Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд
Статья 15. Объекты жилищных прав
1. Жилищные правоотношения возникают по поводу жилых помещений. Поэтому в ч. 1 комментируемой статьи указано, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.
2. Жилым признается изолированное помещение, предназначенное для проживания граждан. Традиционно изолированным признается помещение, имеющее автономный выход в места общего пользования (в коридор, прихожую, на лестничную площадку и т.п.) или на улицу (см. также комментарий к ст. 16).
3. На первый взгляд, указание на то, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, лишено правового содержания. Тем более что в силу ст. 1 Закона о регистрации прав жилые помещения относятся к недвижимому имуществу. Однако в таком указании есть смысл.
К сожалению, немалое количество граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках, балках и т.п. Такие объекты не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей). Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды)). Именно это и подчеркнуто указанием на то, что жилым помещением, т.е. вещью, являющейся объектом жилищных прав, признается помещение, относящееся к недвижимому имуществу.
4. Жилым признается только то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. В ч. 2 ст. 15 поясняется, в каких случаях квартира, дом и т.д. считаются пригодными для постоянного проживания - они должны отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Для решения вопроса о соответствии того или иного помещения этим требованиям используются материалы бюро технической инвентаризации, санитарно-эпидемиологических служб, заключения технических (и иных) экспертиз и т.д.
|
|
|
5. В одном нормативном акте невозможно установить все требования, которым должно отвечать жилое помещение (это и строительные нормы и правила, и правила противопожарной безопасности, и санитарные нормы, и нормы, обеспечивающие экологическую безопасность, и т.д.). Поэтому Правительство РФ устанавливает, какой орган принимает соответствующее решение, какой должна быть процедура принятия такого решения, какими критериями следует руководствоваться и т.д.
Соответствующие правила содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, утвержденном постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Действие этого положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (п. 2). Действие этого акта не распространяется на жилые помещения, находящиеся в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с ГК РФ (п. 3).
|
|
|
6. Признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой для этих целей.
7. В названном положении достаточно обстоятельно для акта такого уровня определяются требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения (п. 10), обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (прежде всего с тем, чтобы предупредить риск получения травм, обеспечить удобство и безопасность передвижения и размещения (п. 11)), инженерным системам (п. 12-14) и т.д. Положением предусматривается, что жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем (п. 16); доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта (п. 17); размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается (п. 23), размещение над комнатами туалета, ванной (душевой) и кухни не допускается (оборудование туалета, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней возможно в квартирах, расположенных в двух уровнях) (п. 24)) и т.д.
|
|
|
В указанном положении содержатся также требования к объемно-планировочным решениям жилых помещений (п. 20), инсоляции (п. 21), высоте помещений (п. 22), напряженности электрического поля, индукции магнитного поля (п. 30) и пр.
Естественно, для определения требований, которым должны отвечать жилые помещения, используются и отсылочные нормы. Так, в жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах (п. 27). Аналогичное указание дается и в отношении допустимого уровня инфразвука (п. 28).
|
|
|
Таким образом, установление того, соответствует ли помещение требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, представляет собой достаточно сложный процесс. Приходится обращаться к большому числу нормативных актов, проводить экспертизы, замеры и т.д.
8. В случае когда в установленном законом порядке возводится жилой дом (здание) и вводится в эксплуатацию, такого акта, как признание данного дома (помещений, в нем находящихся) жилым (жилыми), не требуется. Признание помещения жилым в этом случае ограничивается действиями, опосредующими ввод его в эксплуатацию (в том числе проверяется, соответствует ли оно требованиям, предъявляемым к жилым помещениям), государственный учет и государственную регистрацию права на него (как на жилое помещение).
Из сказанного следует, что правила, содержащиеся в названном положении, утвержденном во исполнение указаний ч. 3, 4 ст. 15 ЖК РФ, применяются в следующих случаях.
Во-первых, при решении вопроса о переводе нежилого помещения в жилое. В частности, такой перевод недопустим, если соответствующее помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие требованиям (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).
Во-вторых, при установлении того, пригодно ли для проживания помещение, используемое в качестве жилья и с точки зрения юридической считающееся жилым помещением.
В-третьих, при решении вопроса о признании находящегося в эксплуатации многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Как представляется, жилые помещения следовало бы признавать непригодными для проживания определенных категорий граждан при наличии "медицинских критериев" независимо от того, требуются ли кресла-коляски, есть ли они у этих граждан и используются ли они ими.
9. Суммируя изложенное при комментировании правил, содержащихся в ч. 3, 4 ст. 15, можно отметить, что основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие ухудшения здания в целом или отдельных его частей, эксплуатационных характеристик, приводящих к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований.
10. Непригодными для проживания признаются жилые помещения, имеющие высокий процент физического износа; расположенные в санитарно-защитных, пожаровзрывоопасных промышленных зонах, в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик, зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами; после аварии, пожара, стихийного или техногенного бедствия, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения, и т.д.
Решение о признании помещения непригодным для проживания принимается межведомственной комиссией, создаваемой органом местного самоуправления.
11. В ранее действовавшем законодательстве обычно придавалось правовое значение не всей (общей) площади квартиры или жилого дома, но только жилой площади. В нее включалась лишь площадь собственно жилых помещений (комнат) и не учитывалась площадь прихожей, коридора, кухни, ванной и т.п. (по ранее принятой терминологии - подсобных помещений и мест общего пользования). Сегодня эти объекты именуются в ЖК РФ (в том числе в ч. 5 ст. 15) "помещениями вспомогательного использования, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд".
В последние годы в различного рода правовых актах (в том числе в федеральных законах) все чаще правовое значение стало придаваться не жилой, а общей площади жилого помещения (квартиры, дома). В ЖК РФ эта тенденция получила законченное оформление. Так, учетная норма и норма предоставления устанавливаются исходя из общей (а не жилой) площади жилого помещения (см. ст. 50 ЖК РФ и соответствующий комментарий). Размер платы за наем, за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилья по договорам социального найма и договорам коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (см. ч. 2 ст. 156 ЖК РФ и комментарий к ней).
В связи с этим требуется установить, что включается в общую площадь квартиры или иного объекта жилищных прав. Эта задача решается в ч. 5 комментируемой статьи. Суть содержащейся в ней нормы заключается в том, что в общую площадь входит все, что образует данный объект жилищных прав (жилые комнаты, прихожая, коридор, кухня, гардеробная, ванная, туалет и пр.), за исключением указанных здесь же объектов (балконов, лоджий, веранд и террас). Перечень исключений сформулирован императивно и как исчерпывающий, т.е. никаким иным федеральным законом, другим правовым актом или договором нельзя его изменить или дополнить.
Статья 16. Виды жилых помещений
1. Понятие "жилое помещение" используется в широком смысле. Им охватываются не только жилые комнаты, но и места вспомогательного пользования (прихожая, коридор, кухня, ванная, гардеробная, туалет и пр.).
Это понятие родовое. К жилым помещениям относятся все объекты, названные в ч. 1 комментируемой статьи. Но отсюда следует, что других жилых помещений не бывает. Нельзя признать (с точки зрения ЖК РФ) жилым помещением юрту, ярангу, сборно-разборный дом, вагончик, балок и т.п. Это значит, что ЖК РФ отношения по поводу пользования этими объектами не регулирует.
2. Для жилищного права определение того, что есть жилой дом, квартира или комната, большого значения не имеет. Это нужно скорее для ведения государственного учета жилищного фонда и для государственной регистрации прав на жилые помещения (см. ст. 18, ч. 4, 5 ст. 19 ЖК РФ и соответствующие комментарии).
3. Определив понятия "жилой дом", "квартира" и "комната", ЖК РФ умалчивает о том, что следует понимать под частью жилого дома (п. 1 ч. 1 ст. 16) и частью квартиры (п. 2 ч. 1 ст. 16).
По-видимому, частью жилого дома или квартиры следует считать несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав.
Не исключено и возникновение жилищных прав на неизолированные части жилого дома или квартиры, в частности, при заключении договора поднайма и вселении временных жильцов.
Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
1. В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц. С середины 1990-х гг. ликвидированы количественные и стоимостные пределы объектов права собственности граждан.
Вместе с тем снятие неоправданных пределов осуществления права собственности не дает повода говорить о беспредельной свободе осуществления прав собственности. В любом обществе существуют объективно необходимые пределы и ограничения.
Анализируя сущность пределов и ограничений права на жилые помещения, как представляется, следует остановиться на различиях этих двух категорий. В литературе часто можно встретить смешение данных понятий. Между тем они не равнозначны. Безусловно, оба понятия говорят об определенных границах, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Однако природа этих границ весьма различна. Представляется, что, говоря о пределах, законодатель указывает только на закон (или, как минимум, на нормативный правовой акт). Рассматривая ограничения, законодатель отсылает к основанной на законе воле собственника или иного пользователя жильем и субъекта, вступающего с ним в соглашение, либо к воле судебных органов.
2. Объем законодательных пределов осуществления права на жилые помещения достаточно широк и включает в себя как общие пределы, относящиеся к любому имуществу, так и пределы права, касающиеся недвижимого имущества, среди которых особо следует выделить пределы, непосредственно обусловливающие права собственников жилых помещений.
Общие пределы осуществления права собственности, относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209 ГК РФ, где говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.
К пределам осуществления прав, касающихся пользователей недвижимого имущества, следует отнести пределы, относящиеся к осуществлению прав на земельный участок как таковой либо являющийся составной частью другого объекта. Российское земельное законодательство устанавливает строго целевое назначение земельных участков исходя из состава земель и целей получения их в пользование.
Специального упоминания заслуживают пределы, непосредственно касающиеся осуществления прав пользователей жилых помещений. Законодатель, устанавливая пределы осуществления права собственности в отношении любого имущества, исходит из принципа "можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов". Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на пользование жилыми помещениями. Как следует из ст. 209 ГК РФ и прямо указывается в ст. 17 ЖК РФ, осуществление права пользования жилым помещением не должно нарушать права и охраняемые действующим законодательством интересы других лиц, т.е. пределы обусловливаются основанными на закрепленных в законодательстве правах и интересах субъектов гражданского права.
К таким пределам законодатель относит возможность использования жилья. Все жилые помещения независимо от фондовой принадлежности и оснований владения и пользования имеют исключительно целевое назначение.
3. В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для проживания граждан, гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания иных лиц на основании договора. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Похожая норма содержится в ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Предоставление помещений для нужд промышленного характера запрещается. При этом необходимо отметить, что ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Исходя из установленного законом целевого назначения жилища недопустимо встречающееся на практике размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, производственных мощностей.
В ГК РФ предусмотрена ответственность собственников за использование жилого помещения не по назначению. Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
К пределам осуществления права на жилые помещения следует также отнести необходимость надлежащего обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм и т.п., необходимых для нормальной эксплуатации как данного жилого помещения, так и иной недвижимости в жилищной сфере. Например, собственник, наниматель или иной пользователь жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствующих органов переустраивать квартиру, устанавливать дополнительное отопительное или иное оборудование и т.д.
В качестве крайней меры к собственнику за бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему жилым помещением, допускающему его разрушение, в ст. 293 ГК РФ предусматривается прекращение права собственности (по отношению к договору социального найма см. комментарий к ст. 83 ЖК РФ).
4. Судебные ограничения права на жилье возникают в случаях оспоримости права на жилье, т.е. когда право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора найма, купли-продажи, мены, о признании недействительным обмена жилыми помещениями. В случае таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение правомочие распоряжения будет ограничено.
Договорные стеснения права собственности на жилые помещения возможны и тогда, когда субъекты гражданско-правовых отношений налагают ограничения на одну из сторон соглашения при заключении договоров ипотеки, пожизненного содержания с иждивением, найма, поднайма жилья и некоторых других.
По общему правилу, установленному ст. 346 ГК РФ, передача жилого помещения в залог не лишает залогодателя права распоряжаться им. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором. Например, договором о залоге может предусматриваться, что залогодатель не вправе распоряжаться заложенным жилым помещением, либо может быть установлен запрет на совершение некоторых актов распоряжения (допустим, залогодатель не вправе совершать сделки, влекущие переход права собственности).
Ограничения права собственности возможны и при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, предусмотренного § 4 гл. 33 ГК РФ, согласно которому собственник вправе произвести отчуждение жилища, при этом плательщиком ренты и должником по другим обязательствам, вытекающим из такого договора, становится приобретатель, т.е. налицо обременение приобретенного жилья. Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
При заключении договора найма жилого помещения собственник, как заключивший соглашение, так и приобретший жилье после заключения договора найма, если иное не предусмотрено соглашением сторон, может быть ограничен или вообще лишен права пользования жилым помещением на срок действия договора. В таком случае право использовать жилище имеется у нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или прекращения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.
Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения
1. Несмотря на то что комментируемая статья представляет собой отсылочную норму, нахождение ее в ЖК РФ абсолютно оправдано, поскольку оборот жилых помещений увеличивается с каждым годом.
Норма указывает на ГК РФ и законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с Законом о регистрации прав государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что, по существу, означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
3. На основании новой ст. 8.1 ГК РФ и в соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации в ЕГРП.
Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.
При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение, т.е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т.д.
4. Наряду со ст. 131 в ГК РФ содержится еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ст. 164 "Государственная регистрация сделок", ст. 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", ст. 433 "Момент заключения договора", а также другие нормы, находящиеся как в первой, так и во второй частях кодекса.
5. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации прав, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, и другими нормативными правовыми актами.
6. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. В соответствии с Указом Президента РФ от 25.12.2008 N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" таким органом является Росреестр. Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с возложением на него функций по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. Росреестр находится в ведении Минэкономразвития России.
7. Требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.
Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ).
Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на данное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ), т.е. приобретают право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона - с момента выплаты указанного пая.
Кроме того, в отличие от права на земельный участок не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ).
По поводу государственной регистрации договоров аренды жилых и нежилых помещений Президиум ВАС РФ в п. 2 информационного письма от 01.06.2000 N 53 указал следующее: "Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации".
8. До введения в действие Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", т.е. до 1 марта 2013 г. в некоторых случаях предусматривалась раздельная государственная регистрация сделок и возникновения прав. Речь шла о договорах купли-продажи и мены жилых помещений, договорах дарения и договорах ренты. Следует подчеркнуть, что не требуется государственная регистрация договоров, переход права подлежит регистрации.
9. На практике часто возникают вопросы о необходимости обязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями.
В соответствии со ст. 8.1 и 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.
Обязательное нотариальное оформление установлено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ). Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании жилых помещений).
Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). Такому оформлению подлежат два вида соглашений:
- договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре;
- уступка прав и перевод долга, основанные на договоре, совершенном в нотариальной форме.
В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.
Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу. Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление.
10. В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Высший Арбитражный Суд РФ в информационном письме от 13.11.1997 N 21, содержащем Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.
11. Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Законом о регистрации прав и в некоторой части - Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а соответствующий регистрирующий орган принимает документы, необходимые для государственной регистрации, с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины. Органы Росреестра проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в ЕГРП. И наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.
Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводится в течение 20 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом. В частности, государственная регистрация ипотеки жилых помещений проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней.
12. Первоначально (до 1 января 2005 г.) Закон о регистрации прав устанавливал плату за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах. Однако этот порядок (на наш взгляд, более правильный) был изменен. Глава 25.3 НК РФ устанавливает государственную пошлину.
В соответствии со ст. 333.33 НК РФ уплачивается государственная пошлина:
- за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества: физическими лицами - 1 тыс. руб.; организациями - 15 тыс. руб.;
- за внесение изменений в записи ЕГРП: физическими лицами - 200 руб.; организациями - 600 руб.;
- за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество: физическими лицами - 1 тыс. руб.; организациями - 4 тыс. руб.;
- за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи ЕГРП: физическими лицами - 200 руб.; организациями - 600 руб.;
- за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, - 1 тыс. руб.;
- за государственную регистрацию смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, - 200 руб.;
- за государственную регистрацию сервитутов: в интересах физических лиц - 1 тыс. руб.; в интересах организаций - 4 тыс. руб.;
- за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке - 200 руб.;
- за повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением в содержащуюся в ЕГРП запись о праве изменений, в том числе с исправлением в данной записи технической ошибки, за исключением ошибок, допущенных по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним): для физических лиц - 200 руб.; для организаций - 600 руб.
Обратите внимание: в случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающий исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия взимается в размере, установленном для физических лиц.
Одновременно следует учитывать, что не подлежит возврату государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, сделок с ним, в случае отказа в государственной регистрации.
Статья 19. Жилищный фонд
1. Комментируемая статья указывает на то, что все жилые помещения, находящиеся на территории Российской Федерации, составляют жилищный фонд РФ. При этом важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.
2. Комментируемый закон с учетом положений Конституции РФ и ГК РФ делит жилищный фонд по двум признакам: по принадлежности к той или иной форме собственности и в зависимости от использования.
По первому традиционному признаку, согласно которому жилищный фонд делится по принадлежности к той или иной форме собственности, жилищный фонд подразделяется на три группы (такая классификация используется в ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, в ст. 672 ГК РФ, в ст. 19 ЖК РФ):
- частный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных организаций). В состав частного жилищного фонда в настоящее время входит жилищный фонд общественных объединений и жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
- государственный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности РФ и субъектам РФ и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений;
- муниципальный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.
3. Согласно ч. 3 комментируемой статьи в зависимости от целей использования жилищный фонд РФ можно разделить на четыре группы - социального использования, индивидуальный, коммерческий и специализированный.
Жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания по договору социального найма относятся к жилищному фонду социального назначения.
Жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности и используемые ими для личного проживания и проживания членов их семей, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования, образуют индивидуальный жилищный фонд.
Жилые помещения, используемые собственниками (гражданами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи по договору коммерческого найма гражданам (иного возмездного договора) или аренды юридическим лицам с целью извлечения прибыли, составляют коммерческий жилищный фонд.
Жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, установленных законодательством, составляют специализированный жилищный фонд.
4. В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи жилищный фонд подлежит государственному учету. При этом такой учет независимо от принадлежности жилых помещений осуществляется по единой для России системе и в порядке, установленном Правительством РФ. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
Правительство РФ постановлением от 13.10.1997 N 1301 утвердило Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации. В соответствии с этим документом основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет. При этом технический учет возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро, методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.
Указанные организации осуществляют учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.
Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Росстатом и ее территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных бюро технической инвентаризации, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ.
5. Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства, а также с ведением государственного кадастра объектов недвижимости и кадастровой деятельности регулируются Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Названный закон регламентирует признание и удостоверение государством факта существования с определенными характеристиками или прекращения существования объектов недвижимости, обеспечение заинтересованных лиц достоверными сведениями об их характеристиках.
Учетные процедуры устанавливают возможность представления в орган кадастрового учета соответствующих документов не только посредством личной явки заявителя, но и посредством почтовой связи. При этом для постановки на учет объекта недвижимости в орган кадастрового учета вправе обратиться любое лицо. В данном случае исключаются излишние административные процедуры, связанные с проверкой статуса заявителя и представленных им правоустанавливающих документов.
Данным законом определен закрытый перечень представляемых при кадастровом учете документов, а также перечень оснований для приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета, заложен принцип поэтапного создания единой системы учета объектов недвижимости и регистрации прав на них. Это в последующем позволит реально обеспечить реализацию так называемого одного окна, совместив процедуры учета объектов недвижимости и регистрации прав на них в едином органе.
Впервые на уровне законодательного акта установлены всего четыре уникальные характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект в качестве индивидуально-определенной вещи и достаточные как для проведения государственного кадастрового учета, так и для последующей регистрации прав. В частности, такими уникальными характеристиками являются:
- вид объекта;
- кадастровый номер объекта недвижимости (не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер), который присваивается органом кадастрового учета;
- описание местоположения объекта недвижимости;
- площадь объекта недвижимости.
Иные сведения государственного кадастра недвижимости являются вспомогательными, внесение таких сведений в государственный кадастр недвижимости осуществляется при их наличии и, как правило, в рамках информационного взаимодействия органа кадастрового учета с иными органами государственной власти, органами местного самоуправления либо исходя из декларируемых заявителем сведений об объекте (например, о материалах наружных стен жилого дома).
Важно отметить, что истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета объекта недвижимости, изменение требований к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не могут являться основаниями для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими уточнению. Соответственно, гражданам и юридическим лицам не могут предъявляться требования о переучете соответствующих объектов недвижимости.
Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" до 1 января 2013 г. был установлен переходный период применения новых правил о кадастровом учете в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. В переходный период данные правила к ним не применялись.
В свою очередь, кадастровые инженеры вправе начать проводить кадастровые работы в отношении зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства с 1 января 2013 г. При этом в период с 1 января 2013 г. до 1 января 2014 г. эти работы наряду с кадастровыми инженерами одновременно вправе также осуществлять организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, которые 31 декабря 2012 г. имели право осуществлять государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию данных объектов недвижимости.
Относительно всех тех документов, которые содержат описание объектов недвижимости и были выданы в установленном законодательством порядке до 1 марта 2008 г. в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует отметить, что все они признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости, выдаваемыми в соответствии с новыми правилами.
Статья 20. Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль (в ред. Федерального закона от 25.06.2012 N 93-ФЗ) (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 242-ФЗ)
1. В настоящее время комментируемой статьей устанавливается, что деятельность уполномоченного органа осуществляется не только в виде надзора, но и путем осуществления муниципального контроля. Органы местного самоуправления вправе заниматься вопросами, связанными с организацией и проведением на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований. При этом такие требования могут быть установлены федеральными законами и законами субъектов РФ в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами. Необходимо отметить, что в этой части существенно скорректированы полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Ранее органы местного самоуправления были вправе осуществлять контроль только за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Теперь полномочия органов местного самоуправления не ограничиваются муниципальным жилищным фондом, поскольку согласно п. 9 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ отсутствуют какие-либо ограничения при осуществлении органами местного самоуправления полномочий по муниципальному жилищному контролю.
2. С учетом положений ч. 2 комментируемой статьи можно констатировать, что законодатель не разграничивает государственный жилищный надзор и региональный государственный жилищный надзор. По существу, уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ наделены полномочиями на одновременное осуществление государственного жилищного надзора и регионального государственного жилищного надзора. При этом предусмотрено, что требования к организации и проведению государственного жилищного надзора должны быть установлены Правительством РФ. Одновременно следует учитывать и предусмотренную в п. 16.1 и 16.2 ст. 12 ЖК РФ компетенцию органов государственной власти РФ, с учетом которой к полномочиям данных органов в области жилищных отношений отнесены не только регулятивные права по установлению порядка осуществления государственного жилищного надзора, но и конкретные практические действия, направленные на осуществление координации деятельности органов исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющих региональный государственный жилищный надзор.
Отсутствие четкого разграничения компетенции в вопросах жилищного надзора подтверждается изданием иными контролирующими органами разъяснений, затрагивающих вопросы ведения государственного жилищного надзора. Так, в письме Роспотребнадзора от 13.09.2011 N 01/11702-1-32 "О реализации в области жилищных правоотношений функций Роспотребнадзора в установленной сфере деятельности" отмечено, что полномочия органов государственной власти РФ в области жилищных отношений, в целом сформулированные в ст. 12 ЖК РФ, применительно к государственному контролю (надзору) в указанной сфере не являются исчерпывающими, а предусмотренный ст. 20 ЖК РФ региональный государственный жилищный надзор не исключает соответствующие правомочия федеральных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление федерального государственного контроля (надзора) в установленной для них сфере деятельности, имея в виду, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. По мнению Роспотребнадзора, это означает, что полномочия органов государственного жилищного надзора, реализуемые ими в рамках регионального государственного жилищного надзора, имеющего свой самостоятельный предмет проверки (ч. 4 ст. 20 ЖК РФ), никак не заменяют и не ограничивают соответствующие полномочия территориальных органов Роспотребнадзора по осуществлению в жилищной сфере федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора и федерального государственного надзора в области защиты прав потребителей.
Несмотря на отмеченные неточности в определении компетенции, именно комментируемая статья наиболее полно определила роль органов жилищного надзора. При этом предоставленные с учетом ч. 2.1 и 2.2 комментируемой статьи права по регламентации порядка муниципального жилищного контроля и вопросов взаимодействия органов муниципального жилищного контроля с органами, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, получили развитие в региональном законодательстве.
Например, название Закона Вологодской области от 28.09.2012 N 2837-03 "О порядке взаимодействия органов муниципального жилищного контроля с уполномоченным органом исполнительной государственной власти области, осуществляющим региональный государственный жилищный надзор, при организации и осуществлении муниципального жилищного контроля на территории Вологодской области" говорит само за себя.
В качестве примера в определении порядка осуществления муниципального жилищного контроля можно также отметить Закон Самарской области от 09.11.2012 N 111-ГД "О муниципальном жилищном контроле и взаимодействии органа регионального государственного жилищного надзора Самарской области с органами муниципального жилищного контроля".
3. Осуществляемый органами исполнительной власти субъектов РФ государственный жилищный надзор включает в себя предупреждение, выявление и пресечение нарушений как органами государственной власти и местного самоуправления, так и юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных жилищным законодательством и законодательством об энергосбережении и повышении энергетической эффективности требований:
- по использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности;
- к жилым и нежилым помещениям многоквартирных домов, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;
- к формированию фондов капитального ремонта;
- по созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах;
- по созданию и деятельности специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;
- по энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов.
Контроль соблюдения указанных требований законодательства обеспечивается:
- проведением проверок деятельности органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических и физических лиц;
- принятием мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений систематическим наблюдением за исполнением обязательных требований;
- ведением анализа и прогнозированием состояния исполнения обязательных требований.
4. Согласно ч. 3 комментируемой статьи к отношениям, связанным с осуществлением государственного жилищного надзора, организацией и проведением проверок юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, применяются положения Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля".
Необходимо отметить, что названный закон применяется с учетом установленных другими законами особенностей по вопросам организации и проведения проверок в части, касающейся вида, предмета, оснований проведения проверок, сроков и периодичности их проведения, уведомлений о проведении внеплановых выездных проверок и согласования проведения внеплановых выездных проверок с органами прокуратуры. Это связано с тем, что в июле 2012 года предусмотренный ч. 4 ст. 1 названного закона перечень сфер деятельности, в отношении которых другими федеральными законами могут быть установлены особенности осуществления государственного контроля (надзора), дополнен, соответственно, региональным государственным жилищным надзором и муниципальным жилищным контролем. Специальные правила, определяющие особенности по отношению к общим требованиям данного закона, предусмотрены непосредственно в ч. 4.1 и 4.2 ЖК РФ. При этом особенности осуществления государственного жилищного надзора и муниципального контроля в отношении региональных операторов установлены отдельно и применяются с учетом ч. 4.3 ЖК РФ.
5. Согласно ч. 4 комментируемой статьи предметом проверки органов государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля является соблюдение обязательных требований, к которым следует отнести:
- создание и деятельность юридических лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами;
- правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- порядок предоставления коммунальных услуг;
- требования к осуществлению оценки соответствия жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов;
- иные установленные жилищным законодательством обязательные требования.
Обратите внимание: органы государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля при реализации своих обязанностей не ограничены по кругу проверяемых лиц. На предмет соблюдения обязательных требований проверке могут быть подвергнуты как органы государственной власти и местного самоуправления, так и юридические лица, индивидуальные предприниматели, граждане.
6. В отношении проведения плановых проверок отличительной особенностью по сравнению с общим порядком их проведения, предусмотренным Федеральным законом "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", следует отметить более короткий срок для включения плановой проверки в ежегодный план проведения плановых проверок. Если согласно названному закону основанием для включения плановой проверки в ежегодный план проведения плановых проверок является истечение трех лет со дня государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя, то с учетом ч. 4.1 ЖК РФ такой срок составляет один год.
7. Значительно расширен перечень оснований для проведения внеплановых проверок по сравнению с предусмотренными в Федеральном законе "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля". Основаниями для проведения внеплановой проверки являются не только указанные в ч. 2 ст. 10 названного закона, но и дополнительные основания, перечисленные в ч. 4.2 ЖК РФ. Следует отметить, что внеплановая проверка по дополнительным основаниям проводится без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении такой проверки. Проведение внеплановой проверки осуществляется на основании поступления в орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля обращений, заявлений и информации, свидетельствующих о фактах нарушения:
- обязательных требований к порядку принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья;
- обязательных требований к уставу товарищества собственников жилья и внесенным в него изменениям;
- порядка принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации в целях заключения с такой организацией договора управления многоквартирным домом;
- порядка утверждения условий договора управления многоквартирным домом, а также порядка его заключения;
- условий договора управления (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Еще более "облегченные" исключения установлены в ч. 4.3 комментируемой статьи для инициирования процедуры проверки деятельности региональных операторов, с учетом которых можно сделать вывод об установлении непрерывного контроля деятельности региональных операторов. В частности, проверка их деятельности осуществляется не только без согласования с органами прокуратуры и предварительного уведомления, но и проводится с любой периодичностью, и даже без формирования ежегодного плана проведения плановых проверок.
8. Частью 5 комментируемой статьи предусмотрена деятельность в системе государственного жилищного надзора лиц, обладающих статусом государственного или муниципального жилищного инспектора. Как государственный, так и муниципальный жилищный инспектор наделен следующими полномочиями:
- запрашивать и получать на основании мотивированных письменных запросов от любых органов и лиц информацию и документы, необходимые для проверки соблюдения обязательных требований;
- проверять соответствие устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений требованиям законодательства;
- выдавать предписания:
- о прекращении нарушений обязательных требований;
- об устранении выявленных нарушений;
- о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований;
- об устранении несоответствий устава или внесенных в него изменений обязательным требованиям;
- составлять протоколы об административных правонарушениях, рассматривать дела о таких правонарушениях и принимать меры по их предотвращению;
- направлять в уполномоченные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений;
- по предъявлении служебного удостоверения и копии приказа уполномоченного органа (лица) о назначении проверки вправе:
- беспрепятственно посещать территории и расположенные на них многоквартирные дома, помещения общего пользования многоквартирных домов, а с согласия собственников жилые помещения в многоквартирных домах и проводить их обследования;
- проводить исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю;
- по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проверять:
- правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья;
- соответствие устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений требованиям законодательства РФ, правомерность избрания общим собранием членов товарищества председателя правления и других членов правления товарищества;
- правомерность принятия собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников решения о выборе управляющей организации, в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом, а также правомерность утверждения условий такого договора и его заключения.
9. Установленный перечень полномочий государственных жилищных инспекторов имеет закрытый характер и может быть изменен только путем внесения изменений в комментируемую статью. При этом необходимо иметь в виду, что указанными в ч. 5 комментируемой статьи правами наделены не все должностные лица органов государственного жилищного надзора, а только те, которые назначены на должность государственного или муниципального жилищного инспектора.
Дополнительно к перечисленным полномочиям органы государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля наделены правом обращения в суд с заявлениями о:
- ликвидации товарищества собственников жилья;
- признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением установленных ЖК РФ требований;
- признании договора управления данным домом недействительным.
Обращение в суд с заявлением о признании договора управления данным домом недействительным возможно только при наличии следующих оснований:
- неисполнения в шестимесячный срок предписания об устранении несоответствия устава товарищества собственников жилья;
- неисполнения в шестимесячный срок предписания об устранении несоответствия обязательным требованиям внесенных в устав изменений;
- нарушение порядка создания товарищества собственников жилья;
- нарушение порядка выбора управляющей организации;
- нарушение порядка утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.
10. Согласно ч. 7 комментируемой статьи на органы государственного жилищного надзора возложены дополнительные функции по приему и учету уведомлений о начале деятельности по управлению многоквартирными домами и деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах.
В настоящее время действуют Правила представления уведомлений о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности и учета указанных уведомлений, утвержденные постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 584 "Об уведомительном порядке начала осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности". Согласно п. 5(5) названных правил заявитель, предполагающий выполнение работ (оказание и услуг) по управлению многоквартирными домами, а также по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, представляет уведомление в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие государственный жилищный надзор. Одновременно уполномоченный орган осуществляет учет уведомлений путем внесения следующих сведений в реестр уведомлений, в который включаются следующие сведения:
- полное и сокращенное, в том числе фирменное (при наличии), наименование юридического лица, его организационно-правовая форма, фамилия, имя, отчество индивидуального предпринимателя;
- почтовые адреса места нахождения юридического лица, в том числе его филиалов и представительств, мест фактического осуществления заявленного вида (видов) деятельности, мест фактического осуществления заявленного вида (видов) деятельности индивидуального предпринимателя;
- основной государственный регистрационный номер юридического лица или основной государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации индивидуального предпринимателя;
- идентификационный номер налогоплательщика, дата постановки юридического лица или индивидуального предпринимателя на учет в налоговом органе;
- вид деятельности, виды работ (услуг), выполняемых в составе деятельности, о начале которой сообщается в уведомлении;
- дата поступления уведомления и его регистрационный номер.
Следует отметить, что в целях повышения эффективности информирования граждан по вопросам управления многоквартирными домами в субъектах РФ ведутся дополнительные информационные реестры.
Например, согласно постановлению правительства г. Москвы от 05.10.2012 N 541-ПП "О государственных информационных системах, обеспечивающих информирование граждан по вопросам управления многоквартирными домами в городе Москве" в г. Москве ведется не только реестр предоставляемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями уведомлений о начале деятельности по управлению многоквартирными домами и деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, ной реестр многоквартирных домов и управляющих организаций.
Статья 21. Страхование жилых помещений
1. Страхование по своей экономической сущности - это инструмент минимизации рисков и распределения имущественных потерь между известным кругом лиц, подверженных некоторой однородной опасности и участвующих в образовании денежного фонда, за счет которого происходят выплаты в счет возмещения понесенных убытков.
Легальное определение страхования дано в ст. 2 Закона РФ от 27.11.1992 N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации", согласно которой под страхованием понимаются отношения по защите интересов физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований при наступлении определенных страховых случаев за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков.
Институт страхования играет важную роль в обеспечении правовых гарантий охраны интересов собственников жилых помещений и создает необходимые условия для того, чтобы собственник с наименьшими издержками мог решить проблему восстановления принадлежащего ему имущества в случае его повреждения, гибели или уничтожения. Жилищное страхование позволяет собственнику жилого помещения компенсировать имущественные потери, которые могут возникать вследствие разного рода обстоятельств, в том числе случайных событий. Страхование жилых помещений, гарантируя возмещение убытков при повреждении или утрате жилья, также выполняет важную социальную функцию, обеспечивая стабильность жилища и повышая тем самым защищенность человека в целом. Жилье, как одна из главных составляющих достойной жизни, служит удовлетворению не только материальных, но и духовных потребностей граждан. Поэтому предоставление указанных гарантий служит целям реализации закрепленных в Конституции РФ прав каждого на достойную жизнь и на жилище (ст. 7 и 40). Комментируемая статья ЖК РФ закладывает правовые основы для развития страхования жилых помещений.
В последнее время неоднократно поднимался вопрос о распространении обязательного страхования жилых помещений. Следует отметить, что на сегодняшний день введение обязательности данного вида страхования, на наш взгляд, преждевременно. Связано это с тем, что, конечно, обладание собственностью имеет не только очевидные преимущества, но и неизбежные риски. В то же время стоимость жилого помещения во много раз выше, чем стоимость автомобиля, в отношении которого установлено страхование гражданской ответственности, и, естественно, ежегодная страховая премия по обязательному страхованию жилого помещения может оказаться "неподъемной" прежде всего для малообеспеченной части населения.
Кроме того, к данной проблеме необходимо подходить более широко, предусмотрев возможность введения обязательного страхования ответственности организаций, которые занимаются обслуживанием многоквартирных домов, а также рассмотреть вопрос обязательного страхования жилых помещений, предоставленных гражданам по договору социального найма. Данная недвижимость находится в собственности у органов государственной и муниципальной власти, но, к сожалению, в соответствующих бюджетах редко присутствует графа на расходы по страхованию жилых помещений.
2. Правоотношения, возникающие по поводу имущественного страхования, являясь по своей правовой природе разновидностью гражданских правоотношений, и должны соответствовать гражданскому законодательству, прежде всего положениям гл. 48 ГК РФ.
Объектом имущественного страхования могут выступать имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями. Поэтому страхование жилого помещения осуществляется посредством заключения договора имущественного страхования, в соответствии с которым, в частности, могут быть застрахованы следующие имущественные интересы:
- риск утраты (гибели), недостачи или повреждения как жилого помещения, так и находящегося в нем имущества (ст. 930 ГК РФ);
- риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или жилым помещениям и находящемуся в нем имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам - риск гражданской ответственности (ст. 931 и 932 ГК РФ).
В соответствии со ст. 930 ГК РФ имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества.
Имущественное страхование в целом направлено на возмещение причиненных убытков. При этом договор страхования имущества, заключенный при отсутствии у страхователя или выгодоприобретателя интереса в сохранении застрахованного имущества, недействителен (п. 2 ст. 930 ГК РФ). Таким образом, наличие страхового интереса является необходимым условием для возникновения и дальнейшего существования страховых правоотношений.
Существуют различные системы страховой защиты жилья. Модель такой защиты может включать в себя один или сочетать несколько видов страхования жилых помещений, среди которых:
- страхование жилого помещения его собственником;
- страхование жилого помещения его владельцем;
- страхование жилых помещений нанимателями;
- страхование ответственности собственника (владельца, пользователя) жилого помещения за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
- страхование ответственности организаций, выполняющих функции управления жилищным фондом или по поручению собственника осуществляющих ремонт и обслуживание жилищного фонда, за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
- страхование ответственности собственников (владельцев, пользователей) нежилых помещений, расположенных в жилищном фонде, в случае нанесения ими ущерба третьим лицам;
- страхование ответственности коммунальных организаций, поставляющих ресурсы, необходимые для обеспечения жилья коммунальными услугами, за ущерб перед третьими лицами;
- страхование рисков, связанных с возможностью потери жилья в результате утраты права собственности.
Собственники помещений в многоквартирном доме могут застраховать как собственные помещения, так и общее имущество такого дома.
В частности, при страховании жилого помещения возможно застраховать не только конструктивные элементы квартиры (голые стены или просто "коробку"), но и ее внутреннюю отделку (сантехнику, двери, паркет, пластиковые окна, дорогие обои и т.п.). Кроме того, по отдельной программе можно страховать обстановку ("начинку" квартиры: мебель, бытовую технику, одежду в шкафу). Вместе с тем на практике страховые организации в большинстве случаев исключают из страхового покрытия следующие виды строений и жилых помещений:
- находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также имеющееся в них имущество;
- расположенные в зоне, угрожающей возникновению обвалов, оползней, наводнений и других стихийных бедствий;
- аварийные дома и жилые помещения, каменные строения с физическим износом более 70%, деревянные постройки с износом свыше 60%.
3. Развитие жилищного страхования является важным направлением социально-экономических преобразований в Российской Федерации. Более активное использование возможностей рынка страховых услуг может выступать эффективным способом решения проблем восстановления как отдельных жилых помещений, подвергшихся действию обстоятельств катастрофического характера, так и жилищного фонда в целом.
В настоящее время остро стоит вопрос о создании механизма, гарантирующего гражданам возмещение ущерба при повреждении или уничтожении их жилья в результате чрезвычайных событий, а также создания условий для перехода к обязательному страхованию жилья.
В Концепции развития страхования, одобренной распоряжением Правительства РФ от 25.09.2002 N 1361-р, отмечено, что на состояние экономики влияют значительные расходы, которые связаны с ликвидацией последствий стихийных бедствий, аварий и катастроф и покрываются за счет бюджетных средств и средств граждан и юридических лиц. Из-за недостатка средств компенсация убытков зачастую происходит избирательно, в результате чего имущественные интересы граждан и юридических лиц в большей части ущемляются. В указанной концепции в целях развития добровольного страхования, в том числе жилых помещений, предлагается в перспективе включить в перечень социальных налоговых вычетов затраты граждан при страховании ими имущественных интересов, связанных с владением, пользованием, распоряжением жилыми помещениями и домашним имуществом.
4. На региональном уровне также принимаются меры, направленные на обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав через введение системы льготного страхования жилья.
Так, постановлением правительства г. Москвы от 01.10.2002 N 82-ПП "О мерах по дальнейшему развитию страхования жилых помещений в городе Москве" в целях защиты имущественных интересов собственников жилья и жилищных прав пользователей жилых помещений, нарушаемых вследствие воздействия случайных неблагоприятных обстоятельств, а также для обеспечения сохранности жилищного фонда утверждено Положение о системе страхования в г. Москве жилых помещений. Указанным положением предоставляются гарантии правительства г. Москвы в виде страховых субсидий, т.е. целевых бюджетных средств, предназначенных исключительно для оплаты материалов и работ, необходимых для восстановления поврежденного жилого помещения. Кроме этого, при уничтожении в результате страхового случая жилого помещения либо признании его непригодным для проживания правительством г. Москвы обеспечивается предоставление страхователю-собственнику или страхователю-нанимателю другого жилого помещения взамен утраченного либо возмещение убытков в размере страховой стоимости. Согласно названному положению объектом, подлежащим страхованию, является расположенное в многоквартирном доме, находящемся в пределах административных границ г. Москвы, благоустроенное применительно к условиям г. Москвы жилое помещение (квартира, комната(ты) в коммунальной квартире), включая конструктивные элементы, отделку, инженерное оборудование, внутренние коммуникации, относящиеся к этому жилому помещению. Одновременно установлен перечень жилых помещений, которые не могут быть застрахованы:
- признанные в установленном порядке непригодными для проживания;
- расположенные в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными либо включенных правительством г. Москвы в ежегодный перечень адресов домов, подлежащих освобождению в связи со сносом, реконструкцией, переоборудованием в нежилые, с изъятием земельного участка;
- на которые обращено взыскание по обязательствам;
- в отношении которых в предусмотренных законом случаях прекращены права найма или собственности.
В г. Санкт-Петербурге по данному вопросу принят Закон от 27.05.1999 N 110-22 "Об условиях и порядке участия Санкт-Петербурга в страховании жилищного фонда", которым также предоставляются дополнительные социальные гарантии лицам, страхующим жилые помещения, в том числе собственникам жилых помещений, заключившим договор страхования с учетом положений названного закона.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 210; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!