Договор о залоге недвижимого имущества (ипотеке)
Лекция
1. Общие положения об ипотеке (залоге недвижимости).
2. Понятие и существенные условия договора о залоге недвижимого имущества.
3. Содержание договора ипотеки и порядок его оформления.
4. Особенности ипотеки отдельных объектов недвижимости.
Регулирование ипотечных отношений при залоге недвижимости основывается на договоре, заключенном между залогодателем и залогодержателем.
Договор о залоге недвижимого имущества (ипотеке) – это гражданско-правовой договор, который является основным видом сделки – юридического факта. Как и к любому договору, к договору об ипотеке применяются основные правила о порядке совершения, о порядке заключения, к форме, условиям действительности и т.д.
Следует подчеркнуть, что договор об ипотеке отличается достаточно сложным характером отношений сторон сделки. В настоящее время гражданско-правовые отношения по поводу залога недвижимого имущества, по существу, так или иначе, регулируется тремя законодательными актами: Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Законом об ипотеке) и Земельным кодексом РФ. В связи с этим, наличие трех законодательных актов не снимает споры, возникающие в процессе исполнения договора.
Заключение любого договора, в том числе и договора об ипотеке, начинается с того, что одна из сторон обращается к другой с предложением (офертой) о его заключении. Другая сторона принимает (акцептует – от слова «акцепт») это предложение. Если она выдвигает иные условия, это означает отказ от первоначального предложения и в то же время новое предложение (в такой ситуации первоначальный оферент и акцептант меняются ролями).
|
|
|
По общему правилу, договор о залоге недвижимости должен быть заключен в письменной форме, поскольку несоблюдение этого правила дает основания считать сделку об ипотеке недействительной.
Договор о залоге недвижимости состоит из определенной совокупности условий, в которых закреплены права и обязанности его сторон. Совокупность этих условий называется содержанием договора.
Существенные условия, которые должны быть в содержании договора об ипотеке (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке), совпадают с основными условиями договора о залоге (п. 1 ст. 339 ГК РФ). К таким условиям законодатель относит:
· предмет ипотеки и его оценка;
· существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Из анализа ст. 9 Закона об ипотеке можно заключить, что в содержании договора об ипотеке помимо существенных условий также должны быть указаны:
· право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
|
|
|
· наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя;
· арендованное имущество и сроки аренды (если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды).
При отсутствии всех перечисленных условий договор об ипотеке не может быть зарегистрирован.
1. Предмет ипотеки определяется в договоре через его наименование, местонахождения, описание, достаточное для идентификации этого предмета. Весь перечень предметов, подлежащих залогу недвижимости, содержится в п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке и в п. 1 ст. 130 ГК РФ.
В дополнение к указанному перечню необходимо добавить, что не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Данное положение подробно разъяснено в судебной практике Российской Федерации, связанной с договорами об ипотеке. Согласно судебной практике, «предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения».
|
|
|
Помимо этого, законодатель устанавливает правило, по которому предметом залога может являться право аренды, принадлежащее залогодателю. Причем, в договоре об ипотеке права аренды на недвижимое имущество, такое имущество должно быть определено, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, т.е. обладание наименованием, местонахождением, идентификационными качествами.
Под описанием предмета ипотеки имеется в виду совокупность индивидуализирующих данное недвижимое имущество признаков, позволяющая отличать его от других ему подобных.
Поскольку предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество, его идентификация всегда начинается с указания на то, какой именно разновидностью недвижимости оно является (земельный участок, квартира, здание и т.д.), и указания на площадь закладываемой недвижимости. Если недвижимое имущество имеет индивидуальное название, то оно так же указывается в договоре об ипотеке.
Местонахождение закладываемой недвижимости чаще всего определяется её адресом, а при отсутствии адреса (к примеру, при залоге земельного участка) – привязкой к определенной местности.
Важнейшим элементом индивидуализации закладываемого недвижимого имущества является указание на кадастровый номер объекта.
|
|
|
В дополнение ко всему указанному, законодатель установил обязательность приложения к договору об ипотеке плана предмета ипотеки: «кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества».
2. Оценка предмета ипотеки, по российскому законодательству, определяется в соответствии с соглашением сторон (залогодателя и залогодержателя). Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон является достаточно целесообразным, поскольку лишь соглашением сторон по данному условию договора можно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов.
Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимым специалистам в сфере оценки объектов недвижимости. Осуществлять оценку предмета ипотеки имеют право физические (зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей) и юридические лица, имеющую лицензию на ведение оценочной деятельности.
При ипотеке государственного или муниципального имущества оценка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Законом об оценочной деятельности).
Согласно ст. 8 Закона об оценочной деятельности, «проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям».
Перечисленные выше положения являются общими при оценке недвижимости, однако помимо этого, российское законодательство предусматривает существенные особенности оценки при залоге различных видов недвижимого имущества:
1. При залоге предприятия оценка его стоимости определяется на основе полной инвентаризации имущества, входящего в состав передаваемого в ипотеку предприятия. В этом случае к договору об ипотеке в обязательном порядке прилагаются: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию (п. 3 ст. 70 Закона об ипотеке).
2. Оценка земельного участка при его ипотеке не может быть установлена ниже его нормативной цены. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при получении банковского кредита под залог земельного участка.
3. Оценка незавершенной строительством недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, должна осуществляться по ее рыночной стоимости.
3. Поскольку ипотека носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному обязательству, законодательство требует, чтобы в договоре об ипотеке было названо и основное обязательство с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.
По основаниям возникновения обязательство может быть договорным и внедоговорным. Если речь идет о договорном обязательстве, должен быть указан сам договор, его стороны, дата, номер и место заключения.
На практике возникает вопрос, достаточно ли указать в договоре ипотеки номер и дату основного договора, если залогодателем и залогодержателем являются стороны по основному договору. В постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 года № 6/8 говорится: «в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия».
Однако на практике органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, считают недостаточным наличие подобной отсылки и требуют указания в договоре ипотеки всех условий кредитного договора.
Практическое занятие
Вопросы для обсуждения
1. Понятие и виды способов обеспечения исполнения обязательств. Залог в системе способов обеспечения исполнения обязательств.
2. Договор о залоге недвижимости (понятие, стороны, существенные условия).
3. Порядок обращения требований кредиторов на недвижимое имущество, являющееся предметом залога.
4. Особенности ипотеки земельного участка.
5. Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.
6. Особенности ипотеки жилых домов и квартир.
Задачи
Задача 1. ООО «Ремонт одежды» обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному коммерческому банку о признании недействительным договора о залоге нежилого помещения. Решением арбитражного суда исковое требование удовлетворено. Договор о залоге признан ничтожной сделкой, поскольку в нем отсутствуют сведения об одновременной ипотеке помещения и земельного участка, на котором находится данное помещение, что противоречит п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Апелляционной инстанцией решение оставлено без изменений. Федеральный арбитражный суд округа решение первой и постановление апелляционной инстанции оставил без изменений. В протесте предлагалось названные судебные акты отменить, в удовлетворении искового требования отказать. Президиум ВАС РФ протест удовлетворил.
Может ли считаться не соответствующим законодательству договор ипотеки, если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка? Чем обосновано решение Президиума ВАС РФ?
Задача 2 Залогодержатель по договору об ипотеке предъявил к залогодателю, должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, иск о взыскании долга и об обращении взыскания на нежилое помещение в жилом доме, являвшееся предметом ипотеки, а также на принадлежащие залогодателю долю в праве собственности на общее имущество этого здания и долю в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием.
Залогодатель нежилого помещения в своих возражениях и объяснениях, не оспаривая того факта, что ему принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество жилого здания, в котором расположено это помещение, и доля в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, указал на условие договора об ипотеке, согласно которому им было заложено только нежилое помещение, но не доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок. Если же указанные доли в праве собственности должны были быть им заложены вместе с ипотекой нежилого помещения, то поскольку это не сделано, договор об ипотеке помещения является ничтожным. Арбитражный суд полностью удовлетворил исковые требования залогодержателя.
Какие мотивы могли быть положены в основу решения арбитражного суда? Чем конкретно руководствовался арбитражный суд, принимая данное решение?
Задания для СРС
1. Используя часть вторую ГК РФ, найдите в ней примеры законного залога.
2. На основе анализа норм ГК РФ и других федеральных законов составьте максимально большое количество классификаций залога.
3. Составьте проект договора залога нежилого помещения.
4. Составьте проект договора о залоге квартиры (земельного участка) в обеспечение своевременного возврата денежных средств, предоставленных в рамках целевого кредита ПАО «Сбербанк России».
Литература: 6.1.2, 6.1.3, 6.1.4, 6.2.2, 6.2.5, 6.2.8, 6.2.9, 6.3.1, 6.3.4, 6.3.7, 6.3.8, 6.4.2, 6.4.3, 6.4.4, 6.5.1, 6.5.2, 6.5.6, 6.5.7
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 426; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!