Раздел 3. Сделки по передаче недвижимого имущества в пользование
Договор аренды недвижимого имущества
Лекция
1. Понятие, стороны и условия договора аренды недвижимости
2. Государственная регистрация договора аренды
3. Содержание договора аренды и ответственность сторон
4. Порядок изменения и расторжения договора аренды
К особенностям правового регулирования аренды зданий и сооружений (недвижимости) следует отнести и регламентацию прав арендатора на земельный участок, на котором расположено арендуемое здание или сооружение.
По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, тогда как передача в аренду иного недвижимого имущества передаточным актом не оформляется.
Отношения по аренде и субаренде земельных участков закреплены в ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
|
|
|
Арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Предусматривая обязательность условия о размере арендной платы только для договора аренды здания (сооружения), закон тем не менее не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендных платежей.
Стороны договора аренды любого недвижимого имущества могут договориться о таких формах арендной платы, как:
· твердая денежная сумма за весь объект;
· твердая денежная сумма в расчете за 1 кв. м общей площади передаваемого по договору объекта;
· доля доходов арендатора от использования недвижимости, переданной по договору;
|
|
|
· услуги со стороны арендатора, оказываемые арендодателю (например, охрана объектов, принадлежащих арендодателю);
· возложение на арендатора затрат на капитальный ремонт объекта недвижимого имущества, переданного по договору аренды.
Главное, чтобы встречное представление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело денежную оценку.
Государственная регистрация договора аренды.
Договоры аренды зданий и сооружений подлежат государственной регистрации в том случае, если они заключены на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ).
Договоры аренды земельных участков подлежат государственной регистрации в том случае, если они заключены на срок не менее одного года. Государственной регистрации подлежат договоры аренды участков лесного фонда независимо от срока договора, что предусмотрено ст. 32 Лесного кодекса Российской Федерации (далее – ЛК РФ).
Договор аренды предприятия как имущественного комплекса должен быть зарегистрирован независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК РФ).
|
|
|
Требование о государственной регистрации в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ распространяется на договоры субаренды недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора аренды заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, и специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащие регистрации договоры российское законодательство не содержит.
Государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде как ограничении (обременении): соглашение об изменении срока договора, соглашение об изменении объекта договора аренды. Соглашения, не изменяющие содержание регистрационной записи, например соглашения об изменении размера арендной платы, регистрации не подлежат.
Следует четко уяснить, что имеется в виду под «соглашением о пролонгации договора аренды». Если под пролонгацией понимается увеличение срока действующего договора аренды, то государственная регистрация соглашения об изменении срока необходима. Если же стороны под пролонгацией понимают право арендатора по истечении срока на заключение договора на новый срок в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, то данное соглашение представляет собой новый договор, который подлежит регистрации в зависимости от продолжительности нового срока.
|
|
|
Если договор аренды прекращен, то необходима государственная регистрация прекращения ограничения (обременения). В случае прекращения договора аренды запись об обременении (ограничении) права собственности или иного вещного права арендодателя погашается на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи.
Регистрационная запись об аренде до истечения срока действия договора может быть погашена на основании:
· вступившего в законную силу судебного решения о расторжении договора по инициативе одной из сторон;
· соглашения о расторжении договора аренды;
· вступившего в законную силу решения суда о признании договора аренды недействительным.
Если срок договора истек, но арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает владеть и пользоваться арендованным недвижимым имуществом и при этом ни одна из сторон не заявила в орган по регистрации прав о погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях. При таких обстоятельствах регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой из сторон договора при условии, что другая сторона была предупреждена о прекращении договора аренды за 3 месяца, если иной срок предупреждения не предусмотрен договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Практическое занятие
Вопросы для обсуждения
1. Понятие, стороны и условия договора аренды недвижимости
2. Государственная регистрация договора аренды
3. Содержание договора аренды и ответственность сторон
4. Порядок изменения и расторжения договора аренды
Задача 1. ООО «МВС» обратилось в арбитражный суд с иском к ПАО «Шар» о понуждении заключить договор купли-продажи здания за 3 млн. рублей. Исковые требования мотивированы тем, что ООО «МВС» на основании договора аренды от 1 июня 2006 года арендует у ПАО «Шар» указанное здание. Договором аренды предусматривается право его выкупа арендатором, однако ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи. Решением арбитражного суда иск удовлетворен. Суд обязал ПАО «Шар» заключить с ООО «МВС» договор купли-продажи спорного здания с выкупной ценой 4 миллиона рублей. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд округа указанные решение и постановление оставил без изменения. Президиум ВАС протест удовлетворил.
При каких условия возможен выкуп арендованного здания? Может ли считаться заключенным договор продажи здания, если в нем отсутствует согласованное условие о цене указанной недвижимости?
Задача 2. Арендатор обжаловал в судебном порядке отказ в государственной регистрации договора об ипотеке права аренды нежилого помещения, вытекающего из договора аренды, заключенного на одиннадцать месяцев. Отказ в государственной регистрации был обоснован тем, что в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ и информационным письмом Президиума ВАС РФ от 1 июля 2000 г. 89 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации. Согласно подпункту 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для отказа в государственной регистрации права или сделки является то, что данное право или данная сделка не подлежит государственной регистрации. Поскольку договор аренды нежилого помещения на строк до одного года не подлежит государственной регистрации, не может быть осуществлена и государственная регистрация договора об ипотеке арендных прав, вытекающих из такого договора. Арбитражный суд отказал арендатору в удовлетворении его заявления и признал отказ в государственной регистрации правомерным.
Обосновано ли решение арбитражного суда? Могут ли быть предметом залога права по договору аренды, заключенному на срок до одного года? Является ли предметом договора об ипотеке права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации?
Тесты для самостоятельной работы студентов
1. Договор аренды недвижимости на срок более одного года должен быть заключен в форме:
а) нотариальной;
б) письменной с последующей государственной регистрацией;
в) простой письменной;
г) устной.
2. Договор аренды зданий и сооружений сроком до одного года заключается в форме:
а) нотариальной;
б) простой письменной;
в) письменной с последующей государственной регистрацией;
г) согласованной сторонами договора.
3. Договор аренды предприятия заключается в форме:
а) простой письменной путем составления одного документа, подписанного сторонами договора;
б) посредством направления контрагенту письменного согласия заключить договор;
в) нотариальной;
г) согласованной сторонами договора.
4. Договор аренды предприятия считается заключенным с момента:
а) заключения договора аренды;
б) государственной регистрации этого договора;
в) передачи предприятия арендатору по передаточному акту;
г) уплаты кредиторам всех долгов предприятия.
5. При аренде недвижимого имущества каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, если срок аренды не определен, предупредив другую сторону за:
а) один месяц;
б) два месяца;
в) три месяца;
г) шесть месяцев.
Задания для СРС
1. Составьте проект договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендатора.
2. Подготовьте проект договора аренды предприятия.
Литература: 6.1.2, 6.1.3, 6.1.4, 6.2.1, 6.2.3, 6.2.10, 6.3.1, 6.3.2, 6.3.4, 6.3.5, 6.3.8, 6.4.2, 6.4.5, 6.5.2, 6.5.3, 6.5.4, 6.5.6
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 299; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!