А. Федеральная собственность, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований на землю. 18 страница
6. Права на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества Согласно ст. 552 ГК по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. ЗК установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. До введения в действие ЗК допускалось разделение судьбы земельного участка и недвижимого имущества, расположенного на этом участке. Так, в случае, когда продавец являлся собственником земельного участка, на котором находилась отчуждаемая недвижимость, покупателю передавалось право собственности либо предоставлялось право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка (к примеру, право бессрочного пожизненного пользования). Если договором передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок было не определено, к покупателю переходило право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Иное правило действовало в случаях, когда продавец недвижимости (строения) не являлся собственником земельного участка. В этом случае к приобретателю переходили те же права на земельный участок, которые принадлежали самому продавцу: право постоянного (бессрочного) пользования; право пожизненного наследуемого владения; право аренды; сервитуты. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, производилась без согласия собственника этого участка, если иное не противоречило условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретал право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В настоящее время согласно ст. 35 ЗК установлен принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости. Разделение судьбы земельного участка и недвижимости возможно только в установленных законом случаях. В соответствии с названной статьей при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. 7. Прочие условия договоров об отчуждении недвижимого имущества В текст конкретного договора об отчуждении недвижимого имущества могут быть включены самые разнообразные условия, не противоречащие законодательству, относительно которых сторонами было достигнуто соглашение. Так, поскольку в соответствии со ст. 19 Федерального закона о госрегистрации прав государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом может быть приостановлена (максимальный срок приостановления - три месяца) и учитывая, что право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает лишь с момента государственной регистрации, в договоре, очевидно, целесообразно оговаривать момент, с которого на приобретателя возлагается риск случайной гибели недвижимого имущества, особенно в случаях, когда фактическая передача имущества приобретателю уже состоялась до подписания договора либо ее предполагается осуществить до подачи заявления на государственную регистрацию. По общему правилу в соответствии со ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. До отмены Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР в 2000 г. предметом отчуждения могло являться только имущество, свободное от задолженностей по налогообложению. С учетом этого при удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус должен был истребовать соответствующую справку налогового органа об отсутствии задолженности по налогам. Данное требование в настоящее время в законодательстве отсутствует, однако нотариус должен разъяснять сторонам, что по их желанию они могут получить указанную справку и отразить в договоре в соответствии с этой справкой факт отсутствия задолженности по отчуждаемому имуществу. По желанию сторон договором также может быть определено, что обязательство по уплате имеющейся задолженности по налогообложению принимает на себя приобретатель недвижимого имущества. Аналогично стороны договора могут решить вопрос о ликвидации задолженности по оплате коммунальных услуг. При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус должен убедиться в отсутствии арестов на недвижимое имущество, наложенных судом или следственными органами, ибо имущество, состоящее под арестом, объектом отчуждения являться не может. Информация об отсутствии арестов на недвижимое имущество должна содержаться в выписке из ЕГРП, предоставляемой органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В настоящее время нотариусы не проверяют факт возможного наличия запрещений отчуждения недвижимого имущества, поскольку наложение запрещений в функции нотариусов не входит в связи с отсутствием для этого законодательных оснований. В текст договора может быть включено требование законодательства о моменте возникновения у приобретателя права собственности на недвижимое имущество. При этом участникам договора следует разъяснить, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В договоре могут содержаться и иные сведения, касающиеся конкретного договора купли-продажи, мены, ренты либо дарения. Договор может содержать отменительные либо отлагательные условия, причем в рамках ныне действующего ГК под условием может быть совершен даже договор дарения (в случаях, когда он оформляется как консенсуальный договор и включает в себя обязательство дарителя передать в дар имущество в будущем - "обещание дарения"). Договор считается совершенным под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. При этом наступление либо ненаступление обстоятельства не должно зависеть от сторон договора. Например, собственник квартиры обязуется продать ее (подарить), если к какому-то определенному сроку его дочь, проживающая за границей, вернется на постоянное место жительства к отцу. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Так, относительно того же договора дарения отменительным условием, при наступлении которого даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения, содержащего обещание передать в будущем одаряемому принадлежащее ему недвижимое имущество, может являться то обстоятельство, что если после заключения договора имущественное или семейное положение дарителя либо состояние его здоровья изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. В связи с этим в консенсуальном договоре дарения недвижимого имущества целесообразно отражать условия, при которых даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения, а также условия отказа одаряемого от дара до передачи ему недвижимости. При отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество возможно включение в договор условия о порядке пользования конкретными частями объекта недвижимости (комнатами в квартире, этажами либо комнатами в жилом доме, изолированными помещениями или местами общего пользования в нежилом строении или сооружениями и т.п.). В отношении жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями возможно также определить порядок пользования этими постройками. В соответствии с абзацем вторым ч. 2 ст. 22.1 Основ при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества. С учетом этого для удостоверения сделки нотариусу должна быть представлена справка о кадастровой стоимости отчуждаемого имущества; эта стоимость должна быть также указана в договоре. § 4. Участие нотариуса в оформлении документов при реализации прав на дополнительные меры государственной поддержки путем направления средств материнского (семейного) капитала 1. Право на дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" <1> (далее - Федеральный закон N 256-ФЗ) предусмотрены дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий, обеспечивающих этим семьям достойную жизнь, а именно меры, обеспечивающие возможность улучшения жилищных условий, получения образования, а также повышения уровня пенсионного обеспечения. -------------------------------- <1> С изменениями и дополнениями от 23 июля, 25 декабря 2008 г., 28 июля, 29 декабря 2010 г., 1 июля, 16 ноября 2011 г., 28 июля 2012 г., 7 июня, 2 июля 2013 г., 23 июня, 21 июля 2014 г., 8 марта 2015 г., 6 апреля 2015 г. Право на дополнительные меры государственной поддержки возникает при рождении (усыновлении) ребенка (детей), имеющего гражданство Российской Федерации, у следующих граждан Российской Федерации независимо от места их жительства: 1) женщин, родивших (усыновивших) второго ребенка начиная с 1 января 2007 г.; 2) женщин, родивших (усыновивших) третьего ребенка или последующих детей начиная с 1 января 2007 г., если ранее они не воспользовались правом на дополнительные меры государственной поддержки; 3) мужчин, являющихся единственными усыновителями второго, третьего ребенка или последующих детей, ранее не воспользовавшихся правом на дополнительные меры государственной поддержки, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 1 января 2007 г. Указанные лица вправе обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда РФ за получением государственного сертификата на материнский (семейный) капитал в любое время после возникновения у них права. Материнский (семейный) капитал - это средства федерального бюджета, передаваемые в бюджет Пенсионного фонда РФ на реализацию дополнительных мер государственной поддержки, установленных Федеральным законом N 256-ФЗ. Государственный сертификат на материнский (семейный) капитал - именной документ, подтверждающий право на дополнительные меры государственной поддержки. Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского капитала в полном объеме либо по частям. Допускается использование средств материнского капитала одновременно по нескольким направлениям. Размер материнского (семейного) капитала устанавливается федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год и ежегодно пересматривается с учетом темпов роста инфляции. Усматривается устойчивая тенденция к увеличению размера материнского капитала: так, его базовый размер, установленный в 2006 г., составлял 250 тыс. руб., в 2015 г. его размер составил уже 453026 руб. Можно отметить, что внедренные в 2006 г. дополнительные меры государственной поддержки семей послужили серьезным положительным фактором улучшения демографической ситуации в стране. С 2011 г. по инициативе Президента России в дополнение к федеральной программе в субъектах получило развитие региональное законодательство, регулирующее отношения, связанные с предоставлением областного материнского (семейного) капитала. К примеру, в Свердловской области 20 октября 2011 г. был принят Закон N 86-ОЗ "Об областном материнском (семейном) капитале", регулирующий предоставление областного материнского (семейного) капитала при рождении в семье третьего ребенка или последующих детей. 2. Документы в нотариальной практике, связанные с использованием материнского капитала В рамках реализации предоставленного законом права на использование средств материнского капитала в нотариальной практике достаточно часто возникает необходимость участия нотариуса в оформлении различных документов на разных этапах реализации предоставленного законом права. Так, например, заявление о получении государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, а также заявление о распоряжении средствами материнского капитала могут быть поданы заявителем лично либо через представителя, при этом полномочия представителя должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью. В случае, если к заявлению о распоряжении средствами материнского капитала прилагаются копии документов, их верность должна быть засвидетельствована в установленном законом порядке. Участие нотариуса необходимо также при оформлении письменных обязательств лиц, приобретающих жилое помещение с использованием средств материнского капитала, о заключении в установленные законом сроки соглашения об определении размеров долей в приобретаемом жилом помещении. В некоторых ситуациях нотариально может быть оформлен отказ от реализации права участвовать в определении долей в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского капитала. С участием нотариуса оформляются сделки, направленные на приобретение жилых помещений с использованием средств материнского капитала. Соглашение об определении размеров долей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, на практике в большинстве случаев также удостоверяется нотариусом. 3. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий Наиболее востребованным способом распоряжения средствами материнского (семейного) капитала является направление использования средств материнского капитала на улучшение жилищных условий семьи. Виды расходов, на которые могут быть направлены средства (часть средств) материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий, порядок подачи заявления о распоряжении этими средствами и перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления, а также порядок и сроки перечисления указанных средств регулируют Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утв. Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. N 862) <1> (далее - Правила направления средств). -------------------------------- <1> С изменениями и дополнениями от 13 января, 4 декабря 2009 г., 27 ноября 2010 г., 24 декабря 2011 г., 25 марта, 26 марта 2013 г., 30 апреля, 22 октября 2014 г., 30 января 2015 г. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели; 2) на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала направляются на погашение основного долга и уплату процентов по займам на приобретение (строительство) жилого помещения, предоставленным гражданам по договору займа на приобретение (строительство) жилого помещения, заключенному с одной из организаций, являющейся: 1) кредитной организацией в соответствии с Федеральным законом от 2 декабря 1990 г. N 395-1 "О банках и банковской деятельности";
Дата добавления: 2018-09-23; просмотров: 125; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!