Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОТДЕЛЬНЫХ 1 страница
ВИДОВ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
Статья 22. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним
Комментарий к статье 22
1. Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Имущественный комплекс представляет собой сложную вещь, в состав которой входят как объекты недвижимого, так и объекты движимого имущества, хотя сам имущественный комплекс в целом является объектом недвижимого имущества. Так, согласно п. 2 ст. 132 ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
В комментируемую статью ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ внесены изменения, вступившие в силу 1 октября 2013 г.
В соответствии с п. 1 комментируемой статьи зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения в ЕГРП записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.
|
|
|
В соответствии с ранее действовавшей редакцией ст. 22 Закона в случаях, когда совершение сделки необходимо было произвести в отношении всего предприятия, государственная регистрация такой сделки проводилась федеральным органом в области государственной регистрации. Информация по каждому из объектов в составе комплекса передавалась в территориальные органы и является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Это означает, что государственная редакция предприятия как имущественного комплекса проводится только при последующих переходе права, государственной регистрации сделки с предприятием.
Пример из судебной практики. Суд, проанализировав статью 22 Закона, пришел к выводу, что государственная регистрация права на предприятие необходима только в случае совершения с ним сделки. Таким образом, при обращении лица с заявлением о регистрации права на имеющийся у него имущественный комплекс, который рассматривается им как единое предприятие, в такой регистрации должно быть отказано, в отличие от других недвижимых объектов, права на которые необходимо регистрировать независимо от того, будут ли с ними когда-нибудь совершаться сделки (см. подробнее Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 марта 2008 г. N Ф08-896/08 по делу N А53-3966/2007-С2-32).
|
|
|
2. Новая редакция данной статьи содержит ссылку на акт нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, который должен определить правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в ЕГРП и взаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав (статья в предыдущей редакции содержала аналогичную норму).
Государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним посвящен специальный документ, выпущенный Министерством юстиции РФ, который до недавнего времени являлся органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Этим документом являются Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в ЕГРП и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами, утвержденные Приказом Минюста РФ от 4 марта 2005 г. N 16.
|
|
|
В соответствии с данными Правилами после приема заявления о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на предприятие, сделки с ним во все разделы ЕГРП, открытые на входящие в состав предприятия объекты недвижимости, вносятся записи о наличии правопритязаний, в целях чего федеральный орган в области государственной регистрации не позднее следующего рабочего дня с даты приема документов на государственную регистрацию права, ограничения (обременения) права на предприятие, сделки с ним направляет в территориальный орган федерального органа в области государственной регистрации сообщение, содержащее:
1) сведения о принятии документов, необходимые для внесения записи о правопритязании;
2) запрос о наличии зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав на объект, входящий в состав предприятия, наложении ареста или запрета совершать с ними определенные действия, в том числе регистрационные действия, о наличии в ЕГРП актуальных записей о правопритязаниях в отношении данного объекта, а также о заявленных в судебном порядке правах требования на указанный объект. Ответ на запрос в виде выписки из ЕГРП отправляется не позднее следующего рабочего дня с момента получения запроса. Федеральный орган в области государственной регистрации не позднее следующего рабочего дня с момента проведения государственной регистрации перехода права, ограничения (обременения) права на предприятие, сделки с ним направляет в территориальный орган выписку из ЕГРП на недвижимое имущества.
|
|
|
Вышеуказанный документ не соответствует редакции Закона, вступившей в силу 1 октября 2013 г. Таким образом, должен появиться новый документ, выпущенный Минэкономразвития РФ, заменяющий Правила, утвержденные Приказом Минюста РФ от 4 марта 2005 г. N 16.
В зависимости от того, будет ли принят новый документ, определяющий порядок государственной регистрации, станет ясно, изменился ли подход к вопросу государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс. По-видимому, в целом подход не изменился. Значит, статья в новой редакции приняла более сжатый вид.
3. Следует различать предприятие как имущественный комплекс и комплекс объектов недвижимого имущества. Предприятие включает в себя не только здания, строения, сооружения, но также земельные участки и движимое имущество. Комплекс объектов недвижимого имущества тоже является сложной вещью, но состоит исключительно из зданий, строений, сооружений.
На практике орган, осуществляющий государственную регистрацию, может отказать в государственной регистрации не только, если заявлена государственная регистрация права на предприятие как на имущественный комплекс, а поданы документы на комплекс объектов, но и в случае, когда заявление подано на государственную регистрацию собственно комплекса. При этом в качестве обоснования указывается на то, что Законом предусмотрена государственная регистрация предприятия как имущественного комплекса, а не любого комплекса. Вместе с тем такая позиция является неверной.
Понятие недвижимого имущества дано в ст. 1 Закона, в соответствии с которой к недвижимому имуществу относятся все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Комплекс объектов недвижимого имущества по смыслу данной формулировки также является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Таким образом, оформляться как комплекс могут несколько объектов, если по всем документам они проходят как единый объект. При этом кадастровый паспорт делается один, инвентарный номер указывается один, в наименовании объекта недвижимости стоит, например, "комплекс объектов недвижимости". Государственная регистрация комплекса выгодна с точки зрения уплаты государственной пошлины, оформления кадастрового паспорта, экономии времени, постановки на баланс. Особенно это актуально для некоммерческих организаций при оформлении ими таких объектов как дома отдыха, лагеря, комплексы учебных заведений.
Статья 22.1. Государственная регистрация прав на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах
Комментарий к статье 22.1
1. Пункт 1 комментируемой статьи, определяющий место проведения государственной регистрации, исключен ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ. Таким образом, законодатель убрал из Закона территориальную подведомственность при государственной регистрации прав.
2. При анализе п. 2 комментируемой статьи можно сделать вывод, что для государственной регистрации прав на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах, необходим тот же пакет документов, что и для государственной регистрации прав на другие объекты, подлежащие государственной регистрации в соответствии с Законом:
- заявление;
- документ, свидетельствующий об уплате государственной пошлины;
- паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
- доверенность;
- документы, подтверждающие статус юридического лица;
- правоустанавливающий документ;
- техническая документация.
Кроме этих основных и иных предусмотренных Законом документов комментируемая статья требует предоставления на государственную регистрацию документы, которые подготовлены в соответствии с водным законодательством и в которых в графической форме обозначены схемы размещения этих сооружений.
Такие документы должны быть у каждого лица, собирающегося оформлять сооружения, расположенные на водных объектах, поскольку согласно водному законодательству для возможности установки любого сооружения на водном объекте необходимо оформление договора водопользования. В соответствии со ст. 12 ВК РФ по договору водопользования одна сторона - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 11 ВК РФ, обязуется предоставить другой стороне - водопользователю водный объект или его часть в пользование за плату. К договору водопользования применяются положения об аренде, предусмотренные ГК РФ. Данный договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в государственном водном реестре. Обязательным приложением к договору водопользования являются материалы в графической форме (в том числе схемы размещения гидротехнических и иных сооружений, расположенных на водном объекте, а также зон с особыми условиями их использования).
Таким образом, данные приложения сразу необходимо изготавливать в количестве, необходимом для государственной регистрации договора водопользования в государственном водном реестре и для государственной регистрации права на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах.
Предоставление договора водопользования на государственную регистрацию прав на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах, не требуется.
Пример из судебной практики. Суд признал, что заявитель представил все документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды сооружения - пассажирского причала как сооружения, расположенного на водных объектах, в том числе утвержденную схему расположения причала. Таким образом, суд пришел к выводу о том, что для регистрации договора аренды пассажирского причала не требуется представление договора водопользования либо решения о предоставлении водного объекта в пользование, в котором в графической форме обозначена схема размещения сооружения (см. подробнее: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10 октября 2011 г. N А33-1698/2011).
Статья 22.2. Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков
Комментарий к статье 22.2
1. До введения комментируемой статьи в Закон государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков происходила по принципам, предусмотренным для иных объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений). Комментируемая норма привела процедуру регистрации земельных участков в более упорядоченный и четкий процесс.
Пункт 1 комментируемой статьи определяет основания для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.
Рассмотрим каждое из этих оснований.
Решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в том числе находящихся в аренде. В данном случае орган соответствующего уровня власти, уполномоченный распоряжаться земельными участками (комитет, департамент, министерство по земельным или имущественным отношениям) выносит на основании правоустанавливающего документа на исходные земельные участки и кадастровый паспорт (кадастровые паспорта) на вновь образуемый (образуемые) участок (участки) решение о разделе или объединении земельных участков. Решение может быть оформлено в форме распоряжения или иного правового документа.
Соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков составляется в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности. Соглашение составляется в произвольной форме также на основании имеющихся правоустанавливающих документов на исходные земельные участки и новых кадастровых паспортов. Соглашение не требуется в случае выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Иным документом, на основании которого в соответствии с Законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков, например, может быть решение суда.
Пример из судебной практики. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что заявление о признании незаконным отказа в осуществлении государственной регистрации прекращения права долевой собственности на земельный участок, обязании осуществить государственную регистрацию удовлетворено правомерно, поскольку вступившим в законную силу решением суда произведен раздел спорного земельного участка, прекращено право общей долевой собственности на спорный участок, а также признано право общей совместной собственности за заявителями (см. подробнее: Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 21 июня 2012 г. по делу N 33-6207/2012).
2. В том случае, если собственником исходных земельных участков является одно частное лицо, то никакого соглашения или решения не требуется. На государственную регистрацию прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, предоставляется заявление данного лица и новые кадастровые паспорта.
Если собственником является публичный субъект, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование, то государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется:
- на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица;
- на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с ЗК РФ.
Пунктом 2.1 комментируемой статьи предусмотрена государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц. Поскольку таких сособственников может быть очень много, Законом упрощена процедура подачи документов на государственную регистрацию в этом случае - заявление на государственную регистрацию одним лицом (а не всеми). Доверенность оформлять тоже не нужно. Это экономически выгодно собственникам, поскольку для представления интересов физических лиц требуется нотариально удостоверенная доверенность. Правда, вместо доверенности уполномоченное лицо должно представить выписку из протокола данного общего собрания, заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.
3. Кроме документов, необходимых для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, также необходимо согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена ЗК РФ.
Такая необходимость предусмотрена ст. 11.2 ЗК РФ, в соответствии с которой образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случае раздела на основании решения суда.
Пункт 3.1 комментируемой статьи рассматривает ситуацию выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
Для государственной регистрации права на такой земельный участок необходимы следующие документы:
- документ или документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю или земельные доли;
- заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;
- соглашение об образовании общей долевой собственности на такой земельный участок или соглашение об образовании общей совместной собственности на такой земельный участок в случае, если подано заявление о государственной регистрации права общей собственности на образуемый земельный участок.
При этом размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ст. 13.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Пункт 3.2 комментируемой статьи уточняет, что в случаях, предусмотренных ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.
Например, в силу п. 5 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Дата добавления: 2020-04-25; просмотров: 71; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!