Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОТДЕЛЬНЫХ 8 страница
Согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Для более полной реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и, соответственно, положений ст. 35 ЗК РФ и ст. ст. 271, 552 ГК РФ, комментируемый Закон дополнен ст. 25.5, положения которой применяются к правоотношениям, возникшим с 7 марта 2012 года.
2. Первоначально комментируемая статья отражала особенности государственной регистрации права собственности и права аренды на земельный участок, занятый зданием (строением) или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество.
|
|
|
Однако ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ данная статья изменена. В частности, исключена норма о государственной регистрации права аренды на земельный участок, занятый зданием (строением) или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество. Изменения вступают в силу 1 октября 2013 года.
Отражая особенности регистрации права собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество комментируемая статья закрепляет одновременное проведение государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности. Комментируемая статья в своем содержании направлена на предотвращение случаев разделения правообладания одним лицом недвижимым имуществом и земельным участком, на котором расположен данный объект недвижимости искусственным путем.
|
|
|
В соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Таким образом, исходя из принципа единства, распоряжение недвижимым имуществом производится вместе с земельным участком в пределах границ, им занятого, и необходимым для его использования.
Данное условие свидетельствует об отсутствии необходимости представления документов, подтверждающих переход права на земельный участок при отчуждении располагающегося на нем объекта недвижимости, поскольку покупатель приобретает право на использование земельного участка, который занят этой недвижимостью и необходим для его использования.
|
|
|
При этом впоследствии покупатель не лишен права оформить земельный участок, на котором находится приобретенный объект недвижимости и который необходим для его использования на основании ст. 36 ЗК РФ.
По сути, одновременная государственная регистрация перехода прав на объект недвижимости и земельный участок, на котором он расположен может быть произведена только при условии что продавец обладает правом собственности как на земельный участок, так и на расположенный на нем объект недвижимости.
Иное толкование данной нормы комментируемой статьи ставит право распоряжения собственником своим недвижимым имуществом в зависимость от совершения каких-либо действий иным лицом, тем самым ведет к нарушению права собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом,
Так, Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 23 июля 2013 г. по делу N А40-75931/12-40-721 оставил решение суда первой инстанции в силе, отменив Постановление суда апелляционной инстанции, так как суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права, в том числе неправильно применена статья 25.5 комментируемого Закона.
Фактически в комментируемой статье закреплена обязанность для государственного регистратора при проведении государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводить государственную регистрацию перехода прав в отношении земельного участка, соответственно, обязанность для заинтересованных в проведении государственной регистрации лиц, по предоставлению документов, необходимых для проведения таких регистрационных действий.
|
|
|
В соответствии с п. 3 ст. 17 комментируемого Закона основания для государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в ст. ст. 25, 25.2, 25.3, 25.4, 25.5 и 30.1 комментируемого Закона, установлены в данных статьях.
При этом положения комментируемой статьи, устанавливая особенности государственной регистрации права собственности, не отменяют общий порядок проведения государственной регистрации. Соответственно, такая государственная регистрация осуществляется с учетом положений ст. ст. 11, 13, 16, 17, 18 комментируемого Закона, при предоставлении заявлений о проведении регистрационного действия, документа, подтверждающего оплату государственной пошлины и правоустанавливающих документов, оформленных в соответствии с требованиями действующего законодательства, по итогам правовой экспертизы документов. При этом с 1 октября 2013 года представление документа об уплате государственной пошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными необходимыми для государственной регистрации прав документами является правом, а не обязанностью заявителя. Если информация об уплате государственной пошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате государственной пошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются.
Учитывая то, что государственная регистрация прав носит заявительный порядок (ст. 16 комментируемого Закона) и осуществляется на основании документов, свидетельствующих о наличии, возникновении, переходе права, для государственной регистрации права собственности на земельный участок необходимо не только заявление о государственной регистрации права (перехода права) на здание, строение, сооружение, но и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, заявление покупателя о государственной регистрации права собственности на земельный участок, правоустанавливающий документ, свидетельствующий об отчуждении не только здания, но и земельного участка.
Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок либо государственная регистрация соглашения об изменении договора аренды в порядке ст. 25.5 комментируемого Закона осуществляется на основании заявления правообладателя, сторон договора (уполномоченных ими лиц) с приложением документов, необходимых для государственной регистрации прав (в частности, документов-оснований для государственной регистрации прав, документа об уплате государственной пошлины). Непредставление правообладателем одновременно с заявлением (и документами) о государственной регистрации перехода права на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество заявления о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (соглашения об изменении договора аренды, договора уступки прав по договору аренды), на котором расположено указанное здание (строение), сооружение, другое недвижимое имущество, и иных документов, необходимых для проведения такой государственной регистрации, будет являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество в соответствии с п. 1 ст. 20 комментируемого Закона.
3. Исходя из буквального толкования содержания ст. 25.5 комментируемого Закона и учитывая, что в силу ст. 130 ГК РФ, ст. 1 комментируемого Закона нежилые помещения отнесены к объектам недвижимого имущества, можно сделать вывод, что положения ст. 25.5 комментируемого Закона подлежат применению и в отношении нежилых помещений.
Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 16 августа 2007 г. N А56-16451/2006 отмечает, что решения наблюдательного совета об отчуждении нежилых помещений одновременно с долями в праве собственности на земельные участки, собственником которых является общество, соответствуют положениям ст. 35 ЗК РФ и разъяснениям, содержащимся в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Решение о продаже нежилых помещений не могло быть принято без решения об одновременном отчуждении долей в праве общей долевой собственности на земельные участки.
Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 (п. 17) в случае отчуждения нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок. Таким образом, при государственной регистрации необходимо истребование у заявителей документов, являющихся основанием для проведения государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено здание (в котором находится отчуждаемое нежилое помещение), с целью осуществления в соответствии со ст. 25.5 комментируемого Закона одновременной государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 г. N 184 (далее - Методические рекомендации), установлено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
В силу п. 40 Методических рекомендаций с учетом требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к договорам, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять в том числе соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке.
В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
При этом из содержания Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 августа 2007 г. N А56-16451/2006 следует, что доли в праве общей долевой собственности на земельные участки, не подлежащие выделу в натуре, должны быть определены пропорционально площади нежилых помещений в зданиях, расположенных на земельных участках.
Согласно Постановлению Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 декабря 2007 г. N А56-45938/03 доли участников долевой собственности в праве собственности на земельный участок определяются пропорционально площади принадлежащих каждому из них помещений.
Однако необходимо отметить, что в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области имеется следующая судебная практика - при проведении правовой экспертизы в полномочия государственного регистратора не входит обязанность по проверке пропорциональности долей отчуждаемого объекта недвижимого имущества отчуждаемому земельному участку. Так, решением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 10 июня 2010 г. <15>, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 15 июля 2010 г., был признан незаконным отказ в государственной регистрации права собственности на земельный участок, основанием для которого послужило несоответствие долей домовладения и земельного участка.
--------------------------------
<15> Решение Фрунзенского районного суда г. Саратова от 10 июня 2010 г. по делу N 2-1525/2010 по заявлению Кононовой Г.Г., Колешовой О.Н. об обжаловании действий Управления Федеральной регистрационной службы Саратовской области, связанных с отказом в регистрации прав на земельный участок // Архив Фрунзенского районного суда г. Саратова.
При этом судебными органами указывалось, что земельное законодательство не содержит императивного закрепления соответствия долей в праве собственности на земельный участок долям в праве собственности на строение.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в Постановлении от 27 февраля 2013 г. по делу N А53-23218/2012 отмечает, что ст. 25.5 комментируемого Закона введено правило не о самостоятельной регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка, а об одновременной регистрации такого изменения с государственной регистрацией перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество. Предоставление заявления и документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество, ст. 25.5 комментируемого Закона не отменяет. Указанные документы, а не сама государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, являются по смыслу Закона основанием для одновременной регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка, занимаемого находящимся на нем недвижимым имуществом.
Статья 25.6. Особенности государственной регистрации перехода права на жилое помещение на основании договора купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса
Комментарий к статье 25.6
1. Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" предусматривает строительство жилья экономического класса, доступного широкому кругу населения за счет специального порядка предоставления земельных участков и осуществления самого строительства. Данные задачи претворяет в жизнь специально созданное для этого юридическое лицо Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства.
Вышеуказанный Закон поставил перед фондом следующие основные задачи:
- оказание содействия развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, в том числе для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, и иного строительства, а также содействия стимулированию развития рынка жилья;
- оказание содействия стимулированию строительства жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства;
- оказание содействия развитию деятельности по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории и архитектурно-строительному проектированию, в том числе по подготовке документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории;
- оказание содействия обустройству территорий посредством строительства объектов инфраструктуры;
- оказание содействия органам государственной власти и органам местного самоуправления, субъектам естественных монополий, организациям коммунального комплекса, проектным, строительным, кредитным, финансовым и иным организациям в целях координации деятельности по согласованию программ жилищного строительства, производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов;
- стимулирование развития энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов, создания условий для их использования в жилищном строительстве.
Для выполнения названных задач Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства осуществляет следующие функции:
- проводит аукционы по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, переданных в собственность Фонда в качестве имущественного взноса Российской Федерации, включая земельные участки, переданные в собственность Фонда, для жилищного строительства, в том числе для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также аукционы по продаже земельных участков Фонда для жилищного строительства;
- проводит аукционы на право заключения договоров безвозмездного срочного пользования земельными участками Фонда для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, а также осуществляет передачу лицам, с которыми заключены указанные договоры, в безвозмездное срочное пользование этих земельных участков Фонда, в том числе земельных участков, образованных из этих земельных участков Фонда;
- проводит аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков Фонда для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья;
- проводит аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков Фонда для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса;
- проводит аукционы по продаже земельных участков Фонда для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного строительства, а также по продаже прав на заключение договоров аренды таких земельных участков;
- осуществляет продажу объектов недвижимого имущества Фонда одновременно с земельными участками Фонда, на которых расположены такие объекты недвижимого имущества;
- осуществляет передачу земельных участков Фонда, предназначенных для строительства объектов инфраструктуры, в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих объектов;
Дата добавления: 2020-04-25; просмотров: 75; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!