Органы управления товарищества собственников жилья
Общее руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.
В обязанности правления в соответствии со ст. 148 ЖК РФ входит:
- соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
- контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
- составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
- управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
- наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
- заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
- созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
- выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей.
Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
Правление считается исполнительным органом товарищества, оно выбирает из числа своих членов председателя, который обеспечивает выполнение решений правления и имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
Председатель правления товарищества согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.
Одним из органов, участвующих в деятельности ТСЖ, является ревизионная комиссия (либо ревизор) ТСЖ. Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ обязана:
- проводить не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
- представлять общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
- отчитываться перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
ТСЖ имеет целый ряд властных полномочий, направленных на реализацию процедуры управления имуществом дома. В частности, товарищество вправе:
- заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом (в том случае, если на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о привлечении управляющей организации для содержания многоквартирного дома), а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
- определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом товарищества цели;
- устанавливать на основе принятой на год сметы доходов и расходов товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
- пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
- передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
Кроме того, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:
- предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
- в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
- получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
- осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
- заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах, ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Также ТСЖ в судебном порядке может потребовать полного возмещения причиненных ему вследствие этого убытков.
Кроме того, в соответствии с нормами п. 5 ст. 155 ЖК РФ члены товарищества собственников вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом ТСЖ.
Кроме того, ТСЖ является юридическим лицом и имеет собственное обособленное имущество. В собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
Средства ТСЖ состоят из:
- обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
- доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
- субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
- прочих поступлений.
Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью. ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
- обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
- строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
- сдача в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме.
На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ.
Таким образом, ТСЖ при должном подходе может стать вполне приемлемым способом организации содержания многоквартирного дома в новых условиях.
2.1
| 2 Характеристика
объекта оценки
|
Исходные данные
Для проведения анализа был предоставлен технический паспорт БТИ на квартиру по адресу: ул. Краснофлотская 22.
Таблица 1 – Исходные данные
| Адрес объекта
| Ул. Краснофлотская 22
|
| Тип объекта
| Двухкомнатная квартира общей площадью 42.7 м2, жилой площадью35.2 м2 в крупнопанельном многоэтажном жилом доме
|
| Оцениваемые права
| Право собственности
|
| Наилучшее и наиболее эффективное использование с имеющимися улучшениями
| Использование в качестве жилого помещения
|
| Наиболее вероятные покупатели
| Не выявлены
|
| Особенности окружающей среды
| Не выявлены
|
| Территориальная зона согласно градостроительным регламентам
| Ж-2
|
Назначением настоящей оценки является определение стоимости квартиры (далее объект оценки) для реализации имущественных прав – для целей купли-продажи.
Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта.
2.2
Описание объекта оценки
Таблица 2 – Описание объекта оценки
| Параметры и характеристики
| Оцениваемый объект
|
| 1
| 2
|
| Назначение
| Квартира
|
| Адрес
| г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Краснофлотская 22
|
| Дата оценки
| 18 сентября 2015 г.
|
| Общая полезная площадь, м2
| 42,7 м2
|
| Юридические права и ограничения.
| Собственность
|
| Район города (зона)
| Центральный район, серединная зона
|
| Удаленность от центра, км
| 0,45
|
| Транспортная доступность
| Хорошая доступность, 2 вида транспорта, 500 м. до остановки.
|
| Экологическая состояние: загазованность, шум, запыленность.
| Отсутствуют
|
| Социальная инфраструктура
| Рынок, аптека, д/с, школа, ЦУМ, ДКиС, Дом бытовых услуг, кафе, школа
|
| Состояние здание
| Хорошее
|
| Износ здания
| 15%
|
| Архитектурное своеобразие здания
| Типовой проект
|
| Материал стен ( кирпич и т.д.)
| Железобетонные панели
|
| Материал перекрытий
| Железобетонные плиты
|
| Фундаменты ( тип, материал )
| Ленточный сборный железобетонный
|
| Крыша и кровля
| Плоская рулонная
|
| Окна
| Пластик
|
| Двери
| Деревянные
|
| Перегородки
| Железобетонные панели
|
| Полы
| Кухня, санузел – кафель, комнаты – ламинат
|
Продолжение таблицы 2
| 1
| 2
|
| Наружная отделка
| Без отделки
|
| Внутренняя отделка
| Евроремонт
|
| Лестницы
| Железобетонные
|
| Водоснабжение
| есть
|
| Канализация
| есть
|
| Теплоснабжение
| есть
|
| Горячее водоснабжение
| есть
|
| Электроснабжение
| есть
|
| Газоснабжение
| нет
|
| Радио
| нет
|
| Телефон
| есть
|
| Этажность дома
| 9
|
| Этаж
| 2
|
| Размещение дома
| На жилой улице
|
| Наличие мусоропровода
| есть
|
| Уровень благоустройства территории ( площадки, дорожки, озеленение)
| Хороший
|
| Наличие лифта
| есть
|
| Уровень освещенности
| Естественное (удовлетворительный)
|
| Ориентация квартиры
| Окна выходят на одну сторону
|
| Санузел ( совмещенный, раздельный )
| Раздельный
|
| Изолированность комнат
| Изолированные
|
| Наличие лоджии ( балкона )
| Лоджия
|
| Площадь кухни,м2
| 7,5 м2
|
| Высота потолков
| 2,55 м
|
| Наличие подсобных помещений
| нет
|
Таблица 3 – Условно- постоянные расходы
| Статья расходов
| Размер расхода, руб./год
|
| Земельный налог (арендная плата за землю)
|
0
|
| Налог на имущество
| 157,00 ∙ 2
|
| Итого
| 314,00
|
Таблица 4 – Условно переменные расходы
| Статья расходов
| Размер расходов, руб/мес
| Размер расходов, руб/год
|
| Содержание и ремонт жилья
| 1071,34
| 12856,08
|
| Электроснабжение
| 542,00
| 6504,00
|
| Водоснабжение
| 613,31
| 7359,72
|
| Канализация
|
| Горячее водоснабжение
| 686,68
|
22631,04
|
| Отопление 1.10 – 30.04
| 2055,84
|
| Радио
| -
| -
|
| Телефон
| 253,00
| 3036,00
|
| Газоснабжение
| -
| -
|
| Домофон
| 70,00
| 840,00
|
| ИТОГО
| 5292,17
| 53226,84
|
Отчисления на капитальный ремонт (руб./мес.): 248,09, всего за год (руб./год.) 2977,08.
2.3
Определение вида стоимости и дата оценки
Под термином «рыночная стоимость» понимается наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при всех условиях, удовлетворяющих справедливым торгам, когда
продавец и покупатель действуют честно и осознанно, и цена не назначается под давлением. Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:
– Продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок;
– Обе стороны хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;
– Объект выставлен на открытом рынке достаточное время;
– Цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке;
– Оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями.
Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки – спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательская способность, дефицитность и т.д. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор будут стремиться к получению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость недвижимости при этом будет максимальной.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных. В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Реальность оценки зависят от активности и насыщенности сегмента рынка, к которому относится оцениваемый тип недвижимости. Для получения более точного результата оценки требуется тщательный отбор аналогов. Основные требования к аналогу объекта оценки следует:
- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
- цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения.
Последовательность действий при оценке недвижимости сравнительным подходом:
- изучение рынка;
- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки;
- установление стоимости объекта оценки.
На начальном этапе изучается рынок с целью выявления на соответствующем рынке и его сегментах недавно проданных и предлагаемых на продажу аналогов объекта оценки. Из-за сокрытия данных об условиях продажи и реальной продажной цене объекта, что нередко встречается на российском рынке недвижимости, анализ может основываться только на цене предложения сопоставимых объектов.
Точность оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому необходимо придавать большое значение сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки. Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик. Чем более схожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемым, тем более точную величину стоимости объекта оценки можно получить в результате применения этого подхода.
На конкретную цену продажи недвижимости могут повлиять различные специфические обстоятельства (действовали ли стороны экономически рационально, типична ли была мотивация продавца и покупателя и т.п.), поэтому данные о каждой продаже должны проверяться оценщиком, т.е. необходимо получить подтверждение данных покупателем, продавцом или брокером.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным моментом здесь является точное определение поправочных коэффициентов.
Последовательность шагов
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
1. Изучение рынка и выбор максимально похожих на оцениваемый объект.
2. Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о дате и условиях сделки, физических характеристиках, местоположении и других условиях сделки.
3. Корректировка цен сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. При этом поправки вносятся таким образом, чтобы определить, какова была бы цена сопоставимых объектов, обладай они теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.
4. Анализ приведенных цен сопоставимых объектов и вывод о величине рыночной стоимости или диапазоне, в котором, наиболее вероятно, она будет находиться.
Объектом оценки в данном случае являются права собственности на оцениваемое жилое помещение, которое планируется использовать по назначению. Из представленных сопоставимых продаж нами были отобраны 2 объекта, которые были недавно проданы и в наибольшей степени приближаются к оцениваемому. В приведенной ниже таблице сведены параметры и данные о продажах аналогичных квартир (таблица 5).
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 226; | Поделиться с друзьями:
|
Мы поможем в написании ваших работ!
