Не жди, чтобы другой проявил к тебе любовь, но сам стремись к нему и начни первый, так как тогда ты приобретешь награду и за его любовь. © Иоанн Златоуст 1386 - | 1496 - или читать все...
Обратная связь Пожаловаться на материал

Корректировка цен сопоставимых объектов


⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 8Следующая ⇒

        

    Корректировка цен сопоставимых объектов приведена в табличной форме (таблица 5).

Таблица 5 – Аналоги для объекта оценки

№

Характеристика

Объект оценки

Аналог
1

2

 3
1 2 3 4

5

 6
1 Назначение объекта 2х комнатная квартира 2х комнатная квартира

2х комнатная квартира

 2х комнатная квартира

Изм.
Кол.уч.
№док. Лист
Подпись
Дата
Лист
27
2КЗб1.2.00.00000ПЗ  
Продолжение таблицы 5
1 2 3 4

5

 6
2 Цена продажи - 2100

1850

 2550
3 Общая площадь, м2 Поправка Скорректированная цена 42,7 Sо.о./Sан. 43 0,99 2079

43

0,99

1831

 43 0,99 2524

I Потребительские свойства района
4 Удаленность от центра Поправка Скорректированная цена 0,45 км

5.7 км

0,09

2266

 5.9 км 0,09 1996 6.0 км 0,09 2751
5 Транспортная доступность Поправка Скорректированная цена 500 м., 2 вида

400 м., 1 вид

0

2266

 50 м., 1 вид, -0,02 1956 100 м., 1 вид -0,02 2696
6 Экологическое состояние Поправка Скорректированная цена Отличное

Загазованность

0,12

2537

 Шум 0,12 2190 Шум 0,12 3019

II Потребительские свойства дома
7 Материал стен Поправка Скорректированная цена панель

панель

0

2537

 панель 0 2190 панель 0 3019
8 Уровень благоустройства дома Поправка Скорректированная цена Все виды

Все виды

0

2537

 Все виды 0 2190 Все виды 0 3019
9 Уровень благоустройства территории Поправка Скорректированная цена Все 3 вида

Все 3 вида

0

2537

 Все 3 вида 0 2190 Все 3 вида 0 3019
             

 

Изм.
Кол.уч.
№док. Лист
Подпись
Дата
Лист
28
2КЗб1.2.00.00000ПЗ  
Продолжение таблицы 5

1

2

 3

4

 5 6

 

10

 

Наличие лифта

Поправка

Скорректированная цена

   Есть

 

Есть

0

2537

   Есть 0 2190   Есть 0 3019

11

Наличие мусоропровода

 Есть

Есть

0

2537

 Есть 0 2190 Есть 0 3019

12

Расположение дома

Поправка

Скорректированная цена

 Внутри квартала

Внутри квартала

0

2537

 Выход на магистральную дорогу 0,1 2409 Внутри квартала 0 3019

13

Уровень инсоляции

Поправка

Скорректированная цена

 Хороший

Хороший

0

2537

 Хороший 0 2409 Хороший 0 3019

III Потребительские свойства квартиры
14

Этаж

Поправка

Скорректированная цена

2/9

 2/10 0 2537

2/10

0

2409

 8/10 0 3019
15

Ориентация квартиры

Поправка

Скорректированная цена

Окна выходят на одну сторону

 На одну сторону 0 2537

На одну сторону

0

2409

 На одну сторону 0 3019
16

Санузел

Поправка

Скорректированная цена

Раздельный

 Раздельный 0 2537

Раздельный

0

2409

 Раздельный 0 3019
                 

 

Изм.
Кол.уч.
№док. Лист
Подпись
Дата
Лист
29
2КЗб1.2.00.00000ПЗ  
Продолжение таблицы 5

1 2 3 4 5 6
17 Площадь кухонь, м2 Поправка Скорректированная цена 7,5 7,5 0 2537 7,0 0 2409 7,1 0 3019
18 Изолированность комнат Поправка Скорректированная цена Раздельные Раздельные 0 2537 Раздельные 0 2409 Раздельные 0 3019
19 Летние помещения Поправка Скорректированная цена Лоджия Лоджия 0 2537 Лоджия 0 2409 Лоджия 0 3019
20 Высота потолков, м Поправка Скорректированная цена 2.55 2.50 0 2537 2.50 0 2409 2.50 0 3019
21 Наличие вспомогательных помещений Поправка Скорректированная цена нет Нет 0 2537 Нет 0 2409 Нет 0 3019
22 Дата продажи Поправка 2015 2015 0 2537 2015 0 2409 2015 0 3019
23 Число поправок - 3 5 4
24 Величина, обратная числу поправок - 0,3 0,2 0,25
25 Вес - 0,4 0,27 0.33
26 Средневзвешенная цена - 1014,8 650,43 996,27

Итоговая стоимость: 2 661 500

 

Изм.
Кол.уч.
№док. Лист
Подпись
Дата
Лист
30
2КЗб1.2.00.00000ПЗ  
Определение величины стоимости объекта оценки осуществляется путем согласования полученных величин методом средневзвешенной величины.

    Примем, что вес аналога обратно пропорционален количеству корректировок, поэтому вес каждого аналога рассчитаем по формуле

Здесь k1, k2, k3 и т.д. — количество корректировок цен первого, второго, третьего и т.д. аналогов соответственно.

В результате анализа скорректированных цен был сделан вывод, что стоимость квартиры, рассчитанная по сравнительному подходу, составляет, округленно: 2 661 500рублей.

 


У
Изм.
Кол.уч
№ док. Лист  
Подпись
Дата
Лист
31
2КЗб1.2.00.00000ПЗ
Разраб.
Банников
Пров.
Борзова
Рук.
Борзова  
Н.Контр.
Борзова  
Утв.
Цветков
4 Затратный подход
Стадия
Листов
9
Кафедра УНиК
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;

2. Расчет восстановительной стоимости нового здания;

3. Расчет прочих издержек и предпринимательского дохода;

4. Определение величины накопленного износа объекта недвижимости;

5. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения реальной стоимости объекта;

6. Добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли.

Т.к. объектом оценки является квартира, определение стоимости земельного участка не проводится.

Изм.
Кол.уч.
№док. Лист
Подпись
Дата
Лист
32
2КЗб1.2.00.00000ПЗ  
4.1 Определение восстановительной стоимости

 

В данном проекте восстановительная стоимость объекта оценивается по стоимости замещения. Стоимость замещения определяется как стоимость создания аналогичного объекта того же функционального назначения в ценах на дату оценки с корректировкой на различия между объектом оценки и аналогом.

Стоимость восстановления складывается из стоимости прямых затрат с учетом накладных расходов, плановой прибыли генподрядной организации и косвенных затрат на получение технических условий и т.д. Для оценки стоимости восстановления использовался метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы

 

Данный основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.

Полную восстановительную стоимость определим по формуле

где Воо – полная восстановительная стоимость объекта оценки; Vоо – строительный объём (площадь) оцениваемого объекта; C1969 - стоимость 1 м3(1 м2) аналога в ценах 1969 г. Информационной основой базисных стоимостных показателей являются: технический паспорт на оцениваемое здание и сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений № 28;  – произведение коэффициентов, учитывающих отличия в конструктивных решениях объекта оценки и

Изм.
Кол.уч.
№док. Лист
Подпись
Дата
Лист
33
2КЗб1.2.00.00000ПЗ  
аналога из сборника УПВС. КР – коэффициент, учитывающий стоимость неучтенных работ по сборникам УПВС. I1984/1969  - индекс удорожания на 01.01.1984 г по сравнению с 01.01.1969 г. Iдо/1984 – индекс удорожания на дату оценки (III квартал 2015 года) по сравнению с 01.01.1984 г. в соответствии с «Письмом Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 14 июля 2014 г. № КЦ/П2014-07ти "Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на июль 2014 года"».

Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показатели оплаты труда, других затрат и прибыли на I чел./день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях; ПП – прибыль предпринимателя; НДС – налог на добавленную стоимость (18 %).

В качестве аналога принято пятиэтажное панельное здание, выбранное по табл. № 49 сборника № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости "Жилые, общественные и коммунальные здания бытового обслуживания".

В соответствии с таблицей № 49 для 5 территориального пояса восстановительная стоимость C1969 единицы измерителя 1 м3 для объекта-аналога равна  руб./м3.

В соответствии с указаниями по практическому применению УПВС стоимость единицы измерителя объекта – аналога должна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивных решениях объекта оценки. Сопоставление характеристик объекта–аналога и объекта оценки представлено в таблице 6.


Изм.
Кол.уч.
№док. Лист
Подпись
Дата
Лист
34
2КЗб1.2.00.00000ПЗ  
Таблица 6 – Характеристика объекта-аналога и объекта оценки

Отличительный фактор Объект – аналог из УПВС Оцениваемый объект Поправочный коэффициент
1 2 3 4
Климатический район 2 1 1,07
Группа капитальности 1 1 1,0
Этажность 9 9 1,0
Тип фундаментов Железобетонные Железобетонные 1,0
Материал стен Железобетонные панели Из крупных панелей; из ячеистого бетона 1,0
Перекрытия Железобетонные плиты Железобетонные плиты 1,0
Тип кровли рулонная рулонная 1,0
Основной тип полов линолеум линолеум 1,0
Наружная отделка - - 1,0
Внутренняя отделка обычная обычная 1,0
Центральное отопление + + 1,0
Холодное водоснабжение + + 1,0
Горячее водоснабжение + + 1,0
Канализация + + 1,0
Вентиляция + + 1,0
Электроосвещение + + 1,0
Радио + + 1,0
Телефон + + 1,0
Газоснабжение - - 1,0
Телевидение + + 1,0
Высота потолков 2,5 2,5 1,0

По результатам заполнения таблицы произведение поправочных коэффициентов равно .

Стоимость неучтенных в сборниках УПВС затрат примем равной 10%. Таким образом Кр=1,4.

Строительный объем квартиры составит величину

 м3.

    Здесь 42.7 - площадь квартиры;  м – высота этажа.

Для перевода восстановительной стоимости в цены на дату оценки необходимо внести следующие индексы удорожания и коэффициенты перехода (таблица 7).

 

Изм.
Кол.уч.
№док. Лист
Подпись
Дата
Лист
35
2КЗб1.2.00.00000ПЗ  
Таблица 7 – Индексация цен с помощью коэффициентов перехода

Стоимость объекта в ценах на 1969 г. 4319 руб.
Коэффициент перехода в цены 1984 г. ( постановление Госстроя СССР№14-Д от 06.09.83г.)   1,17
Итого в ценах 1984 г. 5053
Коэффициент перехода на дату оценки 15.09.2015г. за 3 кв. 2015г. 184,35
Итого в ценах на дату оценки 931563

 

Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 422; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:


⇐ Предыдущая12345678Следующая ⇒


Мы поможем в написании ваших работ!
.
.
© 2014-2024 — Студопедия.Нет — Информационный студенческий ресурс. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав (0.038)