Глава II. Анализ кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на примере Кызылского кожууна РТ
Описание методики и определение балла бонитета почв земельного участка сельскохозяйственных угодий
Первый этап работ по государственной кадастровой оценке проводился в соответствии с «Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации». Методика утверждена Госкомземом России и согласована с Минсельхозпродом России, Минэкономикой России и Минимуществом России 11 мая 2000 года. Второй этап работ по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий проводился в соответствии с «Правилами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации», утвержденными Госкомземом России 15 мая 2000 года.
Таблица 1.
Нормативы для государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Кызылского кожууна РТ
| №№ пп | Наименование нормативов | Единица измерения | Величина Норматива | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| Официально предоставляемые Росземкадастром | |||||
| 1 | Продуктивность сельхозугодий по выходу: | ||||
| 1.1 | - кормовых единиц | ц/га | 10,5 | ||
| 1.2 | - валовой продукции | руб./га | 1231 | ||
| 2. | Затраты на использование сельхозугодий | руб./га | 892 | ||
| 3. | Норматив окупаемости затрат (коэффициент) | руб./га | 1,07 | ||
| 4. | Цена производства (стр.2 х стр.3) | руб./га | 954 | ||
| 5. | Рентный доход: | ||||
| 5.1 | Дифференциальный (стр. 1.2 - стр. 4) | руб./га | 277 | ||
| 5.2 | Абсолютный | руб./га | 12 | ||
| 6. | Срок капитализации рентного дохода | лет | 33 | ||
| 7. | Кадастровая стоимость земель (стр.5.1 + 5.2) х стр. 6 | руб./га | 9540 | ||
| Разрабатываемые в области
| |||||
| 8. | Балл бонитета почв сельхозугодий | балл | 44,2 | ||
| 9. | Индекс технологических свойств | 1,43 | |||
| 10. | Грузоемкость земель | экв.т/га | 0,30 | ||
| 11. | Внехозяйственная удаленность земель | экв. км | 35 | ||
| 12. | Затраты на перевозку груза на 1 км | руб./т | 2,12 | ||
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в республике проводилась путем дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе работ.
Наряду со стандартными терминами и определениями государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в данной работе применяются понятия, требующие разъяснения:
государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий - совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков в границах административно - территориальных образований по состоянию на определенную дату;
интегральный показатель плодородия почв (разновидности или группы почв) - относительная величина совокупного влияния признаков и свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета ( в диапазоне от 0 до 100);
|
|
|
интегральный показатель технологических свойств объектов кадастровой оценки – величина индекса технологических свойств объекта кадастровой оценки, определяемого с учетом влияния энергоемкости, контурности, каменистости, рельефа и других технологических свойств на уровень затрат по возделыванию и уборке (частично) сельскохозяйственной продукции;
интегральный показатель местоположения объекта кадастровой оценки – величина эквивалентного расстояния в километрах до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально - техническими ресурсами, рассчитываемая с учетом объемов и классов грузов и качества (групп) дорог;
дифференциальный рентный доход – дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения;
абсолютный рентный доход – минимальный доход, устанавливаемый в едином размере на 1 гектар сельскохозяйственных угодий, независимо от их качества и местоположения для всех субъектов РФ
|
|
|
расчетный рентный доход – сумма дифференциального и абсолютного рентных доходов;
кадастровая стоимость – капитализированный расчетный рентный доход.
Целью кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах объекта кадастровой оценки для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законодательством. Объектом кадастровой оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.
Предметом кадастровой оценки является значение кадастровой стоимости объектов кадастровой оценки.
Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.
Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (1 этап) проводилась с целью определения средней кадастровой стоимости 1 гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки внутри субъекта РФ.
|
|
|
При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определялись следующие показатели в расчете на 1 гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный доход и кадастровая стоимость.
Оценочная продуктивность с 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитана на основании фактической урожайности с/х культур и сенокосов за 1996 – 1998 гг.
Оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий определены путем дифференциации средних затрат по РФ за 1998 год пропорционально среднегодовому за 1992 – 1998 годы индексу затрат субъекта РФ по отношению к средним затратам по РФ за этот период. Полученные показатели затрат корректировались на разницу в урожайности за периоды 1996 - 1998 гг. и 1992 - 1998 гг.
Оценочные затраты на 1999 год определены умножением оценочных затрат 1998 года на коэффициент 1,887 (индекс удорожания цен на промышленную продукцию, потребляемую в сельском хозяйстве).
Дифференциальный рентный доход рассчитан как разница между оценочной продуктивностью (стоимость валовой продукции) и оценочными затратами на 1999 год, умноженными на коэффициент рентабельности 1,07.
Расчетный рентный доход (земельная рента) определен суммированием дифференциального и абсолютного рентных доходов. Абсолютный рентный доход принят в размере 1 % от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по РФ (12 руб./га).
В соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость – это капитализированный расчетный рентный доход:
Vcx = PPД
R
где Vcx – кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий;
РРД – расчетный рентный доход,
R – норматив капитализации, принят в размере 3 %.
Таким образом, в данной методике кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий – это капитализированный расчетный рентный доход за 33 года.
Бонитировка почв представляет собой сравнительную (бальную) оценку почв их плодородия при сопоставимых агроклиматических условиях и интенсивности земледелия. Результаты бонитировки почв показывают относительную пригодность почв по основным факторам естественного плодородия для возделывания сельскохозяйственных культур.
При проведении бонитировки почв тщательно анализируется влияние диагностических признаков на урожайность сельскохозяйственных культур (мощность гумусового горизонта и его содержание, механический состав, наличие азота, фосфора, калия, кислотность) и определяются количественные характеристики такого влияния.
Бонитировка проводится по основным устойчивым во времени свойствам почв, коррелирующих со средней многолетней урожайностью культур на этих почвах. Сопоставимость агроклиматических условий и интенсивности земледелия достигается путём природно-сельскохозяйственного зонирования территории с выделением сравнительно однородных по указанным признакам – земельно-оценочных районов.
При бонитировке почв выбирают главные свойства (бонитировочные признаки), которые существенно влияют на урожайность культур. В различных зонах эти признаки могут быть разными, в зависимости от того, как они проявляются в конкретных условиях (таблица 2,3).
Таблица 2.
Список почвенных групп
| № п.п. | Наименование почвенных групп | Номера групп почв |
| 1 | тёмно серые лесные среднесуглинистые | 81 |
| 2 | серые лесные легкосуглинистые слабосмытые | 103 |
| 3 | светло-серые лесные легкосуглинистые | 97 |
| 4 | дерново-слабоподзолистые тяжелосуглинистые | 95 |
| 5 | дерново-слабоподзолистые среднесуглинистые | 44 |
| 6 | дерново-слабоподзолистые супесчаные слабокаменистые | 45 |
| 7 | дерново-сильноподзолистые супесчаные слабокаменистые | 47 |
| 8 | дерново-сильноподзолистые супесчаные слабощебенистые | 48 |
| 9 | дерново-сильноподзолистые легкосуглинистые среднесмытые | 72 |
| 10 | светло-серые лесные тяжелосуглинистые глееватые | 73 |
Вывод: Из таблицы видно, что в преобладают дерново-подзолистые и лесные почвы.
Таблица 3.
Бонитировка почв по их естественным свойствам
| Группы почв | Содержание гумуса | Мощность гумусового слоя | Запасы гумуса в гумусовом слое | Содержание фракций физической глины | Суммы поглощённых оснований | Балл бонитет | |||||
| % | Балл | см | Балл | т на га | Балл | % | Балл | мг/экв на 100 г | Балл | ||
| 81 | 4.2 | 100 | 49.0 | 100 | 239.0 | 100 | 44.4 | 100 | 27.4 | 100 | 100 |
| 103 | 3.0 | 71.4 | 42.8 | 87.3 | 216.0 | 90.4 | 38.2 | 86.0 | 20.6 | 75.2 | 81.7 |
| 97 | 2.5 | 59.5 | 37.2 | 75.9 | 92.0 | 38.5 | 28.3 | 63.7 | 13.6 | 49.6 | 56.0 |
| 95 | 2.0 | 47.6 | 31.0 | 63.3 | 74.0 | 30.9 | 28.0 | 63.1 | 13.2 | 48.2 | 49.0 |
| 44 | 1.9 | 45.2 | 24.3 | 49.6 | 64.6 | 27.0 | 26.4 | 59.5 | 9.3 | 33.9 | 41.4 |
| 45 | 1.6 | 38.1 | 23.8 | 48.6 | 49.5 | 20.7 | 22.6 | 50.9 | 7.4 | 27.0 | 35.0 |
| 47 | 1.5 | 35.7 | 22.6 | 46.1 | 47.0 | 19.7 | 18.9 | 42.6 | 7.2 | 26.3 | 32.5 |
| 48 | 1.3 | 30.9 | 22.4 | 46.3 | 37.0 | 15.5 | 18.8 | 42.3 | 5.6 | 20.4 | 28.6 |
| 72 | 1.3 | 30.9 | 22.3 | 45.5 | 33.3 | 13.9 | 18.7 | 42.1 | 5.6 | 20.4 | 27.9 |
| 73 | 1.1 | 26.2 | 21.6 | 44.1 | 26.2 | 10.9 | 18.4 | 41.4 | 5.6 | 20.4 | 25.4 |
При составлении шкалы бонитировки групп почв использовались материалы IV тура оценки, которая проводились в республике в 1991 году, где по каждой оценочной группе были вычислены значения показателей признаков и свойств почв, достоверность которых была подтверждена, а также определены поправочные коэффициенты.
Для определения балла естественного плодородия рабочих участков по плану земельного массива находят 5 рабочих участков, с помощью которых определяется, на каких угодьях расположены рабочие участки, сколько почвенных групп входит в них, и какие баллы бонитеты соответственно на этих участках (таблица 3).
К технологическим свойствам относятся: энергоемкость почв (измеряемой сопротивлением почвообразующим орудиям); контурность полей - размер, конфигурация и их изрезанность препятствиями механизированной обработке; внутрихозяйственная удаленность полей; рельеф и каменистость угодий; интегральный показатель технологических свойств - индекс технологических свойств рассчитывается с учетом долей затрат, зависящих отдельно от энергоемкости (Дзэ) и технологических свойств земельных участков (Дзт).
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 948; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!