Глава III. ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

 

Статья 12. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

Комментарий к статье 12

 

1. Права на недвижимое имущество и сделки с ним в установленных законом случаях подлежат государственной регистрации, которая осуществляется путем внесения записей в ЕГРП. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан провести регистрацию, если отсутствуют основания для отказа в государственной регистрации или приостановления государственной регистрации.

Пример из судебной практики. Арбитражным судом признан неправомерным отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в государственной регистрации права собственности заявителя, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 12 Закона право собственности и другие вещные права подлежат государственной регистрации (см. подробнее Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2008 по делу N А06-3879/08).

2. В случае приостановления государственной регистрации или отказа в государственной регистрации никакие сведения в ЕГРП не вносятся.

Таким образом, ЕГРП содержит информацию только о:

- о существующих правах на объекты недвижимого имущества;

- о прекращенных правах на объекты недвижимого имущества;

- данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

ЕГРП ведется на бумажном и электронном носителях. При этом бумажный вариант представляет собой листы реестра.

Кроме листов реестра в ЕГРП входят дела правоустанавливающих документов, представляющие собой подшивку копий всех поступивших на государственную регистрацию прав документов, а также документов, составляемых государственными регистраторами (уведомления о приостановлении государственной регистрации, сообщение об отказе в государственной регистрации и т.д.). На каждый объект недвижимости открывается отдельное дело. С принятием "дачной амнистии" "кануло в лету" открытие одного дела на домовладение, состоящее из нескольких объектов. Теперь на каждый объект недвижимого имущества в составе домовладения открывается свое дело.

В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект, следовательно, заявитель вправе подать вместе с заявлением о государственной регистрации прав любые документы, которые, по его мнению, могут подтвердить его права на недвижимое имущество. Кроме того, в дело помещаются ответы на запросы органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Книги учета документов, содержащие данные о принятых на регистрацию документах, выданных свидетельствах, выписках и справках также являются составной частью ЕГРП. Такие книги формируются автоматически при приеме документов на государственную регистрацию прав и затем распечатываются на бумаге и сдаются на хранение вместе с делами правоустанавливающих документов. Все три вышеуказанных вида книг ведутся и сдаются в архив отдельно.

Приказом Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 утверждены Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с указанными Правилами книги учета документов содержат сведения о:

- принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;

- выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;

- выписках и справках из ЕГРП;

- иных документах.

Необходимо отметить, что с 1 октября 2013 г. нормы, установившие, что дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества и в дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект, утратили силу. При этом вышеуказанный Приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 остается в силе. Поэтому данные изменения сокращают объем Закона, исключают дублирование норм в Законе и подзаконном акте.

3. До вступления в силу ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" при приеме документов на государственную регистрацию права на объект недвижимого имущества, права на который ранее не были зарегистрированы в соответствии с Законом, идентифицировался по кадастровому номеру, если объектом недвижимого имущества являлся земельный участок, и по условному номеру - если объектами недвижимого имущества являлись здание, строение, сооружение, квартира и иные объекты недвижимого имущества, за исключением земельного участка. С вступлением в силу вышеуказанного Закона все вновь возникшие объекты недвижимости подлежат кадастровому учету и получают кадастровые номера, поэтому и идентификация объектов в ЕГРП тоже осуществляется по кадастровым номерам (кадастровый номер берется из кадастрового паспорта). Исключение составляют объекты, которым кадастровые номера не присваивались. Им условный номер присваивается исходя из входящего номера заявления на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Условный номер присваивается в порядке, утвержденном Приказом Минюста РФ от 8 декабря 2004 г. N 192.

4. Абзац первый п. 4 комментируемой статьи, посвященный хранению документов, входящих в состав ЕГРП, с 1 октября 2013 г. утратил силу. Аналогичная норма переходит в п. 5 комментируемой статьи. Порядок и сроки хранения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, разделов ЕГРП, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов, а также порядок их передачи на постоянное хранение в государственные архивы определены органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, а именно Приказом Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Данные Правила не утрачивают силу и продолжают действовать.

В соответствии с п. 54 Правил все дела правоустанавливающих документов, в том числе закрытые дела, сдаются на хранение в архив органа, осуществляющего государственную регистрацию прав (обособленного подразделения территориального органа Службы), и вносятся в каталог архива. Таким образом, положения Правил не соответствовали Закону, который предполагал передачу документов на хранение не в архив органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, а в государственные архивы. Теперь это противоречие устранено.

Отличительной чертой хранения ЕГРП на бумажных носителях является бессрочность хранения, то есть срок хранения - постоянно. Бумажные носители не подлежат уничтожению и изъятию.

Исключение составляют случаи, когда разделы ЕГРП, документы, хранящиеся в делах правоустанавливающих документов, и книги учета документов признаются вещественными доказательствами по уголовному делу. В этом случае их выемка осуществляется на основании постановления следователя в соответствии со ст. ст. 182, 183 УПК РФ.

При этом примечательно, что аналогичная норма отсутствует в отношении гражданских дел. Таким образом, по гражданским делам суд сможет запросить только копии необходимых документов без их изъятия.

5. Комментируемый пункт с 1 октября 2013 г. претерпел изменения, уточняющие, что органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав определяются не только Правила ведения ЕГРП и состав номера регистрации, но и порядок и сроки хранения разделов ЕГРП. Данные Правила утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219. Правила ведения ЕГРП, основываясь на положениях Закона, более детально регламентируют вопросы заполнения разделов и подразделов ЕГРП.

Также вышеуказанными Правилами предусмотрен порядок формирования номера регистрации, по которому идентифицируются листы подразделов II и III, и который проставляется в свидетельстве о государственной регистрации того или иного права. Так, в соответствии с п. 12 Правил номер регистрации формируется при приеме документов на государственную регистрацию прав на основе входящего номера, указанного в книге учета входящих документов. Этот номер указывается в графе "Номер регистрации" при регистрации любого права, сделки или ограничения (обременения) и записывается следующим образом: номер субъекта РФ - номер регистрационного округа - номер книги учета входящих документов - порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

Номер регистрации для предприятия как имущественного комплекса формируется иным способом: номер книги учета входящих документов - порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

Правила ведения, порядок и сроки хранения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов определяются федеральным органом в области государственной регистрации - Приказом Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

6. ЕГРП состоит из множества разделов. Раздел на бумажном носителе представляет собой несколько листов, относящихся к одному объекту недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества, то есть в момент принятия заявления на государственную регистрацию прав на объект недвижимости, отсутствующий на тот момент в ЕГРП. В случае если в государственной регистрации прав на недвижимое имущество было отказано, раздел на объект недвижимого имущества, по которому был отказ, не открывается, но документы при этом все равно поступают на хранение и не уничтожаются.

Каждый раздел идентифицируется кадастровым или условным номером соответствующего объекта (см. также комментарий к п. 3 ст. 12 Закона).

Приказом Минюста РФ от 8 декабря 2004 г. N 192 утверждена Инструкция о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер.

Согласно п. 4 данной Инструкции условный номер имеет следующую структуру: А-Б-В-Г, где:

- А - двухзначный номер субъекта РФ;

- Б - двухзначный номер регистрационного округа;

- В - одиннадцатизначный номер книги учета входящих документов, состоящий из разделенных между собой косой чертой двухзначного номера подразделения территориального органа Федеральной регистрационной службы, осуществляющего государственную регистрацию прав (в том числе структурного подразделения центрального аппарата территориального органа службы, который обозначается цифрами "01"), трехзначного порядкового номера книги учета входящих документов, ведущейся данным подразделением, четырехзначного номера, обозначающего год, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов;

- Г - трехзначный порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

Составные части условного номера отделяются друг от друга знаком "-".

Например, 33-33-01/002/2005-127, где:

- 33 - номер субъекта РФ;

- 33 - номер регистрационного округа;

- 01/002/2005 - номер книги учета входящих документов, состоящий из номера подразделения территориального органа Федеральной регистрационной службы, осуществляющего государственную регистрацию прав (01), порядкового номера книги учета входящих документов (002), года, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов (2005);

- 127 - порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

Как кадастровый, так и условный номера объекта недвижимости не меняются при регистрации перехода права, обременений. Только в случае преобразования объекта недвижимости, в результате которого исходный объект ликвидируется, кадастровый (условный) номер такого объекта не переходит к вновь образуемым объектам. Вновь созданные объекты имеют новые номера.

Разделы ЕГРП располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества, который предполагает связь между разными объектами. Например, нежилые помещения являются составными частями здания, а здание располагается на конкретном земельном участке.

Использование принципа единого объекта недвижимого имущества необходимо для исключения возможности задвоения объектов в ЕГРП, а также для соблюдения некоторых требований законодательства, например ст. 36 ЗК РФ.

В структуре каждого раздела на каждый объект недвижимого имущества имеется три подраздела. Листы подразделов располагаются вслед за листами раздела.

В подразделе I дается описание объекта недвижимости на основании технической документации (кадастрового паспорта).

Указывается адрес местонахождения объекта недвижимого имущества, как правило, почтовый.

В графе "Наименование" указывается индивидуальное наименование объекта (если оно имеется), например, храм Христа Спасителя, Театр оперы и балета и т.п. При отсутствии индивидуального наименования указывается обобщенное наименование соответствующего вида объектов, например: земельный участок, жилой дом, квартира, гараж, нежилое помещение в многоквартирном доме, объект незавершенного строительства, линейно-кабельное сооружение связи и т.п.

В графе "Назначение" указывается основное назначение объекта, например: жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение и т.п.; для земельных участков указывается категория земель и вид разрешенного использования, для лесных участков указывается группа лесов и категория защитности лесов первой группы.

В графе "Площадь" указывается общая площадь объекта недвижимого имущества (для зданий, сооружений и их частей - по внутреннему обмеру).

Для объекта незавершенного строительства указываются общая площадь застройки и степень готовности объекта в процентах, а для линейных сооружений (например, газопроводов) - протяженность (длина) объекта.

В графах "Инвентарный номер", "Литер", "Этажность", "Подземная этажность" для зданий и сооружений указываются соответствующие идентификационные данные из паспортов технического учета.

Графа "Номера на поэтажном плане" применяется к жилым и нежилым помещениям.

Подраздел II включает в себя следующие сведения:

- зарегистрированное право на объект недвижимого имущества (право собственности (право общей долевой собственности с указанием долей, право общей совместной собственности), право постоянного (бессрочного) пользования, право оперативного управления, право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения, право ограниченного пользования (сервитут));

- сведения о правообладателе;

- дата и номер внесения записи в ЕГРП;

- подпись государственного регистратора и ее расшифровка.

В соответствии с Правилами ведения ЕГРП о правообладателе (лице, права которого ограничиваются (обременяются), лице, в пользу которого права ограничиваются (обременяются), стороне сделки) в записях ЕГРП указываются:

- в отношении физического лица - фамилия, имя и отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания;

- в отношении российского юридического лица полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, дата государственной регистрации, наименование органа, осуществившего такую регистрацию, код причины постановки на учет, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности);

- в отношении иностранного юридического лица - полное наименование, страна регистрации (инкорпорации), регистрационный номер, дата регистрации, наименование регистрирующего органа, адрес (место нахождения) в стране регистрации (инкорпорации). При этом документы иностранного юридического лица должны быть представлены на государственном (официальном) языке соответствующего государства с переводом на русский язык и надлежащим образом удостоверены;

- в отношении Российской Федерации - слова "Российская Федерация";

- в отношении субъекта РФ - полное наименование субъекта РФ;

- в отношении муниципального образования - полное наименование муниципального образования (согласно уставу муниципального образования);

- в отношении иностранного государства - полное наименование иностранного государства.

III подраздел включает в себя сведения об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (аренде, ипотеке, сервитуте, доверительном управлении имуществом), о документах, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав, а также обязательства в отношении недвижимого имущества, отнесенного к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации или к выявленным объектам культурного наследия, подлежащим государственной охране до принятия решения о включении их в единый государственный реестр объектов культурного наследия.

Нововведением для III подраздела является установление особенностей внесения записей для объектов электросетевого хозяйства, источников тепловой энергии, тепловых сетей, централизованных систем горячего водоснабжения и отдельных объектов таких систем. Во-первых, такие объекты являются сложными вещами, во-вторых, они имеют важное значение для населения. В процессе приватизации интересы граждан не должны пострадать. По этой причине Законом предусмотрена необходимость указывать в подразделе содержание инвестиционных обязательств и эксплуатационных обязательств в отношении указанных объектов и (или) систем, наименования документов, на основании которых внесены записи о содержании данных обязательств.

В случае подачи заявления о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права, сделки с объектом недвижимости или о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости в ЕГРП вносится запись об этом заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта недвижимости или возражения в отношении зарегистрированного права на него. Правопритязания помогают государственному регистратору исключить возможность подачи документов на регистрацию права на один и тот же объект недвижимого имущества. Особенно это актуально при государственной регистрации перехода права на жилые помещения и договоров долевого участия в строительстве, где встречаются случаи мошенничества с попыткой продать один и тот же объект недвижимого имущества нескольким лицам.

При заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта.

Сведения о правопритязаниях заносятся в графу "Особые отметки". В свидетельстве о праве собственности, выписках из ЕГРП сведения из графы "Особые отметки" не отражаются.

Кроме того, в графе "Особые отметки" указываются сведения:

- о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными (судебные органы обязаны направлять копии соответствующих решений в органы, осуществляющие государственную регистрацию в соответствии с п. 4 ст. 28 Закона);

- о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения (по информации органов опеки и попечительства);

- об особом порядке реализации предмета ипотеки при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда, в случае если договор об ипотеке, договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, содержат такое условие или сведения о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, при условии что договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат данное условие, нотариально удостоверены.

В отношении последнего случая необходимо иметь в виду, что здесь в графу "Особые отметки" вносятся сведения только если договор ипотеки удостоверен нотариально. Согласно ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости" нотариальное удостоверение договора ипотеки в настоящее время не является обязательным, однако наличие такого удостоверения имеет свои минусы (дополнительные временные и финансовые расходы), которые компенсируются рядом преимуществ. Одно из таких преимуществ - как раз возможность предусмотреть в договоре внесудебное обращение взыскания на предмет залога или особый порядок реализации предмета ипотеки при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда.

Отметим, что с 1 октября 2013 г. в силу вступили нормы ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ, исключающие вышеуказанное понятие "графа "Особые отметки". С практической точки зрения данное нововведение мало что меняет. Те данные, которые вносились в графу "Особые отметки", также будут вноситься в ЕГРП.

7. Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации. Номер регистрации устанавливается в соответствии с Правилами ведения ЕГРП (см. комментарий к п. 5 комментируемой статьи).

Из п. 7 комментируемой статьи убрали положение о том, что вышеуказанный номер возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию документов, поскольку оно дублирует п. 12 Правил ведения ЕГРП.

8. Как уже отмечалось, ЕГРП ведется на бумажных и (или) электронных носителях. При несоответствии между записями на бумажных носителях и (или) электронных носителях приоритет имеют записи на бумажных носителях. Это вызвано тем, что бумажные носители появились раньше их электронного аналога, а также тем, что ошибки на бумажных носителях встречаются реже, поскольку зачастую ошибки в сведениях на электронных носителях часто вызваны сбоями в системе. В настоящее время ЕГРП ведется и на бумажных, и на электронных носителях. Причем сначала формируются листы реестра в электронном виде, затем они распечатываются и подписываются.

В случае если обнаружено несоответствие между записями на бумажных носителях и электронных носителях, государственный регистратор обязан выяснить, является ли это несоответствие технической ошибкой и предпринять меры по его устранению в соответствии со ст. 21 Закона.

В целях упрощения оформления прав на недвижимое имущество информационные системы Росреестра введены в единую федеральную информационную систему, позволяющую более качественно производить обмен информацией между различными органами.

9. Пункт 9 комментируемой статьи описывает технические моменты внесения сведений в ЕГРП при преобразовании объектов недвижимого имущества. Если в ЕГРП вносятся изменения в отношении объекта недвижимого имущества, то новый раздел на измененный объект не открывается. Но если происходит раздел объекта недвижимого имущества, выдел доли в натуре, объединение объектов, то на вновь созданные объекты открываются новые разделы, в которых делается ссылка на объект, из которого они образовались. При этом объекты, подвергнутые преобразованиям, прекращают свое существование - ликвидируются.

Если объект недвижимого имущества, подлежащий преобразованию, не зарегистрирован в ЕГРП и право на него признается в соответствии со ст. 6 Закона, проводится государственная регистрация не исходного объекта, а сразу вновь образованного.

 

Статья 13. Порядок проведения государственной регистрации прав

 

Комментарий к статье 13

 

1. Комментируемая статья определяет следующие этапы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов. На данном этапе устанавливается личность лица, обратившего за государственной регистрацией, проводится первичная экспертиза представленных документов, определяется, каких документов недостает. Окончательное решение о комплекте документов, необходимых для государственной регистрации, определяется в каждом конкретном случае государственным регистратором.

На этапе приема также проверяется правильность уплаты государственной пошлины, сличаются подлинники документов с их копиями.

Прием документов осуществляется специалистами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также специалистами многофункциональных центров.

Правовая экспертиза документов осуществляется государственным регистратором.

Правовая экспертиза представляет собой проверку законности сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления (подробнее об основаниях для отказа см. комментарий к ст. 20 Закона). Государственный регистратор при этом не вправе оценивать решения суда на предмет законности, если данный документ поступил на государственную регистрацию. Это связано с принципом независимости судей и их подчинением только суду (ст. 120 Конституции РФ).

Правовая экспертиза проводится на основании представленных документов и ответов запросов компетентных органов. Но при этом государственный регистратор не обязан проводить расследование.

Пример из судебной практики. Суд удовлетворил требование заявителя о признании незаконным отказа органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в государственной регистрации договора ипотеки, поскольку счел, что выяснение того, является ли предмет договора залога недвижимости единственным местом проживания залогодателя, в обязанности регистратора не входит (см. подробнее Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29 декабря 2012 г. по делу N А79-7451/2012).

С 1 февраля 2014 г. вступают в силу изменения в комментируемый Закон, внесенные Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 379-ФЗ, в соответствии с которыми абзац третий пункта 1 комментируемой статьи, посвященный правовой экспертизе документов, претерпевает некоторую модернизацию. Данная модернизация включает в себя изменения в терминологии Закона и сфере его действия. Изменения в терминологии заключаются в том, что в понятие правовой экспертизы документов включаются: собственно правовая экспертиза документов, поступивших на государственную регистрацию; проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; установление отсутствия других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

По-видимому, законодатель изначально предполагал, что в понятие правовой экспертизы документов входят все вышеуказанные элементы. В редакции Закона без учета нормы, вводимой с 1 февраля 2014 г., согласно буквальному ее толкованию установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления относится только к проверке законности сделки. Таким образом, можно сделать вывод о том, что при государственной регистрации прав, прекращения прав, обременений, иных действий, не являющихся государственной регистрацией сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления не требуется. Это звучит несколько абсурдно. Поэтому, чтобы такую неточность в терминологии устранить, абзац третий пункта 1 комментируемой статьи законодатель излагает в новой редакции, где все термины в предложении встают на свои места.

Что касается сферы действия Закона, то согласно изменениям, вступающим в силу с 1 февраля 2014 г., государственный регистратор больше не несет ответственность за законность сделки, которая была удостоверена нотариусом. Необходимо отметить, что судьба нотариального удостоверения документов, сделок в сфере оформления прав на недвижимое имущество складывалась неровно, особенно это касается ипотеки. До недавнего времени имело место обязательное удостоверение договоров ипотеки. Кроме того, до сих пор не умолкают дискуссии о возможности замены государственной регистрации прав на нотариальное удостоверение прав, перехода прав.

Внесение записей в ЕГРП. По результатам проведения правовой экспертизы документов государственный регистратор принимает решение провести государственную регистрацию или отказать. Проведение государственной регистрации осуществляется посредством внесения записей в ЕГРП, распечатки и подписания свидетельства о государственной регистрации прав, в случаях когда оформляется право.

Кроме оформления свидетельства в случаях, предусмотренных Законом, а также Правилами ведения ЕГРП, на правоустанавливающих документах проставляется штамп о государственной регистрации. Последний этап - выдача документов после государственной регистрации. Выдачу также осуществляют специалисты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и многофункциональных центров.

2. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи ограничения (обременения) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц могут регистрироваться как на основании заявления правообладателя, чье право ограничивается, так и самих третьих лиц. Так, на государственную регистрацию сервитута может подать заявление собственник объекта недвижимого имущества, чье право обременяется, и тогда это будет заявление на государственную регистрацию обременения (государственная пошлина будет взиматься за государственную регистрацию обременения). Если же заявление подает лицо, в чью пользу устанавливается сервитут, то оно подает заявление именно на государственную регистрацию права ограниченного права пользования (сервитут). Соответственно, и государственная пошлина здесь будет взиматься как за регистрацию права.

Если же речь идет о публичном сервитуте, то государственная регистрация осуществляется по заявлению органов государственной власти и органами местного самоуправления.

Независимо от того, кем подано заявление, - органом государственной власти (местного самоуправления) или третьими лицами, правообладатели должны быть уведомлены об этом в письменном или электронном виде.

Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ ввел в п. 2 комментируемой статьи дополнительный абзац, положения которого вступили в силу с 1 октября 2013 г. В соответствии с новым абзацем порядок и способы направления в форме электронных документов уведомлений правообладателя (правообладателей) о зарегистрированных ограничениях (обременениях) прав устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Данный порядок в настоящий момент не установлен. На практике могут возникнуть проблемы с поиском электронной почты, например, правообладателя, если за государственной регистрацией обременения обращается лицо, в чью пользу устанавливается обременение. Если правообладатель не оставлял адрес электронной почты при обращении в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, а оставленный в заявлении номер телефон сменился, то узнать адрес электронной почты не представляется возможным.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества осуществляется только в том случае, если права на данный объект уже зарегистрированы. Например, получив свидетельство на наследство, по которому наследуется квартира, сразу продать ее не получится. Сначала необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру на основании свидетельства на наследство. Исключение составляют ранее возникшие права (см. подробнее комментарий к ст. 6 Закона).

3. Пункт 3 комментируемой статьи не раз претерпевал изменения в части срока государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Сначала он равнялся одному месяцу, потом двадцати дням, теперь в соответствии с последними изменениями, внесенным ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ, сократился до восемнадцати дней. При этом срок в данном случае исчисляется в календарных днях. В срок включается день приема документов.

Положения гл. 11 ГК РФ в отношении порядка исчисления сроков при государственной регистрации прав не применяются, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 2 ГК РФ к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Для отдельных видов регистрационных действий установлены сокращенные сроки государственной регистрации.

Проведение государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений осуществляется не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, а жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней.

Если ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

При этом про срок государственной регистрации ипотеки жилых помещений, возникшей на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, в статье не говорится. По аналогии можно предположить, что срок также равен пяти рабочим дням. Подчеркнем, что в отношении ипотеки сроки исчисляются в рабочих, а не в календарных днях.

Сокращение срока государственной регистрации ипотеки, основанной на нотариально удостоверенных договорах, объясняется тем, что нотариус уже проделал часть работы по проведению правовой экспертизы документов.

Необходимо отметить, что срок государственный регистрации, установленный комментируемым пунктом, является предельно допустимым сроком. Это означает, что территориальные органы Росреестра в пределах данного срока могут устанавливать иные сроки государственной регистрации соответствующими приказами.

Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимого имущества при одновременном приеме заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации таких договора и перехода права, проводится в сроки, установленные комментируемой статьей, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Данная норма вызывает некоторое недоумение в части возможности установления срока государственной регистрации в договоре, поскольку это противоречит существу публично-правовых отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

С 1 февраля 2014 г. вступают в силу внесенные в комментируемую статью изменения, согласно которым государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Таким образом, государственная регистрация ипотеки всех видов недвижимости, кроме жилых помещений, проводится не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней независимо от того, удостоверен договор ипотеки нотариально или нет.

Государственная регистрация ипотеки жилых помещений и прав на основании нотариально удостоверенных документов (договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением и т.д.) проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Подчеркнем, что права, возникающие на основании свидетельства на наследство, подлежат государственной регистрации в общий срок, поскольку свидетельство на наследство относится по своей природе к документам, выдаваемым, а не удостоверяемым нотариусом.

4. Согласно п. 4 ст. 13 Закона отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается. На эту норму необходимо особо обратить внимание, поскольку ее очень часто нарушают. Эта норма подчеркивает, что заявитель вправе сдать неполный пакет документов. Недостающие документы он может донести потом. Существует лишь одна причина, по которой в приеме документов может быть отказано, - это отсутствие у заявителя паспорта или иного документа, удостоверяющего личность, в соответствии с законодательством РФ.

5. Пунктом 5 комментируемой статьи предусмотрена возможность подачи заявления на государственный кадастровый учет и на государственную регистрацию права. Данная норма является новеллой в Законе и направлена на упрощение процесса оформления документов со стороны заявителей в режиме "одного окна". Однако может произойти ситуация, когда в постановке на кадастровый учет могут отказать. Ни о какой государственной регистрации в этом случае не может быть и речи. Поэтому Законом предусмотрено, что при отказе в постановке на кадастровый учет документ, удостоверяющий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав, возвращается заявителю и может быть использован повторно. При отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственная пошлина не возвращается.

 

Статья 14. Удостоверение государственной регистрации прав

 

Комментарий к статье 14

 

1. Федеральным законом от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ комментируемая статья была принята в новой редакции.

Нововведением является документ, который заявитель может получить после завершения государственной регистрации. Если раньше это было исключительно свидетельство о государственной регистрации права, то теперь по желанию заявителя может выдаваться как свидетельство, так и выписка из ЕГРП, подтверждающая, что право или ограничение (обременение) зарегистрировано. Подчеркнем, что прежде свидетельство о государственной регистрации права также выдавалось по желанию заявителя. Однако свидетельство выдается далеко не на все регистрационные действия, а только на права. Для того чтобы подтвердить, например, прекращение права собственности, до вступления в силу вышеуказанного Закона требуется отдельно подавать заявление на выдачу сведений из ЕГРП. При этом тратятся время, деньги на оплату отдельной государственной пошлины.

Примечательно, что свидетельство о государственной регистрации прав выполняется только на бумажном носителе, а выписка из ЕГРП может быть направлена заявителю в электронном виде.

Несмотря на то что в соответствии с изменениями, внесенными в ГК РФ, сделки как таковые больше не подлежат государственной регистрации, комментируемая статья в части государственной регистрации сделок не претерпела изменений. Изменения коснулись лишь возможности совершать регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки и представленном в форме электронного документа, усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора.

При обращении в суд с заявлением об оспаривании действий органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, заявителю необходимо понимать, о чем конкретно просить суд. Например, просьба к суду признать недействительным свидетельство о государственной регистрации не может быть удовлетворена.

Пример из судебной практики. Суд отказал в удовлетворении требований заявителя о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание. При этом судом был сделан вывод, что свидетельство только подтверждает юридический факт проведенной государственной регистрации права (см. подробнее Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2012 г. по делу N А52-4095/2012).

2. Форма свидетельства о государственной регистрации прав предусмотрена приложением N 14 к Правилам ведения ЕГРП, форма специальной регистрационной надписи - приложением N 15 к Правилам ведения ЕГРП.

Что же касается требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме, то они действующим законодательством не предусмотрены.

3. Закон признает юридически действительными формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами Российской Федерации и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, то есть с 28 января 2008 г., когда стали применяться Правила ведения ЕГРП.

 

Статья 15. Государственный регистратор

 

Комментарий к статье 15

 

В комментируемой статье предусмотрены квалификационные требования к государственным регистраторам и порядок назначения их на должность, при этом определение государственному регистратору не дается.

Из смысла Закона можно сделать вывод о том, что государственный регистратор - это должностное лицо Росреестра, уполномоченное на принятие решения о государственной регистрации прав.

Понятие должностного лица дается в УК РФ и КоАП РФ. В соответствии с примечанием N 1 к ст. 285 УК РФ должностными лицами признаются лица, постоянно, временно или по специальному полномочию осуществляющие функции представителя власти либо выполняющие организационно-распорядительные, административно-хозяйственные функции в государственных органах, органах местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждениях, государственных корпорациях, а также в Вооруженных Силах Российской Федерации, других войсках и воинских формированиях Российской Федерации.

Применительно к государственному регистратору должностное лицо рассматривается как лицо, постоянно, временно или по специальному полномочию осуществляющее функции представителя власти либо выполняющее организационно-распорядительные, административно-хозяйственные функции в государственных органах.

В число квалификационных требований к государственному регистратору входят требования к образованию и опыту работы. При этом, несмотря на то что государственный регистратор проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов, наличие юридического образования не является обязательным требованием, в случае если претендент имеет опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет. Данная позиция законодателя не выдерживает критики.

Для лиц, обращающихся в суд с заявлением об оспаривании отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, необходимо понимать, что в качестве лица, чей отказ оспаривается, необходимо указывать не государственного регистратора, который принял решение об отказе в государственной регистрации, а орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24 октября 2006 г., 17 октября 2006 г. N Ф03-А16/06-1/3735 по делу N А16-52/06-2).

 

Статья 16. Представление документов на государственную регистрацию прав

 

Комментарий к статье 16

 

1. В п. 1 комментируемой статьи перечислены лица, на основании заявлений которых проводится государственная регистрация прав:

- правообладатель;

- стороны договора;

- уполномоченные правообладателем или сторонами договора лица при наличии нотариально удостоверенной доверенности;

- орган государственной власти, орган местного самоуправления или организация;

- нотариус (помощник нотариуса) (может подать заявление на государственную регистрацию договора, который он нотариально удостоверил);

- лицо, в пользу которого государственный орган или орган местного самоуправления вынес акт, на основании которого возникает право.

Требования к формату заявления о государственной регистрации прав в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Заявление может быть подано как на бумажном носителе, так и в электронной форме. Отметим, что возможность подачи заявления в электронной форме предусмотрена внесенными в Закон изменениями, вступившими в силу с 1 октября 2013 г. (см. комментарий к п. 6 комментируемой статьи).

В настоящее время форма заявления не утверждена и применяется форма, аналогичная той, что была предусмотрена утратившим силу Приказом Минюста РФ от 14 сентября 2006 г. N 293 "Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Если право возникает на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, то заявление подается тем лицом, в отношении которого принят такой акт, например, постановление уполномоченного органа о предоставлении земельного участка в собственность.

Нововведением является предоставление права обратиться с заявлением о государственной регистрации к нотариусу либо помощнику нотариуса, если право возникает на основании сделки, свидетельства о праве на наследство, которые данным нотариусом были удостоверены. Обращение нотариуса с заявлением о государственной регистрации прав является нотариальным действием согласно комментируемой статье, хотя Основы законодательства Российской Федерации о нотариате такого нотариального действия не выделяют.

Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 379 вносит в комментируемый Закон ряд изменений, касающихся деятельности нотариусов, а также документов, удостоверенных ими. В частности, с 1 февраля 2014 г. помощник нотариуса лишается права обращаться с заявлением о государственной регистрации прав, возникающих из нотариально удостоверенных документов. Это связано с тем, что законодательством не предусмотрен документ или нормативный правовой акт, при помощи которых можно было бы проверить, является тот или иной гражданин помощником конкретного нотариуса или нет. По этой же причине ФЗ от 21 декабря 2013 г. N 379 внес дополнение в абзац второй пункта 2 комментируемой статьи (см. ниже).

Государственная регистрация также проводится по требованию судебного пристава-исполнителя. В этом случае заявление на государственную регистрацию не подается. Вместо него судебный пристав-исполнитель представляет в регистрирующий орган два экземпляра постановления о проведении государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права должника.

Судебный пристав-исполнитель правомочен обратиться за государственной регистрацией прав, если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных ФЗ "Об исполнительном производстве". В соответствии с подп. 14 п. 1 ст. 64 указанного Закона одним из исполнительных действий судебного пристава-исполнителя является его обращение в регистрирующий орган для проведения регистрации на имя должника принадлежащего последнему имущества.

Судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание.

Статьей 66 ФЗ "Об исполнительном производстве" предусмотрены следующие случаи, когда судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника:

1) требование государственной регистрации содержится в судебном акте;

2) судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю;

3) взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.

Вместе с двумя экземплярами постановления о проведении государственной регистрации судебный пристав-исполнитель два экземпляра документа, устанавливающего право должника на недвижимое имущество, кадастровый паспорт объекта недвижимости и другие необходимые документы.

Расходы по регистрации и оформлению документов для государственной регистрации имущества, иного имущественного права должника относятся к расходам по совершению исполнительных действий. Таким образом, судебный пристав-исполнитель оплачивает государственную пошлину и прикладывает к пакету документов, подаваемых на государственную регистрацию прав, документ, подтверждающий оплату государственной пошлины. Сумма государственной пошлины потом будет взыскана с должника.

В случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона. Возместить эти убытки можно в добровольном порядке или через службу судебных приставов.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие комментируемого Закона права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица в соответствии со ст. 6 Закона (см. подробнее комментарий к ст. 6). Это же правило действует и в том случае, если правоустанавливающий документ удостоверен нотариально.

Представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, осуществляется в порядке, осуществляется либо правообладателем, либо тем лицом, в чью пользу устанавливается ограничение (обременения) прав, либо одной из сторон соответствующего договора. При этом правообладатель, который не подавал заявление на государственную регистрацию, в этом случае должен быть уведомлен о произведенной регистрации ограничения (обременения) его права государственным регистратором.

Аналогично без заявления правообладателя проводится государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися.

Пример из судебной практики. Суд удовлетворил требование о признании незаконным приостановления государственной регистрации права собственности залогодержателя на здание в связи с обжалованием должником в суде постановления судебного пристава о передаче не реализованного на торгах недвижимого имущества взыскателю, ссылаясь на абз. 8 п. 1 ст. 16 Закона (см. подробнее Постановление ФАС Уральского округа от 1 декабря 2010 г. N Ф09-9536/10-С6 по делу N А71-4373/2010-А5).

Если же залогодержатель реализует предмет ипотеки путем приобретения его для третьего лица, то согласно п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" заявление о государственной регистрации права подается как залогодержателем, так и лицом, в собственность которого переходит заложенное имущество.

Кроме того, государственная регистрация перехода прав на военное недвижимое имущество осуществляется без заявления правообладателя. При этом государственная регистрация проводится в десятидневный срок со дня поступления решения о передаче военного недвижимого имущества в соответствии с ФЗ "О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальную собственность и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решение о безвозмездной передаче военного недвижимого имущества из федеральной собственности в собственность субъекта РФ - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга либо муниципальную собственность принимается соответственно уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в сфере управления и распоряжения имуществом Вооруженных Сил Российской Федерации, внутренних войск Министерства внутренних дел Российской Федерации, органов государственной охраны и подведомственных им организаций.

Решение о безвозмездной передаче военного недвижимого имущества должно содержать:

1) наименование субъекта РФ или муниципального образования, в собственность которых безвозмездно передается военное недвижимое имущество;

2) указание воинской части (подразделения), соединения, военного образовательного учреждения высшего профессионального образования, иной организации Вооруженных Сил Российской Федерации, внутренних войск Министерства внутренних дел Российской Федерации, органов государственной охраны, военное недвижимое имущество в границах военных городков или земельных участков которых передается из федеральной собственности;

3) кадастровые номера земельных участков, в случае если проведен государственный кадастровый учет указанных земельных участков, либо в случае если кадастровые номера не присвоены указанным земельным участкам или не проведен их государственный кадастровый учет, описание их местоположения и (или) расположенного на них военного недвижимого имущества на территории субъекта РФ - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга либо территории поселения, территории городского округа;

4) перечень объектов, которые необходимы для обеспечения осуществления федеральными органами государственной власти полномочий в области обороны страны и безопасности государства и которые сохраняются в федеральной собственности;

5) условные номера объектов недвижимости, которые расположены на вышеуказанном п. 3 земельном участке и право собственности Российской Федерации на которые зарегистрировано в ЕГРП, при наличии данных объектов.

2. Федеральным законом от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ в комментируемую статью введен п. 1.1, вступивший в силу 1 октября 2013 г.

Особенностью предоставления заявления на государственную регистрацию имущественного комплекса в целом является территориальный признак подведомственности: заявление подается по месту нахождения имущественного комплекса, если он целиком находится на территории одного регистрационного округа, если на территории более чем одного регистрационного округа, то заявление подается в федеральный орган в области государственной регистрации, Росреестр, то есть в центральный орган, а не в территориальные органы.

В отношении отдельных видов недвижимого имущества предусмотрена альтернативная подведомственность: заявления на государственную регистрацию объектов недвижимого имущества, включенных в состав автомобильной дороги или в состав централизованной системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, расположенных на территориях более одного регистрационного округа, могут быть поданы по выбору заявителя либо в Росреестр, либо в его территориальный орган по месту нахождения соответствующего объекта. Данное льготное изъятие объясняется повышенной значимостью вышеуказанных объектов, поскольку они в большинстве случаев являются федеральными, региональными или муниципальными объектами, имеющими стратегическое и жизнеобеспечивающее значение.

Законом предусмотрено несколько способов подачи заявления и иных документов для государственной регистрации, в том числе в форме электронных документов, электронных образцов документов, заверенных усиленной электронной подписью заявителя.

С 1 февраля 2014 г. вступают изменения в Закон, уточняющие вышеуказанную норму в отношении нотариусов. В том случае, если нотариус подает заявление и документы на государственную регистрацию сделки, права на основании удостоверенных им документов в электронном виде, заявление подписывается только усиленной квалифицированной подписью. Согласно ст. 5 "Об электронной подписи" усиленная квалифицированная подпись - это подпись, которая соответствует всем нижеперечисленным признакам:

- получена в результате криптографического преобразования информации с использованием ключа электронной подписи;

- позволяет определить лицо, подписавшее электронный документ;

- позволяет обнаружить факт внесения изменений в электронный документ после момента его подписания;

- создается с использованием средств электронной подписи;

- ключ проверки электронной подписи указан в квалифицированном сертификате;

- для создания и проверки электронной подписи используются средства электронной подписи, получившие подтверждение соответствия требованиям, установленным в соответствии с вышеуказанным Законом.

Уточнение относительно усиленной квалифицированной подписи нотариуса внесено в Закон, поскольку нотариус является особой разновидностью заявителя, так же как и судебный пристав-исполнитель.

3. Кроме заявления на государственную регистрацию необходимо представить ряд документов. О документах, необходимых для регистрации по требованию судебного пристава-исполнителя, упомянуто выше.

Необходимо отметить, что заявитель подает сформированный пакет документов на государственную регистрацию и если каких-либо документов недостаточно, государственный регистратор вправе приостановить государственную регистрацию с просьбой предоставить необходимые документы. Но при этом государственный регистратор не вправе требовать документы, представление которых не требуется в соответствии с Законом и другими законами и подзаконными актами Российской Федерации.

Например, в соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Поэтому государственная регистрация перехода права к лицу, состоящему в браке, не может быть осуществлена, если не представлено нотариально удостоверенное согласие второго супруга на приобретение объекта недвижимого имущества. При этом законами не предусмотрено нотариальное удостоверение факта отсутствия зарегистрированного брака у лица, которое приобретает недвижимое имущество, но в браке не состоит. Однако такой документ иногда требуют оформить риэлторы у их знакомого нотариуса. Это является навязыванием ненужной услуги. Требование такого документа на приеме или в процессе государственной регистрации также является незаконным.

Также необходимо подчеркнуть, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Однако это не значит, что заявитель не может представить такие документы по собственной инициативе. Иногда это значительно ускоряет процесс государственной регистрации, поскольку если документы не представлены заявителем, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях. Иногда получение информации на запрос занимает больше времени, чем установлено для проведения государственной регистрации. Тогда государственный регистратор вынужден приостановить государственную регистрацию, чтобы дождаться необходимых документов.

Закон допускает подачу заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, заявителем как лично, так и по доверенности, а также посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.

Как уже отмечалось выше, в Закон внесен ряд изменений в отношении нотариусов, в том числе и в отношении их помощников. Документы на государственную регистрацию вместе с заявлением в случае государственной регистрации сделок, прав, возникающих на основании удостоверенных нотариусом документов, согласно изменениям, вступающим в силу 1 февраля 2014 г., могут подать не нотариус или его помощник, а нотариус или работник нотариуса, имеющий письменное подтверждение его полномочий на подачу заявлений и иных необходимых для государственной регистрации прав документов, выданное нотариусом и скрепленное его подписью и печатью. Причем конкретное название этого документа Закон не указывает. Не предусмотрен такой документ и в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате. Следовательно, законы должны быть приведены в соответствие друг другу, а документ составляется нотариусом в произвольной форме.

Направление документов посредством почтового отправления потребует дополнительных финансовых и временных затрат, кроме оплаты почтовых услуг: необходимо нотариально засвидетельствовать подлинность подписи, договор нотариально удостоверить и т.д. То есть часть функций специалистов Росреестра ложится на плечи нотариусов.

В случае когда документы направляются почтовым отправлением для государственной регистрации прав на юридическое лицо, то последнее может либо самостоятельно приложить выписку из ЕГРЮЛ, либо орган, осуществляющий государственную регистрацию, сам запросит такую выписку в налоговых органах.

Примечательно, что законодательством нигде не прописан срок действия выписки из ЕГРЮЛ. Вместе с тем по практике принято считать, что выписка действительна в течение одного месяца со дня ее выдачи.

Законом впервые предусмотрена возможность подачи одновременно заявлений на государственную регистрацию прав и на постановку на государственный кадастровый учет.

Данная возможность обусловлена внедрением системы "единого окна" с целью облегчения процедуры оформления прав на недвижимое имущество для заявителей. В этих же целях предусмотрена возможность подачи документов через многофункциональные центры.

В случае представления заявления о государственной регистрации прав и иных необходимых для государственной регистрации прав документов через многофункциональный центр работник многофункционального центра при приеме заявления и прилагаемых к нему документов должен выполнить следующие действия:

- удостовериться в личности заявителя (представителя правообладателя, стороны сделки) путем сверки внешности обратившегося лица с фотографией в документе, удостоверяющем личность;

- составить и заверить своей подписью с указанием фамилии, имени, отчества опись принятых заявления и прилагаемых к нему документов.

Кроме этого, работник многофункционального центра сверяет копии представленных документов с подлинниками, заверяет копии, обязан проследить, чтоб заявление было подписано заявителем собственноручно (в присутствии работника многофункционального центра).

В настоящий момент отсутствует административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подробно регламентирующий порядок работы специалистов, осуществляющих прием, правовую экспертизу, выдачу документов. Приказ Минюста РФ от 14 сентября 2006 г. N 293 "Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливал последовательность каждого действия специалиста вплоть до секунд, отводимых на совершение каждого действия. Ныне данный Приказ утратил силу.

4. Согласно ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования могут выступать в качестве субъектов правоотношений. Однако поскольку физически они не существуют, а представляют собой абстрактные понятия, то за них осуществляют права и несут обязанности специально уполномоченные на то органы. Эти органы вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации прав Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, а также иных регистрационных действий, касающихся публичных субъектов.

По общему правилу государственная регистрация осуществляется за плату, то есть необходима уплата государственной пошлины. Однако если подается заявление на государственную регистрацию прав Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования на государственное, муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную казну Российской Федерации, казну субъекта РФ, муниципальную казну, государственная пошлина не взимается. Здесь существует некоторая неопределенность в отношении государственной пошлины за земельные участки. Если буквально толковать рассматриваемую норму, то казну может составлять только то имущество, которое "не закреплено". Данный глагол применяется в контексте оперативного управления или хозяйственного ведения. Земельные участки на этих правах не предоставляются согласно ЗК РФ. Зато они предоставляются в аренду, безвозмездное срочное пользование и постоянное (бессрочное) пользование. Но именно предоставляются, а не закрепляются. Таким образом, земельные участки будут считаться казной и в случае их предоставления на праве аренды, безвозмездного срочного пользования, и в случае их предоставления в постоянное (бессрочное) пользование.

По этому вопросу существует письмо Минфина России от 6 декабря 2007 г. N 03-05-05-03/46, которое четкого ответа, что считать казной, не дает. Кроме того, его игнорируют суды, поскольку текст письма официально опубликован не был, не является обязательным к применению, так как носит рекомендательный характер.

Кроме того, суды трактуют закон расширительно: законом не уточнено, каким образом должно быть осуществлено закрепление права пользования, что дает основание полагать, что к таким полномочиям по владению и пользованию землей наряду с правом хозяйственного ведения и оперативного управления относится и право постоянного (бессрочного) пользования в соответствии со ст. 269 ГК РФ (см. подробнее Постановление ФАС Поволжского округа от 24 июня 2009 г. по делу N А55-14257/2008).

Следовательно, с учетом судебной практики земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные на праве постоянного (бессрочного) пользования, не составляют казну Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования. При этом земельные участки, предоставленные в аренду или безвозмездное срочное пользование и также находящиеся в государственной или муниципальной собственности, составляют казну соответственно Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования. В первом случае государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования взимается, в во втором (как казна) - нет.

5. Принципиально по-новому взглянул законодатель на вопрос оплаты государственной пошлины в изменениях, внесенных в Закон. НК РФ не допускает отсрочки уплаты государственной пошлины. Пункт 4 комментируемой статьи не отменяет положения НК РФ, но рассматривает возможность подачи документов на государственную регистрацию прав и без документа об уплате государственной пошлины. Однако это не означает, что государственная пошлина может проводиться без взимания государственной пошлины. Просто теперь у заявителя появилась альтернатива: оплатив государственную пошлину, представить документ об оплате, либо не представлять. В случае если заявитель не оплатил государственную пошлину, но подал документы на государственную регистрацию, такие документы к рассмотрению не принимаются и возвращаются заявителю по истечении восемнадцати календарных дней с момента их поступления. Это означает, что заявитель может подать документы, а потом оплатить государственную пошлину, но сумма государственной пошлины должна поступить в бюджет Российской федерации не позднее восемнадцати календарных дней с момента подачи основного пакета документов на государственную регистрацию.

Прежде отсутствие в пакете документов, прилагаемых к заявлению, документа об уплате государственной пошлины было причиной не принимать документы на государственную регистрацию вовсе.

Комментируемой статьей предусмотрено, какие документы заявитель должен предоставить в обязательном порядке.

При личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.

Понятие "документ, удостоверяющий личность" отсутствует. Паспорт гражданина РФ является основным документом, удостоверяющим личность гражданина РФ на территории России (см. п. 1 Указа Президента РФ от 13 марта 1997 г. N 232 "Об основном документе, удостоверяющем личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации"), поэтому если за государственной регистрацией прав обращается гражданин Российской Федерации, достигший четырнадцатилетнего возраста, то он обязан предъявить паспорт гражданина РФ. Лица, не достигшие возраста четырнадцати лет, не могут лично обращаться с заявлением о государственной регистрации, поскольку не обладают дееспособностью. За них документы и заявление подают их законные представители (родители на основании свидетельства о рождении, опекуны на основании удостоверения опекуна).

Также документами, удостоверяющими личность граждан РФ, являются:

- временное удостоверение личности гражданина Российской Федерации (для утративших паспорт граждан, а также граждан, в отношении которых до выдачи паспорта проводится дополнительная проверка);

- удостоверение личности или военный билет военнослужащего действительной службы.

Загранпаспорт или, как он правильно называется, "паспорт, по которому граждане Российской Федерации осуществляют выезд из Российской Федерации и въезд в Российскую Федерацию" не может предъявляться гражданином РФ при сдаче документов на государственную регистрацию прав, если гражданин имеет постоянное место жительства на территории Российской Федерации.

Вид на жительство является документом, удостоверяющим личность у лица без гражданства. У беженцев - удостоверение беженца. Иностранный гражданин должен представить паспорт иностранного государства.

Наконец-то законодательно урегулирован вопрос представления учредительных документов юридическими лицами при повторном обращении за совершением регистрационных действий в отношении одного и того же объекта недвижимости. Учредительные документы юридического лица либо их нотариально удостоверенные копии или копии этих учредительных документов, заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица, не представляются в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в случае если ранее в указанный орган были представлены учредительные документы юридического лица вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными необходимыми для государственной регистрации прав документами и проведена государственная регистрация права юридического лица на соответствующий объект недвижимости, а также, если с момента проведения государственной регистрации права юридического лица федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, не регистрировались изменения учредительных документов юридического лица.

Это удобно, когда, например, юридическое лицо оформило право собственности на объект недвижимого имущества, а затем решило зарегистрировать договор ипотеки на этот же объект. При подаче документов на государственную регистрацию ипотеки предоставление учредительных документов не требуется.

Однако проблема юридических лиц, подающих на государственную регистрацию прав на большое количество объектов недвижимого имущества, законодательно не решена.

Кроме того, по смыслу комментируемой нормы, если юридическому лицу было отказано в государственной регистрации на объект, то при повторном обращении с заявлением на государственную регистрацию прав на тот же объект учредительные документы придется представить опять.

6. Одновременно с формированием пакета документов в книгу учета документов вносится соответствующая запись. В настоящее время это происходит автоматически.

В том случае, если заявление подается только на государственную регистрацию прав, в книгу учета документов вносятся наименование заявителя, регистрируемое право, объект недвижимости, количество листов в пакете документов, представленных на государственную регистрацию.

Если заявление на государственную регистрацию прав подается одновременно с заявлением о государственном кадастре недвижимости, то в момент внесения сведений в государственный кадастр недвижимости в книге учета документов автоматически появляется дата внесения таких сведений.

7. Факт подачи документов на государственную регистрацию прав подтверждается распиской, один экземпляр которой остается у заявителя, другой - поступает в дело правоустанавливающих документов. Получение документов также происходит на основании расписки либо с использование номера входящих документов.

В том случае, если заявление о государственной регистрации прав с прилагаемыми к нему документами представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, посредством почтового отправления или представлены лично через многофункциональный центр, расписка в получении указанных документов при наличии соответствующего указания в таком заявлении направляется по указанному в этом заявлении почтовому адресу в течение рабочего дня, следующего за днем получения данным органом указанных документов. Таким образом, многофункциональные центры не уполномочены выдавать заявителю расписку. После приема документов в многофункциональном центре составляется опись принятых документов. Данная позиция законодателя не совсем понятна, т.к. многофункциональные центры наделены полномочиями приема документов и тоже в широком смысле являются органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.

Федеральным законом от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ введен абзац, согласно которому заявление и иные документы могут быть поданы на государственную регистрацию прав в электронном виде с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг. В соответствии с комментируемой статьей порядок и способы направления документов в электронном виде устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. В настоящий момент соответствующий акт не принят.

В ряде органов исполнительной власти разработаны порядок и способы направления документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования. Например, Приказ ФНС РФ от 12 августа 2011 г. N ЯК-7-6/489@ "Об утверждении Порядка направления в регистрирующий орган при государственной регистрации юридических лиц, крестьянских (фермерских) хозяйств и физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг". Данный Приказ определяет участников электронного взаимодействия при направлении электронных документов, перечень документов, которыми обмениваются участники электронного взаимодействия, требования к документам в электронном виде. При направлении документов в электронном виде заявитель может воспользоваться сайтом соответствующего органа или единым порталом государственных и муниципальных услуг (http://www.gosuslugi.ru).

В настоящее время на вышеуказанном портале есть раздел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, но через него еще нельзя подать документы на государственную регистрацию прав.

8. В соответствии с п. 7 комментируемой статьи регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав. Нормы гражданского законодательства о порядке исчисления сроков не распространяются на публично-правовые отношения по государственной регистрации прав. Поэтому регистрационные действия начинаются не со дня, следующего за днем получения документов на государственную регистрацию, а непосредственно с даты получения документов в соответствии с Законом.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП, а не с даты выдачи документов и окончания срока государственной регистрации. Дата внесения записи о праве в ЕГРП может также не совпадать с датой выдачи свидетельства о государственной регистрации прав. Дата внесения записи в любом случае должна быть более ранней, чем дата выдачи свидетельства, но никак не более поздней.

9. Дата приема и дата начала регистрационных действий не всегда совпадают.

День приема заявления о государственной регистрации прав - день получения заявления соответствующим органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

День приема заявления о государственной регистрации прав, поданного одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества, - день внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о соответствующем объекте недвижимости. Это объясняется тем, что невозможно проводить правовую экспертизу документов на объект недвижимого имущества, который с точки зрения ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не существует.

День приема заявления о государственной регистрации прав, поданного через многофункциональный центр, - день получения заявления, прилагаемых к нему документов, описи этих документов соответствующим органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, от многофункционального центра. Срок передачи документов многофункциональным центром органам, осуществляющим государственную регистрацию прав, не должен быть больше двух рабочих дней. Этот срок может быть и меньше, если это предусмотрено соглашением о взаимодействии между органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, и многофункциональным центром.

Постановлением Правительства РФ от 27 сентября 2011 г. N 797 "О взаимодействии между многофункциональными центрами предоставления государственных и муниципальных услуг и федеральными органами исполнительной власти, органами государственных внебюджетных фондов, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления" предусмотрен порядок заключения таких соглашений.

10. Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 379 ввел в комментируемую статью пункт 9, который резюмирует часть других изменений, вносимых в Закон относительно нотариуса. Однако новой смысловой нагрузки содержащаяся в п. 9 комментируемой статьи норма не содержит, потому и смысл ее введения не совсем понятен. О возможности подачи документов нотариусом и его работником, о том, что в этом случае государственная регистрация осуществляется в течение пяти рабочих дней, уже отмечалось ранее. О том, что нотариус и его работник могут подать документы через многофункциональный центр, следует из всего смысла Закона.

Вместе с тем в отношении подачи документов через многофункциональные центры заявителями Закон предусмотрел следующую особенность: днем приема представленных через многофункциональный центр заявления о государственной регистрации прав и иных необходимых для государственной регистрации прав документов является день получения таких заявления и документов органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, от многофункционального центра.

Возможно, законодатель в п. 9 комментируемой статьи хотел сказать, что в случае обращения за государственной регистрацией нотариуса или его работника днем приема документов в любом случае является день обращения независимо от того, поданы ли документы через многофункциональный центр или нет. Однако норма выглядит крайне расплывчато и неясно, поэтому, на наш взгляд, следует придерживаться общей нормы относительно определения дня подачи документов нотариусами и их работниками.

 

Статья 17. Основания для государственной регистрации прав

 

Комментарий к статье 17

 

1. Комментируемой статьей перечислен перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. Это могут быть постановления, распоряжения органов, уполномоченных на предоставление земельных участков, на распоряжение государственным и муниципальным недвижимым имуществом, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Например, договор купли-продажи, мены, дарения, аренды, долевого участия в строительстве.

Акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения. Здесь речь идет о приватизации, осуществляемой юридическими лицами.

Свидетельства о праве на наследство, как по закону, так и по завещанию, выдаваемые нотариусами. Примечательно, что право на наследство возникает у наследника не с момента государственной регистрации, а с момента вступления в наследство.

На моменте возникновения права на недвижимое имущество, полученное по наследству, остановимся отдельно. Право собственности при наследовании недвижимого имущества считается возникшим с момента вступления в наследство. Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Возникает вопрос о моменте, с которого наследник может распоряжаться данным недвижимым имуществом. По мнению В.А. Алексеева, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен отказать наследнику в регистрации перехода прав, сделок с недвижимым имуществом, если право наследника на это недвижимое имущество не зарегистрировано <13>.

--------------------------------

<13> См.: Алексеев В.А. Наследование недвижимости и государственная регистрация прав // Наследственное право. 2011. N 2.

 

Вступившие в законную силу судебные акты. В соответствии со ст. 180 АПК РФ решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Что же касается судов общей юрисдикции, то их решения вступают в законную силу по истечении месячного срока на апелляционное обжалование, если они не были обжалованы. Подробно о государственной регистрации прав, ограничений на основании решений суда сказано в комментарии к ст. 28 Закона.

Акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. Например, государственные акты на права на земельные участки, свидетельства, выданные до вступления в силу Закона.

Иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, в том числе акты приема-передачи объектов недвижимости, прилагаемые к договорам, распоряжениям, постановлениям.

Иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Например, заявление, свидетельство о смерти, выписка из ЕГРЮЛ, декларация на объект недвижимого имущества.

В отношении данных документов проводится правовая экспертиза на предмет установления отсутствия предусмотренных ст. 20 Закона оснований для отказа в государственной регистрации прав (см. подробнее комментарий к ст. 20). Таким образом, само наличие документов, предусмотренных в п. 1 комментируемой статьи, в пакете представленных на государственную регистрацию прав документов, не является стопроцентной гарантией проведения государственной регистрации.

Необходимо иметь в виду, что все предусмотренные в п. 1 комментируемой статьи документы являются лишь основаниями для государственной регистрации и само по себе их наличие у того или иного лица не наделяет этих лиц правом собственности, оперативного управления и т.д.

Пример из судебной практики. Суд отказал в удовлетворении требований юридического лица о признании недействительными результатов публичных торгов по продаже недвижимого имущества, поскольку само по себе признание судом права собственности на спорное имущество не подтверждает возникновение права собственности (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 8 мая 2013 г. по делу N А56-1723/2012).

Необходимо отметить, что в абзац одиннадцатый п. 1 комментируемой статьи относительно правовой экспертизы внесены изменения, согласно которым правовая экспертиза, проводимая органом, осуществляющим государственную регистрацию, не включает в себя проверку законности сделки, удостоверенной нотариусом. Аналогичная норма содержится в абзаце третьем п. 1 ст. 13 Закона (см. комментарий к статье 13).

2. Пункт 2 комментируемой статьи не допускает истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом. На практике встречаются ситуации, когда заявитель настаивает на приеме документов, предоставление которых на государственную регистрацию прав не требуется. Данный случай не является истребованием документов, поэтому отказать в приеме вышеуказанных документов, ссылаясь на п. 2 ст. 17 Закона, не имеют права.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, должен быть доступен для ознакомления заинтересованными лицами в месте приема документов на государственную регистрацию (специальные стенды), на официальном сайте, в порядке консультации, в том числе по телефону, при личном приеме или по электронной почте.

3. Комментируемая статья посвящена общим основаниям для государственной регистрации прав и обременений. Однако есть еще и частные случаи, предусмотренные в отношении некоторых объектов недвижимости и договоров (см. подробнее комментарий к ст. ст. 25, 25.2, 25.3, 25.4, 25.5 и 30.1).

 

Статья 18. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав

 

Комментарий к статье 18

 

1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны отвечать следующим требованиям.

Должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. Например, договор пожизненного содержания с иждивением обязательно должен быть удостоверен у нотариуса.

Документы должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП, то есть содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права, данные правообладателя, позволяющие его идентифицировать. Описание недвижимого имущества дается в кадастровом паспорте, а также в правоустанавливающем документе. Вид регистрируемого права определяется по правоустанавливающему документу. Данные, позволяющие идентифицировать правообладателя, - это паспортные данные и место жительства для физического лица, наименование, ИНН, КПП, ОГРН, дата государственной регистрации - для юридического лица.

Документы должны быть скреплены печатями. Договоры от имени юридических лиц подписываются уполномоченными лицами и, как правило, скрепляются печатью соответствующей организации. При этом обязательность печати на договорах не предусмотрена действующим законодательством. Печать является обычаем делового оборота, ставить ее нужно, но если этот обычай не соблюсти, на юридическую силу договора это никак не повлияет. А вот для доверенности от имени юридического лица наличие печати обязательно. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации (п. 5 ст. 185 ГК РФ).

Печать также обязательна для распорядительных документов (актов) органов государственной власти и местного самоуправления.

Договоры должны быть подписаны сторонами, поскольку для договоров купли-продажи, дарения, других договоров, связанных с распоряжением объектами недвижимого имущества предусмотрено соблюдение письменной формы. В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Документы должны содержать подписи определенных законодательством должностных лиц, например, акт органа государственной власти или местного самоуправления подписывается руководителем или иным уполномоченным лицом соответствующего органа на основании положения о данном органе.

2. Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения, а фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью, поскольку сокращенные наименования не позволят государственному регистратору идентифицировать правообладателя. Несоблюдение данных требований может послужить причиной приостановления государственной регистрации прав.

3. Документы не должны содержать подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, а также не должны быть исполнены карандашом, иметь серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание. Несоблюдение данных требований является основанием не принимать такие документы на государственную регистрацию, но не является основанием для отказа в приеме заявления на государственную регистрацию. Таким образом, заявитель может донести документ, соответствующий требованиям Закона (например, договор в простой письменной форме, дубликат испорченного документа).

Примечательно, что законодатель установил требование, согласно которому документы не должны быть совершены карандашом, но при этом не содержит ограничений по бумаге, на которой составляется документ. Следовательно, документ может быть составлен на бумаге любого формата и качества при условии, что текст на такой бумаге читаем.

4. Некоторые документы должны представляться по конкретной форме. Так, декларация об объекте недвижимого имущества обязательно должна быть заполнена на бланке установленной формы (Приказ Минэкономразвития РФ от 3 ноября 2009 г. N 447 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества").

В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются следующие сведения:

- адрес (местоположение) (как правило, указывается адрес земельного участка, на котором находится объект недвижимого имущества, либо адрес основного строения (жилого дома), если речь идет об объекте вспомогательного назначения, такого как баня, сарай, уборная и т.д.);

- вид (дом, гараж и т.д.) или название (для объектов, оформляемых на основании декларации, не характерно наличие названия);

- назначение (жилое, нежилое);

- площадь (также может быть указана протяженность, например для забора, или объем для некоторых сооружений);

- этажность, в том числе наличие подземных этажей;

- год создания;

- материал наружных стен (кирпич, бетон и т.д.);

- подключение объекта недвижимого имущества к сетям инженерно-технического обеспечения (например, электричество централизованное или автономное);

- кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества (берется из кадастрового паспорта земельного участка).

Выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок должна представляться на государственную регистрацию по форме, утвержденной Приказом Росреестра от 7 марта 2012 г. N П/103 (см. также комментарий к ст. 25.2 Закона).

Законодатель упростил процедуру государственной регистрации для заявителей, предусмотрев внесение изменений в ЕГРП в части сведений об объекте недвижимого имущества в случае уточнения этих сведений в государственном кадастре недвижимости. В этом случае не требуется заявление заявителя, а, следовательно, и оплата государственной пошлины.

5. Комментируемой статьей также установлены требования к количеству экземпляров документов, представляемых на государственную регистрацию. Отсутствие необходимого количества экземпляров документов также является основанием для приостановления государственной регистрации прав, но не лишает заявителя возможности устранить данные основания.

Так, документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено Законом, не менее чем в двух экземплярах - подлинниках. Как правило, такие документы составляются по числу сторон или лиц, участвующих в сделке, один экземпляр дополнительно делается для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. В самом тексте соответствующего документа указывается количество экземпляров, в котором он составлен. Если в тексте документа указано одно количество, а фактически представлено другое, то необходимо привести документы в соответствие или донести недостающие экземпляры. Это объясняется тем, что на каждом экземпляре проставляется запись о государственной регистрации. Если в документе указано меньшее число экземпляров, чем представлено на государственную регистрацию, то имеет место ошибка (опечатка), которую необходимо устранить.

Исключение из данного правила составляют договоры и иные документы, составленные в простой письменной форме, которые удостоверяют права, возникшие до введения Закона в действие. Данные документы прошли регистрацию в установленном порядке в свое время, поэтому для подтверждения права второй экземпляр-подлинник не требуется.

Один экземпляр документа, выражающего содержание сделок, помещается в дело правоустанавливающих документов. Примечательно, что это единственный вид документов, экземпляр которого остается в деле правоустанавливающих документов в подлиннике, а не в копии. Кроме того, это единственный правоустанавливающий документ, не подписанный каким-либо должностным лицом. Следовательно, невозможно получить дубликат такого документа. В случае утраты сторонами сделки своего экземпляра документа, выражающего содержание сделок, заинтересованная сторона может обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и получить копию документа.

Необходимость помещения в дело правоустанавливающих документов именно подлинника продиктована тем, что в случае судебного разбирательства, возбуждения уголовного дела может потребоваться почерковедческая экспертиза.

Заявление о государственной регистрации прав подается на имя органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, поэтому составляется в одном экземпляре, который после государственной регистрации прав заявителю не возвращается, а помещается в дело правоустанавливающих документов.

Иные необходимые для государственной регистрации прав документы представляются в подлиннике и копии. Копия заверяется при приеме документов на государственную регистрацию прав и после государственной регистрации помещается в дело правоустанавливающих документов.

Исключением являются акты органов государственной власти и акты органов местного самоуправления, акты судов, устанавливающие права на недвижимое имущество. Их заверенные в установленном порядке копии представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается заявителю. Копии актов вышеуказанных органов, не являющихся правоустанавливающими документами (например, акт органа местного самоуправления о назначении опекуна, акт судебного органа о признании лица недееспособным) могут представляться в одном экземпляре, при условии что он останется в деле правоустанавливающих документов. Хотя на практике встречаются случаи, когда в дело правоустанавливающих документов помещаются копии с копий актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, актов судов. Это неверно, т.к. не предусмотрено Законом. Также на практике встречаются случаи, когда орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, требует предоставление двух экземпляров заверенных копий актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, актов судов, которые не являются правоустанавливающими документами, несмотря на то что Закон этого не предусматривает.

Есть ряд нюансов в вопросе предоставления определенного количества экземпляров и копий документов на государственную регистрацию прав. В частности, п. 3 ст. 26 комментируемого Закона установлено, что если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. В этой связи не совсем ясно, нужно ли к каждому экземпляру договора аренды прикладывать подлинник кадастрового паспорта. На этот счет имеется письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14 июля 2011 г. N 14-4499-ГЕ, согласно которому при государственной регистрации договора аренды следует исходить из следующего:

- если в аренду сдаются полностью все здание, сооружение, помещение, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном Законом, и кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, вместе с договором аренды недвижимого имущества, представляемым на государственную регистрацию прав, кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения (если кадастровые паспорта не являются неотъемлемой частью договора аренды согласно его положениям) могут не представляться;

- если кадастровые паспорта здания, сооружения и помещения являются неотъемлемой частью соответствующих договоров аренды, полагаем возможным не представлять вместе с договором аренды недвижимого имущества, представляемым на государственную регистрацию прав, дополнительные экземпляры кадастровых паспортов соответственно здания, сооружения и помещения;

- если в аренду сдается часть здания, сооружения, помещения, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном Законом, и кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о регистрации и содержащий описание этого здания, сооружения, помещения, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, к договору аренды части здания, сооружения, помещения, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади, если ранее соответствующая часть здания, сооружения, помещения не являлась предметом аренды и в деле правоустанавливающих документов отсутствует кадастровый паспорт, план данной части здания, сооружения, помещения или иной документ, предусмотренный Законом и содержащий описание этой части здания, сооружения, помещения;

- если в аренду сдается часть здания, сооружения, помещения, ранее уже являвшаяся предметом аренды, и кадастровый паспорт, план такой части здания, сооружения, помещения или иной документ, предусмотренный Законом и содержащий описание этой части здания, сооружения, помещения, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, вместе с договором аренды этой части здания, сооружения, помещения, представляемым на государственную регистрацию прав, кадастровые паспорта соответствующей части здания, сооружения и помещения (если кадастровые паспорта не являются неотъемлемой частью договора аренды согласно его положениям) могут не представляться.

Необходимо обратить внимание, что для получения документов после государственной регистрации прав требуется нотариально удостоверенная доверенность, в которой четко прописаны полномочия на получение документов. В случае если имеется доверенность без такого полномочия, получить документы не удастся.

Если документы после государственной регистрации получают от имени физического лица, то требуется нотариально удостоверенная доверенность, если от имени юридического лица - то также нотариально удостоверенная доверенность от имени юридического лица, либо документ, удостоверяющий право физического лица действовать от имени юридического лица без доверенности.

В случае если заявителем является нотариус, документы после государственной регистрации могут выдаваться данному нотариусу. Поскольку Законом не предусмотрено, что нотариус должен предъявлять при этом какие-то особенные документы (доверенность, лицензию на право нотариальной деятельности), для получения документов ему достаточно предъявить паспорт.

С 1 февраля 2014 г. правом получения документов после государственной регистрации на основании заявления, поданного нотариусом, наделяется работник нотариуса. По-видимому, по аналогии со статьей 16 Закона для получения документов он должен будет представить письменное подтверждение его полномочий в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Однако прямо в Законе это не указано, а в статье 16 в редакции, вступающей в силу 1 февраля 2014 г., говорится о письменном подтверждении полномочий только на подачу заявления и иных необходимых для государственной регистрации документов. Про получение документов не сказано ни слова. По нашему мнению, это является пробелом в законодательстве.

Кроме того, из смысла изменений, вступающих в силу 1 февраля 2014 г., следует, что получить документы после государственной регистрации, заявление на которую подал нотариус, может только сам этот нотариус или его работник. Данная норма вызывает некоторое недоумение: почему стороны сделки или правообладатель не могут сами получить свои документы?

В случае если государственная регистрация прав осуществляется по требованию судебного пристава-исполнителя, документы после государственной регистрации прав могут выдаваться судебному приставу-исполнителю. Законом также не урегулирован вопрос установления личности судебного пристава-исполнителя. Если за документами обратился тот же судебный пристав-исполнитель, который изначально представлял документы, то ему достаточно иметь при себе паспорт. Если другой судебный пристав-исполнитель, то по логике необходима доверенность от имени соответствующего подразделения ФССП России. Предоставление служебного удостоверения Законом не предусмотрено.

В момент подачи заявления на государственную регистрацию прав заявитель в соответствующей графе указывает, каким способом он желает получить документы после проведения государственной регистрации прав: при личном обращении в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или посредством почтового отправления. В последнем случае также необходимо указать адрес, по которому необходимо отправить документы. За пересылку дополнительные сборы не уплачиваются.

Заявитель также может указать в заявлении о своем желании получить документы через многофункциональный центр. Минусом получения документов через многофункциональный центр является задержка в получении на два рабочих дня. Соглашением о взаимодействии между органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, и многофункциональным центром может быть установлен и иной, более короткий срок, но на практике доставка документов между органами менее суток почти невозможна. Для этого нужно курьерское подразделение, которое бы перевозило документы несколько раз в день.

 

Статья 19. Основания для приостановления государственной регистрации прав

 

Комментарий к статье 19

 

1. Комментируемая статья предусматривает случаи, когда государственный регистратор приостанавливает государственную регистрацию и дает время на устранение оснований, послуживших основанием для такого приостановления.

По результатам проведения правовой экспертизы документов, поступивших на государственную регистрацию, государственный регистратор принимает одно из следующих решений:

- провести государственную регистрацию, внести регистрационную запись в ЕГРП;

- приостановить государственную регистрацию;

- отказать в государственной регистрации.

Принципиальное отличие приостановления государственной регистрации от отказа в проведении государственной регистрации заключается в том, что причину, послужившую основанием для приостановления государственной регистрации, заявитель может устранить в месячный срок, после чего будет проведена государственная регистрация. В случае отказа заявителю в проведении государственной регистрации необходимо устранить причины, послужившие основанием для отказа и снова подать документы на государственную регистрацию и оплатить государственную пошлину повторно, чтобы зарегистрировать право или обременение. Устранить причину, послужившую основанием для отказа, сложнее, чем причину, которая привела к приостановлению государственной регистрации. В большинстве случаев после получения отказа в государственной регистрации заявители обращаются в суд и только на основании решения суда регистрируют право или обременение.

Причинами приостановления государственной регистрации прав являются различные неточности в документах, отсутствие в документах необходимых реквизитов, представление на государственную регистрацию неполного пакета документов и другие моменты, которые вызывают у государственного регистратора сомнения в наличии оснований для государственной регистрации. Таким образом, решение о приостановлении государственной регистрации носит частично субъективный характер. В этом смысле государственный регистратор принимает решение как судья по своему внутреннему убеждению.

Заявитель вправе представить дополнительные доказательства наличия оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. Для этого он представляет соответствующие документы вместе с заявлением о предоставлении дополнительных документов.

Если государственному регистратору недостает сведений для принятия решения провести государственную регистрацию прав, он обязан также сам предпринять необходимые меры для получения данных сведений. Для этого направляются запросы, активно используются инструменты межведомственного взаимодействия (см. также комментарий к ст. 21.1).

В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации (это может быть любой день в течение срока проведения государственной регистрации, в том числе и первый) государственный регистратор обязан уведомить заявителя о соответствующем решении в письменном виде с указанием причин приостановления государственной регистрации со ссылкой на конкретные нормы Закона, способов устранения причин, послуживших основанием для государственной регистрации прав, а также срока, на который приостанавливается государственная регистрация.

Законодателем отдельно предусмотрено, что государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается также в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем. Такая ситуация возникает, когда земельный участок оформлен с неуточненными границами (в конце 90-х годов), имеется ошибка в сведениях государственного кадастра недвижимости. Заявитель вправе самостоятельно обратиться в федеральные государственные учреждения "Кадастровая палата", которые созданы при каждом территориальном органе Росреестра.

Особенностью уведомления о приостановлении государственной регистрации прав в вышеуказанным случае является приложение к уведомлению кадастровой выписки о земельном участке, содержащее имеющиеся общедоступные кадастровые сведения о нем.

Комментируемой статьей также отдельно рассматривается случай, когда заявление о государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества подано после подачи заявления этим же или иным заявителем на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, когда решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации еще не принято.

В этом случае государственная регистрация приостанавливается до завершения государственной регистрации по заявлению, поданному раньше.

Если по заявлению, поданному раньше, получен отказ в государственной регистрации, то государственная регистрация по второму заявлению возобновляется в день оформления отказа по первому заявлению. Если по второму заявлению и представленным вместе с ним документам у государственного регистратора нет иных оснований для приостановления государственной регистрации или отказа в проведении государственной регистрации, то государственный регистратор обязан провести государственную регистрацию. В случае если по первому поданному заявлению будет осуществлена государственная регистрация прав, по второму поданному заявлению будет принято решение отказать в государственной регистрации ввиду того, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (см. подробнее комментарий к ст. 20).

Для решений суда, являющихся документами-основаниями для государственной регистрации, в вопросе приостановления государственной регистрации предусмотрен особый порядок. Государственный регистратор не вправе "судить судью", то есть давать правовую оценку решению суда. Приостановить государственную регистрацию возможно только в случае сомнений в подлинности представленных на государственную регистрацию копий решений суда, а также если представлена одна копия вместо требуемых двух в соответствии со ст. 18 Закона, либо копия решения суда не содержит штампа о вступлении решения суда в силу. Кроме того, государственная регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда.

2. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц. Приостановление государственной регистрации на один месяц осуществляется государственным регистратором.

Если в течение месячного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, существуют два варианта дальнейшего развития событий: государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав; заявитель может обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о приостановлении государственной регистрации еще на три месяца. Дальнейшее приостановление не предусмотрено.

Из анализа п. п. 2, 2.1 можно сделать вывод, что государственная регистрация может быть дважды приостановлена на месяц по инициативе государственного регистратора, но только в случае, если по межведомственным запросам не получены необходимые для государственной регистрации документы (сведения).

3. Как уже было сказано выше, государственная регистрация может быть приостановлена как по инициативе государственного регистратора, так и по инициативе заявителя. По инициативе заявителя государственная регистрация может быть приостановлена на срок не более чем три месяца. За этот период заявитель должен представить на государственную регистрацию необходимые документы. Когда такие документы представлены, заявитель может возобновить государственную регистрацию. Как в заявлении о приостановлении государственной регистрации, так и в заявлении о возобновлении указываются причины обращения с соответствующим заявлением (например, приостановление государственной регистрации в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов).

Поступление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления о приостановлении государственной регистрации, прерывает течение срока государственной регистрации. После возобновления государственной регистрации отсчитывается срок, равный сроку государственной регистрации. По окончании этого срока заявитель сможет забрать свои документы.

Важно отметить, что если регистрационное действие, чье приостановление необходимо осуществить по инициативе заявителя, касается нескольких лиц, например, государственная регистрация права общей долевой собственности двух лиц, то заявление о приостановлении государственной регистрации должны подать оба заявителя.

Аналогичное требование применяется, когда речь идет о государственной регистрации договора. Если одна из сторон договора подала заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации, то государственный регистратор приостанавливает государственную регистрацию по своей инициативе на месяц. Если в течение этого срока отказавшаяся сторона вновь подаст заявление на государственную регистрацию и все необходимые документы, государственная регистрация будет проведена, если нет иных оснований для ее приостановления или отказа в государственной регистрации. Если указанные документы не поступят на государственную регистрацию, государственный регистратор будет вынужден отказать в государственной регистрации. Подать заявление на государственную регистрацию в данном случае могут только те же лица, что написали заявление о возврате документов. Найти другого покупателя, например, можно, но тогда первая сторона, которая не писала заявления об отказе, также должна написать заявление на возврат документов без проведения государственной регистрации, составить новый договор и с новым покупателем подать его на государственную регистрацию.

Законом предусмотрено, что заявления о приостановлении государственной регистрации, возврате документов без проведения государственной регистрации могут быть представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав как при личном обращении, так и посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, с описью вложения и уведомлением о вручении. В последнем случае подпись на заявлении необходимо засвидетельствовать нотариально.

Ввиду укороченного срока государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если оно приобретается с использованием кредитных средств, Законом не предусмотрено приостановление государственной регистрации по инициативе государственного регистратора. Если стороны не подали совместное заявление о приостановлении государственной регистрации в случае наличия причин, препятствующих проведению государственной регистрации, государственный регистратор обязан отказать в государственной регистрации прав.

4. Государственная регистрация может быть приостановлена государственным регистратором также на основании определения или решения суда до указанного в определении или решении суда срока (даты), наступления указанного в нем события, отмены судом своего решения (определения) о приостановлении.

При этом, если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством. Если после внесения записи в ЕГРП, то на объект устанавливается обременение.

Законом предусмотрен срок не более чем пять рабочих дней, в течение которого государственный регистратор в письменной форме должен уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав. Ранее эта норма содержала также обязанность указывать основания приостановления государственной регистрации прав. Причина изменения нормы неясна. Вся процедура государственной регистрации является прозрачной, заявитель должен знать, на основании какой статьи, какого закона от него требуют тот или иной документ. Поэтому уведомление о приостановлении государственной регистрации должно содержать ссылки на статьи законов, послуживших основанием для возникновения у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.

5. Уведомление о приостановлении государственной регистрации направляется заявителю по адресу, указанному в заявлении о государственной регистрации прав, а также может быть выслано по электронной почте или получено заявителем лично. Те же положения распространяются на судебного пристава-исполнителя в случае его обращения с требованием о государственной регистрации. Законодатель, с одной стороны, причисляет судебного пристава-исполнителя к числу заявителей, с другой стороны, выделяет в качестве особого субъекта, который подает не заявление, а требование.

Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ внес изменения в п. 5 комментируемой статьи, в соответствии с которыми введена норма, согласно которой порядок и способы направления уведомления о приостановлении государственной регистрации прав в форме электронного документа устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Соответствующий документ еще не принят.

 

Статья 20. Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение государственной регистрации прав

 

Комментарий к статье 20

 

1. Законом предусмотрена не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество после проведения правовой экспертизы представленных документов, но и отказ в государственной регистрации.

Пункт первый комментируемой статьи содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации.

Таких оснований двенадцать. Остановимся на каждом из них более подробно.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом.

Далеко не все права, которые перечисляют ГК РФ, ЗК РФ, ЖК РФ, являются правами, подлежащими государственной регистрации.

Статья 4 Закона перечисляет права, сделки и обременения, подлежащие государственной регистрации (см. подробнее комментарий к ст. 4).

Так, например, если в процессе проведения государственной регистрации будет установлено на основании представленных документов (а также запросов в компетентные органы), что они поданы на регистрацию права собственности объекта, не являющегося объектом недвижимого имущества, то в государственной регистрации будет отказано (см., например, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2012 г. по делу N А57-12320/2012).

В государственной регистрации прав может быть отказано, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.

Например, лицо, которое не является собственником, обратилось с заявлением о государственной регистрации перехода права на основании договора купли-продажи (такое может случиться из-за юридической неграмотности или же, наоборот, злого умысла).

Но большинство отказов по комментируемой причине отказа происходит из-за совокупности обстоятельств нарушения закона, противоречий в документах, при рассмотрении которых устанавливается отсутствие у того или иного лица прав на заявленный к регистрации объект недвижимости.

Пример из судебной практики. Арбитражным судом было удовлетворено заявление о признании незаконным решения об отказе в проведении государственной регистрации права собственности юридического лица на имущество, так как трансформаторная подстанция, имеющая мощность более мощности, необходимой для электроснабжения построенного жилого дома, предназначена для обслуживания не только этого дома, но и иных объектов, инвестиционные условия в сопоставлении с техническими характеристиками спорного объекта не позволяют отнести его к имуществу, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам многоквартирного жилого дома (см. подробнее Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 июня 2008 г. по делу N А56-23977/2007).

В государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Документы могут не соответствовать требованиям действующего законодательства, если, например, на регистрацию представлен договор пожизненного содержания с иждивением, составленный в простой письменной форме, тогда как ГК РФ требует нотариальной формы.

Государственный регистратор отказывает в государственной регистрации по причине несоответствия содержания представленных документов требованиям закона, если, например, на государственную регистрацию представлен договор между коммерческими юридическими лицами, который по своей сути является договором дарения. Поскольку ГК РФ запрещает дарение между коммерческими юридическими лицами, то представленные на государственную регистрацию документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Вместе с тем не все документы государственный регистратор вправе проверять на предмет соответствия содержания действующему законодательству.

Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 г. N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с тем что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт. Государственный регистратор не вправе "судить" судью, то есть надзирать над судебными органами, так как это нарушает принцип разделения властей, на котором построено гражданское общество. Отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным.

В отношении государственной регистрации на основании судебных актов государственный регистратор может только приостановить государственную регистрацию, в случае если на государственную регистрацию заявителем была представлена копия судебного акта, не содержащая отметку о вступлении его в законную силу либо не заверенная гербовой печатью суда, либо если копия судебного акта была представлена в количестве экземпляров, меньшем, чем это установлено Законом. Приостановление государственной регистрации будет осуществляться на основании ст. 19 Закона.

Вместе с тем встречаются решения суда, по резолютивной части которых невозможно определить, возникает, прекращается и т.д. право или обременение или нет, особенно если заявление (иск), например, было подано о признании незаконной постановки на кадастровый учет объекта недвижимого имущества, а не внесение записи в ЕГРП. В этом случае, поскольку в решении суда не говорится о государственной регистрации, государственный регистратор приостанавливает государственную регистрацию, а заявитель обращается в суд за разъяснением судебного решения.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.

По данному виду отказов сложилось два мнения. Согласно одному из них государственный регистратор может отказать в данном случае, только если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным судом. По другому мнению государственный регистратор компетентен самостоятельно, безотносительно чьих-либо решений, на основании собственной юридической экспертизы отказать в государственной регистрации, если акт издан некомпетентным лицом или с нарушением норм закона.

При буквальном толковании нормы можно сделать вывод, что речь идет о случаях, когда не сам регистратор находит в акте противоречие закону (для этой ситуации существует другое основание для отказа), а орган, вынесший соответствующий акт, вышестоящий орган или суд признали акт недействительным.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Например, орган государственной власти или орган местного самоуправления, не имеющий или утративший полномочия на распоряжение земельными участками, выдал документ (акт) о предоставлении земельного участка. Такое случается при перераспределении полномочий между органами, при разграничении прав государственной собственности на землю и в других случаях.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Такая ситуация может произойти при составлении какого-либо договора в отношении недвижимого имущества, право на которое находится в залоге (ипотеке), обременено арендой, сервитутом, доверительным управлением имуществом. Чтобы избежать такого основания для отказа непосредственно перед составлением соответствующего договора и обращением за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество необходимо заказать выписку из ЕГРП и убедиться в наличии или отсутствии ограничений. Ограничения рекомендуется прописать в договоре отдельной строкой. Об их отсутствии тоже не стоит умалчивать и также указать их отдельным предложением.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Встречаются ситуации, когда право на объект недвижимого имущества подтверждается документом, выданным юридическому лицу до вступления Закона в силу, а юридическое лицо несколько раз было переименовано, реорганизовано, но выстроить четкую документальную цепочку от того юридического лица, которое указано в правоустанавливающем документе, и тем юридическим лицом, которое фактически пользуется этим объектом нельзя. Имущество может стоять на балансе, но это не является доказательством правопреемства. С подобной ситуацией сталкиваются организации, возникшие и реорганизовавшиеся в 90-е годы.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие комментируемого Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие комментируемого Закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

На случаи обязательного подтверждения ранее возникшего права подробнее указано в комментарии к статье 6 Закона. Речь идет о случаях государственной регистрации перехода права, когда право лица, отчуждающего право, возникло до вступления в силу Закона. Заявление формируется на приеме документов в органах государственной регистрации. Поскольку не все заявители знают Закон, сотрудник приема должен разъяснить заявителям необходимость подать заявление о государственной регистрации о подтверждении ранее возникшего права при отчуждении этого права.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 года N 132 к документам, которые обязан представить заявитель, относятся:

- заявление о регистрации права;

- документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя;

- кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов);

- документ об уплате государственной пошлины.

Президиум ВАС РФ в этой связи разъясняет судам, что вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления вышеуказанных документов. Вместе с тем требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В соответствии с этим информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 года N 132 дает разъяснение о том, что судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи. Однако по смыслу п. 1 ст. 20 Закона при наличии в реестре записи о праве какого-либо лица на недвижимое имущество судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество за иным лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица только при условии его участия в деле в качестве ответчика. Если судебный акт принят в отношении иного лица, отказ регистратора в государственной регистрации права на недвижимое имущество является законным.

Вместе с тем необходимо учитывать, что противоречия между заявленными и зарегистрированными правами могут быть следствием технической ошибки (подробнее см. комментарий к ст. 21 Закона).

Осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 1.2 комментируемой статьи, п. 5 ст. 25.2, п. 2 ст. 25.3 Закона.

В соответствии с п. 1.2 комментируемой статьи не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом. Не считаются учтенными объекты недвижимости, не прошедшие государственный учет и не относящиеся к ранее учтенным. В соответствии с п. 3 ст. 1 указанного Закона государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных сведений о недвижимом имуществе.

Согласно ст. 16 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования (либо изменением уникальных характеристик) сведений об объекте недвижимости.

К ранее учтенным объектам недвижимости относятся:

- объекты недвижимого имущества, прошедшие государственный кадастровый учет до вступления в силу ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" или в переходный период его применения;

- объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с комментируемым Законом.

В соответствии с п. 5 ст. 25.2 Закона не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на определенный вид земельного участка, в случае если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность. Определенный вид земельного участка - это земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права (подробнее см. комментарий к ст. 25.2 Закона). Речь идет об исключении из правил о дачной амнистии.

В соответствии с п. 2 ст. 25.3 Закона не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением ряда случаев (подробнее см. комментарий к ст. 25.3 Закона).

В государственной регистрации прав может быть отказано, если ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

В данном случае речь идет о ситуации, когда сам заявитель не представил документ, который необходим для государственной регистрации в силу Закона, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, самостоятельно направил запрос в компетентный орган и получил ответ об отсутствии необходимого документа.

В государственной регистрации может быть отказано, если в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем. Отказ по данному основанию в части отсутствия сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка можно предупредить самостоятельно, если внимательно изучить полученный кадастровый паспорт на земельный участок. При этом сразу же необходимо исправить кадастровый паспорт, поскольку отсутствие данных точек может быть следствием технической ошибки. Самостоятельно выявить пересечение границ с другими земельными участками возможно, но крайне проблематично.

Последнее основание для отказа в государственной регистрации является новым. Оно введено ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ, вступившим в силу 1 октября 2013 г.

2. Все вышеперечисленные основания являются общими. Как уже отмечено, государственный регистратор не может отказать в государственной регистрации, осуществляемой на основании решения суда. Также существуют исключения при государственной регистрации по требованию судебного пристава-исполнителя.

Так, в государственной регистрации прав по требованию судебного пристава-исполнителя не может быть отказано только по следующим основаниям в соответствии с изменениями, внесенными ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ:

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (поскольку в данном случае всегда с заявлением обращается судебный пристав-исполнитель);

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (поскольку в данном случае заявитель - судебный пристав-исполнитель обращается за государственной регистрацией не своего права, а права должника).

3. В связи с введением в действие ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не допускается осуществление государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с упомянутым Законом. Объект считается учтенным, если поставлен на государственный казенный учет либо является ранее учтенным согласно ст. 45 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

4. Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него, поскольку на государственную регистрацию либо, как правило, уже представлен кадастровый паспорт на земельный участок, либо он уже имеется в деле правоустанавливающих документов, находящемся в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В случае если после завершения судебных разбирательств будут внесены изменения в государственный кадастр недвижимости, то на основании нового кадастрового паспорта можно будет внести изменения в ЕГРП.

Пример из судебной практики. Суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявление о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, т.к. представленные заявителем на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям законодательства, а незначительные расхождения в площади спорного участка между представленным планом и указом Президента РФ, которым участок отнесен к собственности РФ, объясняются землеустроительными работами (см. подробнее Постановление ФАС Московского округа от 24 ноября 2003 г. N КГ-А40/9076-03).

5. Решение об отказе в государственной регистрации, так же как и уведомление о приостановлении государственной регистрации, оформляется в письменной форме в виде сообщения об отказе, регистрируется и направляется заявителю в срок не более чем пять дней после окончания срока государственной регистрации. В решении об отказе дается аргументированная информация о причинах отказа со ссылкой на статьи законов и ссылкой на конкретный пункт комментируемой статьи.

Сообщение об отказе в государственной регистрации прав также может быть выдано лично заявителю или его представителю лично.

Кроме того, если на государственную регистрацию были представлены документы-подлинники, то они также направляются заявителю в случае отказа в государственной регистрации.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом, в том числе судебным приставом-исполнителем, в суд, арбитражный суд.

6. После подачи документов на государственную регистрацию прав и до внесения в ЕГРП соответствующей записи о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов заявитель может отозвать поданное заявление на государственную регистрацию. Если на государственную регистрацию подавали заявление несколько заявителей, например, при переходе права, то заявление на отзыв подается всеми заявителями.

Встречаются неприятные ситуации, когда заявитель подает документы на государственную регистрацию. Срок государственной регистрации равен одному месяцу и истекает, например, 1 сентября. 31 августа заявитель передумал регистрировать право на недвижимое имущество и обратился в орган государственной регистрации, чтобы отозвать свое заявление. Но дело в том, что по Закону государственная регистрация не заканчивается через месяц, а осуществляется в течение месяца, а это значит, что государственный регистратор в любой день в течение месяца при отсутствии оснований для отказа и приостановления государственной регистрации вправе зарегистрировать соответствующее право. Поэтому заявление об отзыве, поданное до истечения срока государственной регистрации, но после внесения записи в ЕГРП, прекратить уже зарегистрированное право не сможет. Такому неуверенному заявителю придется сильно постараться, чтобы привести состояние прав на недвижимое имущество в исходное положение. Если он, например, оформлял право собственности на объект недвижимого имущества, то отказаться от него он сможет только путем отчуждения, то есть оформив договор купли-продажи, дарения и т.д.

Поэтому следует понимать, что государственная регистрация - это серьезная процедура, требующая ясного ума и четкого представления, как заявитель хочет поступить с недвижимостью.

Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации - по аналогии как это делается в случае направления уведомления о приостановлении государственной регистрации и отказа в государственной регистрации.

Если государственная регистрация проводится по требованию судебного пристава-исполнителя на основании судебного акта, то и прекращение государственной регистрации может произойти только на основании судебного акта, например, постановления кассационной инстанции. Технически это выглядит так: либо сам судебный пристав-исполнитель может представить судебный акт, на основании которого государственный регистратор оформит прекращение государственной регистрации, также такой документ в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен направить соответствующий суд.

Лица, не указанные в комментируемом пункте, не правомочны подавать заявление о прекращении государственной регистрации.

Пример из судебной практики. Суд удовлетворил заявление физического лица и признал незаконными действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав по прекращению государственной регистрации на основании заявления третьего лица, поскольку прекращение государственной регистрации возможно только по заявлению лиц, обратившихся с заявлением о государственной регистрации (см. подробнее Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10 мая 2006 г. N А74-5197/05-Ф02-2022/06-С2).

7. При отказе в государственной регистрации государственная пошлина не возвращается. Если же отказ был осуществлен на основании заявлений заявителей, то уплачивается половина государственной пошлины. Возврат государственной пошлины осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 11 Закона (см. подробнее комментарий к ст. 11).

8. Пункт 6 комментируемой статьи рассматривает ситуацию, когда заявитель обжаловал в судебном порядке отказ в государственной регистрации и суд признал данный отказ необоснованным и постановил осуществить государственную регистрацию. В этом пункте есть две основные мысли, которые необходимо уловить заявителю.

Во-первых, в случае отказа заявитель должен правильно составить заявление в суд о признании отказа в государственной регистрации необоснованным. В заявлении в суд должна быть указана просьба обязать регистрирующий орган произвести конкретное регистрационное действие. Кроме того, заявитель должен внимательно ознакомиться с уже вынесенным решением суда. Если в его резолютивной части отсутствует указание органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, провести государственную регистрацию, или четко не прописан объект недвижимости, или непонятно, какое именно регистрационное действие необходимо осуществить, то необходимо обратиться в суд за разъяснением такого решения.

Во-вторых, комментируемый пункт освобождает заявителя в случае принятия судом решения в его пользу от необходимости снова подавать заявление на государственную регистрацию (то есть повторно обращаться в регистрирующий орган и оплачивать государственную пошлину). Вступившее в законную силу решение суда направляется судебным органом в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Однако, по непонятным причинам, не всегда такие решения поступают в органы государственной регистрации. Поэтому заявителю нужно как минимум постоянно контролировать процесс передачи решения суда, периодически совершая звонки и в суд, и в орган государственной регистрации, а иногда и самому забрать решение суда и лично отнести в канцелярию органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Вышеуказанную норму нельзя путать с нормой, предусмотренной ст. 28 Закона, которая предусматривает государственную регистрацию на основании решения суда. Когда решение суда не основано на заявлении об оспаривании отказа в государственной регистрации, его копия также поступает через суд в орган, осуществляющий регистрацию права. Но здесь для проведения государственной регистрации необходимо заявление на государственную регистрацию заинтересованного лица и, вполне вероятно, иные документы, предусмотренные законодательством, например кадастровый паспорт.

В течение трех рабочих дней со дня поступления вышеуказанного решения суда государственный регистратор уведомляет заявителя о поступлении вышеуказанного решения суда и о сроке прекращения государственной регистрации. Уведомление направляется по тому адресу, который указан в заявлении о государственной регистрации прав. Согласно редакции Закона с учетом изменений, внесенных ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ, не уточняется, какой адрес имеется в виду. Из смысла ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ можно сделать вывод, что речь идет как о месте проживания, так и об адресе электронной почты.

9. Порядок и способы направления сообщения об отказе в государственной регистрации прав, подлежащих в соответствии с настоящим Законом выдаче после проведения государственной регистрации прав экземпляров - подлинников представленных заявителем документов, а также уведомления о решения суда и сроке окончания осуществления государственной регистрации прав устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, который в настоящее время еще не принят. Данная норма также является новой. Началом ее действия является 1 октября 2013 г.

 

Статья 21. Исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав

 

Комментарий к статье 21

 

1. Техническая ошибка - очень неприятное явление, которое, к сожалению, встречается в документах и может серьезно повлиять на права и обязанности граждан, юридических лиц, публичных образований, таких как Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Вместе с тем в ряде законодательных актов Российской Федерации технической ошибке уделено особое внимание, в частности, дано ее определение, предусмотрены действия по ее устранению. Наиболее проработана проблема технической ошибки в ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Данный Закон не только дает понятие технической ошибки, но и дифференцирует виды ошибок, а также предусматривает порядок выявления и исправления ошибок органом кадастрового учета.

Так, ошибками в государственном кадастре недвижимости являются:

1) техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (техническая ошибка в сведениях);

2) воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (кадастровая ошибка в сведениях).

Федеральный закон "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" пошел по другому пути: ввел отсылочную норму, согласно которой исправление технической ошибки осуществляется в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

В отношении государственной регистрации прав на недвижимое имущество также действует подзаконный акт - Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Данные Правила устанавливают формы ЕГРП и единый для Российской Федерации порядок их заполнения. При этом в Правилах нет ни слова о технических ошибках.

Как уже отмечалось, ошибка в ЕГРП принципиально отличается от ошибок в кадастре, хотя, на наш взгляд, такого серьезного различия быть не должно, поскольку неважно, где допущена ошибка - в документах или сведениях государственного органа.

Согласно п. 1 комментируемой статьи техническая ошибка в ЕГРП (иначе техническая - ошибка в записях) - описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенная органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, при государственной регистрации права и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в Единый государственный реестр прав, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр прав.

Ошибкой в ЕГРП, на наш взгляд, следует признать и ошибку, вызванную неправильным толкованием документов, представленных на государственную регистрацию, неправильным применением и (или) толкованием норм права, допущенную органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в процессе внесения записей в ЕГРП.

Заметим, что прежде всего техническую ошибку следует отличать от новых сведений, которые на момент внесения записи в ЕГРП не были известны регистратору, поскольку документы, содержащие эти сведения, не были представлены на государственную регистрацию или попросту еще не существовали. Если документы, содержащие новые сведения, имеются у заявителя на руках, а срок государственной регистрации еще не истек, заявитель вправе представить данные документы, приложив их к ранее представленным документам. При этом государственный регистратор, оценивая содержание этих документов, выясняет, насколько серьезно новые сведения меняют суть обращения заявителя. В том случае, если изменения не столь сильно влияют на суть обращения, никаких дополнительных действий со стороны заявителя, кроме предоставления дополнительных документов и заявления об уточнении первоначально поданного заявления, не требуется. Такое заявление Законом хотя и не предусмотрено, но в то же время и не запрещено. Регистрирующие органы могут прибегнуть к такому решению вопроса, когда, например, за время процедуры регистрации у заявителя сменилось место регистрации в паспорте, ведь в свидетельстве о государственной регистрации права указывается место жительства. В этом случае по окончании государственной регистрации гражданин получит свидетельство с устаревшими данными о его регистрации. В этом нет никакого нарушения, но если заявитель желает, чтоб в его документах были актуальные данные, ему следует обратиться в регистрирующий орган и указать, что у него изменилось место регистрации.

Но могут быть случаи, когда заявитель за время регистрации получает на руки документ, который существенно влияет на судьбу его уже сданных документов. Например, изменение вида права, изменение объекта недвижимости, его замена и т.п. В этом случае, с учетом, разумеется, конкретных обстоятельств, предоставление таких документов будет являться основанием для приостановления или даже отказа в государственной регистрации.

Законом установлена следующая процедура исправления технических ошибок, допущенных в ЕГРП.

Техническая ошибка в ЕГРП исправляется по решению государственного регистратора в трехдневный срок после обнаружения указанной ошибки или получения в письменной форме от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях. Под заинтересованными лицами здесь понимаются собственники, иные пользователи имущества, в отношении прав на которое допущена техническая ошибка, стороны сделки.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, информирует соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в тот же срок об исправлении технической ошибки в записях в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Исправление технической ошибки в записях, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимого имущества.

Заявление об исправлении технической ошибки в записях может быть подано заинтересованным лицом в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя или его представителя, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Форма заявления об исправлении технической ошибки в записях и требования к его заполнению, а также требования к формату заявления об исправлении технической ошибки в записях в форме электронного документа определяются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

2. Если имеются основания полагать, что в результате исправления технической ошибки могут быть нарушены законные интересы правообладателей или третьих лиц (например, уменьшается доля кого-то из сособственников вследствие арифметической ошибки), то исправление такой ошибки производится на основании решения суда. Обратиться в суд могут заинтересованные лица. С заявлением об исправлении такой технической ошибки в суд также вправе обратиться соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Рассмотрим пример из судебной практики. Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа оставил без изменения решения судов первой и апелляционной инстанций, а кассационную жалобу - без удовлетворения ввиду того, что органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (ответчик), вопреки статье 21 Закона не была направлена в трехдневный срок в адрес заявителя информация об исправлении технической ошибки. Кроме того, суд пришел к выводу об отсутствии в ЕГРП технической ошибки, так как в рассматриваемой ситуации ошибка затрагивает существо правоотношений уполномоченного органа и правообладателя в сфере государственной регистрации, то есть факт наличия государственной регистрации (см. подробнее Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 5 февраля 2009 г. по делу N А39-2020/2008-100/1).

3. Пункт 3 комментируемой статьи содержит отсылочную норму к ст. 31 Закона в случае, если в результате технической ошибки физическим или юридическим лицам был причинен вред, и перекликается со ст. 16 ГК РФ (см. подробнее комментарий к ст. 31 Закона).

 

Статья 21.1. Внесение изменений в Единый государственный реестр прав в связи с изменением сведений в базовых государственных информационных ресурсах

 

Комментарий к статье 21.1

 

В целях упрощения получения гражданами и юридическими лицами государственных услуг законодательством вводится обязанность государственных органов запрашивать необходимую информацию в иных органах, а не требовать документы, содержащие такую информацию, от потребителей государственных услуг. Данная система запросов между органами государственной власти называется информационным взаимодействием. Одним из инструментов такого взаимодействия является доступ к базовым государственным реестрам и регистрам.

Министерство экономического развития Российской Федерации является уполномоченным органом по формированию, актуализации и использованию реестра базовых государственных информационных ресурсов, а также по утверждению формы реестра базовых государственных информационных ресурсов.

Постановлением Правительства РФ от 14 сентября 2012 г. N 928 "О мерах по обеспечению перехода федеральных органов исполнительной власти и органов государственных внебюджетных фондов на межведомственное информационное взаимодействие в электронном виде" утверждены требования к порядку формирования, актуализации и использования базовых государственных информационных ресурсов и Правила формирования, актуализации и использования реестра базовых государственных информационных ресурсов.

Данными Правилами предусмотрен перечень наименований эталонных сведений об объектах и о субъектах и идентификаторов этих сведений, который включает в себя наименования:

- объекта (субъекта);

- идентификатора (идентификаторов) сведений об объекте (субъекте);

- эталонных сведений по каждому объекту (субъекту);

- базовых ресурсов, содержащих эталонные сведения по каждому объекту (субъекту);

- уполномоченных органов.

К уполномоченным органам относятся субъекты, оказывающие государственные услуги (Росреестр, ФНС России, ФМС России и другие).

Благодаря такой системе, в случае изменения содержащихся в базовых государственных информационных ресурсах сведений о правообладателе (правообладателях), которое не влечет за собой переход, прекращение права, ограничение (обременение) права на объект недвижимости, соответствующие изменения в ЕГРП вносятся без заявления правообладателя (правообладателей). Например, физическое лицо - собственник квартиры меняет общегражданский паспорт (в связи с утерей). Такими сведениями располагает ФМС России. На основании информации, полученной в результате учета выданных, утраченных и похищенных паспортов (бланков паспортов) гражданина Российской Федерации, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, вносят соответствующие изменения в ЕГРП и уведомляют соответствующего гражданина. Если такому физическому лицу нужно свидетельство о государственной регистрации прав в связи со сменой паспортных данных, ему уже придется обратиться самому с заявлением о выдаче повторного свидетельства, за что уплачивается государственная пошлина. При этом за внесение изменений в ЕГРП в части паспортных данных государственную пошлину платить не придется.

Кроме того, вышеуказанные информационные ресурсы помогают вычислить поддельные паспорта, а также использование заявителем чужого паспорта.

Однако ни одним нормативным правовым актом не предусмотрен порядок актуализации сведений в ЕГРП в связи с изменением сведений в других базовых государственных информационных ресурсах. Для ежедневной актуализации сведений потребуются значительные кадровые ресурсы либо совершенная компьютерная программа.

 

---

Дата добавления: 2020-04-25; просмотров: 71; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!