Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ). Однако при этом законодатель допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК РФ). В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях, не меняя его назначения (например надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников. Однако и в этих случаях не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и наступает действие нормы о запрете размещения использования жилого помещения не по назначению.

2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, которые допускаются с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

3. Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения. Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть расторгнут до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правом пользования, которое основано не на договоре. Это право пользования жилым помещением членами семьи собственника (см. комментарий к ст. 31 ЖК РФ), а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу (см. комментарий к ст. 33 ЖК РФ). В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено, например, залогом.

Не допускается перевод жилых комнат в нежилые в квартире. В данном случае был бы не понятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то она полностью должна будет использоваться в качестве жилого помещения для проживания граждан.

Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает.

В многоэтажных домах допускается перевод жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором и выше этажах жилого дома, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход, и только при использовании в нежилых целях помещения помещений, расположенных непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже непосредственно под переведенным помещением.

4. Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям. Это может быть различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в жилом помещении должны быть кухня, санузел, и т.д. При переводе нежилого помещения все названные требования должны быть соблюдены.

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое, а также нежилого помещения в жилое является изменением правового режима использования помещения. Решение о переводе жилого помещения в нежилое для нужд непромышленного характера или о переводе нежилого помещения в жилое принимается собственником помещения. Разрешение на перевод выдается органом местного самоуправления.

2. Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник помещения представляет в орган местного самоуправления заявление о переводе. Вместе с заявлением собственник помещения должен представить документы, подтверждающие его право собственности на данное помещение. Копии этих документов должны быть приложены к заявлению, поскольку оригиналы документов о праве собственности на помещение должны оставаться у собственника. В заявлении о переводе помещения собственник обязан указать, что помещение не обременено правами других лиц.

Собственник помещения вправе представить заявление о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.

Многофункциональным центром признается российская организация независимо от организационно-правовой формы (в том числе являющаяся автономным учреждением), отвечающая требованиям, установленным Федеральным законом от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", и уполномоченная на организацию предоставления государственных и муниципальных услуг, в том числе в электронной форме, по принципу "одного окна".

В соответствии с принципом "одного окна" предоставление государственной или муниципальной услуги осуществляется после однократного обращения заявителя с соответствующим запросом, а взаимодействие с органами, предоставляющими государственные услуги, или органами, предоставляющими муниципальные услуги, осуществляется многофункциональным центром без участия заявителя в соответствии с нормативными правовыми актами и соглашением о взаимодействии.

Требования к заключению соглашений о взаимодействии между многофункциональными центрами и федеральными органами исполнительной власти, органами государственных внебюджетных фондов, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления устанавливаются Правительством РФ.

Многофункциональные центры, в частности, осуществляют:

- прием запросов заявителей о предоставлении государственных или муниципальных услуг;

- представление интересов заявителей при взаимодействии с органами, предоставляющими государственные услуги, и органами, предоставляющими муниципальные услуги, а также с организациями, участвующими в предоставлении государственных и муниципальных услуг, в том числе с использованием информационно-технической и коммуникационной инфраструктуры;

- представление интересов органов, предоставляющих государственные услуги, и органов, предоставляющих муниципальные услуги, при взаимодействии с заявителями;

- информирование заявителей о порядке предоставления государственных и муниципальных услуг в многофункциональных центрах, о ходе выполнения запросов о предоставлении государственных и муниципальных услуг, а также по иным вопросам, связанным с предоставлением государственных и муниципальных услуг;

- взаимодействие с государственными органами и органами местного самоуправления по вопросам предоставления государственных и муниципальных услуг, а также с организациями, участвующими в предоставлении государственных и муниципальных услуг;

- выдачу заявителям документов органов, предоставляющих государственные услуги, и органов, предоставляющих муниципальные услуги, по результатам предоставления государственных и муниципальных услуг, если иное не предусмотрено законодательством РФ;

- прием, обработку информации из информационных систем органов, предоставляющих государственные услуги, и органов, предоставляющих муниципальные услуги, и выдачу заявителям на основании такой информации документов, в том числе с использованием информационно-технической и коммуникационной инфраструктуры, если это предусмотрено соглашением о взаимодействии и иное не предусмотрено федеральным законом.

3. Собственник помещения представляет документы о техническом состоянии помещения, куда входит план помещения и его техническое описание, а для перевода жилого помещения представляется технический паспорт жилого помещения. Также представляется поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Кроме того, представляется оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если такие действия необходимы для перевода помещения. Но, как правило, в переводимом помещении для использования его в соответствующих целях после перевода производятся переустройство и перепланировка. В таких случаях собственник помещения при подаче заявления представляет документы, необходимые для согласования переустройства и перепланировки помещения (см. комментарий к ст. 26 ЖК РФ).

В комментируемой статье установлен исчерпывающий перечень документов, который должен быть представлен для перевода помещения. Соответственно, орган местного самоуправления не вправе требовать представления других документов, кроме тех, перечень которых дан в ст. 23 ЖК РФ. Следует отметить, что в данном перечне нет ни одного согласования с собственниками других помещений в этом доме.

В случае первичного обращения лица с заявлением о государственной регистрации права собственности на помещение представляются документы о помещении, а именно - кадастровый паспорт, в котором содержится информация об этом помещении (план и техническое описание помещения). Данная информация остается в органе, осуществляющем государственную регистрацию права собственности недвижимого имущества.

При повторном обращении с заявлением при совершении каких-либо действий с помещением, в частности перевода жилого в нежилое или нежилого в жилое, собственник вправе не представлять:

- правоустанавливающие документы на переводимое помещении;

- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

В этом случае для рассмотрения заявления о переводе помещения орган местного самоуправления запрашивает эти документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Межведомственное информационное взаимодействие осуществляется по вопросам обмена документами и информацией между органами, предоставляющими государственные и муниципальные услуги, подведомственными государственным органам или органам местного самоуправления организациями, участвующими в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также иными государственными органами, органами местного самоуправления, органами государственных внебюджетных фондов, многофункциональными центрами.

Орган местного самоуправления выдает заявителю расписку в получении документов, а в случае представления документов в многофункциональный центр расписка выдается многофункциональным центром.

4. Для выдачи разрешения о переводе помещения орган местного самоуправления должен проверить в первую очередь возможность использования помещения в многоквартирном доме после перевода в качестве нежилого, а также соответствие жилого или нежилого помещения предъявляемым требованиям.

Решение о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое (либо отказ в выдаче такого разрешения) должно быть принято органом местного самоуправления в течение 45 дней со дня представления собственником помещения всех необходимых документов, а в случае представления заявителем документов в многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений. Решение о переводе помещения или об отказе в разрешении перевода оформляется постановлением главы муниципального образования (ст. 43 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

Орган местного самоуправления вместе с выдачей разрешения о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое информирует о принятии указанного решения собственников соседних помещений в многоквартирном доме. Способ информирования органом местного самоуправления собственников соседних помещений в комментируемой статье не указан. Следовательно, орган местного самоуправления самостоятельно будет определять способ информирования собственников помещений, соседних с переведенным помещением. При этом не установлены и последствия для случаев, когда орган местного самоуправления не проинформирует названных собственников. Думается, что для собственника переведенного помещения особых последствий нет, равно как и для органа местного самоуправления. Отсутствие информации от органа местного самоуправления на законность постановления главы муниципального образования не повлияет.

5. Орган местного самоуправления не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе (или отказ в выдаче решения о переводе помещения) выдает или направляет заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

6. Решение главы муниципального образования о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое еще не означает, что собственник помещения уже может использовать его в целях, предназначенных для использования после перевода. Решение о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое является основанием для начала работ, связанных с переводом помещения. После проведения таких работ приемочная комиссия принимает помещение в качестве нежилого или жилого (при переводе нежилого помещения в жилое). Акт приема помещения подтверждает факт перевода помещения. Органы, осуществляющие учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", после приема помещения приемочной комиссией регистрируют помещение в качестве нежилого или жилого. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Государственной регистрации права собственности на переведенное помещение не требуется, поскольку у помещения изменился лишь правовой режим использования. Само помещение не изменилось, и собственник у него остался тот же.

7. В случае использования жилого помещения не по назначению орган местного самоуправления может предупредить собственника жилого помещения о необходимости устранить нарушения. Если собственник после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

1. Орган местного самоуправления вправе отказать собственнику в выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилое и наоборот в случае непредставления указанных в ст. 23 ЖК РФ документов (см. комментарий к ст. 23 ЖК РФ). Думается, что в данном случае, когда собственник не представил всех необходимых документов, орган местного самоуправления не должен рассматривать заявление собственника, поскольку в ст. 23 ЖК РФ установлено, что решение принимается после представления всех необходимых документов. В комментируемом законе небольшой список документов, представляемых собственником помещения при переводе, поэтому при подаче им заявления должностное лицо органа местного самоуправления, которое принимает заявление, обязано разъяснить собственнику, что перевод может быть разрешен после подачи заявления и всех необходимых документов. Если заявление было доставлено почтой, то орган местного самоуправления должен известить собственника о представлении необходимых документов.

По смыслу комментируемой нормы видно, что орган местного самоуправления заявление собственника переводимого помещения принимает, но позже просто отказывает, если собственник переводимого помещения не представил все необходимые документы. В ч. 4 ст. 23 ЖК РФ можно увидеть, что отказ в переводе помещения должен быть принят по результатам рассмотрения заявления и иных представленных документов органом местного самоуправления не позднее 45 календарных дней со дня представления всех указанных в этой статье документов в данный орган. Следовательно, если заявитель не представил все документы, то, согласно ст. 23 ЖК РФ срок для отказа не наступил. Орган местного самоуправления в данном случае должен отказать в рассмотрении заявления о переводе.

Согласно п. 1.1 ч. 1 комментируемой статьи, если для рассмотрения заявления о переводе помещения орган местного самоуправления запросил необходимые документы и они не были представлены заявителем по собственной инициативе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, то при поступлении ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое, допускается отказ в переводе помещения по указанному основанию, если орган местного самоуправления после получения такого ответа уведомил заявителя об этом и предложил ему представить эти документы в течение 15 рабочих дней со дня направления уведомления.

2. Собственнику переводимого помещения орган местного самоуправления отказывает в переводе в случае представления документов в ненадлежащий орган. Однако остается непонятным, о каком другом органе в принципе может идти речь.

3. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое предусмотрен в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства РФ. В данном случае следует обратить внимание на то, что проект делается организацией, имеющей лицензию. И при разработке проекта специалисты должны учитывать все требования к помещению (технические, противопожарные), материалы, которые будут применяться при переустройстве и перепланировке помещения. И несоответствие проекта предъявляемым законодательством требованиям может служить основанием лишения лицензии специалистов, выполняющих такой проект.

4. Орган местного самоуправления отказывает в переводе жилого помещения в нежилое в случае несоблюдения условий перевода помещения. Условия перевода помещений в нежилые установлены в ст. 22 ЖК РФ (см. комментарий к ст. 22 ЖК РФ).

В данном случае основанием отказа будет являться отсутствие отдельного от общего подъезда входа в нежилое помещение, отсутствие технической возможности сделать такой вход.

Основанием отказа может быть тот факт, что переводимое жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме расположено не на первом этаже, а непосредственно под переводимым помещением расположено жилое помещение.

Также основанием отказа может послужить использование общего имущества многоквартирного дома без надлежащего на то разрешения собственников помещения в данном доме.

Кроме того, перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если оно не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям, а также если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

5. В решении об отказе в переводе помещения должны быть указаны основания отказа с обязательной ссылкой на нарушенное собственником законодательство.

Исходя из смысла ч. 2 комментируемой статьи можно сделать вывод, что в ч. 1 этой статьи дан исчерпывающий перечень случаев, когда орган местного самоуправления может отказать собственнику в переводе помещения. Там указано, что орган местного самоуправления должен сделать обязательную ссылку на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ.

Однако думается, что это не так. Можно нарушить не только условия и порядок перевода. Переводом, например, могут быть нарушены права иных граждан и юридических лиц.

6. Решение об отказе в переводе помещения направляется заявителю не позднее трех рабочих дней со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

В соответствии с Законом РФ от 27.04.1993 N 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" граждане вправе обратиться в суд с жалобой на решения органов местного самоуправления в течение трех месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его права. В случае пропуска по уважительной причине указанного срока судом может быть восстановлен срок подачи жалобы.

Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. Под переустройством понимается изменение технических характеристик различного оборудования, расположенного в жилом помещении. Это может быть замена, установка или перенос инженерных сетей и иного технического оборудования. Эти все изменения должны вноситься в технический паспорт жилого помещения.

К переустройству, требующему изменения в технический паспорт, может относиться, например, установка бытовых электроплит взамен газовых плит, перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство новых вентиляционных каналов, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для ванной комнаты (установка душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности и т.п.).

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения. К перепланировке может относиться перенос и разборка межкомнатных перегородок, перенос, увеличение и уменьшение дверных и оконных проемов, устройство дополнительных помещений в квартире (кухонь, туалетов и ванных, кладовок), расширение жилых комнат в квартире за счет вспомогательных помещений.

3. Это может быть и неисчерпывающий перечень видов переустройства и перепланировки жилого помещения. Но в то же время в результате переустройства и перепланировки жилого помещения требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Отсутствие этого условия при производстве определенных работ означает, что в данном случае нет переустройства и перепланировки.

Если, например, в ванной комнате заменить отечественную ванну на импортную, то эти действия нельзя назвать переустройством, поскольку такого рода замена оборудования не требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Но если потребуется установка ванны в ином месте помещения, то это потребует и установки новых труб, и, соответственно, внесения изменения в технический паспорт помещения.

4. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, виды которых названы в комментируемой статье, могут производиться в эксплуатируемых жилых помещениях независимо от формы собственности помещения, а также в нежилых помещениях в многоквартирных домах и помещениях, на которые в установленном порядке имеется решение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое. В реконструируемых жилых домах переустройство и перепланировка производятся в соответствии с планом реконструкции.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Для совершения переустройства или перепланировки жилого помещения собственник жилого помещения представляет в орган местного самоуправления заявление для согласования переустройства или перепланировки.

Форма заявления о переустройстве и перепланировке жилого помещения утверждена постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".

Собственник помещения вправе представить заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.

Вместе с заявлением собственник помещения для согласования в орган местного самоуправления представляет нотариально удостоверенную копию документов, подтверждающих его право собственности на данное помещение. Оригиналы названных документов должны находиться у собственника. Собственник жилого помещения представляет и технический паспорт жилого помещения.

Также должен быть представлен оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Проекты на переустройство и перепланировку жилых помещений различных форм собственности должны разрабатываться с соблюдением действующих нормативных правовых актов.

2. Наниматель жилого помещения, занимаемого им по договору социального найма, представляет в письменной форме согласие членов своей семьи, включая временно отсутствующих. Наниматель жилого помещения не указан в качестве заявителя в ч. 2 комментируемой статьи. Однако наниматель жилого помещения может обратиться в орган местного самоуправления с заявлением, если он уполномочен на эти действия наймодателем. Следует обратить внимание на то, что если наймодателем является орган местного самоуправления, то получается, что орган местного самоуправления уполномочил нанимателя обратиться в тот же орган местного самоуправления с заявлением о переустройстве и перепланировке.

Если жилое помещение находится в доме, который является памятником архитектуры, истории или культуры, то необходимо с заявлением о переустройстве и перепланировке представить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

3. В комментируемой статье установлен исчерпывающий перечень документов, которые должны быть представлены собственником или нанимателем для согласования переустройства и перепланировки жилого помещения. Орган местного самоуправления не вправе требовать представления других документов, кроме указанных в ч. 2 комментируемой статьи.

Заявление о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения должно быть рассмотрено органом местного самоуправления в течение 45 дней со дня представления заявления и всех необходимых документов в данный орган, и в указанный срок орган местного самоуправления должен принять решение о согласовании либо об отказе в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения.

Если право собственности на жилое помещение зарегистрировано в ЕГРП, то собственник вправе не представлять правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение и технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, поскольку эти сведения уже имеются в органе, осуществляющем государственную регистрацию права собственности недвижимого имущества. И данные документы запрашиваются в порядке межведомственного запроса.

4. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения утверждена постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266. В данном документе устанавливается срок производства ремонтно-строительных работ, режим производства ремонтно-строительных работ, поскольку помещение находится в многоквартирном доме и ремонтно-строительные работы могут производиться с шумом и иными неблагоприятными последствиями. При этом срок и режим производства ремонтно-строительных работ определяются в соответствии с заявлением. В случае если орган, осуществляющий согласование, изменяет указанные в заявлении срок и режим производства ремонтно-строительных работ, в решении излагаются мотивы принятия такого решения.

Указанное решение направляется заявителю в течение трех рабочих дней со дня его принятия.

Обратите внимание: в случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

5. Решение органа местного самоуправления о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является основанием для начала работ по производству переустройства и (или) перепланировки помещения.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Орган местного самоуправления отказывает в согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения в указанных в комментируемой статье случаях.

Собственнику жилого помещения может быть отказано в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения в случае непредставления им указанных в ст. 26 ЖК РФ документов (см. комментарий к ст. 26 ЖК РФ). В названной статье дан исчерпывающий перечень документов, предоставляемых в орган местного самоуправления для согласования переустройства и перепланировки жилого помещения. Хотя логичнее было бы в этом случае органу местного самоуправления отказать в рассмотрении заявления либо не принимать заявление без надлежащего комплекта документов.

В связи с этим орган местного самоуправления не должен ждать истечения 45 дней, чтобы отказать в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения, а сразу указать заявителю, что ему необходимо представить документы, указанные в ст. 26 ЖК РФ. В противном случае орган местного самоуправления обязан вернуть документы заявителю и не рассматривать его заявление. По смыслу комментируемой статьи орган местного самоуправления принимает заявление с неполным комплектом документов, а потом отказывает заявителю.

Если для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения орган местного самоуправления запросил эти документы и они не были представлены заявителем по собственной инициативе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, то при поступлении ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, допускается отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по указанному основанию, если орган местного самоуправления после получения такого ответа уведомил заявителя об этом и предложил ему представить эти документы в течение 15 рабочих дней со дня направления уведомления.

2. Собственнику жилого помещения орган местного самоуправления отказывает в согласовании переустройства и перепланировки в случае представления документов в ненадлежащий орган. Но в ст. 26 ЖК РФ указан только один орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки.

3. Отказ в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения предусмотрен также в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства РФ. Несоответствие техническим, санитарным, противопожарным требованиям, предъявляемым к жилому помещению, должно являться основанием для отказа, поскольку в этом случае переустройство и перепланировка жилого помещения, особенно в многоквартирном доме, может иметь отрицательные последствия, как для строения, так и для безопасности граждан, например, если в проекте имеют место нарушения, ведущие к разрушению несущих конструкций жилого дома, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов и не отвечающие противопожарным требованиям, а также ведущие к ухудшению условий эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры, либо ухудшающие условия эксплуатации дома или проживания граждан.

4. Орган местного самоуправления отказывает в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения в случае, когда этими действиями будут нарушены права граждан. Например, в жилом помещении в результате перепланировки будет уменьшено количество комнат, из-за этого права проживающих в данном помещении на основании договора найма граждан могут быть нарушены. Оснований для расторжения договора найма нет, но не будет и самого помещения, которое является предметом договора найма. Аналогичная ситуация может быть и с членами семьи собственника.

5. Решение об отказе в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения должно быть мотивировано, с указанием в нем норм права, на которые будет ссылаться орган местного самоуправления при отказе.

Решение об отказе в согласовании должно быть направлено заявителю не позднее трех рабочих дней со дня его принятия.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки может быть обжаловано заявителем в судебном порядке, в соответствии с Законом РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан".

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

После проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещение принимается приемочной комиссией и подписывается акт о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, который направляется в орган местного самоуправления. На основании указанного акта вносятся изменения в технический паспорт помещения.

Поскольку перепланировка жилого помещения не изменяет его (изменяется лишь конфигурация жилого помещения), то внесение изменений в ЕГРП не является обязательным.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. В настоящее время переустройство и перепланировка жилых помещений - явление не редкое. При этом можно отметить, что не во всех случаях они были произведены в соответствии с предъявляемыми требованиями. Такого рода переустройства и перепланировки жилых помещений являются самовольными.

Самовольными переустройством и перепланировкой должны признаваться произведенные собственником жилого помещения или нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, без согласования с органами местного самоуправления либо с нарушением проекта переустройства и перепланировки.

2. В этом случае собственники и наниматели жилого помещения могут быть привлечены к административной ответственности. Согласно ст. 7.21 КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 тыс. до 2500 руб. Административные правонарушения в данном случае рассматривают органы государственной жилищной инспекции.

3. Собственник или наниматель жилого помещения в судебном порядке вправе требовать сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью либо это не влияет на конструктивные особенности здания.

Административное взыскание может быть наложено независимо от того, будет ли жилое помещение приведено в первоначальное состояние или в судебном порядке переустройство и перепланировка будут сохранены.

4. Органы местного самоуправления направляют лицам, самовольно произведшим переустройство и перепланировку, уведомление о приведении их жилого помещения в первоначальное состояние в разумный срок.

В случае неисполнения этого предписания орган местного самоуправления вправе предъявит иск в суд к собственнику жилого помещения о принудительной продаже жилого помещения либо к нанимателю жилого помещения о расторжении договора найма и выселения нанимателя без предоставления другого жилого помещения.

Продажа жилого помещения проводится на основании решения суда с публичных торгов. После проведения торгов собственнику жилого помещения выплачивается денежная сумма, вырученная от продажи, за вычетом суммы, произведенной на организацию этих торгов. При этом в договоре купли-продажи жилого помещения должно быть условие для нового собственника о приведении приобретаемого жилого помещения в первоначальное состояние. В связи с этим и стоимость квартиры будет ниже, чем могло бы стоить такое жилое помещение, если бы оно было продано в иных обстоятельствах.

Если новый собственник не исполнит условие договора купли-продажи о приведении жилого помещения в прежнее состояние, то договор купли-продажи жилого помещения, заключенного на публичных торгах, может быть расторгнут как неисполненный. Однако, думается, что можно предоставить возможность новому собственнику надлежащим образом оформить переустройство и перепланировку, если это не нарушает права граждан и конструкцию здания.

В случае когда за самовольные переустройство и перепланировку в судебном порядке был расторгнут договор социального найма и наниматель был выселен, обязанность по приведению в прежнее состояние жилого помещения возлагается на собственника. В данном случае корректнее было бы указать на органы государственной власти или органы местного самоуправления. Возложить обязанность на публичное образование нельзя, так как оно не является юридическим лицом.

В то же время суд не может обязать орган местного самоуправления привести жилое помещение в прежнее состояние, если оно находится в муниципальной собственности. Обязать совершить действие можно ответчика, а если орган местного самоуправления является истцом по данной категории дел, то, как мы понимаем, его нельзя обязать исправить нарушение. Приведение в первоначальное состояние жилого помещения в данном случае останется моральной обязанностью органа местного самоуправления.

Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 160; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 234 5 6 7 8 9 10 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!