Выдача денежных средств на командировочные расходы. 9 страница
Если срок передачи объекта недвижимого имущества нарушен, застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Размер уплачиваемой неустойки (пени) увеличивается вдвое, если дольщиком является гражданин. Такое правило установлено пунктом 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ. В ответе на вопрос 2, содержащемся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 г., отмечено, что нормы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" в этой части к указанным отношениям не применяются. В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной. Обратите внимание! В соответствии с Указанием Банка России от 11 декабря 2015 г. N 3894-У "О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России" с 1 января 2016 г. значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. С этой же даты Банком России не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России. С 31 июля 2015 г. Информацией Банка России от 31 июля 2015 г. "О ключевой ставке Банка России" установлена ключевая ставка в размере 11 процентов. Напомним, что с 14.09.2012 Указанием Банка России от 13.09.2012 N 2873-У была установлена ставка рефинансирования Банка России в размере 8,25% годовых, которая действовала до 01.01.2016. Бывают случаи, когда качество объекта долевого строительства, построенного застройщиком, не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Если допущенные нарушения делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик, руководствуясь статьей 7 Закона N 214-ФЗ, вправе по своему выбору потребовать от застройщика: - безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; - соразмерного уменьшения цены договора; - возмещения своих расходов на устранение недостатков. Дольщик имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, если допущены существенные нарушения требований к качеству объекта, а также в случае, если застройщик не устраняет выявленные недостатки в разумный срок. В этом случае дольщик вправе требовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Обратите внимание, условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта в соответствии с пунктом 4 статьи 7 Закона N 214-ФЗ являются ничтожными. Договором должен быть установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, который не может составлять менее чем 5 лет. Исчисление гарантийного срока начинается со дня передачи объекта недвижимости дольщику, если иное не установлено договором. В силу пункта 7 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами. Таким образом, действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, в связи с чем бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике, о чем сказано в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 17 января 2013 г. по делу N А82-14045/2010. Обратите внимание! Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Передача объекта недвижимости застройщиком и принятие его дольщиком на основании статьи 8 Закона N 214-ФЗ осуществляется по передаточному акту или иному документу, который должен быть подписан обеими сторонами договора. Передача осуществляется не ранее, чем будет получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. После получения такого разрешения застройщик обязан передать объект не позднее срока, предусмотренного договором. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. На это указывает пункт 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Из этого следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, возможность передачи объекта в надлежащем качестве участникам договоров на участие в долевом строительстве, о чем говорится в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 29 сентября 2010 г. по делу N А46-6232/2010. Застройщик обязан направить дольщику сообщение о завершении строительства объекта недвижимости и о готовности объекта к передаче, а также предупредить дольщика о необходимости принятия объекта. Согласно пункту 4 статьи 8 Закона N 214-ФЗ сообщение следует направить по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному дольщиком почтовому адресу или вручить дольщику лично под расписку в следующие сроки: - если договором предусмотрен срок передачи объекта - не менее чем за месяц до наступления такого срока; - если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта - не менее чем за четырнадцать дней до этого срока. Дольщик, получивший сообщение от застройщика о завершении строительства и готовности объекта к передаче, обязан приступить к его принятию в срок, предусмотренный договором, или если договором такой срок не установлен, то в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения от застройщика. Если дольщик уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта дольщику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Случаи и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве, а также последствия расторжения договора предусмотрены статьей 9 Закона N 214-ФЗ. Уступка прав требований по договору Статьей 11 Закона N 214-ФЗ определено, что уступка дольщиком прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Обратите внимание, что уступка дольщиком прав требований по договору возможна лишь с момента государственной регистрации договора до момента подписания передаточного акта. Напомним, что в соответствии со статьей 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Право первоначального кредитора (дольщика) переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. В частности, к новому дольщику переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. Как установлено статьей 389 ГК РФ, уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Обеспечение исполнения обязательств по договору Способы обеспечения исполнения обязательств по договору установлены статьей 12.1 Закона N 214-ФЗ. Пунктом 1 названной статьи определено, что залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 Закона N 214-ФЗ, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: - возврата денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; - уплаты участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов, предусмотренных пунктом 2 статьи 15.1 Закона N 214-ФЗ: - поручительством банка в порядке, установленном статьей 15.1 Закона N 214-ФЗ; - страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 Закона N 214-ФЗ. Залогом или поручительством обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: - возврата денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и (или) договором; - уплаты дольщику денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче ему объекта долевого строительства, и иных причитающихся в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств. Согласно статье 13 Закона N 214-ФЗ с момента регистрации договора участия в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика у дольщиков считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или на праве аренды, праве субаренды, и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у дольщиков с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона N 214-ФЗ, применяются положения ГК РФ и Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных Законом N 214-ФЗ. Залог в пользу участников долевого строительства является залогом недвижимого имущества (ипотекой), возникающим в силу закона, а не договора, и в соответствии с подпунктом 6 пункта 3 статьи 333.35 НК РФ и пункта 2 статьи 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, без уплаты государственной пошлины. Взыскание на предмет залога в соответствии со статьей 14 Закона N 214-ФЗ может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев: - после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства; - прекращения или приостановления строительства (создания) объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и, согласно пункту 2 статьи 15.1 Закона N 214-ФЗ, должен предусматривать: - субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательству застройщика по передаче жилого помещения по договору в размере цены договора, но не менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора поручительства. Поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные Законом N 214-ФЗ и договором неустойки (штрафы, пени); - переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору; - срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства; - согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя; - обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 15.1 Закона N 214-ФЗ. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ДОГОВОРЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает возможность заключения предварительных договоров. В общепринятом понимании предварительный договор представляет собой договор, который порождает для сторон обязательство заключить договор в будущем или дополнительно согласовать некоторые его условия. В предлагаемой читателям статье мы рассмотрим общие положения, касающиеся заключения предварительных договоров, а также рассмотрим некоторые вопросы, связанные с предварительными договорами в строительстве. Обратимся к общим положениям о договоре, а именно к главе 27 "Понятие и условия договора" части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Договором в соответствии со статьей 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Предварительному договору посвящена статья 429 ГК РФ, согласно пункту 1 которой по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера. По смыслу статьи 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора, о чем сказано в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 декабря 2011 г. по делу N А19-20396/10. В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" отмечено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Форма предварительного договора Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, что определено пунктом 2 статьи 429 ГК РФ. Если форма основного договора не установлена, предварительный договор должен быть заключен в письменной форме, причем несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. В частности, согласно статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект участнику долевого строительства. Другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с пунктом 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор должен содержать: - определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; - цену договора, сроки и порядок ее уплаты; - гарантийный срок на объект долевого строительства; - способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии в договоре перечисленных выше условий договор считается незаключенным. Как указано в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 декабря 2007 г. по делу N А33-6921/07-Ф02-9180/07, к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Условие об обязательной регистрации договора долевого строительства не распространяется на предварительный договор, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 205; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!