Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОТДЕЛЬНЫХ 4 страница
5. Пункт 5 комментируемой статьи дублирует смысл ст. 617 ГК РФ ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В отношении земельных долей действует тот же принцип. При переходе права на земельную долю новый собственник автоматически становится арендодателем в договоре аренды. Составление нового договора или дополнительного соглашения к договору аренды не требуется.
Статья 24.2. Особенности государственной регистрации права собственности на отдельные объекты недвижимого имущества
Комментарий к статье 24.2
1. Комментируемая статья устанавливает исключение из общего правила оформления объектов нового строительства, согласно которому право собственности на вновь построенные здания, строения и сооружения возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором они построены, с момента государственной регистрации этого права.
Постановлением Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" установлено, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
|
|
|
Появление комментируемой статьи обусловлено Федеральным законом от 12 декабря 2011 г. N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и определяет особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возведенное в ходе инвестиционной деятельности.
Первая особенность заключаются в субъектном составе договора на строительство или реконструкцию объекта: одна из сторон - публичный субъект (орган государственной власти или местного самоуправления), государственное или муниципальное учреждения либо унитарное предприятие, другая сторона - лицо, осуществляющее строительство.
2. Вторая особенность заключается в том, что земельный участок, на котором осуществляется строительство или реконструкция объекта недвижимости, находится в государственной или муниципальной собственности. То есть практически данная ситуация выглядит так. Орган государственной власти, орган местного самоуправления, государственное или муниципальное учреждение либо унитарное предприятие планирует на своем земельном участке (который находится соответственно в государственной или муниципальной собственности) строительство или реконструкцию объекта недвижимости. Для этого привлекается какая-либо строительная организация на основании государственного или муниципального контракта.
|
|
|
Финансирование строительства осуществляется частично за счет внебюджетных источников финансирования и частично за счет частного капитала.
Регистрация права общей долевой собственности возможна только после завершения строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по договору. При этом договор непременно должен быть заключен до 1 января 2011 года.
Государственная регистрация права долевой собственности на незавершенные объекты инвестиционной деятельности при этом не требуется (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 13 июня 2013 г. по делу N А40-99672/12-105-930).
Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества
|
|
|
Комментарий к статье 25
1. Комментируемая статья претерпела ряд изменений за время существования Закона. Так, согласно п. 5 статьи в случаях, предусмотренных п. п. 3 и 4 статьи, для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся объектом индивидуального жилищного строительства, предоставление проектной документации не требуется. Введение данного пункта объяснялось принятием нового ГрК РФ.
1 сентября 2006 г. п. 5 ст. 25 утратил силу в связи с внедрением дачной амнистии и упрощением государственной регистрации на ряд объектов недвижимого имущества.
С 1 октября 2013 г. вступили в силу изменения в п. п. 1, 2 комментируемой статьи.
Общий смысл данных пунктов не изменился. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании следующих документов:
- правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества;
- разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Правоустанавливающим документом на земельный участок может быть акт государственной власти или местного самоуправления, договор, решение суда, свидетельство на наследство, другие документы.
|
|
|
В соответствии с п. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта - проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Нововведением п. 1 комментируемой статьи является упрощение государственной регистрации объекта нового строительства с точки зрения заявителя. Теперь ему не нужно предоставлять документы на земельный участок, если на их основании зарегистрировано право на данный земельный участок. Теперь забота государственного регистратора - поднять дело правоустанавливающих документов по земельному участку и убедится в наличии копии правоустанавливающего документа на этот земельный участок.
Также заявитель может не предоставлять на государственную регистрацию разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В этом случае данный документ будет запрашивать государственный регистратор. Ввиду того что ответ на запрос может задержаться или вообще не дойти по почте, государственная регистрация может быть приостановлена по причине отсутствия основания для ее проведения. Поэтому чтобы исключить такую ситуацию, заявителю предпочтительней все же предоставить на государственную регистрацию разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит аналогичные положения, но уже в отношении объекта незавершенного строительства. Последний отличается от объекта нового строительства тем, что объект незавершенного строительства не введен в эксплуатацию. В кадастровом паспорте на объекты недвижимого имущества, на которые не требуется получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, незавершенность строительства можно определить по отметке о степени готовности объекта недвижимого имущества.
Право на объект незавершенного строительства оформляется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешения на строительство.
В соответствии с п. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5) капитального ремонта объектов капитального строительства;
6) иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Следует отметить, что объекты, не являющиеся объектами капитального строительства (киоски, навесы), не подлежат государственной регистрации, поскольку не являются объектами недвижимого имущества.
3. Пункт 3 комментируемый статьи отдельно рассматривает ситуацию, когда объект незавершенного строительства находится на земельном участке, принадлежащем на праве собственности. На объект незавершенного строительства в этом случае возникает право собственности на основании правоустанавливающего документа на земельный участок и разрешения на строительство. Данная норма означает, что на земельном участке, находящемся в собственности, нельзя оформить сразу объект недвижимости на каком-либо ином праве, кроме собственности. Объект недвижимости может находиться только в собственности собственника земельного участка.
4. Если земельный участок принадлежит лицу, например, на праве аренды, то объект недвижимости, находящийся на нем, оформляется в собственность арендатора земельного участка на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и договора аренды.
Аренда является временным явлением. На этот случай окончания срока аренды Постановлением Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что положения п. 4 ст. 25 Закона не препятствуют государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. Отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
5. В случае оформления общей долевой собственности на вновь созданный объект недвижимости необходимо иметь в виду, что земельный участок, на котором велось строительство, также должен находиться в общей долевой собственности (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").
При этом также нужно иметь в виду, что наличие договора об инвестировании, согласно которому вновь созданный объект недвижимости после введения в эксплуатацию будет принадлежать сторонам договора в долях, не отменяет положений ст. 25 Закона (см. подробнее: Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2012 г. по делу N А63-5554/2012 с учетом изменений, внесенных в комментируемую статью ).
6. В отношении государственной регистрации прав на создаваемые, созданные или реконструированные объекты недвижимого имущества Росрегистрацией издан Приказ от 8 июня 2007 г. N 113 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества". Данные рекомендации частично устарели с учетом изменений, внесенных в комментируемую статью. Актуальной остается необходимость исключения самовольной постройки. В последнем случае в государственной регистрации будет отказано. Самовольную постройку можно будет узаконить только в судебном порядке.
Статья 25.1. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства
Комментарий к статье 25.1
1. Комментируемая статья устанавливает особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства, которые являются предметом правового регулирования ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с п. 2 ст. 2 указанного Закона объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Объекты производственного назначения не могут входить в состав предмета договора долевого участия в строительстве.
Объект долевого строительства на момент заключения договора не существует. Чтобы объект недвижимого имущества после введения многоквартирного дома в эксплуатацию не отличался о того, о котором шла речь при заключении договора в долевом строительстве на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства на плане создаваемого объекта долевого строительства, на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Пример из судебной практики. Суд признал незаконным отказ в государственной регистрации права собственности на квартиру, основанный на доводах о том, что план расположения помещения на этаже в кадастровом паспорте квартиры не соответствует ее описанию, отраженному на плане, приложенном к договору долевого участия. Суд при этом указал, что из п. 1 ст. 25.1 Закона следует, что отображение квартиры на плане создаваемого объекта недвижимого имущества определяет лишь ее местоположение и планируемую площадь и не должно быть идентично отображению в кадастровом паспорте (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 14 июня 2012 г. по делу N А55-14183/2011).
Это первая особенность договора долевого участия в строительстве.
Сторонами договора долевого участия являются застройщик и участники долевого участия в строительстве. Застройщик - это обязательно юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, а участник долевого строительства - обязательно физическое лицо. Это вторая особенность договора долевого участия в строительстве.
Если физическое лицо пожелает своими силами построить объект недвижимого имущества, например многоквартирный жилой дом, с целью продажи жилых и нежилых помещений в нем, то физическое лицо приобретает земельный участок в собственность или аренду (субаренду) с разрешенным использованием "для строительства многоквартирного жилого дома", получает разрешение на строительство, осуществляет своими силами строительство, вводит объект строительства в эксплуатацию, поквартирно регистрирует право собственности, получает свидетельство о праве собственности, может продавать квартиры на основании договора купли-продажи либо еще на этапе строительства заключать договоры купли-продажи квартиры, создаваемой в будущем.
Аналогично может поступить юридическое лицо. Это тоже не будет считаться договором долевого участия в строительстве.
Отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), регулируются ГК РФ и законодательством об инвестиционной деятельности и не подпадают под действие законодательства о долевом участии в строительстве.
Договор долевого участия в строительстве сочетает в себе элементы договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, создаваемого в будущем, и договора строительного подряда, однако ни тем, ни иным не является. Договор имеет двойной предмет: создание объекта недвижимого имущества и его передачу.
Это третья особенность договора.
Земельный участок, на котором будет вестись строительство, в обязательном порядке должен находиться у застройщика в собственности, аренде, субаренде, безвозмездном срочном пользовании.
Это четвертая особенность договора долевого участия в строительстве.
2. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с общими требованиями Закона, представляются следующие документы:
- разрешение на строительство;
- проектная декларация;
- план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
- договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство;
- списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, которые построены или строятся на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, переданных в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства.
Разрешение на строительство в соответствии с п. 1 ст. 51 ГрК РФ - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства
Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные документы у органов, уполномоченных выдавать такие документы. Такими органами являются органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Органы могут называться "комитет по архитектуре", "комитет по строительству" и т.д.
Проектная декларация представляет собой документ, содержащий информацию о застройщике и информацию о проекте строительства (ст. 19 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Дата добавления: 2020-04-25; просмотров: 72; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!