Поправка на вложение в объект недвижимости
Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статические и динамичные.
На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры этого вида риска включают: появление излишнего числа конкурирующих объектов, закрытие промышленного предприятия, на которое приходится значительная часть региональной занятости, введение в действие ограничений, связанных с защитой окружающей среды и/или установление ограничений на уровне арендной платы.
Несистематический риск – это риск, связанный с конкретно оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Примеры несистематического риска: трещины в фундаменте, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружения пожаром или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системой землепользования.
Статичный риск - это риск, и который можно рассчитать и переложить на страховые компании. Размер поправки за статичный риск определяется как размер страховых отчислений за полную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надежности плюс 30 % за риск невыплаты страховки или выплаты ее не в полном объеме.
Динамичный риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция". Динамичный риск связан с изменениями в системе землепользования и внешних связей объекта. Действия или бездействие конкурентов на рынке могут также создать условия для потерь, так же как и для получения дополнительной прибыли.
Таблица 10 – Факторы риска, влияющие на объект недвижимости (для г.
Комсомольска-на-Амуре )
| Вид и наименование риска
| Категория риска
| 1
| 2
| 3
| 4
| 5
| 6
| 7
| 8
| 9
| 10
|
| Систематический риск
|
| Ухудшение общей экономической ситуации
| Динамичный
|
|
|
|
| +
|
|
|
|
|
|
| Увеличение числа конкурирующих объектов
| Динамичный
|
|
|
|
|
|
| +
|
|
|
|
| Изменение федерального или местного законодательств
| Динамичный
|
|
|
|
| +
|
|
|
|
|
|
| Несистематический риск
|
| Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации
| Статичный
|
|
| +
|
|
|
|
|
|
|
|
| Ускоренный износ зданий
| Статичный
|
|
| +
|
|
|
|
|
|
|
|
| Недополучение арендных платежей
| Динамичный
|
| +
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Неэффективный менеджмент
| Динамичный
|
|
| +
|
|
|
|
|
|
|
|
| Криминогенные факторы
| Динамичный
|
|
|
| +
|
|
|
|
|
|
|
| Финансовые проверки
| Динамичный
|
|
|
|
| +
|
|
|
|
|
|
| Неправильное оформление договоров аренды
| Динамичный
|
| +
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Количество наблюдений
| 0
| 2
| 3
| 1
| 3
| 0
| 1
| 0
| 0
| 0
|
| Взвешенный итог
| 0
| 4
| 9
| 4
| 15
| 0
| 7
| 0
| 0
| 0
|
| Средневзвешенное значение
| 3,9
|
Таким образом, поправку на риск вложения в объект недвижимости мы принимаем равной: 3,9 %.
3. Поправка на низкую ликвидность. Поправка на низкую ликвидность по смыслу является поправкой на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора. Поправка на ликвидность принимается равной 12%, что соответствует 6месяцам экспонирования при продаже объекта с учетом месячной инфляции в размере 2%. Принимается на основании исследования рынка недвижимости г. Комсомольска-на-Амуре, проведенной по официальным данным.
4. Поправка на инвестиционный менеджмент принимается равной 2,0 % как в среднем по России.
Суммарное значение. К безрисковой ставке дисконта 12,75% необходимо добавить 3,9 процентных пункта премии за риск вложения в объект недвижимости, 12 процентных пункта премии за низкую ликвидность и 2 процентных пункта на инвестиционный менеджмент.
Скорректированная таким образом ставка дисконта составит30,65%.
Определение коэффициента капитализации
Считается, что если объект приносит равномерный доход в течение 30 лет и более, коэффициент капитализации дохода 
можно принять равным ставке дисконта, т.к. объект будет отнесен к вечным активам. А т.к. оцениваемый объект достаточно новый, и оставшийся срок его экономической жизни превышает 30 – летний срок, к тому же, цены на жилую недвижимость стабильно растут, то можно принять 
R = 30,65 %
5.5 Анализ доходов и расходов
Доходы:
1. Потенциальный валовой доход (ПВД)- доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используется рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.
2. Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей (коэффициент загрузки). Расчет данного показателя осуществляется аналогичный предыдущему.
3. Чистый операционный (эксплуатационный) доход (ЧОД) - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных и расходов по управлению и несанкционированные расходы), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения (за исключением налога на имущество, налога на прибыль, НДС) и амортизационных отчислений
Расходы:
Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.
Операционные расходы принято делить на условно-постоянные расходы, или издержки; условно-переменные, или эксплуатационные, расходы; расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, некоторые эксплуатационные расходы, страховка основных фондов.
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление; коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.); расходы на уборку; расходы на эксплуатацию; расходы на содержание территории и т.д.
К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно к ним относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям относятся, в частности, кухонное оборудование, мебель, ковровые покрытия, а также недолговечные компоненты здания (крыши, лифты и т.п.). К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт. Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности не резервирует эти деньги. Следует отметить, что в расчет (при оценке методом капитализации дохода) необходимо включать эти отчисления, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения.
Анализ ставок арендной платы
Анализ ставок арендной платы за аналогичные квартиры показывает, что плата за аналогичную квартиру с аналогичными удобствами в данном районе города Комсомольска-на-Амуре, составляет 20 000 руб. в месяц.
Причем следует отметить, что условно-переменные расходы несет сам квартиросъемщик. Поэтому в определении суммарных эксплуатационных расходов они не учитываются.
Расчет условно-постоянных расходов и расходов на формирование фонда замещения
Результаты расчетов сведены в таблицу 11.
Таблица 11 – Условно-постоянные расходы
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 828; | Поделиться с друзьями:
|
Мы поможем в написании ваших работ!
