Выдача денежных средств на командировочные расходы. 8 страница
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после выполнения следующих действий (пункт 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ): - получения в установленном порядке разрешения на строительство. Напомним, что разрешение на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (пункт 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Форма разрешения на строительство утверждена Приказом Минстроя России от 19 февраля 2015 г. N 117/пр "Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию"; - опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом N 214-ФЗ; - государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Законом N 161-ФЗ либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 ЗК РФ, договора безвозмездного пользования таким земельным участком. Таким образом, статьей 3 Закона N 214-ФЗ предусмотрены условия, при соблюдении которых застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства. Статьей 18 Закона N 214-ФЗ установлена обязанность застройщика по использованию полученных от участников долевого строительства денежных средств только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях, указанных в названной статье. Из Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 22 октября 2008 г. по делу N А79-7444/2007 следует, что денежные средства, вносимые участниками долевого строительства застройщику, являются платой за выполнение работ по строительству многоквартирного дома, в котором каждый из дольщиков приобретает квартиру. В случае фактического получения денежных средств лицом, не обеспечившим соблюдение условий, предусмотренных статьей 3 Закона N 214-ФЗ, будет иметь место состав правонарушения, предусмотренного пунктом 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Такой вывод сделан в Рекомендациях научно-консультативного совета о практике применения законодательства об административных правонарушениях ФАС Волго-Вятского округа (по итогам заседания Совета от 9 октября 2008 г. в городе Владимире). Указанный вывод подтверждается формулировкой пункта 3 статьи 3 Закона N 214-ФЗ: в случае привлечения денежных средств лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств. Очевидно, что возврат привлеченных денежных средств возможен только после их фактического получения. Помимо этого гражданин может требовать от застройщика уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Договор, форма и государственная регистрация договора Договор долевого участия в строительстве, согласно статье 4 Закона N 214-ФЗ, представляет собой договор, по которому застройщик обязуется в срок, предусмотренный договором, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (далее - объект недвижимости) и после получения разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется, в свою очередь, уплатить цену, обусловленную договором, и принять объект при наличии разрешения на ввод его в эксплуатацию. Отметим, что сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на такое недвижимое имущество, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 миллиона рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 миллионам рублей, или превышает ее (пункт 1.1 статьи 6 Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" (далее - Закон N 115-ФЗ)). Относятся ли сделки с недвижимым имуществом, совершаемые в рамках договора участия в долевом строительстве, к сделкам, указанным в пункте 1.1 статьи 6 Закона N 115-ФЗ? Ответ на этот вопрос содержит пункт 3 Информационного письма Федеральной службы по финансовому мониторингу от 2 августа 2013 г. N 30 "О разъяснении отдельных вопросов по предоставлению сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, субъектами Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма", не являющимися кредитными организациями". В пункте 3 названного Письма сказано, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ. В соответствии с требованиями пункта 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве содержит в том числе срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При этом в случае отсутствия в договоре указанного условия договор считается незаключенным. По мнению специалистов Росфинмониторинга, изложенному в Письме, правовыми последствиями заключения договора участия в долевом строительстве, при условии соблюдения субъектами законодательства о долевом строительстве требований указанного законодательства, является возникновение у участника долевого строительства права собственности на объект строительства (долю в объекте). Вместе с тем в Письме отмечено, что в соответствии со статьей 3 Закона N 115-ФЗ операции с денежными средствами или иным имуществом - действия физических и юридических лиц с денежными средствами или иным имуществом независимо от формы и способа их осуществления, направленные на установление, изменение или прекращение связанных с ними гражданских прав и обязанностей. Таким образом, обязательному контролю будет подлежать заключение договора участия в долевом строительстве. При этом датой совершения операции будет являться дата государственной регистрации указанного договора. Аналогичные требования, по мнению Росфинмониторинга, распространяются и на договор об уступке права (требования) по договору участия в долевом строительстве, и на договор участия в долевом строительстве, заключенный с лицом, к которому перешли права и обязанности по такому договору, так как данные договоры исходя из анализа положений Закона N 214-ФЗ, также можно отнести к сделкам, подлежащим обязательному контролю, если сумма, на которую они совершаются, равна или превышает установленное пороговое значение. Итак, для договора долевого участия в строительстве предусмотрена обязательная письменная форма. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. К существенным условиям договора долевого строительства в соответствии с пунктом 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ относятся: - определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией; - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; - цена договора, сроки и порядок ее уплаты; - гарантийный срок на объект долевого строительства; - способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии в договоре перечисленных выше существенных условий договор считается незаключенным. Если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с ГК РФ договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (далее - договор о строительстве жилья), в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим право на приобретение жилья экономического класса, по цене и в сроки, которые определены Договором о строительстве жилья, наряду с предусмотренными частью 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ условиями указываются (пункт 10.1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ): - сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, соответствует условиям отнесения к жилью экономического класса и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор о строительстве жилья; - сведения о реквизитах и сторонах договора о строительстве жилья; - цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора о строительстве жилья, либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона. При этом обязательным приложением к указанному в пункте 10.1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора о строительстве жилья либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона. Такие условия, как параметры объекта недвижимости, точная площадь каждой квартиры, которые должны быть обязательно включены в договор, Законом N 214-ФЗ не названы. На это обращено внимание в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 28 апреля 2008 г. по делу N Ф03-А04/08-2/1229. Право собственности участника долевого строительства на объект недвижимости подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) и Законом N 214-ФЗ. На государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве наряду с документами, предусмотренными Законом N 122-ФЗ, согласно статье 25.1 названного Закона представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта и планируемой площади объекта долевого строительства. Регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора и должна быть осуществлена не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых документов (регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же объекта недвижимости осуществляется в срок не более десяти рабочих дней). Для регистрации договора застройщиком должны быть представлены: - разрешение на строительство; - проектная документация; - план объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них; - один из предусмотренных Законом N 214-ФЗ документов - либо договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, либо договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; - списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также - жилье экономического класса), которые построены или строятся на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, переданных в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Законом N 161-ФЗ. Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Законом N 161-ФЗ и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса. Обратите внимание! Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство. В случае государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, по цене и в сроки, которые определены договором о строительстве жилья, для государственной регистрации данного договора участия в долевом строительстве представляется также выписка из утвержденного органом местного самоуправления списка граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, подтверждающая включение этого гражданина в такой список. Застройщик или участник долевого строительства вправе не представлять указанную выписку. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает выписку в органе местного самоуправления, который обязан предоставить ее в срок не более чем пять дней с даты получения запроса. Уплачивается ли государственная пошлина за регистрацию договоров долевого участия в строительстве? Ответ на этот вопрос можно найти в Письме Минфина России от 20 августа 2010 г. N 03-05-04-03/98. Подпунктом 30 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) предусмотрена уплата государственной пошлины за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве: - для физических лиц в размере 350 рублей; - для организаций - 6 000 рублей. При этом пунктом 2 статьи 333.18 НК РФ установлено, что в случае если за совершением юридически значимого действия одновременно обратилось несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные главой 25.3 "Государственная пошлина" НК РФ, то государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях. Так, например, если договор участия в долевом строительстве, подлежащий государственной регистрации, заключен между организацией и семью физическими лицами, то организация должна уплатить государственную пошлину в размере 750 рублей (6 000 рублей, разделенные на количество сторон договора или на 8), а каждое физическое лицо - 43,75 рублей (350 рублей, разделенные на количество сторон договора или на 8). Аналогичные разъяснения даны в Письме Минфина России от 24 марта 2011 г. N 03-05-06-03/19. Договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут по заявлению одной из сторон договора. Если одна из сторон отказалась от исполнения договора в одностороннем порядке, к заявлению о расторжении договора следует приложить копию уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Если договор расторгнут в судебном порядке, к заявлению прилагается копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение (пункт 4 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ). Как отмечено в Письме Минфина России от 15 апреля 2009 г. N 03-05-06-03/16, согласно статье 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или встречное предоставление за исполнение своих обязательств, является возмездным. Учитывая, что одним из существенных признаков договора участия в долевом строительстве является привлечение денежных средств участников долевого строительства в обмен на предоставление застройщиком жилых и нежилых помещений в построенном объекте недвижимости, его следует отнести к возмездным договорам. Таким образом, требование о расторжении договора участия в долевом строительстве в судебном порядке относится к требованиям имущественного характера. В связи с этим, как сказано в Письме, государственная пошлина при подаче таких исков должна исчисляться в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке в зависимости от цены иска. Несколько слов следует сказать о цене договора. Цена договора согласно статье 5 Закона N 214-ФЗ представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта недвижимого имущества. Цена может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. В соответствии с пунктами 2 и 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия изменения. Если по договору уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона N 214-ФЗ. Об этом сказано в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 5 марта 2012 г. по делу N А79-15161/2009. Пункт 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ содержит требование о том, что при наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных пунктами 4 и 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Передача объекта долевого строительства дольщику Срок, в течение которого заказчик обязан передать участнику долевого строительства (далее - дольщик) объект строительства, устанавливается договором и должен быть единым для всех дольщиков. Согласно статье 6 Закона N 214-ФЗ такая передача должна быть осуществлена не позднее срока, предусмотренного договором. Исключение составляет случай, предусмотренный пунктом 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ. Пунктом 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ определено, что если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в срок, предусмотренный договором, застройщик обязан не позднее чем за два месяца до истечения этого срока направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 228; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!