верхнеростинское шоссе | 168 | 5 000 000 | 29 762 |
| Октябрьский округ | ||||
| Мурманск | ул. Челюскинцев | 200 | 7 000 000 | 35 000 |
| Мурманск | ул. Володарского | 650 | 18 000 000 | 27 692 |
| Мурманск | ул. Пушкинская | 500 | 15 000 000 | 30 000 |
| Первомайский округ | ||||
| Мурманск | ул. О. Кошевого | 240 | 6 500 000 | 27 083 |
| Мурманск | ул. Щербакова | 315 | 9 800 000 | 31 111 |
| Мурманск | ул. Копытова | 600 | 14 600 000 | 24 333 |
Стоимость при продаже 1 кв. метра офисной площади отдельно стоящих офисных зданий составляет от 20 000 до 35 000 рублей за 1 кв.м. Средняя стоимость продажи 1 м2 по городу составляет: 27 301 рубль.
Объекты недвижимости, которые выставлены на продажу по максимально высокой цене в настоящее время не продаются.
Старые ставки становятся неприемлемыми для арендаторов, они требуют пересмотра договоров. Арендодатели на снижение своей прибыли смотрят без энтузиазма. Если компромисс не будет найден - пострадают все.
Последние десять лет в Мурманске активно строили торговые центры, возводили Новые офисы. Коммерческая недвижимость пользовалась успехом. Арендаторы наращивали обороты и прибыль, владельцы площадей поднимали арендные ставки. Такая ситуация, более или менее, устраивала всех.
В последние время картина начала меняться. Высокие ставки становятся неприемлемыми для арендаторов, сегодня они требуют пересмотра договоров. Арендодатели, со своей стороны, настроены решительно, и на снижение своих прибылей смотрят без всякого энтузиазма. Если компромисс не будет найден - пострадают все.
К примеру, по информации Елены Корепановой, в конгресс - отеле "Меридиан", офисы в котором сдает в аренду "Форос-недвижимость", некоторые арендаторы сокращают свои расходы за счет уплотнения, отказа от части кабинетов. Так, если еще зимой некоторые компании снимали по 5-6 офисов на этаже, сегодня им приходится "ужиматься" в 2-3 кабинета.
«Мы стараемся удержать арендаторов, и потому вынуждены постепенно снижать ставки», - продолжает Елена. «Мы подписали дополнительное соглашение с отелем, о том, что в будущем году "Меридиан", как владелец площадей, не будет проводить ежегодную индексацию арендной платы».
Подобная индексация была раньше обычным делом. Ставки поднимали соразмерно размеру инфляции. Сегодня главная задача - удержать клиента. Ситуация доходит до того, что арендаторы вступают в открытый торг с распорядителями площадей, требуют скидок или же перехода с фиксированной оплаты на процент от прибыли.
Собственники идут на это крайне неохотно, но если ситуация будет развиваться по негативному сценарию, им придется уступить.
«Чтобы пережить сложные времена и сохранить бизнес, собственник и арендатор должны находить компромисс» - резюмирует Елена Корепанова.
Еще одна тенденция времени - спад интереса к офисам класса "А". Это самые современные, ответственно, самые дорогие помещения для бизнеса. Если еще недавно в городе существовал дефицит помещений вблизи так называемых "красных линий" (мест с максимальной проходимою), то уже сегодня многие офисы не востребованы. Особенно заметно снижение активности федеральных франчайзинговых сетей (бутиков, отделов брэндовой одежды и пр.). Многие мурманские компании, планировавшие расширение, также отложили свои наполеоновские планы до лучших времен.
Впрочем, во всех описанных явлениях есть и свои плюсы.
Татьяна Сидоренко уверена, что те, кто сегодня открывает свои офисы и представительства и заинтересован в больших площадях, могут сами диктовать арендодателю цену. В случае отказа найти другое помещение проблемы не составит.
«Снижение спроса, безусловно, есть, - подтверждает тенденцию агент по коммерческой недвижимости компании "Риэлт" Олег Тимофеев. - Хотя центра города этот процесс пока коснулся в меньшей степени, а узком сегменте, помещениях от 50 до 70 квадратных метров, даже есть определенный дефицит».
Олег Тимофеев детализировал для сайта "Город Мурманск" тенденцию, касающуюся требований по снижению ставок со стороны арендаторов. А такие проходные места, как торговые центры "Детский мир" и "Витязь" постоянно испытывают проблемы с арендаторами.
Общий вывод участников нашего опроса - рынок коммерческой недвижимости застыл. Владельцы недвижимости не хотят снижать цены, а бизнесмены не могут купить ее по такой высокой цене. Покупательская способность бизнеса упала - кредитные средства трудно получить. Продавцы и покупатели ждут — как будут развиваться ситуация. По мнению представителей бизнеса в Мурманске, бизнесмены стараются сосредоточиться на управлении уже созданным бизнесом и его оптимизации, а не на вложении инвестиций в новые проекты. Представителей бизнеса пугает риски новой волны кризиса, о которой говорит все больше и больше людей, работающие в данной сфере.
Также, по мнению мурманских риэлтеров, чтобы ситуация сдвинулась с мертвой точки цены должны упасть на 20%-30%. Это оживит заглохший сектор. Хотя, основываясь на данных опросов агентств недвижимости, даже такое снижение на некоторые объекты недвижимости сильно не влияют на оживление рынка купли - продажи недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости по-прежнему стоит и неизвестно, сколько это еще продлится.
На рынке коммерческой недвижимости города Мурманска существует разграничение на зоны коммерческого использования объектов недвижимости, а именно:
Зона 1 - помещения, расположенные в строениях по проспекту Ленина, ул. Воровского, ул. Ленинградская, ул. Профсоюзов, ул. Пушкинская, ул. С.Перовской до домов 18,31, ул. К. Маркса До к/т «Мурманск» (дома от начала до дома № 48).
Зона 2 — помещения, расположенные в строениях в центре города на территории, ограниченной: ул. Папанина, ул. Полярные Зори, проспект Кирова, ул. Шмидта, ул. Коминтерна, ул. Привокзальная, ул. К.Либкнехта, ул. Челюскинцев до д.31,32, ул. Книповича до пересечения с ул. Полярные Зори, а также помещения в пределах 250 метров от указанных улиц.
Зона 3 - помещения, расположенные в строениях по проспекту Героев-Североморцев, ул. Чумбарова-Лучинского от начала до дома № 20, ул. Аскольдовцев от начала до дома № 28, ул. Невского от начала до дома № 81, ул. Адмирала Лобова от начала до дома № 36, ул. Мира от до дома № 15, Кольский проспект, ул. Морская, ул. 3. Космодемьянской, ул. О. Кошевого, Баумана до ул. Щербакова, ул. Щербакова, ул. Копытова, ул. Героев Рыбачьего от ул. Шаблина, Крупской от начала до дома № 8, помещения, удаленные в пределах 250 метров от указанных улиц.
Зона 4 - помещения, находящиеся в строениях, не вошедших в пределы удаленности 250 м. центральных улиц, и расположенные по ул. Новое плато, ул. Планерная, ул. Рогозерская, ул. Радишева, ул. Гвардейская, ул. Фролова, ул. Полухина, ул. Павлова, ул. Чехова, ул. Фурманова, Рылеева, ул. Куйбышева, ул. Гоголя, ул. Шолохова, ул. Пономарева, ул. Ломоносова, Лыжный проезд Молодежный проезд, Автопарковый проезд, ул. Полярный круг, ул. Капитана Орликовой, Хибинский переулок, ул. Спортивная, ул. Колхозная, ул. Горького, ул. Фрунзе, ул. Халтурина, ул. Генералова, ул. Марата, ул. Зеленая, ул. Беринга, Якорный переулок, Ледокольный проезд, ул. Шевченко, ул. Бочкова, ул. Достоевского, ул. Щербакова, ул. Бондарная, ул. Бабикова, ул. Героев Рыбачьего, ул. Шаблина, ул. Крупской, ул. Старостина, проезд Связи, ул. Маклакова, ул. Скальная ул. Мира, ул. Туристов, ул. Загородная, ул. Большая Ручьевая, ул. Малая Ручьевая, ул. Киль-динская, ул. Седова, Верхнеростинское шоссе, ул. Свердлова, ул. Павлика Морозова, ул. Подстаницкого, ул. Бредова, ул. Миронова, ул. Гагарина, ул. Гаджиева, ул. Хлобыстова, ул. Ивченко, ул. Александрова, ул. Халатина, ул. Инженерная, ул. Николаева, ул. Осипенко, ул. Сафонова, ул. Ушакова, Арктический переулок, ул. Фадеев Ручей, ул. Челюскинцев от д.31,32.
Зона 5 — помещения, расположенные в строениях, не нашедших отражения в зонах 1-4. Наиболее привлекательными зонами коммерческого использования являются зоны 1 и 2. Стоимость продажи и ставки аренды помещений, расположенных в данных зонах, значительно выше, по сравнению с остальными коммерческими объектами.
Используемые источники: еженедельный журнал о недвижимости г. Мурманска и Мурманской области «Вестник недвижимости; газета «Недвижимость Мурманска и области»; собственный анализ и мониторинг рынка недвижимости на основе средств массовой информации, опросов специалистов в области управления и купли-продажи недвижимости.
Решение Мурманского городского Совета от 05.10.1999 № 25-236 (в ред. от 09.04.2004 № 36-323) "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Мурманска"
Интернет-сайты: www.rio-murmansk.ru; www.rieltnet.ru; www.cun-murmansk.ru; gcn-murmansk.ru; nwportal.ru; www.tce.ru; www.vashdommurm.ru.
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: город Мурманск, улица Карла Либкнехта дом 13.
| Факторы, характеризующие местоположение объекта | Характеристика факторов |
| Общая характеристика местоположения | |
| Местоположение | Земельный участок выделен из земель поселений в жилой зоне. |
| Качество застройки и состояние | На территории земельного участка расположено офисное здание, в хорошем состоянии |
| Описание непосредственного окружения | |
| объекты Окружения | Преимущественно объекты жилого и нежилого назначения |
| Транспортная доступность | |
| Характеристика доступности | Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение с г. ХХХ осуществляется автобусами и маршрутными такси … |
| Состояние окружающей среды | |
| Запыленность и загазованность воздуха | В пределах нормы. |
| уровень загрязнения активными формами энергии | Уровень (радиоволн, рентгено- и гамма- излучений) в пределах допустимого. |
| Уровень шума | Низкий |
Характеристики здания
| Наименование | Показатель |
| Дата постройки | 2001 г. |
| Группа капитальности | I |
| Площадь земельного участка, кв. м | 1 920,0 |
| Площадь застройки, кв. м | 342,4 |
| Этажность | 3 этажа |
| Общая площадь здания, кв. м | 940 |
| Средняя высота потолка в помещениях, м | 2,7 |
| Износ по данным технического паспорта, % | - |
| Наличие сервитутов | не зарегистрированы |
| Сведения о принадлежности к памятникам архитектуры | нет |
| Текущее использование оцениваемых помещений | офисное |
Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов низкий.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 394; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!