Алгоритм расчета и анализ кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения
Расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий рассчитаны на основании интегральных показателей по плодородию, технологическим свойствам, местоположению и базовых оценочных нормативов, приведенных в таблице 1. Расчеты проводились вручную, поэтому необходимо было рассчитать шкалы дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий по плодородию почв, технологическим свойствам и по их местоположению.
а) Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий по плодородию почв.
Дифференциальный рентный доход по плодородию почв вычисляется как разность между валовой продукцией и ценой ее производства при средних в области условиях технологических свойств и местоположения сельскохозяйственных угодий.
Валовая продукция объекта определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности по баллам бонитета:
В = ( Во : Бо) х Б
где Во – базовая продуктивность - 1231 руб./га;
Бо – балл бонитета в среднем по области - 44,2;
Б - балл бонитета - 40,2;
В = (1231 : 44,2) х 40,2 = 1119 руб./га.
Базовые оценочные затраты составляют 892 руб./га. Часть затрат, зависящая от уровня продуктивности дифференцируется пропорционально баллам бонитета почв. При уровне урожайности (продуктивности, сельскохозяйственных угодий 10,5 ц.к.е. доля затрат равна 0,175 (таблица 4). Затраты, пропорциональные баллам бонитета почв составляют 156,1 (892 х 0,175) рубля на 1 гектар или 3,53 рубля в расчете на 1 балл бонитета 156,1 : 44,2).
|
|
|
Таблица 4.
Структура затрат, принятых при оценке сельскохозяйственных угодий, в долях
| Урожайность, ц.к.е. | Затраты, зависящие от | Межхозяйственные затраты, зависящие от местоположения хозяйств и постоянные | |
| урожайности | технологических свойств почв | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 8 | 0,14 | 0,38 | 0,48 |
| 10 | 0,17 | 0,36 | 0,47 |
| 12 | 0,19 | 0,35 | 0,46 |
| 14 | 0,21 | 0,34 | 0,45 |
| 16 | 0,23 | 0,32 | 0,45 |
| 18 | 0,25 | 0,31 | 0,44 |
| 20 | 0,27 | 0,30 | 0,43 |
| 22 | 0,28 | 0,29 | 0,43 |
| 24 | 0,30 | 0,28 | 0,42 |
| 26 | 0,31 | 0,27 | 0,42 |
| 28 | 0,32 | 0,26 | 0,42 |
| 30 | 0,34 | 0,25 | 0,41 |
| 32 | 0,35 | 0,24 | 0,41 |
| 34 | 0,36 | 0,24 | 0,40 |
Оценочные затраты в зависимости от балла бонитета определяются по формуле:
З = Зо х (1 - Дэу) + Зо х Дзу х (Б : Бо)
где Зо - базовые затраты;
Дзу - доля затрат.
При 40,2 баллах бонитета затраты составят 878 руб/га
892 х (1 - 0,175) + 892 х 0,175 х (40,2) = 878
44,2
Цена производства валовой продукции составит 939 рублей на 1 га (878 х 1,07 нормативный коэффициент рентабельности).
Дифференциальный рентный доход по плодородию при 40,2 баллах составит 180 руб/га (1119 - 938);
б) Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий по технологическим свойствам.
|
|
|
Расчетный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки (Ртi) определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в области (Зо) пропорционально индексу технологических свойств i - го объекта кадастровой оценки.
Ртi = Зо х Н о х Дзт х (1 - И тi : И то), где
Итi и И то - индексы технологических свойств i - го объекта и по области (таблица 5)
Дзт - доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий (таблица 4);
Ртi =892 х 1,07 х 0,358 х (1 - 1,33 : 1,43) = 24 руб./га
Таблица 5
Шкала дифференциального рентного дохода по технологическим свойствам
| Индекс технологических свойств | 1,33 | 1,35 | 1,37 | 1,39 | 1,41 | 1,43 | 1,45 | 1,47 | 1,49 | 1,51 | 1,53 | 1,55 |
| Полярный рентный доход | 24 | 19 | 14 | 10 | 5 | 0 | -5 | -10 | -14 | -19 | -24 | -29 |
Данный рентный доход является полярным, то есть при среднем в области значении индекса технологических свойств (1,43) он равен нулю. По мере отклонения индекса технологических свойств сельскохозяйственных угодий от среднего значения по области в большую сторону цена производства валовой продукции возрастает, вследствие этого снижается рентный доход и, наоборот, при отклонении в меньшую сторону цена производства валовой продукции снижается, а рентный доход увеличивается. Таким образом, дифференциальный рентный доход при индексе технологических свойств – 1,33, составляет 24 рубля.
|
|
|
в) Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий по местоположению
Рентный доход по местоположению (Рмi) объектов оценки рассчитан как разность между стоимостью внехозяйственных грузоперевозок при средних в области значениях удаленности и грузоемкости сельскохозяйственных угодий (таблица 1) и стоимостью грузоперевозок при индивидуальных параметрах местоположения и грузоемкости объекта кадастровой оценки по формуле:
Рмi = (Эро х Го - Эрi х Гi) Т х Но, где
Эро и Э рi - эквивалентные расстояния грузоперевозок в среднем по области и по i - му объекту кадастровой оценки, км ;
Го и Гi – нормативная грузоемкость по области и по i - му объекту, тонн;
Т - затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб.
Стоимость 1 т грузоперевозок в целом по Тверской области по данным Департамента по социально - экономическому развитию села администрации области составила - 2,12 руб./км.
|
|
|
Нормативная грузоемкость сельскохозяйственных угодий области определена делением общего объема реализуемой продукции за 1997 - 1998 г.г. на общую площадь сельскохозяйственных угодий. Объемы материально – технических и строительных грузов взяты в пропорции 60 % от объема реализуемой сельскохозяйственной продукции.
Нормативная грузоемкость i - го объекта оценки рассчитана путем дифференциации нормативной грузоемкости в области пропорционально баллу бонитета почв. Например, при 40,2 баллах бонитета почв сельскохозяйственных угодий их грузоемкость составит 0,27 тонн.
Гi = 40,2 : 44,2 х 0,30 = 0,27 т.
При удаленности объекта оценка на 20 км эквивалентного расстояния и затратах 2,12 руб. за один тоннокилометр дифференциальный рентный доход по местоположению составит 12 руб./га.
Рмi = (35 х 0,30 - 20 х 0,27) х 2,12 х 1,07 = 12 руб./га.
На основании шкал дифференциальных рентных доходов сельскохозяйственных угодий по плодородию, технологическим свойствам и местоположению разработана шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий путем сложения трех частных.
В левой части шкалы размещен рентный доход сельскохозяйственных угодий по местоположению, а в правой по качеству сельскохозяйственных угодий (здесь рентный доход по плодородию почв совмещен с рентным доходом по технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий).
На основании рентных доходов по плодородию почв, технологическим свойствам, местоположению рассчитан общий уровень дифференциального рентного дохода
Рi = (Вi - Зi Но) + Р тi + Рмi,
где Рi - дифференциальный рентный доход i - го объекта, руб./га ;
(Вi - Зi Но), Ртi и Рмi - рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i - го объекта государственной оценки, руб./га.
Рi -= 180 руб./га + 24 руб./га + 12 руб./ га = 216 руб./га.
Расчетный рентный доход определен суммированием дифференциального и абсолютного доходов Зрi = Дрi + Ар
Зрi = 216 + 12 = 228 руб./га
Абсолютный рентный доход (Ар) установлен единым (в размере 12 руб/га), т.е. не дифференцируется.
Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий определена умножением расчетного рентного дохода объекта на срок его капитализации, принятый равным 33 годам.
228 х 33 = 7520 руб./га
В результате кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Кызылского кожууна РТ при средних показателях:
балла бонитета - 44,2;
индекса технологических свойств - 1,43;
эквивалентного расстояния - 35 км;
расчетная рента составила 289 руб./га, а кадастровая стоимость 9540 руб./га что соответствует величине базовых нормативных показателей, приведенных в таблице 1.
При анализе шкал дифференциального рентного дохода по плодородию, технологическим свойствам и местоположению подтверждается их логичность и достоверность (таблица 5), т.к.:
1. По мере повышения балла бонитета почв возрастает рентный доход и, наоборот, по мере уменьшения балла бонитета, снижается величина рентного дохода.
2. При средних по республике значениях дифференциальный рентный доход равняется базовой величине дифференциального рентного дохода, определенного на 1 этапе.
3. При среднем по республике значении показателя индекса технологических свойств и местоположения сельскохозяйственных угодий рентный доход равен нулю. По мере повышения значения показателя индекса технологических свойств, возрастают затраты на использование сельскохозяйственных угодий, а следовательно возрастает и значение отрицательного рентного дохода, и наоборот - по мере уменьшения значения показателя технологических свойств, снижаются оценочные затраты, и, как следствие этого, повышается рентный доход.
Рентный доход по местоположению уменьшается по мере возрастания эквивалентного расстояния и плодородия почв (то есть увеличения грузоемкости) и, наоборот, увеличивается по мере уменьшения этих показателей.
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 934; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!