Поняття і види майнового найму (оренди).
Основними нормативно-правовими актами, що визначають загальні положення найму (оренди), є:
ЦК – Гл.58.
ГК - § 5 Гл. 30.
ЗК – ст. 93.
Про оренду землі: Закон України від 6.10.1998 р. // ВВР. – 1998. - N 46-47.- Ст.280.
Про оренду державного та комунального майна: Закон України від 10.04.1992 р. // ВВРУ. – 1992. - №30. – Ст.416
Поняття договору найму (оренди)
Ст.759 ЦК - задоговором найму (оренди)наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст.759 ЦК).
Ст. 283 ГК - за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Метою договорує забезпечення передання майна у тимчасове користування.
Характеристика договору найму (оренди)
1) є двостороннім, оскільки кожна із сторін цього договору (наймодавець та наймач) має взаємні права та обов’язки.
2) може бути як консенсуальним, так і реальним.
Історично договір оренди завжди був консенсуальним, оскільки вважався укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Передача майна наймачеві розглядалася як виконання договору, навіть у тому випадку, коли момент вступу договору в силу збігався з фактичною передачею майна. Таке правило містилося в ЦК УРСР 1963 р. ЦК на відміну від ГК пішов іншим шляхом, дозволивши учасникам цивільного обігу укладати як консенсуальні, так і реальні договори найму.
|
|
|
3) є оплатним, оскільки наймодавець за виконання своїх обов’язків з передачі майна у користування наймачеві має право отримати від останнього зустрічне надання у вигляді внесення орендної плати.
Розмір плати погоджується сторонами. Він може визначатися в законодавчому порядку, якщо сторони не погодили інше. В такому разі за основу береться споживча вартість речі, її цінність, тривалість користування тощо. Плата може вноситися в грошовій або натуральній формі. Вибір конкретної форми залежатиме від згоди сторін. Сторони можуть змінювати розмір та форми плати за користування майном шляхом внесення відповідних змін до договору. Підставами для перегляду, зміни (індексації) розміру можуть бути інфляційні процеси тощо.
Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути ним використане. Умовами застосування зазначених положень ЦК є те, що вказані обставини повинні бути об’єктивними, а не наслідком винної поведінки самого наймача.
Форма договору:усна або письмова (проста/складна) + в окремих випадках підлягає державній реєстрації
Сторонами договору є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар)
|
|
|
Наймодавцем можуть виступати будь-які особи: фізичні, юридичні особи, держава, адміністративно-територіальні утворення тощо.
Наймодавцем речі за договором найму може бути його власник або особа, якій належать майнові права.
Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму. Наприклад:право передавати речі в найм може виникнути, наприклад, у комісіонера, за договором комісії або в управителя за договором довірчого управління майном.
Зміст договору найму (оренди).
Предметєістотною умовою договору, яким може бути (ст.760 ЦК):
а) річ, яка визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).
Наприклад:цілісні майнові комплекси підприємств, земельні ділянки, будівлі, споруди, інші види нерухомості, транспортні засоби, рухоме майно.
б) майнові права.
Наприклад: майнові права автора та володільця об’єкта промислової власності, а також права на чужі речі.
Ціна договору встановлюється за домовленістю між сторонами. У зв’язку з цим ціна не є істотною умовою договору.
Строк. Договір найму (оренди) є строковим договором. Однак, строк також не є істотною умовою договору.
|
|
|
Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. У разі, коли договір найму укладений на невизначений строк, він може бути припинений за вимогою наймодавця або наймача. При цьому законом зобов’язує сторону, ініціюючу припинення договору повідомити іншу сторону про це не пізніше ніж за 3 місяці – щодо найму нерухомих речей, та 1 місяць – у разі розірвання договору найму рухомих речей.
В окремих випадках законом можуть бути встановлені максимальні строки договору найму для окремих видів майна(оренда державного/комунального майна, оренда землі). Договір найма, укладений на невизначений строк, не може перевищувати максимального строку.
У разі, коли сторони не заперечують проти продовження дії договору найму, закон дозволяє не переукладати спеціально для цього договірна новий строк. Для цього наймач може продовжити користуватися майном, і за відсутності заперечення наймодавця протягом місяця, договір вважається подовженим на той самий строк.
Права та обов’язки сторін.
Права та обов’язки наймодавця:
1) зобов’язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму; якщо наймодавець не передає наймачеві майно, то наймач має право за своїм вибором: а) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою; б) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків (ст.ст.765-766 ЦК);
|
|
|
2) зобов’язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню (ч.1 ст.767 ЦК);
3) зобов’язаний попередити наймачапро особливі властивості та недоліки речі,які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею (ч.2 ст.767 ЦК);;
4) може гарантувати якість речі протягом всього строку найму; якщо у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, то наймач має право за своїм вибором вимагати: а) заміни речі, якщо це можливо; б) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю; в) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення; г) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані (ст.768 ЦК);
5) зобов’язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм; якщо наймодавець не повідомив про всі права третіх осіб на річ, то наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків (ст.769 ЦК);
6) зобов’язаний провести капітальний ремонт речі, переданої у найм, за свій рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом; якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, то наймач має право: а) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; б) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ч.2-3 ст.776 ЦК).
Права та обов’язки наймача:
1) зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі; якщо наймач у момент передання речі не переконається у її справності, то річ вважається такою, що передана йому в належному стані (ч.3 ст.767 ЦК);
2) зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору та не має права самочинно змінювати стан речі, яка передана йому в користування; якщо наймач користується річчю не за її призначенням або з порушення умов договору, то наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ст.773 ЦК);
3) зобов’язаний справляти плату за користування річчю, розмір якої визначається домовленістю сторін і яка може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі як правило щомісячно; якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд, то наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі (ст.782 ЦК);
4) має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч.4 ст.762 ЦК);
5) може здійснювати страхування речі, якщо це передбачено договором або законом (ст.771 ЦК);
6) проводить за свій рахунок поточний ремонт речі;
7) має право передати річ у користування іншій особі (піднайм), однак лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. При цьому, строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму;
8) має право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування річчю, переданою у найм;
9) може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. А якщо вони не відокремлені від речі, то має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Однак, якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості;
10) зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків. При цьому, наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця;
11) зобов’язаний відшкодувати шкоду, завдану третім особам у зв’язку з користуванням річчю, переданою у найм (ст.780 ЦК).
Відшкодування шкоди покладатиметься на наймодавця лише в тому разі, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати.
Умова договору про звільнення наймодавця від відповідальності є нікчемною і визнається недійсною відповідно до ст. 215 ЦК.
12) має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, повідомивши про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.
13) має переважне право перед іншими особами на її придбання. Тобто лише в разі повної відмови наймача купити річ або відмови придбати її на умовах, запропонованих наймодавцем, останній може запропонувати річ іншим особам. Але, якщо немає бажаючих купити річ на умовах, запропонованих наймодавцем, і він погодиться продати її на умовах, які задовольняють наймача, останній знову має переважне право на її купівлю.
Припинення договору найму.
1.На загальних підставах припинення зобов’язань, передбачених ЦК.
2.У разі виникнення спеціальних підстав (ст.781 ЦК):
- у разі смерті фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлено договором або законом;
- у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем
Є можливоюодностороння відмова від договору, якщо це прямо передбачено законом або договором.
Випадки, передбачені законом (ст.782 ЦК):
- на вимогу наймодавця, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Є можливимрозірвання договору наймодавцем (ст. 783 ЦК) або наймачем (ст. 784 ЦК).
Види найму (оренди).
Глава 58 ЦК містить лише загальні положення, регулюючи договір найму (оренди), що поширюються на всі його різновиди. Щодо спеціальних положень регулювання окремих видів найму, то вони встановлюються іншими законодавчими актами, які мають не суперечити ЦК.
Відповідно до концепції ЦК видами найму є:
· § 2. Прокат
· § 3. Найм (оренда) земельної ділянки
· § 4. Найм будівлі або іншої капітальної споруди
· § 5. Найм (оренда) транспортного засобу
· § 6. Лізинг
· Глава 59 Найм (оренда) житла.
Відповідно до концепції ГК - ЛІЗИНГ НЕ Є РІЗНОВИДОМ ОРЕНДИ.
Договір прокату.
Основними нормативно-правовими актами, що визначають загальні положення прокату, є:
ЦК – § 1, 2 Гл.58.
Законом України «Про захист прав споживачів»,
Правилами побутового обслуговування населення, затвердженими Постановою Кабінету Міністрів України від 16.05.1994 р.
Поняття договору прокату.
За договором прокату наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк (ст. 787 ЦК).
Характеристика договору прокату:
1)є оплатним.
Підтвердженням внесення плати за договором прокату є розрахункові документи (касовий чек електронно-касового апарата чи товарний чек, або у випадку, коли касові апарати не застосовуються, квитанція, оформлена згідно вимог законодавства.
2)може бути як реальним, так і консенсуальним
3) відноситься до договорів приєднання.
Тобто наймодавцю надається право встановлювати самостійно стандартні умови договору прокату, які не можуть бути гіршими, ніж ті, що визначені законом.
4) є публічним договором, тому його умови встановлюються однаковими для всіх споживачів, окрім тих, яким законом надані певні пільги
Форма –ЦК не містить спеціальних вказівок щодо форми договору прокату.
Сторонами в цьому договорі є наймодавець (підприємці, що здійснюють підприємницьку діяльність з передачі речей у найм) та наймач (переважно фізичні особи, які отримують майно у користування.. Зазвичай, договір прокату оформлюється в усній формі за виключенням випадків, коли встановлена типова письмова форма.
Зміст договору прокату.
Предметєістотною умовоюпрокату. Предметомдоговору прокату може бути виключно рухома річ, ціллю використання якої має бути задоволення побутових невиробничих потреб, за виключенням коли умовами договору передбачена можливість використовувати предмет договору прокату для виробничих потреб. Предметом договору прокати є лише індивідуально визначені, неспоживні речі.
Ціна та строк не є істотними умовами договору.
Припинення договору прокату
1.На загальних підставах припинення зобов’язань, передбачених ЦК.
2. На загальних підставах припинення договору найму (оренди), передбачених ЦК.
3.Внаслідок спеціальної підстави, згідно з якою наймач має право відмовитися від договору прокату і повернути річ наймодавцеві у будь-який час (ст. 790)
ПРИМІТКА!!!
1. Наймач не має права на укладення договору піднайму.
2. Наймач не має переважного права на купівлю речі у разі її продажу наймодавцем.
3. Капітальний і поточний ремонт речі здійснює наймодавець за свій рахунок, якщо він не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача.
25. Загальна характеристика договору лізингу. Види лізингу.
1.Основними нормативно-правовими актами, що визначають загальні положення про лізинг, є:
ЦК - § 6 Гл.58.
ГК – ст. 292.
ЗУ «Про фінансовий лізинг» від 16.12.1997 № 723/97-ВР (в редакції до 16.01.2004 р. ЗУ «Про лізинг»)
Податковий кодекс – ст. 14.
Постанова ВРУ Про затвердження Правил застосування ЗУ «Про оподаткування прибутку підприємств (Розділ 2, п.18) від 27.06.1995 №247/95-ВР.
Поняття
Ст. 806 ЦК – За договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі).
Ч.2 ст. 1 ЗУ «Про фінансовий лізинг» - за договором фінансового лізингу лізингодавець зобов’язується набути у власність річ у продавця (постачальника) відповідно встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов і передати її у користування лізингоодержувачу на визначений строк не менше одного року за встановлену плату.
Ст. 292 ГКЛізинг - це господарська діяльність, спрямована на інвестування власних чи залучених фінансових коштів, яка полягає в наданні за договором лізингу однією стороною (лізингодавцем) у виключне користування другій стороні (лізингоодержувачу) на визначений строк майна, що належить лізингодавцю або набувається ним у власність (господарське відання) за дорученням чи погодженням лізингоодержувача у відповідного постачальника (продавця) майна, за умови сплати лізингоодержувачем періодичних лізингових платежів
Ст. 14 Податкового кодексу – оперативний лізинг (оренда) – це господарська операція фізичної або юридичної особи, що передбачає передачу орендарю основного фонду придбаного або виготовленого орендодавцем, на умовах інших, ніж ті, що передбачаються фінансовим лізингом (орендою).
Розділ 2, п.18 Постанова ВРУ Про затвердження Правил застосування ЗУ «Про оподаткування прибутку підприємств від 27.06.1995 №247/95-ВР– оперативна оренда (лізинг) – господарська операція СПД, що передбачає передачу орендарю права користування матеріальними цінностями, які належать орендодавцю, на строк, не більший строку їх повної амортизації з обов’язковим поверненням таких матеріальних цінностей орендодавцю. При цьому право власності на орендовані цінності залишається у орендодавця протягом всього строку оренди.
Види:
1. Прямий (оперативний)
2. Непрямий (фінансовий)
Форма договору лізингу – письмова (ст. 6 ЗУ).
Сторони –лізингодавець та лізингоодержувач
1.Впрямому (оперативному)лізингодавцем та лізингоодержувачем є СПД.
2.В фінансовому (непрямому) лізингодавцем відповідно до ст. 4 ЗУ «Про фінансовий лізинг) є юридична особа, а лізингоодержувачем – фізична або юридична особа.
Продавець (постачальник) - фізична або юридична особа, в якої лізингодавець набуває річ, що в наступному буде передана як предмет лізингу лізингоодержувачу;
Інші юридичні або фізичні особи, які є сторонами багатостороннього договору лізингу
Істотні умови:
1.Предмет(ч. 1 ст. 807 ЦК, ч.3 ст. 292 ГК, ст. 3 ЗУ «Про фінансовий лізинг») – це неспоживча річ, визначена індивідуальними ознаками та віднесена згідно із законом до основних засобів (фондів).
Основні засоби – це матеріальні активи, строк експлуатації яких більше 1-го року (п. 4 Положення бух. Обліку 7 «Основні засоби», затверджені Наказом Мінфіну від 27.04.2000 № 92.
2.Строк:
-Впрямому (оперативному) –не більше строку амортизації
- В фінансовому (непрямому) – не менше одного року.
3.Розмір лізингових платежів.
4.Інші умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Припинення договору лізингу
1.На загальних підставах припинення зобов’язань, передбачених ЦК.
2. На загальних підставах припинення договору найму (оренди), передбачених ЦК.
3.Внаслідок спеціальних підстав, згідно з якими на підставі ст.7 ЗУ «Про фінансовий лізинг»:
- лізингоодержувач має право відмовитися від договору лізингу в односторонньому порядку, письмово повідомивши про це лізингодавця, у разі якщо прострочення передачі предмета лізингу становить більше 30 днів, за умови, що договором лізингу не передбачено іншого строку.
- лізингодавець має право відмовитися від договору лізингу та вимагати повернення предмета лізингу від лізингоодержувача у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса, якщо лізингоодержувач не сплатив лізинговий платіж частково або у повному обсязі та прострочення сплати становить більше 30 днів.
Стягнення за виконавчим написом нотаріуса.
Договір позички.
Дата добавления: 2018-08-06; просмотров: 256; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!