Определение размера платы за пользование имуществом в случае признания договора аренды незаключенным
По вопросу определения размера платы за пользование имуществом в случае признания договора аренды незаключенным см. также п. п. 10, 11, 12, 13 материалов к ст. 614 ГК РФ.
2.1. Вывод из судебной практики: При незаключенном договоре аренды плата за фактическое пользование имуществом может взиматься исходя из ставок арендной платы.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.12.2009 по делу N А39-3760/2007
"...Как следует из материалов дела, 01.08.2005 Администрация (арендодатель) заключила с индивидуальным предпринимателем Зайцевой Н.И. (арендатором) договор N 3616 аренды муниципального нежилого помещения (площадью 25, 6 квадратных метра), расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Володарского, 7, сроком на три года.
Из материалов дела следует и суды установили, что договор аренды муниципального нежилого помещения от 01.08.2005 N 3616 государственную регистрацию не прошел, следовательно, является незаключенным.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что Предприниматель пользуется нежилыми помещениями при отсутствии законных оснований.
Расчет суммы неосновательного обогащения (в виде неуплаченных арендных платежей) судами проверен.
В соответствии с Порядком расчета годовой платы за пользование муниципальным имуществом городского округа Саранск, утвержденным решением Совета депутатов городского округа Саранск от 22.06.2006 N 250, при расчете размера арендной платы применяется повышающий коэффициент, который устанавливается в зависимости от основного вида деятельности арендатора, соответствующего коду ОКВД.
|
|
|
Положения указанного нормативного правового акта в установленном порядке не признаны недействующими, следовательно, подлежат применению.
Основным видом деятельности Зайцевой Н.И., указанным в выписке из Единого государственного реестра предпринимателей, является оказание посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества, поэтому при расчете арендной платы подлежал использованию повышающий коэффициент, равный 7.
С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 по делу N А19-6472/08
"...Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании доказательств, приобщенных к его материалам, спор разрешен без нарушения либо неправильного применения норм материального права и норм процессуального права.
Срок договора аренды N 637 от 03.09.2003 установлен с 03.09.2003 по 02.09.2052, то есть более года.
|
|
|
Договор аренды N 637 от 03.09.2003 не был зарегистрирован в установленном порядке, следовательно, является незаключенным, поэтому между сторонами возникли внедоговорные отношения, которые регулируются положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Расчет размера неосновательного обогащения, проверенный судами первой и апелляционной инстанций, произведен истцом на основании Порядка расчета арендной платы за объекты недвижимости, находящиеся в собственности муниципального образования города Усолье-Сибирское, утвержденного постановлением главы администрации г. Усолье-Сибирское от 26.06.2006 N 1391, исходя из следующего расчета: 383,14 квадратных метров x 239 рублей x 1, 75 x 1, 3 x 1,0 x 1,0 = 208.323 рубля в год, где 383,14 квадратных метров - площадь использовавшихся помещений; 239 рублей за 1 кв.м - базовая ставка арендной платы; 1,75 - коэффициент использования объекта под торговлю, посредническую деятельность и склады; 1,3 - коэффициент к арендной плате зданий, дифференцированный по градостроительной ценности города Усолье-Сибирское для зоны 2; 1,0 - коэффициент капитальности и благоустроенности объекта; 1,0 - коэффициент обслуживания арендной площади.
|
|
|
Доводы кассационной жалобы о том, что при расчете размера неосновательного обогащения необоснованно были применены коэффициенты 1,3 и 1,75, являются ошибочными, повторяют аналогичные доводы, приводившиеся заявителем в суде апелляционной инстанции, получившие оценку в обжалуемом судебном акте, которым установлено нахождение объектов во 2-й зоне, дифференцированной по градостроительной ценности г. Усолье-Сибирское, а также принятие ответчиком объектов с целью их использования для торговли..."
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.10.2009 по делу N А78-5994/08
"...Как следует из материалов дела, ФГУ "Земельная кадастровая палата" (арендодатель) и ЧГОО "ДСК "Спартак" (арендатор) 01.01.2006 подписали договор N 16-06ф, по условиям которого арендатор принял во временное пользование нежилое помещение площадью 390,4 кв.м, являющееся федеральной собственностью, расположенное по адресу: г. Чита, ул. Анохина, 55, строение 3.
Арбитражным судом установлено, что передача помещений в аренду произведена истцом в нарушение требований ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации без предварительного изъятия у лица, владеющего помещениями на праве оперативного управления, а также при отсутствии государственной регистрации сделки, договор аренды N 16-06ф от 01.01.2006 является незаключенным.
|
|
|
Расчет неосновательного обогащения за пользование помещением площадью 390,4 кв.м истец произвел на основании распоряжения Министерства государственного имущества Российской Федерации от 14.05.1999 года N 671-р "О порядке расчета за пользование федеральным недвижимым имуществом", "Методики расчета уровня арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, сооружениями и отдельными помещениями", утвержденной распоряжением Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Читинской области от 30.01.2004 года N 83, распоряжений Территориального управления по Читинской области от 09.11.2005 года N 1091, от 17.01.2007 года N 34 "Об утверждении базовой величины стоимости одного квадратного метра для определения арендной платы".
Удовлетворяя исковые требования частично, суд правомерно исходил из того, что спорное имущество является федеральной собственностью, договор аренды между истцом и ответчиком является незаключенным, оснований для нахождения ответчика в спорных помещениях не имеется, в связи с чем требование истца о выселении подлежит удовлетворению на основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данные выводы суда являются правильными, основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам дела..."
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.11.2009 N Ф03-6083/2009 по делу N А73-5107/2009
"...Как следует из материалов дела, на основании договора от 25.01.2006 N 8554 сроком действия с 01.12.2005 по 30.11.2010, подписанного Росимуществом (арендодатель), Университетом (владелец) и предпринимателем Шапоренко А.С. (арендатор), ответчику по первоначальному иску переданы во временное владение и пользование помещения основной площадью 1056,5 кв.м, являющиеся федеральной собственностью и расположенные по ул. Яшина, 80 в г.Хабаровске, для использования под международный туристический и деловой центр. Передача арендованных помещений оформлена актом от 01.12.2005.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 11.01.2009 по делу N А73-9640/2008 договор аренды от 25.01.2006 N 8554 признан незаключенным как не прошедший государственную регистрацию в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ.
Ссылаясь на отсутствие правовых оснований для пользования предпринимателем Шепоренко А.С. переданным по договору имуществом и наличие у него задолженности по арендной плате, Росимущество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Также судами установлено, что вследствие исполнения незаключенного договора предприниматель Шапоренко А.С. фактически пользовался предоставленными ему помещениями, поэтому на стороне ответчика возникло обязательство возместить истцу стоимость этого использования в предъявленном ко взыскании размере, который определен исходя из применявшихся в спорный период ставок арендной платы.
Установив указанные обстоятельства, арбитражные суды сделали правильный вывод о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска, в том числе требования о взыскании процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, в определенном судом размере, который ответчиком не оспаривается..."
Примечание: В приведенном далее деле суд определил плату за пользование имуществом исходя из ставок аренды муниципальных помещений, хотя арендуемое имущество к муниципальному не относилось.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.03.2007 по делу N А05-6614/2006-17
"...Суд правильно указал, что, несмотря на признание договора от 01.06.2005 незаключенным, предприниматель Ширяева М.Б. была обязана оплачивать пользование помещением по цене, сложившейся в городе Котласе в спорный период за аналогичные помещения. Размер неосновательного обогащения исчислен истцом исходя из Методики расчета арендной платы за пользование помещениями, находящимися в муниципальной собственности г. Котласа.
...Поскольку из имеющихся в деле документов следует, что названным помещением пользовался ответчик, а коммунальные, эксплуатационные и другие платежи, связанные с его использованием, производил истец, суд пришел к ошибочному выводу об отсутствии обязанности у предпринимателя Ширяевой М.Б. возвратить истцу неосновательно сбереженные денежные средства, связанные с содержанием имущества..."
2.2. Вывод из судебной практики: При незаключенном договоре аренды плата за фактическое пользование имуществом может взиматься по общим правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.01.2010 по делу N А82-13813/2008-72
"...Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.10.2005 N 12 нежилого помещения (в том числе помещения N 24 - 32, 42 и 44) общей площадью 316,9 квадратного метра, расположенного по указанному адресу.
Срок действия договора стороны установили с 1 октября 2005 года до 30 сентября 2006 года (пункт 6.1 договора).
Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 11.12.2007 по делу N А82-2234/2007-7 установлен факт незаключенности договора аренды от 01.10.2005 N 12 в связи с отсутствием его государственной регистрации. В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное обстоятельство является преюдициальным.
Предметом настоящего спора явились взыскание неосновательного обогащения за пользование помещением, неосновательного обогащения в размере доходов, полученных от использования помещения, и проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму неосновательного обогащения от полученных доходов.
Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Из материалов дела, в том числе из постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 11.12.2007 по делу N А82-2234/2007-7, видно и суд установил, что ответчик без оплаты и законного титула использовал указанное помещение истца в спорный период.
При определении размера неосновательного обогащения по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Кодекса) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта..."
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд не сослался на п. 3 ст. 424 ГК РФ, однако признал допустимым доказательством размера платы за пользование нежилым помещением справку организации-оценщика о стоимости пользования аналогичным имуществом.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2009 по делу N А79-960/2009
"...ООО "Полимертара" и ООО "Росинка" подписали договор от 22.06.2005 N юр-348 субаренды нежилого помещения муниципальной собственности города Чебоксары, по которому ООО "Полимертара" передало в пользование ООО "Росинка" указанное нежилое помещение.
Срок субаренды определен договором с июля 2005 года по 31.12.2009 (пункт 1.3 договора).
Данный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что договор субаренды от 22.06.2005 N юр-348 не зарегистрирован в установленном законом порядке и пришли к обоснованному выводу о его незаключенности.
Таким образом, материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что ООО "Росинка" использовало помещение без каких-либо законных оснований.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Утверждение заявителя о неправильном расчете судом размера арендной платы, на основании данных технических паспортов на нежилое помещение отклоняется судом кассационной инстанции. Суд в совокупности оценил представленные в материалы дела доказательства (в том числе данные технических паспортов) и установил фактически занимаемую ООО "Росинка" площадь нежилого помещения, исходя из чего произвел расчет суммы, подлежащую выплате истцу.
Ссылка на то, что справка общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" не может служить доказательством, подтверждающим стоимость пользования аналогичным имуществом в размере 480 рублей за квадратный метр площади, неправомерна.
В качестве доказательства стоимости пользования аналогичным имуществом ООО "Кристина-Арго-Ч" представило указанную справку, содержащую необходимые сведения. Заявитель, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил доказательств, опровергающих данные, указанные в справке, а потому суд правомерно руководствовался при принятии решения названным доказательством..."
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.02.2009 по делу N А28-6140/2008-159/9
"...Договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке.
В соответствии со статьями 433 и 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания (помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Кодекса). Таким образом, вывод суда о том, что договор аренды 02.12.2005 N 5507 является незаключенным, соответствует нормам материального права.
Согласно требованиям пункта 2 статьи 1105 Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Кодекса) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.09.2008 по делу N А28-11240/2007-209/31
"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кировской области от 27.06.2007 по делу N А28-8196/06-472/22, принятому по иску Предпринимателя к Колхозу о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, упомянутая сделка признана незаключенной в связи с отсутствием государственной регистрации. Правильность судебного акта подтверждена постановлением от 26.09.2007 Второго арбитражного апелляционного суда и постановлением от 25.12.1997 Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа <*>.
--------------------------------
<*> Видимо, имеется в виду Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа N А28-8196/2006-472/22 от 25.12.2007, а не от 25.12.1997.
В пункте 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2005 N А79-9525/2004-СК2-9340
"...Подписанный предпринимателями Месаблишвили М.Г. и Степановой Н.В. договор от 01.05.2003 аренды помещений по указанному адресу на срок три года не зарегистрирован в установленном законом порядке, а потому обоснованно признан судом незаключенным (статьи 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем Степанова Н.В. в период с 01.05.2003 по 01.03.2004 фактически пользовалась принадлежащим истцу нежилым помещением, и данное обстоятельство ею не оспорено.
В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, для возмещения неосновательного обогащения имеет значение сам факт использования чужого имущества. Ответчик не представил доказательств, что объект найма исключен из гражданского оборота (статья 129 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому довод заявителя о невозможности эксплуатировать находящееся в подвале помещение истца в качестве объекта аренды из-за отсутствия разрешения не может быть принят во внимание. При этом по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 названного Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."
Постановление ФАС Поволжского округа от 22.10.2007 по делу N А65-1167/2007
"...Договор аренды от 01.10.2001 N 345 года не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому суд правомерно признал названный договор незаключенным.
Указанное обстоятельство также установлено решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.11.2006 года, принятым по делу N А65-20597/2006 (л. д. 20 - 21), и согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежит повторному доказыванию.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Суд правомерно определил размер неосновательного обогащения ответчика в сумме 59627 рублей, исходя из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом порядка расчета арендной платы, определенного Постановлением Кабинета Министров от 20.03.2003 N 159 и произведенных предпринимателем платежей..."
2.3. Вывод из судебной практики: При незаключенном договоре аренды муниципального имущества плата за его фактическое использование может взиматься исходя из установленного нормативными актами размера арендной платы.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2010 N Ф09-10741/09-С6 по делу N А50-18081/2008
"...Поскольку срок договора аренды земельного участка от 21.08.2006 N 9877 составляет больше года, а сведений о его регистрации в установленном порядке в материалах дела не имеется, суд обоснованно исходил из того, что названный договор является незаключенным (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, оценив в соответствии с требованиями ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд пришел к выводу о том, что спорный земельный фактически использовался ответчиком в период с 26.07.2004 по 14.05.2008. Факт пользования земельным участком не оспаривается и самим ответчиком.
С учетом того, что ответчик не являлся собственником или обладателем права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а также принимая во внимание отсутствие заключенного в установленном законом порядке договора, являющегося основанием для пользования участком, суд апелляционной инстанции правомерно взыскал с предпринимателя Белоконь Д.А. 680 822 руб. 66 коп. неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком в период с 01.12.2005 по 30.04.2008 исходя из установленного нормативными актами размера арендной платы за пользование земельными участками. Размер неосновательного обогащения подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами..."
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 189; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!