Расчет условно-переменных расходов
Расходы на замещение примем равными величине отчислений на выполнение капитального ремонта общедомового имущества в расчете на 1 год. Ежемесячная плата на капитальный ремонт составит 248,09 рублей. Величина ежегодных расходов составит 2977,08 рублей.
Расчет чистого операционного дохода.
Расчет чистого операционного дохода сведен в таблицу 12.
Таблица 12 – Определение чистого операционного дохода
| № п/п
| Наименование показателя
| Расчет
| Примечания
|
| 1
| Арендная плата за месяц, руб.
| 20000
| см. "Анализ ставок арендной платы"
|
| 2
| Потенциальный валовой доход, руб.
| 20000*12 = 240000
|
|
| 3
| Недозагрузка площадей и нечестные арендаторы
| 0
| По данным анализа рынка
|
| 4
| Действительный валовой доход, руб. (п.2 – п.3)
| 240 000
|
|
| 5
| Эксплуатационные расходы, руб.
| 314
| см. "Анализ условно-постоянных расходов"
|
| 6
| Расходы на формирование фонда замещения
| 2977,08
| См. расчет расходов на замещение
|
| 7
| Чистый операционный доход (ЧОД)(п.4 – п.5 - п.6)
| 240000-314-2977,08=236708,92
|
|
Текущую стоимость объекта на дату оценки по методу прямой капитализации определим по формуле
Стоимость объекта, рассчитанная по доходному подходу, составляет, округленно: 
рубля.
Три традиционных подхода, использованные для расчета стоимости объекта, дали следующие результаты (таблица 13).
Таблица 13 – Итоговая таблица стоимостей
| Подход
| Стоимость
|
| Затратный
| 1 282 011,5
|
| Сравнительный
| 2 661 500
|
| Капитализации дохода
| 772296,6
|
Анализируя применимость каждого метода для оценки нашего объекта, мы пришли к следующим выводам:
1) Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться в первую очередь потому, что за основу принята стоимость объекта в ценах 1969 года.
2) Сравнительный подход более объективно отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и пр. Кроме того, оценка существенных параметров объекта проведена по региональной шкале. Тем не менее, можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при принятии окончательной стоимости.
3) Оценка по доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые нами ставки доходности. Однако данный подход мало приемлем для оценки квартир, даже сданных в аренду.
Обычная практика сдачи квартир в г. Комсомольске-на-Амуре – получение владельцем минимальной платы за пользование собственным жильем, в то же время арендатор сам оплачивает коммунальные расходы.
С учетом вышеизложенного в таблице приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из подходов в определении итоговой стоимости.
Таблица 14 – Приведение результатов, полученных тремя подходами к
единой стоимости
| Показатели
| Затратный подход
| Сравнительный подход
| Доходный подход
|
| Достоверность и полнота информации
| 35
| 50
| 15
|
| Допущения, принятые в расчетах
| 25
| 50
| 25
|
| Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца
| 30
| 60
| 10
|
| Способность учитывать конъюнктуру рынка
| 40
| 60
| 10
|
| Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта
| 40
| 50
| 10
|
| Средневзвешенная величина
| 35+25+30+40+40/5= 34
| 50+50+60++60+50/5=
52
| 15+25+10+10+10/5= 14
|
Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (С, руб.) определяется по формуле:
,
где 
- стоимость объекта, определенная соответственно затратным, сравнительным и доходным подходами, руб., 
- средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.
Рыночная стоимость объекта
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 224; | Поделиться с друзьями:
|
Мы поможем в написании ваших работ!
