Определение физического износа.
Физический износ–это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.
В соответствии с техническим паспортом срок эксплуатации здания составляет 32 года (здание сдано в эксплуатацию в 1984 году). Нормативный срок эксплуатации такого здания составляет 100 лет. Следовательно, приняв ежегодный износ здания равным 1 %, придем к выводу, что физический износ здания составляет округленно 32,0 %, что в стоимостном выражении составит 1 885 311 ˟ 0.32 = 603299,5 рублей.
Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.
Внешний износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д. Так как оцениваемый объект соответствует своему функциональному назначению, находится в приемлемом для эксплуатации состоянии, удачно расположен, то, по нашему мнению, внешний износ может быть принят равным нулю.
Совокупный накопленный износ, выраженный в процентах определим по формуле
где 
– износ (соответственно) физический, функциональный и внешний в денежном выражении; 
– полная восстановительная стоимость объекта.
Определим восстановительную стоимость квартиры с учетом износа для получения реальной стоимости объекта. Расчет приведем в табличной форме (таблица 8).
Таблица 8 – Определение остаточной стоимости объекта
| 1
| Восстановительная стоимость новой квартиры, руб.
| 
|
| 2
| Физический износ, руб.
| 
|
| 3
| Функциональный износ, руб.
| 0
|
| 4
| Внешний износ, руб.
| 0
|
| 5
| Итого накопленный износ, руб. (п.2+п.3+п.4)
|
|
| 6
| Накопленный износ, %
| 32
|
| 7
| Остаточная стоимость (п.1 – п.5), руб.
| 1282011,5
|
Рыночная стоимость квартиры по затратному подходу округленно составляет 1 282 011,5 руб.
5.1 Общие положения
Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя - инвестора, ориентирующегося на будущие блага от ее использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.
Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена помещения, на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, после проведения ремонта и сдачи квартиры в аренду или размещении на ее территории доходного бизнеса.
Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи помещения в аренду. В оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, принято пренебрегать различием в рисках аренды и бизнеса.
Характер использования помещения для аренды мы берем исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования.
При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные.
Стоимость недвижимости можно определить либо методом прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированных потоков денежных средств (ДДП). Причем, метод прямой капитализации наиболее
применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов, а метод дисконтирования ДДП более применим, к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
Учитывая, что в соответствии с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования, помещение используется по прямому назначению и от сдачи его в аренду можно получать стабильный доход, используем метод прямой капитализации.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе:
1. Расчет потенциального валового дохода для оцениваемой недвижимости за год.
2. Расчет недополучения дохода за счет недозагрузки площадей и недобросовестных арендаторов за год.
3. Расчет эффективного (действительного) валового дохода за год.
4. Определение эксплуатационных расходов за год, включающих только расходы, которые несет владелец (постоянные, переменные, расходы на формирование фонда замещения).
5. Определение чистого операционного дохода за год.
6. Определение ставки дисконта и ставки капитализации на момент оценки.
7. Расчет рыночной стоимости по формуле прямой капитализации.
Определение ставки дисконта
Ставка дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.
В случае оценки недвижимости, ставка дисконта представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, с учетом риска их получения.
Поскольку риск является существенным для определения ставки дисконта, далее будет дано определение риска, используемое в методике оценки предприятия.
Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами как риск реализации прогноза.
Выбор ставки дисконта является одним из ключевых моментов оценки. При оценке недвижимости ставка дисконтирования выбирается методом кумулятивного построения. По данному подходу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в объект недвижимости и поправка на низкую ликвидность в данном сегменте рынка. Полученная сумма корректируется с учетом факторов, являющихся особенными для данного типа вложений и конкретного объекта.
При этом известно, что увеличение нормы дохода происходит по мере повышения степени риска инвестиций.
Последовательность шагов:
1. Определить очищенную от риска норму дохода;
2. Определить премию за риск для объекта недвижимости;
3. Определить поправку на низкую ликвидность;
4. Определить поправку на инвестиционный менеджмент;
5. Просуммировать эти значения.
1. Определение очищенной от риска нормы дохода. В наших расчетах мы пользуемся российскими показателями, которые берутся исходя из курсов ценных бумаг государственного займа или ставок по депозитам (сравнимой длительности и размера суммы) банков высшей категории надежности. Отечественные показатели используются тогда, когда потенциальный инвестор имеет возможность альтернативного вложения исключительно на территории России.
Как показатель доходности безрисковых операций нами были выбраны ставки по депозитам наиболее надежных российских банков. Ценные бумаги государственного займа не использовались нами из-за того, что доход по ним сильно колеблется в результате спекулятивных операций на рынке ценных бумаг. Данные по ставкам приведены в таблице 9.
Таблица 9 - Ставки основных банков по рублевому депозитному вкладу
| Банк, наименование
| Вид вклада
| Длительность вклада, лет
| Эффективная ставка, % в год
|
| Сбербанк
| депозит
| 1 год
| 9
|
| ВТБ 24
| депозит
| 1 год
| 14
|
| Россельхозбанк
| депозит
| 1 год
| 14
|
| Восточный экспресс банк
| депозит
| 1 год
| 14
|
| Средняя арифметическая
величина
| срочный
| 1 год
| 12,75
|
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 607; | Поделиться с друзьями:
|
Мы поможем в написании ваших работ!
