Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОТДЕЛЬНЫХ 2 страница
4. Государственная регистрация прав в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, не может быть произведена отдельно по каждому земельному участку. Например, если на государственную регистрацию права собственности вновь образуемых земельных участков представлено только одно заявление на право, тогда как образовалось несколько земельных участков, то государственная регистрация будет приостановлена до тех пор, пока в дело правоустанавливающих документов не будет представлено заявление на государственную регистрацию прав на оставшиеся образованные земельные участки. Заявитель в этом случае обращается с обычным заявлением на предоставление дополнительных документов, к которому прилагает собственноручно написанное заявление с просьбой провести государственную регистрацию такого-то земельного участка, и кадастровый паспорт на этот земельный участок. Если все заявления на все вновь образуемые участки или наоборот, прекращаемые, не будут поданы, в государственной регистрации будет отказано.
В вышеуказанную норму (п. 4 комментируемой статьи) ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ внес ряд изменений. В частности, предусмотрел, что государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков, исключив земельные участки, образуемые при выделе.
|
|
|
При этом во втором абзаце комментируемого пункта в новой редакции упоминается и о выделе земельных участков. Данное противоречие необъяснимо. Также неясно, как должна происходить государственная регистрация земельных участков, образуемых при разделе, если не одновременно.
В соответствии со ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка может образовываться как один, так и несколько земельных участков. Земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). Таким образом, для государственной регистрации измененного земельного участка и вновь образуемого земельного участка нужны кадастровые паспорта обоих. Общая площадь измененного земельного участка и вновь образуемого земельного участка должна равняться площади исходного земельного участка. Следовательно, государственная регистрация права собственности на земельные участки при выделе также должна осуществляться одновременно либо должен быть законодательно урегулирован вопрос государственной регистрации прав на земельные участки при выделе.
|
|
|
Второй абзац комментируемого пункта в ранее действующей редакции предусматривал, что положения настоящего пункта не применяются при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц.
Данная позиция объясняется тем, что не всегда возможно собрать всех сособственников для одновременной регистрации. Но с технической точки зрения это может привести к ошибкам в ЕГРП.
5. При государственной регистрации вновь образуемых земельных участков все обременения и ограничения с исходящих земельных участков переходят на новые земельные участки. При этом дополнительных заявлений и уплат государственной пошлины не требуется.
6. В статье 6 Закона речь идет о признании прав, оформленных до введения в действие Закона. Государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона, не является обязательной (см. подробнее комментарий к ст. 6). По этой причине земельный участок, оформленный до введения в действие Закона, можно также разделить, объединить и т.д. При этом государственная регистрация права на сам земельный участок не требуется. Необходимы лишь документы, подтверждающие право на данный земельный участок и его кадастровый паспорт.
|
|
|
Неважно, является ли право на исходный земельный участок зарегистрированным в соответствии с Законом или нет, в любом случае из кадастровых паспортов вновь образуемых земельных участков должно быть видно, что они образовались именно из этого земельного участка. Это определяется по кадастровым номерам. Например, если из одного земельного участка в результате раздела образуется два земельных участка, то в кадастровых паспортах "новых" земельных участков будут указываться их кадастровые номера и номер предыдущего земельного участка, то есть исходного, из которого образовались эти "новые".
Площадь образуемых земельных участков в совокупности должна быть не больше площади исходных. Однако в результате межевания иногда случаются ситуации, когда образуемые участки получаются больше. В этом случае в государственной регистрации будет отказано, ввиду того что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (в случае, если исходный земельный участок был зарегистрирован в соответствии с Законом) или по причине того что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (см. подробнее комментарий к ст. 20).
|
|
|
7. В соответствии с п. 7 комментируемой статьи одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. Это означает, что собственник может сразу при разделе, например, продать один из образованных участков, несмотря на то что с точки зрения ЕГРП право на такой отчуждаемый участок еще не возникло. Таким образом, норма, содержащаяся в п. 7, является изъятием из общего правила и исключает отказ в государственной регистрации на основании того, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. То есть согласно сведениям ЕГРП земельный участок (вновь образуемый), который заявитель хочет передать покупателю, еще не существует.
8. Пункт 8 комментируемой статьи устанавливает способы определения земельных долей:
- в виде простой правильной дроби;
- иным способом, предусмотренным ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Простая дробь - это запись числа в виде отношения двух чисел, числителя и знаменателя. В правильной дроби числитель всегда меньше знаменателя, например, 1/2, 2/3,1/5.
Если сособственники хотят выделить доли в натуре, то составляется соглашение об этом, где дроби переводятся в конкретную площадь земельного участка. Например, если земельный участок площадью 1000 кв. м принадлежит двум лицам на праве общей долевой собственности и доля каждого из них составляет 1/2, то при выделе в натуре у каждого из сособственников окажется земельный участок 500 кв. м. Перед составлением вышеуказанного соглашения сособственники межуют участок, делят его на два земельных участка и оформляют на них новые отдельные кадастровые паспорта. Данные этих кадастровых паспортов также указываются в соглашении.
В ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что порядок определения размера земельной доли для предоставления физическим лицам устанавливается законом субъекта РФ.
9. В отношении применения ст. 22.2 Закона существует письмо Минэкономразвития России от 20 января 2009 г. N Д23-100 "О применении положений статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Суть этого письма сводится к тому, что существуют ситуации, когда исходный земельный участок после его раздела прекращает свое существование (его кадастровый номер не сохраняется), а есть ситуации, когда исходный участок при его разделе сохраняется. В последнем случае остается исходный земельный участок со своим кадастровым номером, но измененной площадью, и образуются новые (выделившиеся из исходного участка) земельные участки. Ситуация с измененными участками чаще всего возникает, когда право на исходный земельный участок возникло до введения в действие Закона либо когда право на исходный земельный участок хотя и зарегистрировано, но его границы не уточнены.
Статья 22.3. Особенности государственной регистрации права собственности на искусственно созданный земельный участок
Комментарий к статье 22.3
1. Статьей 11.1 ЗК РФ дано понятие земельного участка, согласно которому можно сделать вывод, что земельный участок - это природный объект. В той же статье ЗК РФ также предусмотрена возможность создания искусственных земельных участков. При этом оговорено, что искусственные земельные участки могут создаваться только в случаях, предусмотренных федеральным законом.
В частности, создание искусственных земельных участков предусмотрено:
- ст. 16 ФЗ "О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации";
- ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
- ст. 6 ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Необходимость создания искусственных земельных участков обусловлена недостатком свободных площадей в прибрежных зонах. Искусственные земельные участки создаются на водных объектах. Например, искусственные острова в Персидском заливе (Объединенные Арабские Эмираты). Международный аэропорт Кансай фактически является искусственным островом в Японском море. В России такая практика используется больше для решения промышленных задач, в том числе утилизации крупных промышленных объектов (нефтяных платформ, например). Также строятся искусственные острова, подобные построенным в Объединенных Арабских Эмиратах, Японии. Например, к Олимпиаде в Сочи в 2014 г. планировалось завершить строительство трех искусственных островов для размещения отелей "Сакура", "Молодая Луна", "Федерация" <14>.
--------------------------------
<14> URL: http://www.rb.ru/article/v-sochi-postroyat-iskusstvennye-ostrova-klassa-lyuks/5404717.html.
Оформление искусственных земельных участков больше похоже на оформление сооружений: необходимо решение о создании искусственного земельного участка, разрешение на его ввод в эксплуатацию. И действительно, в соответствии со ст. 3 ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, - сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком.
Вместе с тем с технической точки зрения искусственный земельный участок проходит кадастровый учет аналогично обычному земельному участку с той лишь разницей, что необходимо предоставление дополнительных документов. Однако в целом постановка на кадастровый учет происходит на основании все того же межевого плана.
Созданию искусственного земельного участка должно предшествовать оформление договора водопользования в соответствии с ВК РФ. Однако на государственную регистрацию права на искусственный земельный участок предоставлять данный договор не требуется.
2. Для получения разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части, заинтересованное лицо направляет в орган исполнительной власти, уполномоченный на выдачу разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части, заявление о создании искусственного земельного участка и следующие документы:
1) копия документа, удостоверяющего личность заявителя - физического лица, либо выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей или выписка из ЕГРЮЛ - для юридических лиц;
2) проект разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части;
3) схема размещения искусственно созданного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части;
4) обоснование создания искусственного земельного участка;
5) заключения органов государственной власти, органов местного самоуправления о согласовании проекта разрешения на создание искусственного земельного участка (при наличии);
6) замечания органов государственной власти, органов местного самоуправления по проекту разрешения на создание искусственного земельного участка (при наличии);
7) документ о согласовании проекта разрешения на создание искусственного земельного участка по итогам работы согласительной комиссии (при наличии).
При этом органами исполнительной власти, уполномоченными на выдачу разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, являются:
1) Правительство РФ в случае, если планируется создание искусственного земельного участка для обеспечения обороны страны и безопасности государства;
2) уполномоченный федеральный орган исполнительной власти в случае, если искусственный земельный участок создается на водном объекте, который находится в федеральной собственности, полностью расположен на территориях соответствующих субъектов РФ и использование водных ресурсов которого осуществляется для обеспечения питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения двух и более субъектов РФ, либо на водном объекте или его части, которые находятся в федеральной собственности и не расположены на территориях субъектов РФ;
3) орган исполнительной власти субъекта РФ в случае, если создается искусственный земельный участок на водном объекте, который находится в федеральной собственности и расположен на территории субъекта РФ, за исключением двух вышеперечисленных случаев.
В соответствии с п. 4 ст. 5 ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешение на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части, должно содержать:
- указание на водный объект, находящийся в федеральной собственности, или его часть, на которых планируется создание искусственного земельного участка;
- указание на планируемое использование искусственного земельного участка с указанием предполагаемого целевого назначения, в том числе вида, видов разрешенного использования искусственного земельного участка, а также на конкретный объект капитального строительства, для размещения которого создается искусственный земельный участок, в случае, если это предусмотрено проектом разрешения на создание искусственного земельного участка;
- планируемое местоположение искусственного земельного участка.
Указанные выше органы также выдают разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию. К заявлению о выдаче разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию в соответствии со ст. 12 ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" необходимо приложить следующие документы:
1) разрешение на проведение работ по созданию искусственного земельного участка;
2) акт приемки искусственного земельного участка (в случае, если предоставление такого акта для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предусмотрено ГрК РФ);
3) документ, подтверждающий соответствие искусственного земельного участка требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим его создание;
4) документ, подтверждающий соответствие параметров искусственно созданного земельного участка проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим его создание;
5) заключение органа государственного строительного надзора о соответствии искусственно созданного земельного участка требованиям технических регламентов и проектной документации, заключение государственного экологического надзора.
3. Договор о создании искусственного земельного участка, о котором говорится в комментируемой статье, представляет собой соглашение, где одна сторона (лицо, с которым заключен договор) в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить работы, необходимые для создания искусственного земельного участка, осуществить строительство объектов капитального строительства на искусственном земельном участке в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и проектной документацией, а другая сторона (орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется обеспечить утверждение документации по планировке территории, подготовленной лицом, с которым заключен договор.
4. В целях упрощения государственной регистрации искусственного земельного участка и созданного на нем сооружения была введена норма, согласно которой в случае представления на государственную регистрацию разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка вместе с расположенным на нем объектом капитального строительства в эксплуатацию, государственная регистрация права собственности на указанный объект капитального строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на искусственно созданный земельный участок. При этом на объект капитального строительства необходимо представить отдельный кадастровый паспорт.
Статья 23. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах
Комментарий к статье 23
1. Комментируемая статья устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах регулируется Законом и ЖК РФ.
При этом нужно уточнить, что в данном случае не принимаются во внимание отношения, регулируемые ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Об особенностях государственной регистрации объектов долевого строительства подробно рассказано в комментарии к ст. 25.1 Закона.
По этой причине необходимо четко отличать многоквартирный дом, уже введенный в эксплуатацию объект недвижимого имущества, и объект долевого строительства.
Кроме того, следует отличать жилой дом и многоквартирный дом. Понятие жилого дома можно сформулировать из норм ЖК РФ.
Жилой дом является разновидностью жилого помещения в соответствии со ст. 16 ЖК РФ и представляет собой индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартира также является разновидностью жилого помещения и представляет собой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Дата добавления: 2020-04-25; просмотров: 71; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!