Как происходит выбор способа управления МКД общим собранием
Как провести общее собрание МКД по всем правилам
Общее собрание собственников в МКД нужно для решения вопросов по управлению домом. Каким образом оно может состояться, по какому поводу и нужно ли для него какое-то документальное сопровождение? Это мероприятие имеет законные рамки, которым должно строго соответствовать, чтобы решения его считались легитимными.
Что собой представляет общее собрание собственников МКД
Жильцы не всегда правомочны принимать участие в решении домовых вопросов. При проведении подобных встреч возникает потребность в действии тех людей, которые имеют документальные свидетельства о регистрации права собственности на жилые и нежилые помещения в доме. Каждое такое мероприятие должно иметь юридические последствия, потому что общее собрание МКД – это самостоятельное образование, созданное для управления многоквартирным домом. И полномочия его определены нормами Жилищного кодекса РФ (ст. 44; 45, 140; 141; 155; 156; 158; 162; 164 ЖК РФ). Работа такого органа управления может иметь последствия референдума либо нести чисто информационную нагрузку, однако во всех случаях общее собрание МКД выступает способом функционирования еще одной немаловажной ячейки общества. Общее собрание МКД может быть по времени проведения очередным и внеплановым. В первом случае встреча собственников организуется хотя бы один раз в год, при этом проходить оно должно в специально установленном порядке, зафиксированном нормативным актом.
|
|
|
А внеочередное собрание созывается для решения вопросов, которые не терпят отложения до момента организации ежегодного очередного собрания. Для внеочередного общего собрания МКД достаточно инициативы кого-либо изпроприетеров(проприетер – собственник, владелец какого-либо имущества) - квартировладельцев. Такая встреча собственников обусловлена появлением вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом. Итогом его проведения является принятие решения по определенным насущным вопросам, которое происходит после обсуждения и голосования.
Функция управления МКД имеет различные формы:
· собрание проприетеров, осуществляющих управление напрямую;
· создание органов управления в виде кооперативов (ЖК, ЖСК) или в виде ТСЖ;
· делегирование полномочий управляющей компании.
Как именно будет управляться данное здание МКД – вопрос, решение по которому вправе принять сами квартировладельцы на общем собрании. Они выбирают наиболее приемлемую и удобную форму. Но организованные собрания собственников нужны для решения многих других вопросов, связанных с нормальным функционированием жилого дома. Все важные проблемы формируют повестку дня. Так, это могут быть вопросы о проведении ремонта (капитального или текущего), о распоряжении объектами, признанными общим имуществом дома, и многие другие.
|
|
|
Полномочия общего собрания МКД
Круг вопросов, которые решаются на общем собрании МКД, включает в себя следующие разделы.
1. Принятие решений о реконструкции здания МКД. Реконструкция может осуществляться не только в виде изменения формы и функционального назначения отдельных частей здания, сооружения, но и в виде расширения его площади, надстройки и пристройки дополнительных помещений, создания построек хозяйственного назначения. Сюда же можно отнести проведение капитального ремонта здания, реконструкцию общего имущества в МКД, решение вопросов использования фонда капитального ремонта, таких как:
· выбор способа формирования самого фонда;
· принятие решения о платежах, превышающих установленный законом минимальный размер взноса на капремонт. Если законодательством субъекта не установлен определенный размер, то решение о сумме, ежемесячно направляемой на капитальный ремонт, полностью отдается на откуп общему собранию МКД. Все перечисляемые платежи на капремонт должны аккумулироваться на специальном счете. Общее собрание МКД должно выбрать уполномоченного представителя, который сможет открыть этот спецсчет, заключить и подписать депозитный договор с банком, на основании которого временно свободные средства фонда капремонта будут размещаться на вновь открытом счете (специальном депозите). Это же лицо обычно наделяется и правом совершения операций с накоплениями, находящимися на специальном счете, специальном депозите в определенной банковской организации на территории РФ;
|
|
|
· общее собрание МКД может постановить, что орган, которому переданы функции управления многоквартирным домом (ТСЖ, ЖСК, ЖК, иной специализированный потребительский кооператив, управляющая организация), либо лицо, которое уполномочено общим собранием МКД при непосредственном управлении домом его собственниками, вправе совершать определенные юридически значимые действия от имени собственников (например, оформлять кредит или заем с целью получения средств на капитальный ремонт общего имущества в МКД, самостоятельно определять основные условия кредитного договора или договора займа, а также получать гарантии и поручительства по таким договорам на определенных условиях). В дальнейшем лицо также имеет право погашать заем или кредит за счет средств, собранных в фонде капитального ремонта. Но это в том лишь случае, если средства кредита или займа действительно направлены на расходы в рамках капитального ремонта общего имущества в соответствующем МКД. Из средств фонда капремонта могут быть выплачены проценты по кредитному договору и оплачены расходы по оформлению гарантии и поручительства.
|
|
|
2. Принятие решений о пределах использования земельного участка, расположенного под зданием многоквартирного дома.
3. Принятие решений о пользовании общим имуществом. Собственники помещений в МКД правомочны передать имущество, признанное общим, в пользование третьим лицам. Так, по решению общего собрания МКД могут быть заключены договоры на предоставление стен или иного пространства в доме в аренду для размещения рекламы. В данном случае общее собрание МКД должно выбрать лицо, которое в дальнейшем и заключит такие соглашения от имени всех собственников помещений. При этом условия заключаемых договоров обсуждаются и согласовываются всеми участниками общего собрания путем голосования. Уполномоченное лицо не решает единолично подобные вопросы.
В современном мире в деятельность, связанную с управлением многоквартирным домом, вносятся изменения, направленные на ее более эффективную реализацию. Так, например, значительное развитие техники и телекоммуникационных каналов связи позволяет общему собранию МКД принимать решения об использовании тех или иных информационных систем при проведении собрания – имеющимися средствами можно удобно и эффективно провести заочное голосование, не нарушив при этом нормы закона. Также общим собранием МКД определяются лица, которые будут использовать соответствующие способы при проведении собраний.
Общее собрание МКД призвано также выявлять мелкие и на первый взгляд малозначительные моменты в организации своей деятельности. Так определяются порядок приема администратором общего собрания решений отдельных собственников помещений по вопросам, указанным в повестке дня, форма голосования, продолжительность голосования и прочие вопросы.
Именно на общем собрании МКД принимаются решения о способах и порядке финансирования самой процедуры созыва и проведения общего собрания (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).
4. Выбор способа управления в МКД может быть реализован в следующих формах:
· собственники помещений проводят собрание, на котором и принимают решение о том, какой способ управления они считают наиболее приемлемым для себя;
· квартировладельцы передают полномочия на определение формы руководства функционированием МКД специально созданному при доме совету;
· собственники принимают решение о создании специального совета МКД и наделяют председательствующее лицо полномочиями решать те вопросы, которые не возложены ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ на совет многоквартирного дома и не отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников МКД.
5. Другие вопросы, которые в соответствии с нормами Жилищного кодекса относятся к компетенции общего собрания собственников МКД.
Как происходит выбор способа управления МКД общим собранием
Собственники помещений в жилом доме вправе самостоятельно выбрать способ управления домом. Нормами действующего законодательства им предоставлены варианты – отсюда выбор способа управления можно назвать правом. Но это одновременно и обязанность, установленная ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Собственники жилья собираются вместе, чтобы определить способ управления, но, если он окажется не очень удачным, то его можно в любой момент изменить – также по решению общего собрания МКД, процедура проведения описана в Жилищном кодексе РФ. На собрании могут участвовать далеко не все собственники жилья в доме, но принятое большинством голосов решение обязательно для каждого.
Надо сказать, что собрание считается легитимным в том случае, если на нем присутствовали обладатели такого количества голосов, чтобы сумма их составила более 50 % от общего числа голосов собственников (такая ситуация, описанная в ст. 42 ЖК РФ, называется кворумом). Пришедшими для определения способа управления МКД собственниками решение «за» или «против» вопроса, поставленного на голосование, должно быть принято также большей частью голосов. Но это еще и должно быть не менее 25% собственников жилья в МКД. Мы говорим о том, что на общем собрании МКД должны присутствовать представители с более чем половиной голосов от имеющихся собственников помещений. Но как это понимать? Разве не один хозяин имеет один голос? Оказывается, совсем не так. Каждый собственник имеет количество голосов, которое пропорционально занимаемой им площади в здании, то есть процент доли площади помещений, которые ему принадлежат, определяет его количество голосов. Так мнение одного владельца может быть более весомым, чем мнение другого. Однако, если решение принимается путем голосования в заочной форме, побеждает вариант, в пользу которого отдано более половины голосов от общего числа голосов, принадлежащих собственникам.
Если большинство голосов, предусмотренное Жилищным кодексом, вынесло определенное решение, то оно будет распространяться на всех собственников. Даже на тех, кто не участвовал в голосовании, и на тех, кто участвовал, но проголосовал против. Но, чтобы решение было легитимным, нужно помнить о кворуме. Если кворум не собрался, придется повторить процедуру.
Может случиться и такая ситуация, что жильцы не организуют общее собрание МКД для выбора способа управления, либо собрание состоялось, но решение принять не удалось. Согласно п. 4 ст. 161 ЖК РФ в этом случае проводится открытый конкурс, на котором будет выбрана управляющая организация. Для всей этой процедуры законом предусмотрены специальные правила, утвержденные постановлением Правительства РФ № 75 от 02.02.2006 г. Проведение открытого конкурса также обязательно в ситуации, когда заканчивается срок договора на управление МКД, заключенного с управляющей компанией. Именно этот момент является подходящим для выбора (изменения) способа руководства домом.
Дата добавления: 2018-06-27; просмотров: 655; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!