Раздел 1. Правовой режим недвижимого имущества
Понятие и юридические признаки недвижимого имущества (недвижимости)
Лекция
1. История развития категории «недвижимость»
2. Понятие, признаки и классификация недвижимого имущества
3. Особенности правового режима недвижимости
4. Регистрационный порядок признания прав на недвижимость
Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами.
Такое деление имущества связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота, что отразилось на многих политических и социальных правах граждан на протяжении многих веков. Недвижимостями считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли – res soli. Сюда относились постройки, посевы, насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. Они подлежали правилу superficies solo cedit – сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю
В одной из последних трактовок российского законодательства недвижимость получила следующую дефиницию: согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
|
|
|
Причем законодатель считает синонимами понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость», о чем свидетельствует ст.130 ГК РФ.
Кроме того, согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие как имущественный комплекс представляет собой имущество в самом широком смысле, в его состав входят:
во-первых, вещи (как недвижимые, так и движимые), предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию;
во-вторых, права требования;
|
|
|
в-третьих, долги;
в-четвертых, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случае совершения сделки с предприятием в целом как имущественным комплексом передаче подлежит все названное имущество, если в законе или договоре не установлены исключения из этого правила.
Однако следует признать отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые отличали бы предприятия от иных сходных объектов (например, от других имущественных комплексов), которые в принципе можно использовать в предпринимательской деятельности.
Следует отметить, что в качестве недвижимого имущества рассматривается самовольная постройка и объекты незавершенного строительства. Однако законодатель не вводит этот термин в базовое понятие недвижимости. Толкование указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что термин «постройка» является родовым понятием для искусственно созданных (но с нарушением установленного порядка) на земельном участке недвижимых объектов.
Однако следует вернуться к формулировке понятия недвижимости, даваемой в ст. 130 ГК РФ. Указанная дефиниция базируется на трех приемах, использованных законодателем для выведения общего понятия:
|
|
|
1) отнесение к недвижимости земельных участков;
2) отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
3) отнесение к недвижимости движимых по природе вещей — подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.
Как видим, все указанные группы объектов недвижимости не имеют между собой каких-либо общих признаков. Даже первая и вторая группы объектов при ближайшем рассмотрении не обладают общими признаками, поскольку если в первой группе объектов находятся такие объекты, которые являются принципиально неперемещаемыми (земельные участки), то во второй группе — объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению (леса, насаждения, здания, сооружения). Следует отметить, что современные технологии в некоторых случаях позволяют перемещать леса, насаждения, здания, сооружения без причинения существенного ущерба их назначению. Более того, при определенных условиях эта группа объектов может быть трансформирована в движимое имущество (например, при вырубке леса на продажу, либо продаже здания на строительные материалы).
|
|
|
Третья группа включает в себя имущество, которое не связано с землей, однако прямо отнесено законом к недвижимым вещам. В частности, абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимости, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, т.е. объекты, объективно предназначенные для передвижения в пространстве. Распространение на них правового режима недвижимости обусловлено их высокой стоимостью и необходимостью учета прав на эти объекты.
Юридическое значение данной классификации состоит в том, что права на недвижимое имущество возникают, переходят и прекращаются с момента их государственной регистрации. Кроме того, государственной регистрации подлежат также сделки с этими объектами, прямо указанные в законе (например, договор купли-продажи квартиры).
ГК РФ закрепляет особенности правового режима недвижимости:
1) Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст.132).
2) Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.
3) Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст.219) либо перехода права собственности на нее покупателю (ст.551).
4) Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.225) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст.234); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.349); распоряжение государственным и муниципальным предприятием, принадлежащим им недвижимым имуществом (ст.295).
5) Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для его использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 340).
Недвижимость – новая правовая категория реформируемой российской экономики. Законодательству советского периода она не была известна в силу множества ограничений товарного оборота и полного запрета оборота природных объектов, являющихся исключительной государственной собственностью.
Приватизация государственных и муниципальных предприятий, введение правового института частной и муниципальной собственности на землю и другие природные ресурсы, наряду с государственной собственностью на них, создали условия для развития рыночных отношений по поводу недвижимости и, следовательно, необходимость правового регулирования этих отношений. В отличие от движимых вещей, для недвижимых устанавливается особый правовой режим: правила приобретения права собственности на недвижимость, обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью, форма заключения договоров участников отношений в связи с недвижимостью, порядок прекращения и ликвидации прав на недвижимость и т. д. Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектов только недвижимое имущество.
Признание земель недвижимостью было вызвано необходимостью реформирования российской экономики. В житейском смысле земля всегда была и будет недвижимостью, как и другие недвижимые предметы и вещи – объекта гражданского права. Этому понятию придается подобный юридический смысл для того, чтобы средствами законодательства открыть возможность сближения правового режима использования земель и другого недвижимого имущества – объектов товарного оборота, отношения, по поводу которых регулируются нормами гражданского законодательства.
Действующее гражданское и земельное законодательство РФ, признавая землю недвижимостью, гарантируют самостоятельное хозяйствование на земле, независимо от того на каком праве пользователи земли владеют ею: на праве частной собственности, бессрочного (постоянного) пользования, пожизненного наследуемого землевладения, временного пользования и аренды.
Физические и юридические лица, имеющие земельные участки в частной собственности вправе совершать сделки с ними в порядке, установленном для недвижимости. Другие пользователи земли также соблюдают режим недвижимого имущества, включая нормы о хозяйственной свободе, государственной регистрации прав, уплате налогов, соблюдении других обязанностей, установленных только законом.
Гражданское законодательство применяется к регулированию земельных отношений с учетом их специфики, отраженной в соответствующих нормативных актах земельного законодательства.
Права на объекты недвижимости, их возникновение, ограничение, прекращение и смена владельцев подлежат обязательной государственной регистрации.
Таким образом, в данной теме было рассмотрено само понятии недвижимости. Как видим, недвижимое имущество по сути делится на три группы объектов:
а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях;
б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах;
В данном перечне не нашлось места нежилым и жилым помещениям, являющимся в соответствии с гражданским законодательством самостоятельными недвижимыми объектами гражданских прав. Помещения как недвижимые вещи в «физическом» составе иной недвижимой вещи являются, по существу, производными объектами и рассматриваться далее будут именно в таком качестве.
в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр.) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, домовладения и т.п.).
Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
Практическое занятие
Вопросы для обсуждения
1. Понятие и виды объектов граждански прав.
2. Вещи как объекты гражданских прав.
3. Классификация вещей.
4. Вещи движимые и недвижимые.
5. Понятие и признаки недвижимого имущества. История развития категории «недвижимость».
6. Виды недвижимого имущества.
7. Имущественные комплексы как особый вид недвижимого имущества.
Задачи
Задача 1. При заключении договора продажи предприятия как имущественного комплекса между сторонами возникли разногласия, связанные с определением состава продаваемого имущества. Продавец требовал, чтобы ему были оставлены произведенная, но не реализованная продукция, а также некоторые объекты инфраструктуры. Покупатель настаивал на передаче ему всех составных частей предприятия и произведенной продукции.
Каков режим предприятия как объекта гражданского оборота? Как разрешить преддоговорной спор?
Задача 2. Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о применении последствий недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества, являющегося ничтожной сделкой. Между ООО «Норд» и предпринимателем заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Обязательства сторон по данному договору исполнены. В ЕГРП зарегистрировано право собственности на указанное здание за предпринимателем. Впоследствии ООО «Норд» признано банкротом. В обосновании иска конкурсным управляющим указано на ничтожность договора купли-продажи, поскольку в момент отчуждения недвижимого имущества оно находилось под арестом.
Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в удовлетворении требования о применении последствий недействительной сделки отказано. По мнению суда апелляционной инстанции, в силу правовой позиции Конституционного суда РФ, сформулированной в постановлении от 21.04.2003 г. № 6-П по делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, правила о последствиях недействительности сделки должны при- меняться в нормативном единстве с положениями ст. 302 ГК РФ.
Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции отменил и оставил в силе решение суда первой инстанции.
Применяются ли при рассмотрении требований о применении последствий недействительной сделки, заявленного стороной этой сделки правила п. 1 ст. 302 ГК РФ?
Правомерна ли ссылка суда апелляционной инстанции на постановление Конституционного суда от 21.04.2003 г. № 6-П?
Правомерно ли применение судом первой инстанции п. 2 ст. 167 ГК РФ?
Тесты для самостоятельной работы студентов
1. К недвижимому имуществу относятся:
1) земельные участки, здания, сооружения;
2) деньги, ценные бумаги;
3) леса, водные объекты;
4) многолетние лесные насаждения.
2. К движимому имуществу относятся:
1) морские и речные суда;
2) воздушные суда;
3) автомобильный транспорт;
4) космические объекты.
3. Индивидуально-определенная вещь характеризуется признаками:
1) массой;
2) числом;
3) мерой;
4) позволяющими отличить ее от других вещей.
4. К непотребляемым вещам относятся вещи, которые:
1) могут использоваться в течение длительного времени без существенного видоизменения;
2) в результате однократного использования переходят из одного качества в другое;
3) в результате однократного использования полностью исчезают;
4) результате однократного использования переходят в другой вид вещи.
5. Неделимыми являются те вещи, которые в результате раздела в натуре:
1) не меняют своего первоначального хозяйственного назначения;
2) не меняют своего производственного назначения;
3) утрачивают свое прежнее назначение;
4) обладают всеми свойствами, указанными в п. 1-2.
6. Делимыми вещами являются вещи, которые:
1) не меняют в результате раздела своего первоначального хозяйственного назначения;
2) в результате раздела утрачивают свое прежнее назначение;
3) физически вполне самостоятельны, но связаны общим хозяйственным назначением;
4) физически вполне самостоятельны, но предназначены для научно- го или духовного обогащения граждан.
7. Сложные вещи относятся к неделимым вещам, если они:
1) используются по общему назначению;
2) связаны общим производственным назначением;
3) связаны общим потребительским назначением;
4) в результате использования способны переходить в другой вид вещи.
8. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи называется:
1) принадлежностью;
2) составной частью вещи;
3) дополнительной частью вещи;
4) запасной частью вещи.
Задания для СРС.
1. Составьте схему классификационной группировки недвижимых объектов, указанных в ст. 130 ГК РФ.
2. Найдите в ГК РФ и выпишите статьи, в которых содержатся нормы, отражающие, прямо или косвенно, особый правой режим недвижимости.
3. Составьте и обоснуйте схему признаков, характеризующих объекты недвижимости.
4. Вычлените и укажите правила, которые устанавливает Концепция развития гражданского законодательства в отношении права собственности на недвижимое имущество.
Литература: 6.1.1, 6.1.3, 6.2.7, 6.2.8, 6.3.1, 6.3.3, 6.3.4, 6.4.2, 6.4.3, 6.5.2, 6.5.4, 6.5.7
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 1182; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!