Основания и порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом
Лекция
1. Понятие и цели государственной регистрации недвижимости.
2. Структура и содержание ЕГРП.
3. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4. Сроки осуществления государственной регистрации
Государственная регистрация прав проводится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на объекты недвижимости.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним.
ЕГРП предназначен для ведения унифицированной в пределах РФ системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также данные об ограничениях (обременения) этих прав и об указанных объектах. Состоит реестр из отдельных разделов, идентифицированных кадастровым или условным номером определенного объекта недвижимости.
Во-первых, в структуру ЕГРП включены разделы, содержащие записи о каждом объекте недвижимого имущества. Разделы ЕГРП располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества.
Каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов:
Подраздел I - содержит описание объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение, иная информация.
|
|
|
Подраздел II - содержит записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, имени (наименовании) правообладателя: о праве собственности и иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты право устанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.
Подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества: содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.), заявления о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.
|
|
|
Во-вторых, в структуру ЕГРП включены дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.
Правоустанавливающий документ - это документ (совокупность документов), который на основании законодательства и нормативных актов, действовавших в период его составления, бесспорно подтверждает право указанного в нем лица на указанный объект недвижимости и при этом не требует для установления зафиксированного в нем права каких-либо других документов.
В-третьих, в структуру ЕГРП включены книги учета документов, содержащие данные:
- о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;
- о выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.
- ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях. При несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе (п. 8 ст. 12 Закона).
|
|
|
Федеральный закон от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) детально регламентирует процесс регистрации недвижимого имущества. Так, ст. 13 Закона о регистрации устанавливает порядок регистрации, последовательно определяя ее стадии в следующем виде:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям этого закона;
- регистрация представленных документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
- правовая экспертиза предоставленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью;
- сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий;
- при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления -- внесение записи в ЕГРП на недвижимость;
- совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о производственной регистрации, каковыми являются особого вида свидетельства о государственной регистрации прав (ст. 14 Закона).
|
|
|
Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется выпиской из ЕГРП (ранее – свидетельством о государственной регистрации права), а регистрация договоров и иных сделок -- посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Порядок государственной регистрации ограничений (обременении) прав определен п. 2 ст. 13 Закона о регистрации, где говорится, что регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится при обязательном уведомлении правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении). Регистрация ограничений (обременении) права возможна только при наличии регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП
Регистрация прав проводится не позднее, чем в течение 10 рабочих днй, сроки регистрации по нотариально заверенным документам — 3 рабочих дня.
Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт.
В случае, если права возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. Круг сделок, требующих соблюдения квалифицированной письменной (нотариальной) формы, сведен к минимуму. Данное требование установлено только для связанного с отчуждением недвижимого имущества договора ренты (ст. 584 ГК РФ), а также для договора залога недвижимого имущества (ст. 339 ГК РФ). При этом Закон о регистрации прав применительно к ипотеке содержит изъятие из общего правила о порядке регистрации, устанавливая, что процедура регистрации залога недвижимости начинается только по заявлению залогодателя после государственной регистрации прав залогодателя на вещь, являющуюся предметом залога.
Государственная регистрация прав объектов недвижимости осуществляется по месту их нахождения.
Регистрация носит открытый публичный характер. Любое лицо может получить выписку из ЕГРП, содержащую информацию о зарегистрированных правах на любые объекты недвижимости, ограничения (обременения) прав, а также описание объекта недвижимости. Но открытость сведений о соответствующих правах на объект недвижимости ограничена, что можно истолковать как защиту личной и коммерческой тайны. Сведения о правах на объект недвижимости предоставляются только соответствующим правообладателям, их представителям и наследникам, а также государственным органам, органам местного самоуправления, судебным, правоохранительным и налоговым органам. Сам правообладатель имеет право получать информацию о том, какие лица запрашивали и получали сведения о правах на соответствующие объекты недвижимости.
Государственная регистрации подлежат, кроме прав на недвижимое имущество, и все сделки с объектами недвижимости. Акту регистрации сделок с недвижимостью присущ ряд особенностей: целью регистрации сделок является придание им статуса заключенных; регистрация права собственности и регистрация сделки могут не совпадать по времени; при регистрации сделок требуется обеспечить максимальную быстроту регистрации.
Несоблюдение сторонами государственной регистрации сделки с объектами недвижимости влечет ничтожность сделки. Однако, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации заключенной сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Практическое занятие
Вопросы для обсуждения
1. Понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Законодательство РФ о государственной регистрации недвижимости.
3. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации недвижимого имущества.
4. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5. Составные части и разделы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
6. Порядок и основания проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Задачи
Задача 1. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания. Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок не менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта РФ об обязательной государственной регистрации на территории субъектов РФ договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно п. «о» ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
Какое более детальное правовое обоснование должно быть 60 положено в основу решения апелляционной инстанции по данному делу? Каким нормам ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» противоречит изданный субъектом РФ нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая регистрация не установлена?
Задача 2 Общество с ограниченной ответственностью (ООО) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о признании договора незаключенным и о возврате аванса. Из представленных суду документов следовало, что, что ООО заключило с АО договор, по которому последнее передало ему предприятие (имущественный комплекс) и обязалось поставить новое оборудование для использования на этом предприятии, а покупатель — уплатить аванс в счет свои обязательств по оплате предприятия и оборудования. В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что в соответствии с п. 3 ст. 560 ГК РФ договор купли-продажи предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Ответчик (продавец) возражал против заявленных требований, указывая на то, что заключенный договор содержит элементы двух договоров: купли-продажи предприятия и поставки оборудования. Согласно ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации договора купли-продажи предприятия, но не предъявляет такого требования к договорам поставки. Поэтому смешанный договор является незаключенным только в части обязательств по договору купли-продажи.
Подлежит ли указанный смешанный договор обязательной государственной регистрации? Какое решение примет арбитражный суд?
Задача 3 Залогодатель обратился в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке. Заявитель указал, что совместное обращение залогодателя и залогодержателя невозможно, так как залогодержатель — АО был ликвидирован, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, представленного налоговым органом. Залогодатель представил также доказательства надлежащего исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Орган по регистрации в удовлетворении заявления отказал, сославшись на ст. 25 Закона об ипотеке.
Залогодатель обратился в суд с заявлением о признании действий органа по регистрации незаконными. Однако суд первой инстанции, поддержанный апелляционным судом, в удовлетворении заявленных требований отказал. Суд кассационной инстанции, рассмотревший дело по жалобе залогодателя, напротив, признал доводы заявителя законными, состоявшиеся по делу судебные акты отменил и заявление о признании действий регистрирующего органа неправомерным удовлетворил.
Каков порядок погашения записей об ипотеке? Каким должно быть решение по данному делу?
Тесты для самостоятельной работы студентов
1. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на которые он имеет права, в срок не более чем:
а) пять рабочих дней;
б) семь рабочих дней;
в) десять рабочих дней;
г) пятнадцать рабочих дней.
2. Сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат госрегистрации, должна быть:
а) всегда нотариально удостоверена;
б) нотариально удостоверена в случаях, предусмотренных законом;
в) нотариально удостоверена в случаях, предусмотренных соглашением;
г) нотариально удостоверена в случаях, предусмотренных законом или соглашением.
3. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов:
а) проверки законности оснований регистрации и достоверности государственного реестра;
б) публичности государственного реестра;
в) достоверности государственного реестра;
г) проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись в государственный реестр вносится:
а) всегда только по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия;
б) по заявлению третьих лиц;
в) по заявлению третьих лиц, в том числе через нотариуса;
г) по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия, а в случаях, предусмотренных законом, может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствую- щей записи в государственный реестр.
5. Обязательной государственной регистрации подлежит:
а) права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 8.1., 130, 131 и 164 ГК РФ;
б) права на воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
в) ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество;
г) вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, а также ограничения (обременения) прав на него.
6. Государственная регистрация прав на земельный участок может быть приостановлена не более чем на:
а) 15 дней;
б) месяц;
в) два месяца;
г) три месяца.
7. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителя о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав в срок не более чем:
а) пять рабочих дней;
б) десять рабочих дней;
в) двадцать рабочих дней;
г) месяц.
8. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в:
а) суде общей юрисдикции;
б) мировом суде;
в) арбитражном суде;
г) суде, арбитражном суде.
9. При отказе в государственной регистрации уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию:
а) возвращается полностью;
б) возвращается половина суммы;
в) возвращается треть суммы;
г) не возвращается.
10. Если отказ в государственной регистрации прав признан судом необоснованным (не соответствующим основаниям, указанным в ФЗ от 21.07.1997 г. № 122) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственную регистрацию прав, государственный регистратор извещает заявителя о поступлении такого решения суда и сроке окончания осуществления госрегистрации прав в течение:
а) трех рабочих дней;
б) пяти рабочих дней;
в) десяти рабочих дне;
г) месяца.
Задания для СРС
1. Перечислите и классифицируйте основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Составьте перечень документов, предоставляемых юридическим лицом при регистрации прав собственности на недвижимость.
3. Подготовьте запрос правообладателя в Управление Росреестра по Ростовской области о предоставлении информации о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет право.
Литература: 6.1.1, 6.1.4, 6.2.3, 6.2.8, 6.3.1, 6.3.3, 6.3.8, 6.4.2, 6.4.5, 6.5.2, 6.5.3, 6.5.4, 6.5.7
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 317; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!