Раздел 2. Сделки по отчуждению недвижимого имущества в собственность
Договор купли-продажи недвижимости
Лекция
1. Понятие, стороны и существенные условия договора купли-продажи недвижимости
2. Форма и государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости
3. Содержание договора купли-продажи недвижимости
4. Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
5. Расторжение договора купли-продажи недвижимости.
6. Налогообложение сделок по продажи недвижимого имущества.
По договору купли-продажи недвижимого имущество продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.
Продавцом и покупателем и могут быть любые лица, являющиеся по общему правилу собственниками имущества. Унитарные предприятия, владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функцию продавца такого имущества с согласия собственника имущества. Учреждение, имеющее право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества приобретенного за счет доходов от такой разрешенной деятельности.
Договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами. С 1 января 2016 года обязательному нотариальному удостоверению подлежат:
|
|
|
· сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (не участнику общей долевой собственности);
· сделки по продаже земельной доли;
· сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Несоблюдение установленной формы влечет недействительность договора. Договор считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все существенные условия. Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
Функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр).
Продажа недвижимости - это консенсуальный договор. Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе потребовать от другой стороны, а так же по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
|
|
|
Сторона, уклоняющаяся необоснованно от государственной регистрации должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
К числу существенных условий продажи недвижимости относятся условия о предмете и цене. Закон требует, чтобы договоре были указаны данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества при их отсутствии договор считается незаключенным. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным. По общему правилу, согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке включает цену, передаваемую с этой недвижимости соответствующей части участка земли или права на нее.
По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость покупателю, передается право собственности на такой участок занятой такой недвижимостью необходимой для ее использования.
|
|
|
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Таким образом, устанавливается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков.
Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта, считается отказом соответствующей стороны от исполнения своей обязанности.
|
|
|
Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны продажи движимого имущества, за следующим исключением:
1. принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче доверенности, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение;
2. при передаче продавцом покупателю недвижимости существенные условия договора о качестве недвижимости, покупатель не вправе требовать замены недвижимости не соответствующей качеству на однородную недвижимость.
Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности так и после регистрации.
Существенной особенностью продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом или договором право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещениям.
В этот перечень включаются следующие субъекты:
1.члены семьи прежнего собственника, круг которых определяется по правилам Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), в т.ч. родители, супруг и дети, если они проживают совместно;
2.наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;
3.право пожизненного пользования жилого помещения в порядке завещательного отказа;
4.получатель ренты по договору пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа;
5.получатель ренты по договору пожизненно содержания с иждивением, если в договоре оговорено право его проживания в данном жилом помещении;
6.ссудополучатель по договору возмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия срока договора.
Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Передача жилого помещения, даже оформленная соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации, не порождает каких-либо заключения прав покупателей на жилое помещение.
Факт договора порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием о вынесении решения о регистрации договора в случаях, когда какая-либо из сторон уклоняется от этого.
Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой члены семьи собственника жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органов опеки и попечительства.
Основные изменения при продаже квартиры с 2016 года
1. Принят новый для граждан закон, который касается налоговых выплат в случае продажи жилого помещения, которое находится на протяжении 5 лет в собственности человека. Целью нововведения стало уменьшение количества спекулятивных операций на рынке недвижимости, а также пресечение укрывательства необходимых налоговых выплат при продаже жилья. Главным образом изменения ориентированы на НДФЛ, который составлял 13 процентов для тех граждан, которые реализовывали квартиру, которой владели меньше, чем три года. Сейчас этот термин продлен, и будет касаться тех объектов граждан, которые находились у них в собственности менее пяти лет. То есть новые правила продажи квартир увеличиваю данный срок на два календарных года.
2. Новые правила продажи квартир в 2016 году коснулись и тех лиц, которые освобождаются от выплаты налоговых обязательств при продаже жилья. Сейчас эти полномочия распространяются на тех жителей страны, которые являются налогоплательщиками, и продают жилплощадь, которая находится не менее 3-х лет в собственности. В наступившем году это правило будет распространяться не на всех продающих, а лишь на тех, кто:
• Продает квартиру, которая была получена по факту дарения или наследству, причем от близких родственников, которых можно причислить к первой степени родства;
• Продает жилье, которое он получил в собственность через приватизацию;
• Продает объект, который был получен человеком после заключения договора о пожизненном содержании другого человека, с учетом всех затрат на иждивение. Также необходимо заметить, что для тех, кто является резидентом страны, налоговые издержки составят 13%.
3. Новые правила продажи квартир повлияли также и на сам процесс начисления налоговых обязательств. Теперь, когда гражданин продает квартиру, при расчете его налоговых обязательств, будет учитываться кадастровая стоимость объекта, которую необходимо будет умножить на 0,7, согласно установленным правилам. В том случае, если сумма, которая лежит в основе проводимой сделки меньше, чем полученная величина, кадастровая стоимость продаваемого объекта, умноженная на коэффициент, будет считаться доходом от сделки. Продажа квартиры в 2016 году, кадастровая стоимость которой составляет 9 миллионов, будет облагаться налогом согласно доходу в 6,3 миллиона. Такая сумма получается при умножении кадастровой стоимости на установленный коэффициент 0,7. Необходимо учесть, что вновь принятые распоряжения коснуться тех граждан страны, которые приобрели недвижимые объекты с первого дня начавшегося года. Для всех остальных, ранее купленных квартир, сохраняется принятый ранее порядок начисления налоговых издержек.
4. Новые правила продажи квартир в 2016 году также повлияли и на налоговый вычет, с которым сталкиваются граждане при проведении операций с недвижимостью. В принципе, продавцы недвижимости могут сэкономить деньги с помощью двух вариантов. Первым из них является оформление налогового вычета, а вторым – выплата налога не с самого дохода от продажи, а с разницы между затратами на покупку имущества и доходом от его продажи. Для того, чтобы воспользоваться вторым вариантом, понадобится ряд документальных подтверждений. Итак, что же можно отнести к дополнительным затратам при приобретении жилья:
• Материальные затраты на разработку проектных или сметных документов;
• Вложение денег в ремонтные работы, строительные материалы или непосредственно процесс строительства объекта;
• Затраты на подключение коммуникаций: воды, света, газа и других;
• Оформление жилого помещения, отделка, дизайн. Если был факт таких затрат, то для того, чтобы они были учтены, необходимо иметь подтверждающие бумаги, в которых будут точно указаны суммы, даты и направления, на которые были затрачены финансы. Также обо всех этих нюансах необходимо не забыть указать в договоре о купле или продаже объекта. Новые правила продажи квартир требуют указывать в соглашении, что квартира была продана без ремонта, для того, чтобы после компенсировать затраты на него. Это распространяется и на коммуникационные подключения.
5. Так как в этом году изменены правила продажи квартир, это повлияло и на сам процесс расчета налогового вычета. Для того, чтобы сократить налог в случае продажи квартиры, которая находилась в собственности не меньше, чем три года, можно воспользоваться налоговой льготой в 1 миллион. Именно эта сумма будет вычтена из стоимости объекта, по которой он был продан, а налоговые начисления будут рассчитываться из остатка. То есть, если жилплощадь оценена в 5 миллионов, то налоговые исчисления будут рассчитываться с суммы в четыре. Если за один год было продано не один, а больше недвижимых объектов, то вычет суммируется. Если гражданин продал квартиру, которая находилась в его собственности меньше, чем три календарных года, и сразу купил другую квартиру, проведя эти операции за один налоговый срок, он имеет право на два вычета. Первый будет начислен ему, как продавцу, и составит один миллион. Второй – предоставляется покупателю недвижимости, зависит от стоимости приобретаемого объекта, но не может быть больше, чем два миллиона. Если речь идет об объекте недвижимости, который признан как нежилой, то и вычет полагается меньший – четверть миллиона.
6. Изменены правила продажи квартир, которые являются приватизированными или подаренными. Теперь и в этом случае можно воспользоваться налоговым вычетом, но только если недвижимость стоит дороже, чем один миллион. Для таких квартир также можно использовать экономию через затраты на приобретение. Новые правила продажи квартир говорят о том, что налоговые вычеты не касаются объектов, которые дешевле, чем один миллион, также как и другие льготы. В такой ситуации потребуется собрать документы о затратах на ремонт, дизайн или проведение коммуникаций. Тогда будет возможность рассчитывать налог, основываясь на материальных вложениях в эти улучшения. К слову, можно учесть также затраты на саму приватизацию квартиры в том случае, если она потребовала дополнительных средств или пришлось внести ряд изменений в документацию.
7. Продажа квартиры в 2016 году не будет облагаться налоговыми обязательствами спустя три года для некоторых конкретных ситуаций, например, при наследовании или дарении помещения, ренте или же приватизации. Правила, которые касаются налоговых льгот остаются практически неизменны, если не учитывать приведенные выше поправки, также как и сокращение налоговых обязательств с учетом затраченных средств. Новые правила продажи квартиры сильнее ограничивают возможности занижения цен на недвижимость, и более строго контролируют процесс начисления налоговых обязательств. Еще раз необходимо сделать ударение на том, что теперь налог будет браться при учете стандартного коэффициента и кадастровой стоимости жилья. Если же сумма соглашения меньше полученного результата, расчет налога будет производиться за счет фактической цены жилплощади.
8. Переуступка прав на квартиру в 2016 году тоже слегка изменилась. Произвести данную операцию можно лишь до того, как будут зарегистрированы права собственности, после этого переуступка невозможна. Сама операция может понадобиться в двух наиболее распространенных случаях: если гражданин не желает проживать в том объекте, который был выкуплен у застройщика, или же если было произведено инвестиционное вложение, направленное на сокращение затрат. В первом варианте понадобиться получить разрешение от самого застройщика, для того, чтобы произвести переуступку, а также зарегистрировать договор в государственном реестре. В договоре на квартиру должен быть в наличие пункт о возможности переуступки, в противном случае могут возникнуть проблемы с проведением данной процедуры. При переуступке допускаются долговые или штрафные обязательства, однако субсидия учтена не будет. Это распространяется на сделки с материнским капиталом или другими льготными условиями, которые учитывались при вступлении в долевое строительство. Новые правила продажи квартир в 2016 году иногда представляют переуступку, как способ обналичивания льготного капитала.
Практическое занятие
Вопросы для обсуждения
1. Понятие, стороны и существенные условия договора купли-продажи недвижимости
2. Форма и государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости
3. Содержание договора купли-продажи недвижимости
4. Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
5. Расторжение договора купли-продажи недвижимости.
6. Налогообложение сделок по продажи недвижимого имущества.
Задачи
Задача 1. ПАО «Искра» обратилось с иском в арбитражный суд к ООО «Серебряные пруды» о расторжении договора купли-продажи недвижимости ввиду невозможности эксплуатации оборудования, зданий и сооружений из-за их непригодности. В ходе судебного разбирательства истец изменил предмет иска и просил признать договор недействительным, поскольку он не получил документов на землю и недвижимость. Ходатайство об изменении предмета иска в соответствии со ст. 37 АПК РФ было удовлетворено.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены. Договор купли-продажи недвижимости признан недействительным в связи с тем, что согласно ст. 164 ГК РФ сделка с землей и другим недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. Указанный договор в порядке, установленном ст. 131 ГК РФ, не проходил государственную регистрацию, что влечет его недействительность. Такая сделка считается ничтожной в соответствии со ст. 165 ГК РФ. Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения. В протесте предлагалось названные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение. Президиум ВАС протест удовлетворил.
Какие требования предъявляются к условиям договора купли-продажи недвижимого имущества? Является ли отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость при его переходе на основании договора купли- продажи недвижимости основанием для признания этого договора недействительным?
Задача 2. Обществом с ограниченной ответственностью (продавцом) и АО (покупателем) заключен договор купли-продажи нежилых помещений. Исходя из ничтожности этого договора, ООО обратилось в суд с исковым заявлением к АО об истребовании из его незаконного владения переданных во исполнение договора помещений.
На стадии подготовки дела к судебному разбирательству в предварительном заседании суд, определив характер спорного правоотношения, предлагал рассматривать заявление истца как требование о применении последствий недействительной ничтожной сделки путем возврата сторонами друг другу всего полученного по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Истец не согласился с этим и настаивал на квалификации заявленного им требования как виндикационного и рассмотрения его на основании ст. 301 ГК РФ.
Рассматривая требования по существу, суд согласился с мнением истца относительно ничтожности спорного договора, однако в удовлетворении иска отказал, сославшись на то, что истцом, предъявившим виндикационные требования, а не требование о возврате каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, удовлетворив исковое требование. Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции отменил, оставив в силе решение первой инстанции.
Обоснован ли отказ суда первой инстанции в удовлетворении иска? Какие правовые последствия применения норм п. 2 ст. 167 ГК РФ и ст. 301 ГК РФ?
Тесты для самостоятельной работы студентов
1. В случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о качестве, покупатель вправе потребовать от продавца:
а) соразмерного уменьшения покупной цены;
б) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
в) возмещения свои расходов на устранение недостатков недвижимости;
г) совершения одного из указанных в п. а-в действий по выбору покупателя.
2. Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия, может потребовать досрочного прекращения обязательства со дня, когда он узнал о передаче предприятия в течение:
а) одного месяца;
б) трех месяцев;
в) шести месяцев;
г) одного года.
3. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента:
а) передачи предприятия покупателю по передаточному акту;
б) оплаты стоимости предприятия;
в) государственной регистрации права;
г) подписания сторонами договора продажи предприятия.
4. Продавец вправе продать свою долю в недвижимом имуществе любому лицу, если сособственники не приобретут ее в течение:
а) одного месяца;
б) двух месяцев;
в) трех месяцев;
г) шести месяцев.
Задания для СРС
1. Разработайте проект договора купли-продажи земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее на праве собственности собственнику земельного участка.
2. Составьте проект договора купли-продажи предприятия.
3. Письменно перечислите лиц, сохраняющих право на пользование жилым помещением после его продажи.
Литература: 6.1.1, 6.1.2, 6.1.4, 6.2.1, 6.2.2, 6.2.6, 6.3.1, 6.3.3, 6.3.4, 6.3.6, 6.3.7, 6.4.2, 6.4.4, 6.5.2, 6.5.3, 6.5.4, 6.5.6
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 264; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!