Некоторые отдельные (дополнительные) вопросы правового регулирования сервитутов. 19 страница
Как известно, право собственности возникает на основе различных правопорождающих юридических фактов - титулов собственности. В свою очередь, титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на первоначальные и производные. Различие между ними сводится к отсутствию или наличию правопреемства (или "сукцессии" - от лат. successio), т.е. перехода прав и обязанностей от праводателя (в данном случае предшествующего собственника вещи) к правопреемнику (новому собственнику) в порядке производного правоприобретения с соблюдением традиционного принципа "Никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам" (nemo plus iuris ad alienum transferre potest, quam ipse habet). В соответствии с названным принципом сохраняются ранее установленные на отчуждаемую (приобретаемую) вещь права других лиц - несобственников (например, права залогодержателя, субъекта иного ограниченного вещного права или арендатора). Важно также подчеркнуть, что в силу правопреемства происходит именно переход права (собственности) от одного лица к другому, а не прекращение одного права собственности (какого-либо "вида" или "формы") и возникновение другого, нового права собственности (иного "вида" или "формы"). Даже при приватизации государственного и муниципального имущества оформляются гражданско-правовые сделки по его возмездному отчуждению публичным собственником и приобретению частным собственником (в том числе акционерным обществом, созданным в результате преобразования государственного или муниципального предприятия), что прямо свидетельствует о производном характере приобретения последним права собственности, т.е. о наличии правопреемства. Данное обстоятельство вновь подтверждает единство права собственности даже применительно к государственной (публичной) и частной собственности и юридическую бессмысленность выделения различных "форм собственности" и "видов" или "форм права собственности", признание которых по существу означает отрицание правопреемства, а тем самым и гражданского (имущественного) оборота. Ведь правопреемство составляет существо этого оборота, предметом которого становятся права на вещи, возникшие не только производными, но и первоначальными способами. Большинство способов возникновения права собственности могут использоваться любыми субъектами гражданского права, будучи общими (или общегражданскими), тогда как некоторые из них могут использоваться лишь строго определенными субъектами, будучи специальными способами возникновения этого права. Очевидно, например, что реквизиция, конфискация, национализация, а также сбор налогов и пошлин могут служить основанием возникновения только публичной собственности. Законодательством предусмотрены специальные способы возникновения и для частных собственников, недоступные публично-правовым образованиям. К ним, в частности, относится приватизация государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ). Важной юридической особенностью обладают ситуации приобретения членом потребительского кооператива (или иным лицом, имеющим право на паенакопление, например супругом или наследником члена кооператива) права собственности на находившееся у него в пользовании недвижимое имущество кооператива (жилую квартиру, гараж, дачу, иное помещение) в случае полной уплаты за него паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК РФ) <1>, а также бесплатный переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен такой дом и иные входящие в его состав недвижимые вещи (п. 1, 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") <2>. В этих случаях государственная регистрация права на недвижимую вещь имеет не правопорождающее, а лишь правоподтверждающее значение <3>, будучи исключением из общего правила п. 2 ст. 8.1 ГК РФ. При этом речь идет об одном из первоначальных способов приобретения права собственности, возникающего независимо от воли предшествующего собственника и без правопреемства. Правоподтверждающее значение государственная регистрация прав на недвижимость может иметь и в некоторых случаях производного приобретения права собственности (в порядке правопреемства). Таковы ситуации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке ее наследования или в результате реорганизации юридического лица (абз. 2 п. 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22). -------------------------------- <1> Данное правило, превратившее потребительские кооперативы во временных собственников своего основного имущества, было установлено абз. 1 п. 2 ст. 7 Закона "О собственности в СССР" и абз. 2 п. 2 ст. 13 Закона "О собственности в РСФСР" в связи с тем, что одновременно за нанимателями жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов (и членами их семей) этими Законами было признано право на выкуп (а по сути на приватизацию) занимаемого ими жилья (абз. 2 п. 2 ст. 7 союзного Закона о собственности и п. 3 ст. 13 российского Закона о собственности) (подробнее об этом см.: Суханов Е.А. Российской Закон о собственности: Научно-практический комментарий. С. 73 - 76). <2> Арбитражно-судебная практика распространила этот подход и на общее имущество собственников помещений в нежилых зданиях, прямо признав, что их долевая собственность на это имущество "возникает в силу закона", вне зависимости от его государственной регистрации (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"). <3> См.: Ярошенко К.Б. О приобретении права собственности на дачу в ДСК в связи с полной выплатой пая // Комментарий судебной практики. Вып. 3. М., 1997. С. 34 - 35; Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. 2-е изд. М., 1999. С. 344. В целом же необходимо подчеркнуть важное различие в порядке приобретения права собственности на движимые и недвижимые вещи, состоящее в необходимости государственной регистрации права на недвижимость. Между тем подавляющее большинство действующих правил закона о приобретении права собственности фактически распространяется только на приобретение права собственности на движимые вещи. 2. Прекращение права собственности Право собственности является наиболее устойчивым, юридически прочным вещным правом, составляющим основную юридическую предпосылку и результат нормального имущественного оборота. Гражданско-правовая регламентация оснований его прекращения в основном направлена на обеспечение неприкосновенности частной собственности граждан и юридических лиц, поскольку большинство указанных оснований устанавливают возможности перехода имущества из частной в публичную собственность, будучи с этой точки зрения специальными. Это в первую очередь относится к различным возможностям принудительного прекращения права собственности (помимо воли собственника) <1>. -------------------------------- <1> Статья 235 ГК РФ в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ (СЗ РФ. 2014. N 26 (ч. I). Ст. 3377) и Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ (СЗ РФ. 2015. N 1 (ч. I). Ст. 52). Особый случай прекращения права собственности представляет собой приватизация государственного и муниципального имущества (ст. 217 и абз. 13 п. 2 ст. 235 ГК РФ), которая прекращает право публичных собственников и становится основанием возникновения права частной собственности (граждан и юридических лиц). Она проводится по решению (воле) самого публичного собственника, причем в порядке, предусмотренном законами о приватизации, а не гражданским законодательством, а ее объектами являются главным образом недвижимые вещи - имущественные комплексы государственных и муниципальных предприятий, земельные участки, жилые помещения, прямо указанные в этом качестве в законе (а также не относящиеся к вещам бездокументарные акции приватизированных предприятий, преобразованных в акционерные общества). Универсальный характер, касающийся всех собственников, имеют основания прекращения права собственности: 1) по воле самого собственника (при отчуждении вещи по сделке или при отказе от права на нее); 2) при обращении кредиторами взыскания на имущество собственника по его обязательствам; 3) при гибели или уничтожении принадлежавшей собственнику вещи. В любом случае прекращение права собственности происходит лишь в ситуациях, прямо предусмотренных законом. Принудительное изъятие у частного собственника принадлежащего ему имущества допустимо: а) только в случаях, исчерпывающим образом перечисленных в п. 2 ст. 235 ГК РФ; б) по общему правилу на возмездных основаниях, т.е. с компенсацией собственнику стоимости изымаемой вещи (вещей); в) в судебном порядке либо при возможности судебного оспаривания как решения об изъятии вещи, так и размера компенсации. Безвозмездное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества помимо его воли закон допускает лишь в случае обращения взыскания на него по обязательствам собственника (которое иногда допустимо во внесудебном порядке, например, по исполнительной надписи нотариуса) или его конфискации за совершение правонарушения (ст. 243 ГК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 35 Конституции РФ, запрещающим лишение частных лиц принадлежащего им имущества иначе как по решению суда, ГК РФ предусматривает принудительное изъятие имущества, находящегося в частной собственности, по общему правилу только в судебном порядке, а в особых ситуациях - в административном (внесудебном) порядке, но с возможностью последующего судебного обжалования решений, принятых органами публичной власти (п. 2 ст. 11 ГК РФ). К числу последних относятся случаи принудительного изъятия у частных собственников вещей в порядке конфискации (п. 2 ст. 243 ГК РФ) и реквизиции (ст. 242 ГК РФ), а также сноса построек, возведенных на предоставленных в аренду государственных и (или) муниципальных земельных участках (п. 4 ст. 222 ГК РФ <1>). -------------------------------- <1> В ред. Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 258-ФЗ // СЗ РФ. 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4384. Хотя на такие постройки и может быть зарегистрировано право собственности, они обычно являются самовольными по признаку их несоответствия разрешенному использованию земельного участка (п. 1 ст. 222 ГК РФ), например являются капитальными, а не временными и во всяком случае могут подлежать сносу по истечении сроков действия договоров аренды земельных участков (подробнее об этом см. далее, п. 1 § 2 настоящей главы) (ср. также п. 1 и 6 ст. 239.1 ГК РФ в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ). Следует также иметь в виду, что изъятие у частных собственников (и иных правообладателей - субъектов ограниченных вещных прав) земельных участков для государственных или муниципальных нужд теперь урегулировано также гл. VII.1 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ). Здесь прямо предусматривается возможность судебного обжалования решения органа публичной власти об изъятии у частного правообладателя земельного участка (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ), а также необходимость разработки письменного соглашения с ним об изъятии земельного участка, при отказе от подписания которого должно последовать обращение в суд с соответствующим иском к правообладателю (ст. 56.9 и п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ). § 2. Первоначальное приобретение права собственности Среди первоначальных способов приобретения права собственности наибольшие вопросы в современной отечественной правоприменительной практике вызывают самовольная постройка недвижимой вещи, которая в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ при определенных условиях может стать основанием (титулом) права собственности, а также приобретательная давность, т.е. приобретение права собственности на вещь по давности владения (ст. 234 ГК РФ). 1. Приобретение права собственности на самовольную постройку Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ), поскольку при этом нарушаются соответствующие предписания земельного, строительного, природоохранного и иных отраслей административного законодательства, установленные в публичных интересах. Самовольным строительством следует, в частности, считать возведение дач, коттеджей, особняков или торговых и тому подобных "павильонов" на основании незаконно полученных (в том числе впоследствии отмененных) разрешений органов публичной власти или должностных лиц. Кроме того, в такой ситуации речь обычно идет об использовании под застройку чужих земельных участков (почти всегда находящихся в государственной или в муниципальной собственности). Как правило, оно оформляется срочным и целевым договором аренды земли, основные условия которого - цель и срок использования участка - нередко не учитываются и игнорируются "застройщиком", особенно после оформления права собственности на возведенное им здание или строение. Иначе говоря, здесь особенно ясно проявляет себя "юридический разрыв" между земельным участком и находящимся на нем зданием или строением, которые в отечественном праве традиционно считаются самостоятельными недвижимыми вещами и в силу этого самостоятельными объектами различных вещных и обязательственных прав. В качестве исключения право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (а в установленных законом случаях - в ином предусмотренном им порядке) за собственником или иным титульным владельцем земельного участка, на котором осуществлено такое строительство (но не за застройщиком), если при этом: - во-первых, у осуществившего самовольную постройку лица было право на строительство соответствующего объекта на данном земельном участке; - во-вторых, постройка соответствует параметрам, установленным правилами планировки, застройки и землепользования; - в-третьих, сохранение постройки не нарушает прав и законных интересов других лиц (например, соседних землепользователей) и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ). В результате собственник (или иной титульный владелец) земельного участка становится и собственником возведенного на нем строения (разумеется, компенсировав застройщику необходимые расходы на строительство), что содействует возрождению принципа superficies solo cedit. Вместе с тем в практике применения этого института обнаружились различные злоупотребления должностных лиц, выступающих от имени публичных земельных собственников, в том числе связанные с необоснованным отказом или задержкой в выдаче разрешений на строительство, а также случаи длительной фактической эксплуатации самовольно возведенных объектов, в частности многоквартирных жилых домов, снос которых мог бы повлечь ущемление интересов граждан и членов их семей, не участвовавших в их строительстве. Поэтому судебная практика исходит из того, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, если осуществившее ее лицо принимало меры к получению такого разрешения и (или) других необходимых документов, а постройка не нарушает прав и интересов иных лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан (абз. 2 п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22). Более того, даже отдельные нарушения градостроительных и иных норм и правил, допущенные при предоставлении земельного участка и при возведении постройки, в соответствии со сложившейся судебной практикой сами по себе также не становятся основанием для сноса строения, если они не являются существенными в смысле ст. 222 ГК РФ и не относятся к числу неустранимых <1>. Основанием возникновения права собственности в такой ситуации становится решение суда (п. 31 названного Постановления), являющееся и основанием для регистрации этого права в государственном реестре. -------------------------------- <1> См.: Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г. // Сборник разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации по применению земельного законодательства и законодательства о сделках с недвижимостью / Сост. О.В. Волошин. 3-е изд. М., 2015. С. 139 - 142. Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 258-ФЗ ст. 222 ГК РФ получила новую редакцию, в частности была дополнена п. 4, допустившим снос самовольной постройки во внесудебном порядке - по решению органов местного самоуправления в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, в том числе если земельный участок расположен на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей. Следует иметь в виду, что в таком порядке допускается лишь снос самовольной постройки, но не признание на нее при указанных выше условиях права собственности за собственником земельного участка. На основании этого правила по решениям органов местной власти некоторых городов (в том числе Москвы) был осуществлен снос отдельных торговых и иных построек коммерческого назначения, в том числе ранее оформленных в качестве объектов права собственности (т.е. формально не подпадавших под категорию самовольных построек). Однако владельцы таких построек обычно не имели необходимого титула на земельный участок, допускавшего его застройку указанными объектами недвижимости. Ведь договор аренды земельного участка (тем более краткосрочный) предполагает по окончании срока его действия возврат арендованной вещи ее собственнику, т.е. в данном случае возвращение земельного участка. Этому никак не может воспрепятствовать государственная регистрация права собственности на возведенное на нем строение, ибо никаких вещных прав на землю собственник такого строения автоматически не приобретает (если не считать предусмотренного п. 1 ст. 271 ГК РФ "резервного" "права пользования" земельным участком, вещная природа которого по меньшей мере небесспорна) <1>. -------------------------------- <1> Исключение составляет разрешенное строительство многоквартирных жилых домов, для которого законодатель, как уже отмечалось, ввел правило о бесплатном автоматическом переходе находящегося под жилым домом земельного участка в долевую собственность собственников жилых помещений (п. 1, 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"), которое снимает проблему титула на землю. В аналогичной по существу ситуации находятся и собственники малоэтажных многоквартирных жилых домов, незаконно возведенных на земельных участках, находящихся в публичной собственности и предоставленных им под дачное или иное индивидуальное жилищное строительство (и (или) собственники жилых квартир в таких домах). Во всех этих и подобных им случаях отсутствие у "застройщика" (пользователя земли) права собственности на земельный участок (или возможности его приобретения по окончании строительства) при наличии лишь права аренды земли, строго целевой и срочный характер которой нередко не соблюдается, превращает возведенные здания и строения в заведомо самовольные постройки. Следует поэтому согласиться с уточненной формулировкой определения самовольной постройки, содержащейся в новой редакции п. 1 ст. 222 ГК РФ. В ней очевидный упор сделан на отсутствие у застройщика права на использование временно предоставленного ему земельного участка для строительства на нем соответствующего объекта, а не только на отсутствие у него разрешительной документации или формальное нарушение ее требований. Такой подход неизбежно вытекает из различий двух объектов недвижимости - земельного участка и находящегося (возведенного) на нем строения, поскольку последнее не может существовать в отрыве от первого. Он также свидетельствует о недостатках объявления аренды вещным правом и о необходимости последовательного возрождения принципа superficies solo cedit. Выход из этой ситуации очевиден и давно известен - застройщик должен иметь возможность приобрести ограниченное вещное право (например, право застройки, но не право собственности) на строение, возведенное им на чужом земельном участке (разумеется, при наличии всех необходимых для этого разрешений и иных условий).
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 144; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!