Некоторые отдельные (дополнительные) вопросы правового регулирования сервитутов. 24 страница
Очевидно, что отношения по поводу ПИФов не имеют ничего общего с обычной общей долевой собственностью. Главное же состоит в том, что эти обязательственные по своей юридической природе отношения и не нуждаются в дополнительной (явно избыточной) квалификации в качестве вещных отношений общей собственности, которая в ряде случаев лишь запутывает очевидную ситуацию. Достаточно сказать, что предусмотренные п. 6 и 6.1 ст. 11 Закона об инвестфондах "типы ПИФов" в действительности характеризуют разновидности договоров доверительного управления ПИФами, ибо само по себе имущество не может быть "открытым", "закрытым" или "интервальным". § 2. Жилищная собственность 1. Понятие и виды жилищной собственности Большинству европейских континентальных правопорядков давно известно право собственности на отдельные жилые (а также некоторые нежилые) помещения, находящиеся в многоквартирных жилых домах, - жилые квартиры или даже отдельные комнаты, а также находящиеся в том же доме гаражи и другие обособленные нежилые помещения (используемые в качестве офиса, магазина и для тому подобных целей). Объектом данного права закон признает не отдельную вещь, а определенную часть юридически неделимой вещи (дома), неразрывно связанную с другими его частями и с земельным участком. Эта ситуация требует признания за такими собственниками права на использование общих частей дома, а также земельного участка, на котором он расположен, т.е. неизбежно вызывает к жизни тот или иной юридический вариант отношений общей собственности на недвижимую вещь. Поскольку в европейской малоэтажной архитектуре квартиры и указанные помещения нередко расположены на различных этажах дома (от подвала до крыши), возможность иметь их в собственности привела к не вполне точному наименованию данного института "этажной собственностью" (хотя имеется в виду право собственности именно на квартиру, а не на этаж, состоящий из нескольких квартир или других помещений). Впервые возможность "этажной собственности" (propriete par etages) была закреплена в ст. 664 французского Code civil; в качестве Stockwerkeigentum она допускалась также законодательством ряда германских земель и швейцарских кантонов. Однако в конце XIX - начале XX в. "этажная собственность" подверглась законодательному запрету, поскольку отсутствие четкого разграничения объектов общей и индивидуальной собственности участников, а также механизма управления ими и разрешения возникающих споров привели к появлению массы юридических, социальных и экономических проблем, превратив большинство таких домов в Streithauser, или Streitbauten ("дома споров"), т.е. в арену постоянных конфликтов между собственниками отдельных квартир. Однако последовавшее перед Первой мировой войной усиление процесса урбанизации повлекло переселение основной части населения европейских стран в крупные города и вызвало резкий рост стоимости городской земли и жилья, что, в свою очередь, лишило большинство горожан возможности иметь в собственности отдельные дома и даже квартиры. Поэтому после Первой мировой войны, в 20-е - 30-е гг. прошлого века, "этажная собственность" фактически возродилась, получив подробное регулирование в ряде специальных законов, принятых многими европейскими странами. Усиление жилищного кризиса, вызванного тяжелыми разрушениями, полученными в ходе Второй мировой войны, и развитие массового многоэтажного жилищного строительства (сделавшего "многоуровневые" квартиры исключением, а не правилом) привели к преобразованию этого института в специально посвященных ему законах конца 40-х - начала 50-х гг. XX в. из "этажной" в "жилищную" собственность <1>. При этом полностью сохранились особенности правового режима его объектов - жилых квартир и других помещений, которые, фактически будучи составными частями юридически неделимой вещи (жилого дома), в противоречие с традиционными положениями учения о вещном праве специальными жилищными законами признавались самостоятельными вещами - объектами права собственности. -------------------------------- <1> Подробнее об этом см.: Van der Merwe C.G. Apartment Ownership // International Encyclopedia of Comparative Law. Vol. VI: Property and Trust. Chapt. 5. Tubingen, 1984; Дабовик-Анастасовска J. Етажна сопственост // Зборник во чест на Асен Групче. Скопjе, 2001. С. 208 - 211. Следовало также учитывать, что резко обострившаяся после Второй мировой войны жилищная потребность сделала необходимым привлечение к жилищному строительству даже сравнительно небольших капиталов (сбережений обычных людей), а передача квартир в собственность граждан, в том числе бывших нанимателей, имела в обществе весьма благоприятные социальные последствия. Кроме того, во многих случаях жилые дома строились при финансовом участии государства, т.е. денег налогоплательщиков, которые в результате пошли на благо общества, а не только на пользу строительных компаний. В результате этого, например, в Германии к концу XX в. почти половина всех жилых квартир находится в "жилищной собственности" их владельцев. Вместе с тем признание "жилищной собственности" противоречит некоторым традиционным общим принципам вещного права, в частности "принципу присоединения" (Akzessionsprinzip), в силу которого составная часть вещи, не являющаяся самостоятельным объектом вещных прав, всегда следует юридической судьбе "своей" вещи (в Германии в силу правила абз. 1 § 94 BGB даже само здание (строение) считается не отдельной вещью, а составной частью земельного участка, на котором оно находится). В зависимости от сохранения этого принципа или отказа от него "жилищную собственность" разделяют на два типа (две модели). В первом случае речь идет о комбинации (соединении) индивидуального права собственности владельцев квартир (или иных помещений) и их права общей собственности на земельный участок и общие части здания (фундамент, несущие стены, лестницы, крышу и т.д.). В такой модели "этажной собственности" (закрепленной жилищным законодательством Германии, Италии, ряда балканских стран) на первое место выдвигается индивидуальное право собственности на квартиру (т.е. "индивидуалистически выраженная форма собственности"), а общая собственность получает вспомогательное значение. В доктрине она рассматривается как "подлинная" или "настоящая этажная собственность" (das echte Stockwerkeigentum). Иной подход закреплен законодательством Австрии и Швейцарии. Здесь как здание в целом, так и земельный участок, на котором оно расположено, в качестве юридически неделимых вещей находятся в общей долевой собственности жильцов, которые пропорционально своим долям в этом праве получают в пользование соответствующую квартиру или иную часть дома (на особом, ограниченном вещном праве). Иначе говоря, в этой ситуации владелец конкретной квартиры имеет не индивидуальное право собственности на нее, а лишь долю в праве общей собственности на дом и земельный участок в целом. Поскольку в такой модели, рассматривающейся в качестве "квалифицированной общей собственности", преобладает "идея общности" (Gemeinschaftsgedanke), она именуется "ненастоящей этажной собственностью" (unechtes Stockwerkeigentum) <1>. -------------------------------- <1> Rey H., Maetzke L. Schweizerisches Stockwerkeigentum. 3. Aufl. Zurich, 2009. S. 1 - 2. 2. Особенности правового режима "подлинной жилищной собственности" В Германии "жилищная собственность" рассматривается как особая форма (разновидность) общей долевой собственности на земельный участок, ибо строения здесь считаются составными частями земельных участков (единственного по сути вида недвижимости). При этом земельный участок и несущие части дома, а также другие общие сооружения находятся в общей долевой собственности владельцев квартир, а квартиры - в "особой собственности" (Sondereigentum) владельцев, тесно связанной с их долевой собственностью на земельный участок и общее имущество дома (абз. 2 § 1 Закона о жилищной собственности и долгосрочном жилищном праве от 15 марта 1951 г.). Вместе с тем собственность на квартиру считается обычной, "настоящей собственностью" (echtes Eigentum) в смысле возможности свободного распоряжения ею, не связанного с какими-либо законодательными ограничениями. В действительности "особая собственность" на квартиру не может быть отчуждена или обременена (например, залогом или арендой) без соответствующих изменений в режиме общей собственности. Это свидетельствует о ее несамостоятельности и дает основания считать, что господствующей в этой связке двух вещных прав является доля в общей собственности, тогда как неразрывно связанное с ней индивидуальное право собственности на квартиру является лишь ее "придатком" (ein Anhangsel) или составной частью общей собственности <1>. -------------------------------- <1> Baur F., Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S. 377. В связи с тем что взаимоотношения собственников соседствующих квартир гораздо более интенсивны, чем взаимоотношения обычных участников общей собственности, появляется необходимость создания ими специального "сообщества собственников жилья". Такое сообщество не признается юридическим лицом, но имеет некоторую ограниченную правоспособность и даже имущественную обособленность, а участие в нем является обязательным для всех собственников квартир. По обязательствам такого сообщества (например, по заключенным им договорам по обслуживанию и ремонту общего имущества) возможна субсидиарная ответственность собственников квартир, пропорциональная их долям в праве на общее имущество. Вместе с тем общее собрание собственников квартир принимает "общий распорядок" (Gemeinschaftsordnung), определяющий основные правила пользования как квартирами, так и общим имуществом дома, который заносится в земельную книгу, становясь обязательным для возможных правопреемников собственников жилья. Жилищным законом предусмотрена возможность исключения собственника жилья из сообщества в судебном порядке при грубом нарушении лежащих на нем обязанностей или при наличии иных серьезных оснований. В Италии кондоминиум (condominio negli edifici) также представляет собой сочетание права индивидуальной собственности на отдельные части здания (этажи, квартиры, офисные помещения, гаражи и т.п.) и права общей долевой собственности на "совместные части" такой недвижимой вещи (земельный участок, фундамент, несущие стены, подъезд (вход), лестницы, помещения для проживания привратника, стирки и сушки белья, лифты, центральное отопление и т.п.). Вместе с тем земельный участок под домом (строением) здесь может находиться не только в общей собственности, но и в собственности одного из жильцов или даже в собственности третьего лица, предоставившего его под застройку (поскольку земельный участок и находящееся на нем здание по итальянскому праву могут быть самостоятельными вещами) <1>. -------------------------------- <1> Eccher B., Schurr F.A., Christandl G. Handbuch Italienisches Zivilrecht. S. 420 ff. Кроме того, в Италии возможен кондоминиум относительно нескольких самостоятельных зданий, который может быть разделен сособственниками на ряд самостоятельных кондоминиумов (в отношении каждого здания). Допустимо также создание несколькими кондоминиумами нового, единого для них кондоминиума (суперкондоминиума) относительно находящихся в долевой собственности их участников общих объектов, например парков, бассейнов, теннисных кортов и тому подобных рекреационных сооружений, обслуживающих общие потребности жителей (сособственников) нескольких домов (кондоминиумов). От них отличается частичный кондоминиум, возникающий в тех случаях, когда определенные части единого строения обслуживают не все строение в целом, а лишь его некоторую часть (например, лестницы или лифты отдельных подъездов дома). По смыслу ст. 1117 Гражданского кодекса Италии (Codice civile) индивидуальная собственность на квартиры неразрывно связана с общей долевой собственностью на "совместные части" здания; доля каждого сособственника фиксируется в положении о конкретном кондоминиуме (regolamento di condominio), который в соответствии с законом и регулирует взаимоотношения участников. Вместе с тем совокупность участников кондоминиума, не составляя особое юридическое лицо, располагает "ограниченной правоспособностью" <1>. -------------------------------- <1> Eccher B., Schurr F.A., Christandl G. Handbuch Italienisches Zivilrecht. S. 422. В балканских государствах земельные участки и находящиеся на них дома (строения) чаще всего считаются самостоятельными вещами <1>. В связи с этим здесь каждый из участников "этажной собственности" обладает правом индивидуальной собственности на квартиру (жилое помещение), считающимся главным, основным правом, и двумя акцессорными, зависимыми от него вещными правами: постоянным правом пользования (trajno pravo koriscenja) общими частями дома (строения) и долей в праве общей собственности (или постоянным правом пользования) на земельный участок, находящийся под строением. Таким образом, "этажная собственность" обычно рассматривается здесь наряду с общей собственностью в качестве самостоятельной "формы собственности нескольких субъектов", т.е. имеет гражданско-правовой режим особого вещного права. -------------------------------- <1> Особенность "этажной собственности" в Болгарии определяется тем, что здесь земельный участок, на котором находится строение, считается общей частью строения, которая, как и другое общее имущество дома, находится в долевой собственности владельцев квартир или других помещений. Обособленные квартиры, будучи объектами индивидуальной собственности, тоже считаются частями единой вещи (строения). Поэтому собственность на квартиры неразрывно связана с долевой собственностью на общие части строения (дома), которые в силу этого не могут быть предметом самостоятельных сделок, а доли в праве собственности на них могут при надлежать только собственникам квартир (см.: Василев Л. Българско вещно право. Второ изд. София, 2001. С. 254 - 258; Венедиков П. Ново вещно право. София, 1999. С. 117 - 118). Собственники квартир (помещений) регулируют свои взаимоотношения специально заключаемым многосторонним договором. В многоквартирных жилых домах создаются домовые советы как органы самоуправления без гражданской правосубъектности. В целом же "подлинная жилищная собственность" представляет собой принципиально новый, неизвестный классическому гражданскому праву (и не соответствующий его вещно-правовым принципам) особый вещно-правовой режим недвижимой вещи (жилого дома и (или) земельного участка), юридически разделенной на отдельные части индивидуального и общего пользования (назначения), которые становятся самостоятельными объектами вещных прав (индивидуальной или общей долевой собственности). Этот режим характеризуется соединением традиционного права собственности, установленного на отдельные (относительно самостоятельные) части недвижимой вещи, и права общей долевой собственности на ее другие (общие) части (включая земельный участок), причем определяющая роль в этой "связке" может принадлежать как общей долевой собственности (на земельный участок и общие части строения), так и индивидуальной собственности (на отдельные помещения). За собственниками квартир может признаваться и ограниченное вещное "право пользования" общими частями строения (земельного участка). 3. Жилищная собственность как разновидность общей долевой собственности "Этажная собственность" считается особой разновидностью общей долевой собственности (qualifiziertes Miteigentum) в Швейцарии, поскольку здесь в долевой собственности находится и земельный участок, и все расположенные на нем постройки, и их отдельные (составные) части, причем сособственники лишены возможности стать индивидуальными собственниками каких-либо из этих частей <1>. Поэтому к "этажной собственности" применяются нормы об "обычной" долевой собственности, в том числе по вопросам совместного использования и управления общим имуществом (ст. 712g ШГК). Иначе говоря, здесь сохранен классический вещно-правовой "принцип присоединения", а составной части вещи не придан режим самостоятельного объекта вещного права. -------------------------------- <1> Meier-Hayoz A., Rey H. Berner Kommentar zum schweizerischen Privatrecht. Schweizerisches Zivilgesetzbuch. Band IV. Das Sachenrecht. 1. Abteilung. Das Eigentum. 5. Teilband. Grundeigentum IV - Das Stockwerkeigentum. Vorbemerkungen und Art. 712a - 712t ZGB. Bern, 1988. В соответствии с абз. 1 ст. 712a ШГК "этажная собственность есть доля в общей собственности, которая дает сособственнику особое право (das Sonderrecht) исключительно использовать и оборудовать определенную часть здания". По существу это "особое право" можно считать аналогом российского "права владения и пользования" частью общего имущества, соразмерной доле сособственника (п. 2 ст. 247 ГК РФ), т.е. права на "реальную долю" в общей вещи. Оно не является особым вещным правом, существующим наряду с правом общей собственности, и не может быть самостоятельным предметом сделок: распоряжение им возможно только как следствие распоряжения долей в праве общей собственности. Согласно абз. 1 ст. 712b ШГК предметом "особого права" могут быть отдельные этажи или части этажей, используемые в качестве квартир или отдельных помещений для хозяйственных или иных целей, включая отдельные подсобные помещения, которые в любом случае должны быть обособлены с помощью собственного входа. Наличие отдельного (самостоятельного) входа в используемое помещение является обязательным условием его предоставления в "особое право пользования" (но не в индивидуальную собственность пользователя), которое препятствует возникновению этого права в отношении не приспособленных для самостоятельного использования помещений и (или) разделу квартир между несколькими пользователями. Таким образом, здесь вместо конструкции "этажной собственности" как взаимосвязи общей и индивидуальной собственности установлена традиционная для долевой собственности ее взаимосвязь с правом пользования частью общей вещи, соответствующей доле каждого из сособственников. Поэтому отдельные части дома (строения), находящиеся в индивидуальном пользовании конкретного участника "этажной собственности", одновременно остаются объектом права общей собственности всех ее участников. Общие же части и конструкции здания (обслуживающие несколько различных помещений или определяющие его внешний вид, общее оборудование и технические устройства, а также земельный участок) считаются находящимися в общем пользовании и управлении всех сособственников и не могут быть переданы в "особое право пользования" некоторых из них. Взаимоотношения сособственников определяются их соглашением, традиционно оформляемым в виде специального "регламента управления и пользования общим имуществом", который заносится в земельную книгу (реестр прав на недвижимость) и становится обязательным для сособственников и их правопреемников. Кроме того, общим собранием сособственников может быть принят "домовый распорядок" (Hausordnung), содержащий положения организационного и административно-правового характера, касающиеся деталей повседневного использования общего имущества. Для целей использования и управления общим имуществом все участники "этажной собственности" считаются составившими "сообщество этажных собственников" (Stockwerkeigentumergemeinschaft), которое не является юридическим лицом, но обладает некоторой признанной законом ограниченной имущественной правосубъектностью, в частности возможностью получать взносы (вклады) от отдельных сособственников и создавать за их счет ремонтный фонд. Участник такого сообщества может быть исключен из него по решению суда в случаях серьезного нарушения им своих обязанностей, влекущего невозможность его дальнейшего участия в сообществе (предусматривающее такую возможность правило ст. 649b ШГК является общим правилом для любых отношений общей собственности).
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 161; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!