Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОТДЕЛЬНЫХ 5 страница
В случае изменения информации о застройщике и проекте строительства застройщик обязан внести в проектную декларацию соответствующие изменения. Данные изменения также представляются на государственную регистрацию.
Необходимо отметить, что застройщиком может быть только юридическое лицо. Соответственно, информация о застройщике включает в себя:
- фирменное наименование (наименование), место нахождения застройщика, режим его работы;
- сведения о государственной регистрации застройщика;
- сведения об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
- сведения о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
- сведения о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию;
|
|
|
- сведения о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
О плане создаваемого объекта недвижимого имущества говорилось в комментарии к п. 1 ст. 25.1 Закона.
Представление договора поручительства требуется, если застройщик в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств выбрал поручительство.
ГК РФ предусматривает следующие способы обеспечения обязательств: неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы.
По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
Представление списков граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, не является обязательным при подаче заявления на государственную регистрацию. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в этом случае самостоятельно запрашивает вышеуказанные списки.
|
|
|
Форма списков утверждена Постановлением Правительства РФ от 25 октября 2012 г. N 1099 "О некоторых вопросах реализации Федерального закона "О содействии развитию жилищного строительства" в части обеспечения права отдельных категорий граждан на приобретение жилья экономического класса". Списки утверждаются главой соответствующего муниципального образования. Таким образом, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в случае отсутствия списков граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, в пакете документов, представленном на государственную регистрацию, направляет запрос о вышеуказанных списках в администрацию муниципального образования по месту нахождения земельного участка, на котором возводится многоквартирный жилой дом.
Жилье экономического класса строится с привлечением бюджетных средств. Порядку предоставления жилья экономического класса посвящен Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства".
Приказом Минрегиона РФ от 28 июня 2010 г. N 303 утверждены Методические рекомендации по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса, если строительство ведется за счет бюджетных средств. К такому жилью рекомендуется относить многоквартирные и индивидуальные жилые дома исходя из различных параметров: площадь земельного участка, на котором осуществляется строительство, площади самих домов, площади жилых и нежилых помещений.
|
|
|
Согласно п. 2.1 комментируемой статьи государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется в течение восемнадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Именно в этот момент сдается весь пакет документов, предусмотренный комментируемой статьей. Государственная регистрация последующих договоров долевого участия осуществляется в срок не позднее пять рабочих дней.
При государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не требуется представлять документы, которые уже представлялись на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве и были помещены в дело правоустанавливающих. Поэтому на государственную регистрацию последующих договоров представляются только документ, подтверждающий оплату государственный пошлины, доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, договор участия в долевом строительстве не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, иные документы в соответствии с гражданским законодательством. Именно из-за того, что на государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве подается ограниченный порядок документов, правовая экспертиза основного пакета документов уже проведена при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым дольщиком, государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве осуществляется в сокращенные сроки, указанные выше.
|
|
|
Как следует из п. 2.2 комментируемой статьи, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.
В соответствии с п. 2.3 комментируемой статьи Закона в течение пяти рабочих дней со дня проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, уведомляет об этом уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется строительство соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Указанный орган - это министерство или ведомство, курирующее вопросы строительства и ЖКХ на территории соответствующего региона Российской Федерации. В некоторых субъектах РФ созданы органы, в чьи полномочия входит координация узкого направления строительства - долевого жилищного строительства. Так, например, до недавнего времени в Московской области действовал Комитет Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью.
Органы исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства, ведут реестр проблемных застройщиков, выявляют проблемы объекты долевого строительства, оказывают помощь обманутым дольщикам, рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. ст. 14.28, 19.5 КоАП РФ.
Полученная информация о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, анализируется и при определенных обстоятельствах может отразиться на решении отнести или не отнести того или иного застройщика к недобросовестным застройщикам, тот или иной объект долевого строительства к проблемным объектам.
3. Государственной регистрации подлежат не только сам договор участия в долевом строительстве, но также вносимые в него изменения, его расторжение, уступка прав требования. Запись обо всех перечисленных регистрационных действиях вносится в подраздел III раздела ЕГРП, открытого на земельный участок, на котором возводится объект долевого строительства. Идентификация земельного участка осуществляется по кадастровому номеру. При этом желательно, чтобы кадастровый номер был прописан в договоре участия в долевом строительстве. Квартиры, нежилые помещения, за которые дольщики вносят денежные и иные средства, еще не существуют. На них разделы ЕГРП открываются при подаче дольщиками документов на государственную регистрацию права собственности соответственно квартиры или жилого помещения.
При государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, кроме регистрации самого договора, осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу участника долевого участия в строительстве на земельный участок, на котором появится объект недвижимого имущества. Запись об ипотеке также вносится в подраздел III раздела ЕГРП, открытого на вышеуказанный земельный участок.
Необходимо отметить, что объект участия в долевом строительстве может возводиться сразу на нескольких земельных участках. Соответственно, записи вносятся в разделы, открытые на каждый из этих земельных участков.
Предметом договора долевого участия в строительстве является жилое или нежилое помещение, которое на момент заключения договора не существует и будет создано в будущем. Фактически дольщик (участник долевого участия в строительстве) заключает договор на "воздух", то есть на то, чего нет, и теоретически есть вероятность, что и не появится. Поэтому ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена защита интересов дольщиков путем обеспечения обязательства застройщика по строительству и передаче дольщику объекта недвижимости, предусмотренного договором. Данное обеспечение обязательств облечено в форму ипотеки на земельный участок.
Договор долевого участия является специфическим договором во всех отношениях, поэтому даже оснований для отказа в его государственной регистрации больше, чем у других прав, договоров, ограничений. Помимо общих оснований для отказа, предусмотренных ст. 20 Закона, существуют еще и дополнительные, установленные п. 3.1 комментируемой статьи.
Так, основаниями для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве могут быть следующие обстоятельства:
1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства. Данное основание является аналогичным основанию, предусмотренному п. 1 ст. 20 Закона - имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Разница заключается в том, что в случае государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в ЕГРП проверяется не наличие зарегистрированного права на земельный участок или сам объект долевого строительства, а наличие зарегистрированного договора участия в долевом строительстве того же объекта долевого строительства на том же земельном участке;
2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство. Способ обеспечения исполнения своих обязательств застройщик указывает в договоре участия в долевом строительстве. В случае указания в договоре участия в долевом строительстве поручительства в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств застройщик обязан представить на государственную регистрацию с первым участником долевого строительства соответствующий договор поручительства, поскольку это является требованием, прямо предусмотренным Законом;
3) заключение лицом, которому земельный участок Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства передан в безвозмездное срочное пользование или аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства такого жилья, в порядке и на условиях, которые предусмотрены ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", договора участия в долевом строительстве жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этого договора, либо с нарушением иных требований, предусмотренных ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства". Государственный регистратор определяет, имеет ли право то или иное лицо на заключение договора участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", по спискам граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса. Данный список в соответствии с п. 2 комментируемой статьи представляется застройщиком на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве с первым участником, либо данный список запрашивает орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Иные нарушения ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" могут заключаться, например, в несоответствии объекта долевого строительства жилью экономического класса.
4. Заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве, но документы должны быть приложены от обеих сторон. В данном случае обе стороны согласны на расторжение договора. В орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве.
Если одна из сторон в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора и, следовательно, соглашение о расторжении не может быть подписано обеими сторонами, к заявлению одной стороны о расторжении договора участия в долевом строительстве прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Необходимо отметить, что данный способ возможен только в том случае, если договором участия в долевом строительстве предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке.
В том случае, если такой оговорки нет, договор может быть расторгнут только по соглашению сторон или по решению суда. В последнем случае на государственную регистрацию представляется копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Данный документ предоставляется в одном экземпляре, поскольку в данном случае решение суда не устанавливает право.
Орган по государственной регистрации в случае представления заявления только одной из сторон договора участия в долевом строительстве в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора. Примечательно, что в отношении иных договоров такая норма не предусмотрена. В будущем вышеуказанное уведомление будет дублироваться в электронном виде.
5. После государственной регистрации договора долевого участия в строительстве участник долевого участия в строительстве не становится собственником объекта недвижимого имущества, а лишь подтверждает свое право требования предоставить ему жилое или нежилое помещение после введения объекта недвижимого имущества в эксплуатацию. Только после введения объекта строительства в эксплуатацию между застройщиком и участником долевого участия в строительстве подписывается акт приема-передачи уже конкретного жилого или нежилого помещения. На его основании, договоре долевого участия в строительстве с приложением кадастрового паспорта на конкретное жилое или нежилое помещение осуществляется государственная регистрация права собственности участника долевого участия в строительстве на уже физически и юридически существующий объект недвижимого имущества - жилое или нежилое помещение. Для подачи документов на государственную регистрацию права собственности заявление и иные документы застройщика не требуются. Договор долевого участия в строительстве представляется в подлиннике и копии, как и кадастровый паспорт, акт приема-передачи - в двух экземплярах-подлинниках.
Предоставление договора участия в долевом строительстве в подлиннике и копии объясняется тем, что в данном случае оформляется уже не сделка, а право. Кроме того, подлинник договора участия в долевом строительстве уже помещен в дело правоустанавливающих документов, но только не в раздел, открываемый на жилое или нежилое помещение, а в раздел, открытый на земельный участок, на котором был построен многоквартирный жилой дом с соответствующим жилым или нежилым помещением.
6. Следует обратить внимание, что Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в комментируемую статью внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2014 года. Данные изменения, в частности, предусматривают, что на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с комментируемым Законом, застройщиком представляется также один из следующих предусмотренных ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" документов:
- договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
- договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
При этом установлено, что на государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве в случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.
Также комментируемая статья дополняется п. 3.2, предусматривающим, что в течение пяти рабочих дней со дня отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве по основанию, указанному в подп. 2 п. 3.1 комментируемой статьи, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, уведомляет о таком отказе уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статья 25.2. Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства
Дата добавления: 2020-04-25; просмотров: 82; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!