Особенности определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в современных условиях
Государственная кадастровая оценка в Российской Федерации берет свое начало с 1999 года, с выхода постановления Правительства Российской Федерации № 945 «О государственной кадастровой оценке земель». В 2000 году Правительством Российской Федерации установлены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, в 2001 году введен в действие новый Земельный кодекс Российской Федерации и в 2011 году Правительством Российской Федерации принята Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости»[19].
По состоянию на конец 2010 года на всей территории Российской Федерации было проведено два тура кадастровой оценки земель. С 2011 года проведены работы III тура. Работы очередного тура массовой оценки начинаются с земель сельскохозяйственного назначения. Проведение нового тура земельно-оценочных работ земель сельскохозяйственного назначения вызвано тремя причинами.
Во-первых, с момента проведения предыдущего тура оценки прошло 5 лет – максимальный законодательно допустимый срок действия показателей оценки без их актуализации.
Во-вторых, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации приняты новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.
И, наконец, в-третьих, показатели кадастровой стоимости земель по объектам оценки за прошедший период утратили свою актуальность. Очередной тур земельно-оценочных работ должен быть проведен с соблюдением следующих, исторически сложившихся принципов:
|
|
|
• методическое единообразие;
• сопоставимость результатов.
Земли сельскохозяйственного назначения включают сельскохозяйственные угодья – пашню, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения и залежь, а также другие виды несельскохозяйственных угодий[20].
По состоянию на 1 января 2010 года площадь земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации составляет 400 миллионов гектаров, или 23,4 процента от земельного фонда страны, в том числе сельскохозяйственные угодья – 196,1 миллиона гектаров. Работы по государственной кадастровой оценке земель явились логическим продолжением работ по массовой экономической оценке сельскохозяйственных угодий.
С 1971 по 1990 год в Российской Федерации проведены четыре тура экономической оценки сельскохозяйственных земель по единой методике, на основании информации о природно-технологических свойствах почв и производственно-экономической деятельности сельскохозяйственных предприятий – колхозов и совхозов. Кроме того, в 1989–1991 годах в масштабах России выполнены уникальные и единственные в своем роде работы по массовой внутрихозяйственной оценке земель всех существовавших на тот момент сельскохозяйственных предприятий. В результате были оценены каждое поле, рабочий участок или земельный контур внутри землепользования колхоза или совхоза. I тур работ по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий был проведен в Российской Федерации в 2000–2001 годах, причем в подавляющем большинстве субъектов Российской Федерации силами гипроземов (в Европейской части Российской Федерации из 50 субъектов землеустроительными предприятиями оценка проведена в 42 субъектах).
|
|
|
Научно-методическое руководство работами в субъектах Европейской части Российской Федерации осуществлялось РосНИИземпроектом (ныне федеральное государственное унитарное предприятие (ФГУП) «Госземкадастрсъемка» – ВИСХАГИ им. П.Р. Поповича), Азиатской части – Сибирским филиалом ФГУП «ФКЦ «Земля», которым также было разработано программное обеспечение.
В результате проведенной оценки получены следующие показатели кадастровой стоимости земель. Средняя по Российской Федерации кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий составила 11 040 рублей за один гектар при максимальной величине 43 560 рублей за один гектар (Краснодарский край) и минимальной – 400 рублей за один гектар (некоторые субъекты Российской Федерации). Показатель 400 рублей за один гектар был принят за абсолютный минимум кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации[21].
|
|
|
В 2006 году выполнен II тур государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, или актуализация показателей кадастровой стоимости 2000 года. При этом рассчитаны следующие значения кадастровой стоимости. Средняя по Российской Федерации кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий составила 20 570 рублей за один гектар при максимальной величине 83 920 рублей за один гектар (Краснодарский край) и минимальной – 860 рублей за один гектар (ряд субъектов Российской Федерации). Значение кадастровой стоимости, равное 860 рублям за один гектар, было принято за абсолютный минимум кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации, каковым и остается по сегодняшний день. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 сентября 2010 года № 445 утверждены новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Они имеют ряд существенных отличий, а именно:
|
|
|
1) вместо двухэтапной организации работ (субъект Российской Федерации – земельный участок) предложен одноэтапный подход (только земельный участок);
2) в методологическом плане:
• вместо анализа фактических данных за последние годы об урожайности культур и затратах на их возделывание справедливо предлагается использовать показатели нормативной продуктивности (исходя из свойств почв) и нормативных затрат, получаемых на основе технологических карт. Нормативные показатели продуктивности и затрат используются также в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения. О неправомерности использования фактической урожайности вместо нормативной предостерегал еще В.В. Докучаев, указывая, что при этом платится налог на интеллигентность;
• определение наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка по текущему виду землепользования – создание оптимального севооборота на основе возможного (по агроклиматическим параметрам) перечня выращиваемых сельскохозяйственных культур с учетом максимальной доходности и при условии соблюдения экологических требований;
• расчет показателей прибыли предпринимателя и коэффициента капитализации для земельных участков в субъекте Российской Федерации. Эти и многие другие нововведения в методических подходах сопровождаются коренными изменениями в технологии выполнения земельно-оценочных работ.
В III туре оценки исполнители работ не обеспечиваются, как это происходило ранее, централизованно разработанными техническими указаниями, специальным программным обеспечением, типовой структурой отчета об оценке и другими необходимыми нормативно-методическими материалами и вынуждены разрабатывать их самостоятельно. При этом позиция Министерства экономического развития Российской Федерации (далее – Минэкономразвития России) и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее Росреестр) заключается в том, что каждая саморегулируемая организация оценщиков вправе разрабатывать и использовать свои технические указания и программные продукты или проводить расчеты без них[22].
Вместе с тем при разработке Методических указаний не решен ряд принципиальных моментов, непосредственно определяющих величину кадастровой стоимости:
1) не определен порядок выполнения расчетов для участков, сведения о местоположении границ которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости;
2) не представляется возможным составление экспликаций площадей земельных участков по почвенным разновидностям без проведения векторизации (оцифровки почвенных карт). Выполнение этого вида работ приводит к удорожанию государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, но он необходим, да и в дальнейшем полученные материалы найдут разнообразное функциональное применение: для целей земельного контроля, охраны земель, составления паспорта плодородия земельного участка и т. д.
3) нет однозначных требований к порядку определения рыночных (прогнозных) цен реализации сельскохозяйственных культур, расчета прибыли предпринимателя и коэффициента капитализации. Такие требования должны быть четко и однозначно определены[23].
Качество результатов государственной кадастровой оценки свидетельствует об уровне и эффективности государственного управления этим видом деятельности. Результаты этой работы затрагивают интересы миллионов россиян, всех собственников земель, землевладельцев и землепользователей, формируют у них представление о государстве: насколько оно справедливо или несправедливо распределяет налоговое бремя между гражданами. К сожалению, эта ответственность еще не осознана в полной мере ни заказчиками работ, выступающими от имени государства, ни большинством представителей оценочного сообщества, в первую очередь оценщиками, имеющими отношение к выполнению массовой оценки.
В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации массовая или кадастровая оценка формирует налогооблагаемую базу для земельных участков, а в ближайшем будущем будет формировать ее и для всех единых объектов недвижимости. К сожалению, в результате недостаточной организованности при проведении государственной кадастровой оценки земель, порой неумелого руководства этим довольно сложным процессом в регионах отношение к кадастровой оценке стало негативным, хотя сама идея массовой оценки абсолютно верна, что подтверждает мировой опыт[24].
Справедливое налогообложение, устанавливаемое с учетом анализа допустимой тяжести налогообложения для правообладателей земельных участков (объектов недвижимости) стабилизирует ситуацию с платежами и дает довольно высокий показатель собираемости налогов (отношение собранного налога к запланированному объему). Вполне приемлемым уровнем собираемости налога можно считать показатель в 95–98 процентов. Однако имеющийся опыт введения земельного налога, основанного на кадастровой стоимости, свидетельствует о другом. В отдельные годы при довольно резком повышении земельного налога его собираемость в субъектах Российской Федерации снижалась до 60–70 процентов[25].
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 760; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!