Сделки с земельными участками. Оборот земельных участков.
Сделки с земельными участками в отечественной правовой практике впервые появились в 1989 году, когда законодательство СССР допустило, в определенных случаях, аренду земельных участков. Вначале сделки служили лишь основанием возникновения правом пользования государственными (муниципальными) земельными участками, прежде всего, на началах аренды. В 1993 году сделки становятся общим основанием возникновения прав на земельный участок, при обороте земельных участков. Окончательно земельные участки были введены в оборот только в 2001 году, с принятием ЗК.
Права на земельные участки возникают как из сделок с собственно земельными участками, так и из сделок с недвжимым имуществом (зданиями, строениями, сооружениями), расположенными на этих земельных участках. Следует помнить, что к регулированию сделок с земельными участками гражданское законодательство применяется постольку, поскольку иное не определено земельным и иным специальным законодательством.
Сделки с земельными участками, как и любые другие, могут быть односторонними (завещание) и многосторонними, в том числе двусторонними (купля-продажа). Об ограничении земельных участков в обороте и изъятии земельных участков из оборота см. вопрос №2. Об ограничении по субъектному составу (иностранцы, апатриды) также см. выше.
Предмет сделки (земельный участок) должен быть индивидуально определен, что осуществляется посредством кадастрового учета земельных участков. Все сделки с земельными участками должны совершаться в письменной форме, в ряде случаев требуется нотариальное удостоверение (ипотека), в большинстве случаев – государственная регистрация, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
|
|
|
Сделка с земельным участком является консенсуальной, совершается в письменной форме (единый документ). С момента государственной регистрации считаются заключенными те сделки с земельными участками, которые требует обязательной государственной регистрации, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно:
1. Аренда земельных участков на срок один год и более.
2. Срочное безвозмездное пользование земельным участком на срок один год и более.
3. Ипотека (залог недвижимости).
4. Купля-продажа (регистрируется переход права собственности на земельный участок).
5. Сервитут (частный сервитут) – подробнее см. вопрос №30.
Купля-продажа земельных участков.
Купля-продажа представляет собой сделку, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок за плату. Продавцом должен являться собственник земельного участка или иное лицо, уполномоченное в силу закона или договора распоряжаться земельным участком.
|
|
|
Иностранцы не вправе покупать земельные участки на приграничных территориях (п.3 ст.15 ЗК), земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения (ст.3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). При продаже земель сельскохозяйственного назначения продавец должен уведомить об этом исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, чтобы субъект РФ, в месячный срок, в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», мог реализовать принадлежащее ему преимущественное право покупки земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, указанное преимущественное право может быть делегировано законом субъекта РФ муниципальным образованиям, расположенным на территории соответствующего субъекта РФ.
Продавец земельного участка имеет право на получение цены земельного участка, вправе требовать в судебном порядке государственной регистрации перехода прав на земельный участок, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора купли-продажи в случае неисполнения покупателем условий договора и возмещения убытков, связанных с неисполнением покупателем своих обязанностей по договору.
|
|
|
Продавец земельного участка обязан передать покупателю земельный участок, в том числе путем составления и подписания акта приема-передачи земельного участка, который может содержать сведения об обнаруженных недостатках земельного участка. Продавец обязан также сообщить покупателю всю имеющуюся у него информацию и передать документы относительно обременений земельного участка правами третьих лиц и публично-правовых ограничений пользования земельным участком. В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации покупателю, что могло повлиять на решение покупателя о покупе данного земельного участка, покупатель вправе требовать либо соразмерного уменьшения покупной цены земельного участка, либо расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения понесенных убытков.
Покупатель вправе получить купленный земельный участок, получить от продавца информацию об обременениях и ограничениях земельного участка, требовать государственной регистрации перехода на него права.
|
|
|
Обязательные условия договора купли-продажи земельного участка:
1. Предмет договора. Земельный участок должен быть индивидуально определен, в том числе указаны данные о его месторасположении, размере, целевом назначении и разрешенном использовании (в соответствии с п.2 ст.8 ЗК), государственном кадастровом учете, в приложении к договору – обычно план земельного участка.
2. Цена. При продаже на торгах определяется по результатам торгов. При продаже государственного (муниципального) имущества – законами субъектов РФ, цена кратна ставке земельного налога, в зависимости от численности населения в данном поселении. В поселениях с численностью населения более 500 000 человек и за пределами черты поселения – 3-10-кратный размер, конкретизируется законодательством соответствующего субъекта РФ.
Договор купли-продажи земельного участка заключается в простой письменной форме, может быть нотариально удостоверен, право собственности переходит с момента государственной регистрации в порядке, определенном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи (договора мены) земельного участка (п.2 ст.37 ЗК):
1. Устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.
2. Ограничивающие дальнейшее распоряжением земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачут земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей.
3. Ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
При купле-продаже государственных (муниципальных) земельных участков в порядке приватизации и продажи собственником зданий, строений и сооружений договор купли-продажи земельного участка носит публичный договор, продавец обязан совершить такую сделку.
Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 523; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!