ПРИМЕР – Операции по продаже собственности и обратной аренде с опционом повторной покупки собственности для арендатора
Проблема
Операция по продаже и обратной аренде должна учитываться в соответствии с видом используемой аренды.
Аренда обычно должна классифицироваться, как финансовая аренда, если арендатор имеет опцион на покупку актива по цене, которая предполагается, будет гораздо ниже справедливой стоимости на дату, когда опцион покупки становится реализуемым, в этом случае становится достаточно ясно, что опцион будет реализован.
Как будет учитываться операция по продаже и обратной аренде собственности, если арендатор имеет опцион на повторное приобретение собственности?
Условие
Компания А продает здание Банку Б по рыночной стоимости в размере 10 миллионов (балансовая стоимость здания составляет 8 миллионов).
Затем Компания А организует обратную аренду здания у Банка Б и в течение 7 лет компания А платит Банку Б аренду, которая равна доходу кредитора в размере LIBOR+2%, рассчитанный на базе 10 миллионов.
На 7-й год, компания А имеет возможность выкупить здание за 10 миллионов плюс 25% каких-либо увеличений рыночной стоимости произошедших с первого года аренды.
Если рыночная стоимость уменьшилась и компания А предпочитает не реализовывать опцион покупки, аренда будет продолжена на следующие 13 лет, а Банк Б продолжит получать доход кредитора в размере LIBOR+2%.
Компания А имеет права по операционной аренде на здание на 20 лет и обязана содержать его в хорошем состоянии.
|
|
|
Решение
Аренда будет вероятно классифицирована, как финансовая.
Судя по всему, компания А сохраняет значительную часть рисков и выгод, связанных с собственностью и поэтому аренда должна классифицироваться как финансовая. Этому могут быть даны следующие обоснования:
i) до наступления 7-го года компания А сохраняет основную часть выгод, связанных с увеличением рыночной стоимости и все выгоды от использования здания;
ii) в течение 20 лет компания А несет риски в случае понижения рыночной стоимости. Она вынуждена платить аренду, которая может быть выше рыночной аренды;
iii) Банк Б получает ставку дохода кредитора и только небольшую долю вознаграждений в период до 7 лет, в случае увеличения рыночной стоимости;
iv) в течение 20 лет Банк Б не будет нести риск остаточной стоимости - если рыночная стоимость уменьшилась к 7-му году, он продолжит получать ставку доходов кредитора до наступления 20-го года, по ставке, которая компенсирует ему риск падения рыночной стоимости.
Если компания А решит продать свой актив и заплатить рыночную ренту за собственность, она должна заключить договор аренды сроком на 20 лет по рыночной арендной плате. Возможность выкупить собственность (по сути за меньшую стоимость, чем рыночная) и замена рыночной арендной платы на процентные платежи свидетельствует о том, что компания А намерена сохранить выгоду в стоимости собственности и выплачивать проценты, а не рыночную арендную плату.
|
|
|
ПРИМЕР – Переоценка аренды при изменении условий
Компания А заключила договор аренды на существующее здание у компании Б в 1995 году. Срок аренды – 20 лет. В начале срока аренды текущая стоимость арендных платежей представляла практически всю справедливую стоимость здания.
Аренда поэтому была классифицирована как финансовая.
Компании А и Б договорились изменить сроки аренды в 2005 году. Это позволяет компании А прекратить действие договора аренды в начале 2009 года в обмен на немедленный дополнительный единовременный платеж арендодателю в 2005 году. Кроме того компании договорились о снижении ежемесячных арендных платежей до 2009 года. Компания А соответственно возвратит актив в 2009 году.
Переоценка сроков аренды в соответствии с МСФО (IAS) 17 учитывая измененные сроки аренды, как если бы они уже действовали на начало аренды в 1995 году, продолжает приводить к классификации аренды, как финансовой. Таким образом, изменение сроков аренды не приводит к изменению классификации аренды.
|
|
|
Руководство также провело переоценку всех пересмотренных условий арендных обязательств в соответствии с требованиями параграфа 40 МСФО (IAS) 39 «Финансовые инструменты: признание и оценка» и пришло к выводу, что новые условия существенно не отличаются от первоначальных. Изменение условий арендных обязательств это модификация, а не погашение.
Как компания А должна отражать изменение условий аренды в своей финансовой отчетности за 2005 год.
Здание продолжает учитываться, как основное средство. Его балансовая стоимость не скорректирована. Однако оставшийся полезный срок службы здания должен быть пересмотрен для того, чтобы отразить более короткий срок аренды. Это повлечет за собой амортизацию балансовой стоимости за более короткий период.
Такое изменение применяется к периоду амортизации перспективно. Арендное обязательство должно быть оценено в соответствии с положением МСФО (IAS) 39 о прекращении признания финансовых обязательств.
Арендное обязательство корректируется, как модификация, а не погашение путем вычитания из текущей балансовой стоимости дополнительного единовременного платежа, который осуществляется немедленно вместе с затратами по сделке.
|
|
|
Затем арендное обязательство переоценивается до текущей стоимости пересмотренных будущих потоков денежных средств и дисконтируется с использованием эффективной процентной ставки (IAS 39).
Любая корректировка, сделанная при переоценке арендного обязательства, влечет за собой немедленное признание суммы корректировки в качестве прибыли или убытка в отчете о прибылях и убытках.
Дата добавления: 2018-08-06; просмотров: 204; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!