Состав обоснований инвестиций в строительстве предприятий, зданий и сооружений



Результаты Обоснований служат основанием для принятия решения о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство, получения Акта выбора земельного участка для размещения объекта и выполнения проектно-изыскательских работ.

Состав разделов "Обоснования инвестиций в строительство объекта"

1. Исходные данные

2. Мощность предприятия, номенклатура продукции

3. Основные технические решения

4. Обеспечение предприятия ресурсами

5. Место размещения предприятия

6. Основные строительные решения:

6.1 Объемно-планировочные и конструктивные решения

6.2 Соображения по организации строительства

6.3 Энергообеспечения

7. Кадры и социальное развитие

8. Эффективность инвестиций

9. Выводы и предложения

СП 11-101-95 Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений/

4. СОСТАВ И СОДЕРЖАНИЕ ОБОСНОВАНИЙ ИНВЕСТИЦИЙ

4.1. Исходные данные.

Цели инвестирования, экономической, социальный, коммерческий эффект, ожидаемый от функционирования объекта в намечаемом месте (районе) строительства, при заданных его параметрах, соблюдении обязательных требований и условий строительства.

Основание и условия, необходимые для разработки Обоснований.

Результаты технико-экономических оценок на основе имеющихся материалов и исследований, градостроительной документации, а также требований и условий, изложенных в задании на разработку Обоснований и при рассмотрении Ходатайства о намерениях.

Общая характеристика объекта инвестирования, потребность в намечаемой к выпуску продукции (услуг):

- данные о необходимых ресурсах, вовлекаемых в хозяйственную деятельность предприятия, окружающей среде;

- сведения о рынке строительных услуг, предприятиях-поставщиках оборудования и материалов и пр.

4.2. Мощность предприятия, номенклатура продукции.

Оценка современного состояния производства и потребления намечаемой к выпуску продукции (услуг):

- обоснование выбора политики в области сбыта продукции на основе прогноза конъюнктуры рынка, исследования спроса с учетом уровня цен, инфляции, состояния деловой активности;

- разработка (при необходимости) мероприятий по стимулированию сбыта продукции, в том числе на внешнем рынке;

- объемы годовых поставок основной и попутной (при наличии) продукции проектируемого предприятия;

- номенклатура и объемы производства основной и попутной продукции, установленные исходя из прогнозируемой потребности, оптимального использования сырья, полуфабрикатов и переработки производственных отходов, ее основные технические, экономические и качественные показатели;

- производственная мощность (программа), ее обоснование, исходя из анализа перспективной потребности в продукции предприятия и возможности ее сбыта на внутреннем и внешнем рынках с учетом условий конкуренции, наличия необходимых ресурсов, уровня качества и стоимости продукции, оценки производительности основного оборудования, возможности получения экспортных лицензий и т.п.

4.3. Основные технологические решения.

Обоснование выбранной технологии основного и вспомогательных производств на основе сравнения возможных вариантов технологических процессов (схем) по уровню их экономической эффективности, технической безопасности, потреблению ресурсов на единицу продукции, а также степени риска и вероятности возникновения аварийных ситуаций;

- источники и порядок приобретения технологии и ее краткая характеристика, требования к основному технологическому оборудованию, выполнение которых обеспечивает технологическую и экологическую безопасность предприятия, обоснование выбора основного оборудования и источники его приобретения;

- решения по производству (выделению) побочной и попутной продукции, утилизации и безопасному уничтожению и хранению отходов;

- производственно-технологическая структура и состав предприятия.

4.4. Обеспечение предприятия ресурсами.

Годовая потребность предприятия в необходимых ресурсах: сырье, материалах, воде, топливе, энергии, полуфабрикатах, комплектующих и др., исходя из установленной производственной программы, принятых технологий и оборудования;

- анализ и обоснование возможных источников и условий получения ресурсов, в том числе возможной производственной кооперации, оценка их надежности;

- требования к качеству и способам подготовки сырья;

- расчет ежегодных расходов на обеспечение предприятия сырьевыми ресурсами.

4.5. Место размещения предприятия.

Основные требования к месту (площадке, трассе) размещения объекта. Анализ возможных вариантов мест размещения объекта. Обоснование выбранного места размещения объекта с учетом социальной, экономической и экологической ситуации в регионе, наличия сырьевых ресурсов, рынка сбыта продукции, транспортных коммуникаций, инженерных сетей и других объектов производственной и социальной инфраструктуры, а также потребности региона в дополнительных рабочих местах и т.п. Краткая характеристика выбранного варианта размещения объекта, основные критерии его оптимальности.

В состав Обоснований должны включаться картографические и другие материалы, в том числе схема ситуационного плана с размещением объекта строительства и указанием мест присоединения его к инженерным сетям и коммуникациям, схема генерального плана объекта, обосновывающие размеры земельного участка.

4.6. Основные строительные решения.

Принципиальные объемно-планировочные и конструктивные решения, основные параметры наиболее крупных и сложных зданий и сооружений, сроки и очередность строительства; потребность в строительной продукции и материалах; соображения по организации строительства.

Решения по энергосбережению, тепло-, водоснабжению, канализации и др.

4.7. Оценка воздействия на окружающую среду.

Настоящий раздел Обоснований выполняется в соответствии с нормативными документами Минприроды России, Минстроя России и другими актами, регулирующими природоохранную деятельность.

4.8. Кадры и социальное развитие.

Условия и характеристика труда на предприятии:

- потребность в трудовых ресурсах по категориям работников: рабочих, ИТР и служащих; требования к их квалификации, альтернативные варианты удовлетворения потребности в трудовых ресурсах: привлечение местной рабочей силы, оргнабор, вахтовый метод и пр. Предложения по организации подготовки рабочих кадров для предприятия;

- анализ альтернативных вариантов обеспечения работников предприятия жильем, создания социальных и культурно-бытовых условий.

4.9. Эффективность инвестиций.

Оценка эффективности инвестиций проводится по результатам количественного и качественного анализа информации, полученной при разработке соответствующих разделов обоснований и основывается на следующих положениях:

- стоимости строительства, определяемой по аналогам и укрупненным показателям, а также прогнозным и экспертным оценкам;

- уточнения возможных источников и условий финансирования инвестиций, принятых на стадии прединвестиционных исследований;

- определения себестоимости основных видов продукции, прогноза изменения основных показателей производственной деятельности предприятий в течение расчетного периода, анализа тенденции изменения рентабельности и мероприятий по обеспечению минимизации возможных потерь; оценка риска инвестиций;

- обоснования выбора расчетного периода, в пределах которого выполняются экономические расчеты, включающие время проектирования, строительства, освоения проектной мощности и эксплуатации объекта;

- учета данных прогнозируемого изменения цен по всем составляющим элементам дохода и издержек производства по годам расчетного периода;

- результатов расчетов с выявлением возможностей повышения экономической эффективности и надежности проекта за счет совершенствования проектных решений, более рационального использования ресурсов и прочих факторов.

Если полученные данные свидетельствуют о недостаточной рентабельности инвестиционного проекта, то производится корректировка его параметров, производственной программы и принятой технологии в целях повышения эффективности проекта.

Оценка эффективности инвестиций производится в соответствии с «Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования», утвержденными Госстроем России, Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госкомпромом России (№ 7-12/47 от 31.03.94).

Расчеты и анализ основных экономических и финансовых показателей рекомендуется приводить в форме таблиц (приложение Б).

4.10. Выводы и предложения.

Общие выводы о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство объекта с учетом его экологической и эксплуатационной безопасности.

Основные технико-экономические и финансовые показатели объекта инвестиций, рекомендуемые для утверждения (одобрения) (приложение В).

Рекомендации по порядку дальнейшего проектирования, строительства (совмещенное строительство и проектирование, строительство по очередям) и эксплуатации объекта, обеспечивающих инвестору получение максимальной и стабильной во времени прибыли, достижение положительных социальных результатов и других целей.

Программа проектирования и проведение необходимых исследований и изысканий, план-график осуществления инвестиционного проекта.

К Обоснованиям прилагаются документы согласований и графические материалы - схемы, чертежи (при необходимости, демонстрационные материалы).

 

Структура ТЭО

ТЭО – комплект расчетно-аналитических документов, отражающих исходные данные по проекту, основные технические, технологические, расчетно-сметные, оценочные, конструктивные, природоохранные решения, на основе которых возможно определить эффективность и социальную последовательность проекта.

Структура ТЭО-1.

- общие исходные условия;

- рынок и мощность предприятия;

- материальные факторы производства;

- местонахождение предприятия;

- проектно-конструкторская документация;

- организация предприятия и накладные расходы;

- трудовые ресурсы;

- планирование сроков осуществления проекта;

- финансово-экономическая оценка проекта.

Структура ТЭО-2.

1. История и основная идея проекта.

Рассмотрение его основный аспектов и реализации в рамках компании.

2. Краткий обзор рынка

Проведение маркетинговых исследований на предмет выявления спроса на производимую продукцию (оказываемые услуги).

3. Инженерное проектирование и технология.

3.1. Характеристика технологического процесса,

3.2. Обоснование выбора оборудования,

3.3. Рассмотрение достоинств и недостатков,

3.4. Анализ соответствия выпускаемой продукции международным стандартам..

4. Экономическая оценка и финансовый анализ.

4.1. Полные инвестиционные затраты

4.2. Финансирование проекта: механизм и источники финансирования

4.3. Полные издержки на проданную продукцию.

4.4. Оценка экономической эффективности с учетом окупаемости и своевременного возврата заемных средств (в случае их использования), валютная окупаемость

4.4.1. Чувствительность проекта к основным рискам

4.4.2. Показатели чистой текущей стоимости и нормы внутренней возвратности капиталовложений

4.5. Оценка влияния финансовых результатов на экономику предприятия.

Структура ТЭО-3.

- Структурный план (резюме всех основных положений каждой главы);

- Общие условия осуществления проекта и его исходные данные (авторы проекта, исходные данные по проекту, уже проведенные исследования стоимости и капиталовложений и т.д.);

- Рынок сбыта, мощности производства и производственная программа (спрос и рынок, прогноз продаж, производственная программа, определение мощности (максимальной загрузки) предприятия и многое и т.д.);

- Материальные факторы производства (сырье и ресурсы, необходимые для производственного процесса) - (приблизительные потребности в факторах производства (наличие ресурсов и сырья), положение с их поставками в настоящем и будущем, приблизительный расчет годовых издержек на местные и иностранные материальные факторы производства и т.д.);

- Места нахождения и территория (предварительный выбор места нахождения, включая, при необходимости, расчет стоимости аренды земельного участка или помещения и т.д.);

- Проектно-конструкторская документация (предварительное определение рамок проекта, технология производства и оборудование, объекты гражданского строительства, необходимые для нормального функционирования предприятия и т.д.);

- Организация предприятия и накладные расходы (приблизительная организационная структура, сметные накладные расходы и т.д.);

- Трудовые ресурсы (предполагаемые потребности в ресурсах с разбивкой по категориям рабочих:ИТР, служащие, основные специалисты (местные / иностранные); предполагаемые ежегодные расходы на трудовые ресурсы в соответствии с вышеуказанной классификацией, включая накладные расходы на оклады и заработную плату и т.д.);

- Планирование сроков осуществления проекта (предполагаемый примерный график осуществления проекта, смета расходов на осуществление проекта, размеры траншей и т.д.);

- Финансовая и экономическая оценка (общие инвестиционные издержки, финансирование проекта, производственные издержки, финансовая оценка, национальная экономическая оценка и т.д.).

Отличие БП от ТЭО:

- БП представляет собой единый комплексный документ об финансово-экономическом содержании ИП;

- в ТЭО исключены маркетинговые исследования;

- в ТЭО включается детальные исследования об технико-технологическихрешениях (технико-экономические показатели).

 

12. Функции заказчика-застройщика - в РФ -

- получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства и реконструкции;

- техническое сопровождение проектной стадии;

- оформление разрешительной документации на строительство и реконструкцию;

- обеспечение освобождения территории строительства;

- обеспечение строительства материалами и оборудованием;

- организация и управление строительством;

- координирование деятельности проектных, строительно-монтажных, специализированных и других организаций, осуществляющих проектирование, строительство и реконструкцию объектов.

 

Заказчик-застройщик — в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Чаще всего инвестор привлекает в качестве заказчика-застройщика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования и т. д.).

Заказчики-застройщики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Заказчик-застройщик несет материальную и иную, предусмотренную действующим законодательством и/или договором ответственность за целевое использование средств инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Заказчик-застройщик, как правило, получает свои права на заключение договора с инвестором на конкурсной основе.

Для осуществления функций заказчика строительства объекта организация-застройщик должна иметь допуск к видам работ, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства (Градостроительный кодекс, лицензирование отменено с 01.01.2010г).

Заказчик-застройщик заключает договор генерального подряда на строительство объекта с подрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте и т. д.). При этом часть работ может выполняться силами самого заказчика-застройщика, а на выполнение отдельных видов и комплексов работ заключаются договоры подряда со строительными организациями.

Основные функции заказчика-застройщика следующие:

- выдача исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставка оборудования и материалов;

- приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;

- выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;

- обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т. д., принятие мер к сокращению сроков строительства.

В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.

 


Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 146; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ