Возможность одностороннего изменения размера арендной платы
5.1. Вывод из судебной практики: Установленная в договоре аренды плата за пользование зданием или сооружением, включающая в себя плату за пользование земельным участком, границы которого не были определены на момент заключения договора, не может быть изменена в одностороннем порядке арендодателем в связи с формированием границ земельного участка.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.10.2009 по делу N А05-3557/2009
"...По мнению подателя жалобы, условия договора аренды позволяют изменить в одностороннем порядке размер арендной платы за здание за счет земельной составляющей арендной платы; формирование земельного участка является мотивом изменения арендной платы и правового значения не имеет, поскольку стороны предусмотрели одностороннее изменение арендной платы вне зависимости от причин и мотивов ее изменения.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
|
|
|
Как следует из названных норм и условий договора от 07.06.2006 N 4, Обществу одновременно с передачей в аренду здания перешло право пользования земельным участком, границы которого не были определены на момент заключения договора, в арендную плату включена плата за пользование частью земельного участка в твердой сумме.
Согласно пункту 3.4 договора аренды возможность изменения арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке размера арендной платы предусмотрена только в случае изменения ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов (пункт 3.4 договора).
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, у арендодателя не имелось оснований в одностороннем порядке изменять по уведомлению размер арендной платы за земельный участок в связи с формированием его границ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.
Суды обоснованно указали на изменение в таком случае предмета аренды. Поскольку условиями договора от 07.06.2006 N 4 не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, вопрос о предоставлении Обществу вновь сформированного земельного участка площадью 318 кв.м в аренду либо на ином праве должен решаться путем заключения соответствующего договора либо внесения изменений в условия договора от 07.06.2006 N 4..."
|
|
|
Статья 655. Передача здания или сооружения
Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 655 ГК РФ
1. Доказательственное значение отсутствия акта приема-передачи здания или сооружения >>>
2. Доказательственное значение акта приема-передачи здания или сооружения >>>
3. Влияние отсутствия акта передачи имущества на заключенность договора аренды здания (сооружения) >>>
4. Исключение из договора условия о возврате арендуемого имущества по акту приема-передачи >>>
Доказательственное значение отсутствия акта приема-передачи здания или сооружения
1.1. Вывод из судебной практики: Отсутствие акта приема-передачи здания или сооружения может свидетельствовать о неисполнении арендодателем обязательств по передаче имущества или арендатором по возврату имущества.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.09.2009 N Ф03-4468/2009 по делу N А51-10479/2008
"...Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец не представил доказательства, подтверждающие исполнение обязательства по передаче имущества в аренду, а также размер задолженности по договору аренды.
В нарушение статьи 65 АПК РФ МУ Управление муниципальным имуществом администрации Артемовского городского округа, основывая исковые требования о взыскании долга на договоре аренды от 01.06.2005, не представило акта приема-передачи объектов аренды арендатору, который является неотъемлемой частью договора и приложением N 2 к договору.
Отсутствуют в материалах дела и иные доказательства, которые бы подтвердили факт передачи истцом ответчику в пользование спорного имущества по договору аренды от 01.06.2005.
При этом суды обеих инстанций обоснованно отклонили ссылку истца на акт приема-передачи от 01.06.2004, поскольку он оставлен до заключения договора аренды от 01.06.2005 и в нем не содержится ссылок на данный договор.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что принятие ответчиком во временное владение и пользование спорного имущества подтверждается актом о возврате имущества от 30.06.2006 и письмом от 21.09.2006 N 882/0035 судом кассационной инстанции во внимание не принимается.
|
|
|
Поскольку судами не нарушены нормы материального и процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления, основания для их отмены либо изменения, и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.10.2007 N Ф04-7222/2007(39317-А27-10)
"...Как следует из материалов дела, 01.10.2004 между ОАО "Объединенная компания "Кузбассразрезуголь" (арендодатель) - правопреемник ОАО "Инвестсибуголь" и ОАО "Угольная компания "Кузбассразрезуголь" (арендатор) заключен договор аренды N 2121/2004, по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование помещения столовых и находящееся в них оборудование и столовый инвентарь (имущество).
По условиям договора имущество передается по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента подписания договора. Арендная плата составляет 80312 руб. 70 коп. за месяц. Оплата производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа первого месяца, следующего за отчетным периодом аренды.
Согласно пункту 4.1 договор начинает действовать с момента подписания сторонами передаточного акта, срок действия договора установлен до 31.12.2004.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из недоказанности истцом своих требований, поскольку в нарушение пункта 2.1.1 договора доказательства передачи имущества по акту не представлены.
Счета-фактуры N N 1236, 1235, 1364, 1243 и акты N N 942, 941, 1051, 46 суд не признал надлежащим доказательствами пользования ответчиком имуществом по договору N 2121/2004, поскольку в них имеется ссылка на другой договор аренды.
Обязанность составления документа о передаче недвижимого имущества в аренду установлена статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации. Документальное оформление передачи и возврата арендованного имущества является доказательством исполнения обязательств по договору арендодателем и арендатором. Неблагоприятные последствия отсутствия акта о передаче имущества в аренду несет арендодатель.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены доказательства, подтверждающие передачу и пользование ответчиком имуществом истца по договору N 2121/2004 от 01.10.2004..."
Постановление ФАС Московского округа от 17.12.2009 N КГ-А40/13124-09 по делу N А40-37691/09-113-337
"...Ссылка заявителя на приобщенные к материалам дела письма ЗАО "Райффайзенбанк" от 30.12.2008 г. за исх. N 37533/08 и от 31.03.2009 г. как доказательства возврата арендатором спорных нежилых помещений ООО "Автоприоритет" отклоняется кассационной инстанцией ввиду необоснованности, поскольку указанные документы (письма) с учетом норм ст. 655 ГК РФ и положений ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не могут являться доказательством факта возврата арендодателю спорных нежилых помещений в отсутствии подписанного между сторонами акта о передаче (возврате) помещений.
Из материалов дела следует, что ООО "Автоприоритет" как арендодатель письмами от 10.12.2008 г., от 13.01.2009 г. обращался к ЗАО "Райффайзенбанк" как арендатору с предложением подписать акт приема-передачи нежилых помещений к долгосрочному договору аренды от 01.10.2008 г. N 4483-00-08255/02/10-08, с приложением акта приема-передачи к долгосрочному договору аренды.
С учетом данных обстоятельств кассационная инстанция полагает, что арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что переданные ЗАО "Райффайзенбанк" по акту от 01.10.2008 г. спорные нежилые помещения после прекращения краткосрочного договора аренды от 01.10.2008 г. N 4482-00-08255/02/10-08 из владения арендатора не выбывали, при правомерно установленном арбитражным судом первой инстанции обстоятельстве того, что ответчик не исполнил принятые по договору аренды обязательства по подписанию акта приема - передачи помещений по долгосрочному договору аренды нежилых помещений, что формально необходимо в силу положений п. 1 ст. 655 ГК РФ и требований законодательства о бухгалтерском учете.
С учетом изложенного арбитражный суд кассационной инстанции считает обоснованными выводы арбитражных судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения первоначального искового требования ООО "Автоприоритет" о понуждении ЗАО "Райффайзенбанк" принять спорные нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. 2-я Хуторская, дом 38А, стр. 8 притом что арендованное имущество находится во владении арендатора - ЗАО "Райффайзенбанк"..."
Постановление ФАС Уральского округа от 24.11.2009 N Ф09-9298/09-С3 по делу N А50-5942/2009
"...Согласно п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи (п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из содержания указанных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается документом обоюдно подписанному контрагентами.
В материалах дела отсутствует акт приема-передачи (возврата) помещений, подписанный арендодателем и арендатором.
Ссылка заявителя на факт приема-передачи ключей несостоятельна, ибо данный факт не подтверждает передачи помещений истцу.
В связи с изложенным довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами необоснованно не приняты в качестве доказательств показания Ткаченко С.В., подтверждающие, по его мнению, передачу ключей от арендуемых помещений, также подлежит отклонению.
При рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебных актах, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству..."
1.2. Вывод из судебной практики: Отсутствие акта приема-передачи здания или сооружения не свидетельствует о непередаче объекта арендатору, если судом установлено, что арендатор фактически занимает данное помещение.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 28.09.2007 N КГ-А40/9730-07
"...Довод заявителя жалобы о том, что истец не исполнил свои обязательства по предоставлению спорного помещения в соответствии с условиями спорного договора подлежит отклонению, поскольку ответчик, внося арендные платежи в период до июля 2006 года, фактически своими конклюдентными действиями признал факт пользования арендуемым помещением, притом, что данный довод ответчика не подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами..."
Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2006 N КГ-А40/3643-06
"...Как установлено судами обеих инстанций при рассмотрении спора по существу, за ответчиком имеется просроченный долг по арендной плате за три квартала по упомянутому договору на дату рассмотрения иска, что является основанием для его расторжения и выселения из спорного нежилого помещения...
Доводы жалобы ответчика об отсутствии акта приема-передачи объекта аренды и о его непригодности для целей аренды уже были оценены судами как несостоятельные.
Поскольку ответчик фактически уже занимает упомянутое нежилое помещение, то акта приема-передачи, по сути, не требуется..."
Постановление ФАС Уральского округа от 30.05.2006 N Ф09-4295/06-С3
"...Отсутствие акта о передаче помещений в аренду, составление, которого предусмотрено п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1.2 договора аренды, не свидетельствует о неисполнении обязанности арендодателя по передаче помещений в аренду, поскольку на момент подписания договора помещения уже находились в пользовании общества на основании ранее действовавшего между сторонами договора аренды N 231 от 01.06.2002 и акта о передаче от 15.06.2002. Поскольку общество не исполняло обязанность по внесению арендной платы, судом взыскана сумма арендной платы в полном объеме и пеня за просрочку ее уплаты за указанный истцом период..."
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 163; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!