Пути совершенствования кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения
Необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей, для определения наиболее рационального, наиболее эффективного развития того или иного региона или конкретного земельного участка. Методики Росземкадастра для проведения работ по государственной кадастровой оценке земель позволяют реализовать эти цели.
Методика государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, которая позволяет в результате произведенных работ получить результаты и в табличной, и в картографической форме. Рассчитывается удельная стоимость квадратного метра в границах кадастрового квартала, но таких стоимостей 14, по числу видов функционального использования. То есть в результате оценки земель каждого поселения – набор из 14 карт и матрица, в которой 14 столбцов по количеству объектов функционального использования и столько строк, сколько кадастровых кварталов в данном поселении. Это позволяет использовать результаты государственной кадастровой оценки земель и органам местного самоуправления, и государственной власти субъекта Российской Федерации, поскольку видно, какой из участков наиболее рационально развивать в том или ином направлении[36].
|
|
|
Проблемы формирования информационной основы государственной кадастровой оценки (ГКО) земель связаны с совершенствованием методов сбора и обработки информации (топографических съемок, цифровой картографии, программным обеспечением). В настоящее время существует необходимость использования результатов кадастровой оценки не только для налогообложения, но и в производственных целях. В последнее время развивается новое научное направление, связанное с развитием концепции адаптивно-ландшафтных систем земледелия. Разрабатываются научные основы внутрихозяйственного проектирования систем земледелия на адаптивно- ландшафтной основе. Для этих целей необходима оценка агроэкологического потенциала территории, однако, существующие методы бонитировки почв слабо учитывают агроэкологические требования культур к условиям произрастания на местности.
Следует отметить, что проектным и производственным организациям необходимо предусматривать целенаправленную интерпретацию предлагаемых научных данных и знаний при обеспечении технологических операций, способствующих разумному распределению средств в хозяйстве. С другой стороны, методы оценки технологических свойств земельных участков трудоемки и в современной ГКО используются обобщением показателей в целом по хозяйству.
|
|
|
Появление многообразия форм собственности на землю требует принципиального изменения подходов к ее учету. При государственной монополии был важен анализ обобщаемых на разных уровнях управления сведений о количественных и качественных характеристиках территорий (в основном сельскохозяйственных угодий). Сегодня необходимо рассматривать участки как обособленные объекты права. При этом под их учетом следует понимать фиксацию в документах характеристик, позволяющих однозначно определять на местности физические границы прав, подлежащих государственной регистрации. Прежний земельный кадастр не годится, поскольку он создавался в условиях государственной собственности на землю и описывал лишь сельскохозяйственные земли. При увеличении ставок и роли земельного налога важно иметь информационную базу данных с характеристиками городских участков. Городские земли уже приносят около 80% земельного налога.
Кадастр позволит идентифицировать земельные участки, обеспечить гарантии прав их собственникам, быстрее разрешать имущественные споры. Он будет включать подробное геодезическое, географическое, геологическое, экологическое, хозяйственное описание земельных участков, сведения об их юридическом статусе (кто владелец, когда и кем выданы документы, подтверждающие право на собственность или на аренду, каковы ограничения на использование участка и т.д.).
|
|
|
Наиболее слабым звеном в системе платежей за землю, как отмечает большинство исследователей, является исчисление ставок земельного налога пропорционально баллам бонитета почвы.
Существенного совершенствования требуют методика расчета базовых ставок и кадастровой оценки земельных участков в связи с изменившимися условиями производства, формами хозяйствования, ценами на материально-технические ресурсы. Уточнение и корректировка базовых ставок необходимы для объективной оценки земельных участков при предоставлении в частную собственность, при сдаче их в аренду, для оценки при залоге, а также в случаях передачи их в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных товариществ либо в качестве пая в производственные кооперативы и в иных случаях, когда стоимость земельного участка или права землепользования не может быть определена соглашением сторон.
|
|
|
В ГКО земель сельскохозяйственного назначения используется специально разработанное программное обеспечение Ozemwin. Однако оно не интегрировано с геоинформационными системами. Именно возможности ГИС-технологий позволяют более объективно оценить технологические свойства и агроэкологический потенциал каждого земельного участка. В связи с этим актуальными являются исследования по разработке технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на основе ГИС-технологий. Анализ источников литературы свидетельствует о том, что в настоящее время нет единой точки зрения по оптимизации кадастровой оценки земельных участков. Однако большинство исследователей сходятся во мнении о необходимости совершенствования кадастровой системы. Одним из предлагаемых путей повышения эффективности государственного кадастрового учета земельных участков, является разработка и внедрение программного обеспечения автоматизированной информационной системы земельного кадастра.
Однако использование баллов бонитета в качестве нормативообразующего показателя платежей за землю приводит к многочисленным противоречиям. На практике высокие баллы бонитета вовсе не служат гарантией высоких урожаев, так же, как и низкий бонитет почв не говорит об их плохом плодородии[37].
Основные методологические принципы, которые должны быть реализованы при государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий, сводятся к следующему:
1.определение ассортимента сельскохозяйственных культур, которые потенциально могут выращиваться на земельном участке. Чем шире ассортимент возделываемых культур, тем выше величина дохода (земельной ренты);
2.использование для кадастровой оценки земель наиболее эффективного севооборота, главными критериями которого являются доходность и экологичность;
3.расчет величины земельной ренты по каждой культуре как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя, несущего риск сельскохозяйственного производства;
4.расчет валового дохода как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственных культур на ее рыночную цену, сложившуюся на дату проведения оценки. Норматив потенциальной урожайности учитывает базовые свойства почв (содержание гумуса, мощность гумусового горизонта, содержание физической глины), негативные свойства почв (эродированность, переувлажнение, переуплотнение и т. п.) и климатические показатели;
5.материальные затраты на ведение сельскохозяйственного производства предлагается определять на основе технологических карт, устанавливающих нормативы затрат семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т. п., а также затрат на поддержание плодородия почв;
6.расчет коэффициента капитализации предлагается определять для каждого субъекта Российской Федерации с учетом корректировок на риск инвестирования и риск ведения сельского хозяйства[38].
Анализ источников литературы свидетельствует о том, что в настоящее время нет единой точки зрения по оптимизации кадастровой оценки земельных участков. Однако большинство исследователей сходятся во мнении о необходимости совершенствования кадастровой системы. Одним из предлагаемых путей повышения эффективности государственного кадастрового учета земельных участков, является разработка и внедрение программного обеспечения автоматизированной информационной системы земельного кадастра[39].
[1]Махт, В.А. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Текст.: учебное пособие / В.А. Махт, В.А. Руди. – Омск: Русинко, 2003. – 169 с.
[2]Желонкина, Э.А. Особенности ведения земельного кадастра на северных территориях Текст. /Е.Э. Желонкина, Д.С. Валиев // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2007.- №12. – С.50-53.
[3]Фомин, Н.П. Новые подходы к государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения Электронный ресурс. / Н.П. Фомин, П.М. Сапожников // Kadastr- ocenkanp. ru.
[4]Ломакин, Г.В. Цена земли Текст. / Г.В. Ломакин, Д.С. Валиев // Теория и методы ведения земельного кадастра Российской Федерации: сб. науч. тр. – М., 2000. – С.85-92.
[5]Варламов, A.A. Экология землепользования и охрана природных ресурсов Текст.: учебное пособие для сред. спец. учеб. заведений / А.А.Варламов, А.В.Хабаров. – М.: Колос, 2004. – 159 с.
[6]Еремеев В. Перспектива государственно-корпоративного управления в сельском хозяйстве // Экономист. – 2012. – № 4. – С.83-87.
[7]Валиев, Д.С. Совершенствование государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Текст. / Д.С. Валиев // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2011.– №6. – С.60-64.
[8]Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости Текст.: учебник / В.А. Горемыкин. – М.: Высшее образование, 2007. – 656 с.
[9]Иванов, Ф.Е. Прогнозирование и планирование использования земельных ресурсов: учеб. пособие / Ф.Е. Иванов. – Н. Новгород: Новгород, гос. унт, 2003. – 40 с.
[10]Гаранькин, Н.В. Реструктуризация землепользования в условиях реформирования экономики Текст. / Н.В. Гаранькин // Вопросы теории и региональной практики. – М., 2007.
[11]Варламов, A.A. Земельный кадастр Текст.: в 6 т. Т.2: Управление земельными ресурсами / A.A. Варламов. – М.: КолосС, 2004. – 528 с.
[12]Валиев, Д.С. Совершенствование государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Текст. / Д.С. Валиев // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2011.– №6. – С.60-64.
[13]Габов В.М. Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий Кемеровской области // Учет, оценка и улучшение использования земли. Новосибирск, 2000. – С. 22-27.
[14]Афанасьев, В.Н. Анализ временных рядов и прогнозирование. Текст. / В.Н. Афанасьев, М.М. Юзбашев. – М.: Финансы и статистика, 2001. – 228 с.
[15]Варламов, A.A. Экология землепользования и охрана природных ресурсов Текст.: учебное пособие для сред. спец. учеб. заведений / А.А.Варламов, А.В.Хабаров. – М.: Колос, 2004. – 159 с.
[16]Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости Текст.: учебник / В.А. Горемыкин. – М.: Высшее образование, 2007. – 656 с.
[17]Алакоз, В.В. Неопределенность прав сельскохозяйственных организаций и граждан на земельные участки Текст. /В.В. Алакоз // Правовые проблемы развития сельского хозяйства. – М., 2007 – С. 165.
[18]Волков, С.Н. Землеустройство Текст.: в 8 т. Т.4: Экономико-математические методы и модели: учеб. пособие / С. Н. Волков. – М.: Колос, 2005. – 696 с.
[19]Махт, В.А. Проблемы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Текст. 4.1 Оценка качества и классификации сельскохозяйственных угодий / В.А. Махт, В.А. Руди, Н.В. Осипова. – Омск: Омское книжное изд-во, 2007. – 112 с.
[20]Желонкина, Э.А. Особенности ведения земельного кадастра на северных территориях Текст. /Е.Э. Желонкина, Д.С. Валиев // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2007.- №12. – С.50-53.
[21]Личко, К.П. Прогнозирование и планирование аграрно-промышленного комплекса Текст.: учебник / К.П. Личко – М.: Гардарики, 2005. – 264 с.
[22]Аренда земельных участков в Российской Федерации Текст. / В.И. Киселев, Н.В. Комов, В.В. Солдатенков и др.; Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике. Центр земельных реформ – М. 2000. – 297 с.
[23]Гаранькин, Н.В. Реструктуризация землепользования в условиях реформирования экономики Текст. / Н.В. Гаранькин // Вопросы теории и региональной практики. – М., 2007.
[24]«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 28.12.2016)
[25]Гальченко, С.А. Теоретические и методические основы эффективности системы государственного земельного кадастра Текст.: монография / С.А. Гальченко. М.: ГУЗ, 2003. – 171 с.
[26]Фомин, Н.П. Новые подходы к государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения Электронный ресурс. / Н.П. Фомин, П.М. Сапожников // Kadastr- ocenkanp. ru.
[27]Махт, В.А. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Текст.: учебное пособие / В.А. Махт, В.А. Руди. – Омск: Русинко, 2003. – 169 с.
[28]Сагайдак, А.Э, Рентное регулирование сельскохозяйственного производства в условиях рынка Текст. /А.Э. Сагайдак, А.А Лукьянчикова; Гос. ун-т по землеустройству. – М., 2005. – 92 с.
[29]Гаранькин, Н.В. Взаимодействие российских агрохозяйств в ходе современной земельной реформы Текст. / Н.В. Гаранькин — М., 2006. – С.215.
[30]Валиев, Д.С. Совершенствование государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Текст. / Д.С. Валиев // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2011.– №6. – С.60-64.
[31]Габов В.М. Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий Кемеровской области // Учет, оценка и улучшение использования земли. Новосибирск, 2000. – С. 22-27.
[32]Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации Текст.: практ. пособие / под ред. С.И. Носова. – М.: Русская оценка, 2006. – 216 с.
[33]Желонкина, Э.А. Особенности ведения земельного кадастра на северных территориях Текст. /Е.Э. Желонкина, Д.С. Валиев // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2007.- №12. – С.50-53.
[34]Махт, В.А. Проблемы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Текст. 4.1 Оценка качества и классификации сельскохозяйственных угодий / В.А. Махт, В.А. Руди, Н.В. Осипова. – Омск: Омское книжное изд-во, 2007. – 112 с.
[35]Родин А.З. Повышение эффективности использования сельскохозяйственных земель/А.З. Родин, М.П. Сигаев, Е.И. Тананакин /. – М.: Агро-промиздат, 1985. – 272 с.
[36]Улюкаев, В. X. Земельное право и земельный кадастр Текст. / В.Х. Улюкаев, A.A. Варламов, Н.Е. Петров. – М.: Колос, 2000. – С. 203.
[37]Варламов, A.A. Земельный кадастр Текст.: в 6 т. Т.2: Управление земельными ресурсами / A.A. Варламов. – М.: КолосС, 2004. – 528 с.
[38]Семенов, В. А. Качественная оценка сельскохозяйственных земель Текст./ В.А. Семенов. – М.: Колос, 2007. – 160 с.
[39]Фомин, Н.П. Новые подходы к государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения Электронный ресурс. / Н.П. Фомин, П.М. Сапожников // Kadastr- ocenkanp. ru.
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 1423; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!